知道这些，让您放心购买二手房
对于大多数购者来说,对于二手房交易中相关问题都很陌生,运气好的可以顺利过户,运气不好的可能会惹上麻烦,甚至对薄公堂。下面就来说一说购买二手房中需要注意什么?1.核实房产的基本信息在交付定金前，一定要中介方去核实产权人的信息,查看其身份证是否和产权证一至,如不一致,是否能提供公证委托书和产权人的身份证原件;查看产权证是否有共有人,如有共有人,共有人必须都能到场签字,如不能到场，必须提供公证委托书;询问产权人的婚姻状况,如果已婚,必须提供配偶本人签字的同意出售证明;房子里面现在居住情况,自己居住还是出租,如果出租必须提供承租人本人签字的同意出售证明及放弃购买证明。在签约之前,您可以跟随产权人去当地的房屋管理局核实该房产有没有抵押,是不是被查封.如果有抵押,确定产权人在交付首付之前可以解除抵押并提供解押证明,确保交易可以顺利进行;如果有查封,这类房产就不要购买。一定要核实产权性质,如果是商品房,没有房产证不能上市交易，只有房产证下发才能上市交易，首先确定其产权证或者契税票上的登记日期到现在已经几年,满两年的房子免交营业税,满五年不是家庭名下唯一住房的,交契税和个税;满五年而且是家庭名下唯一住房的税费最少，普通住宅只有契税，非普通住宅还会多一个差额的营业税;如果是公房，要让其单位开具放弃回购证明的单据，才能进行交易，如果能上市交易，确定房产是否满五年，是否是家庭名下唯一住房，如果不唯一，去地税核实能不能查到原值，如果不能查到原值个税按照1%征收，如果能查到原值，个税按照差额的20%来征收;如果是经济适用房，确定其是一类经济适用房还是二类经济适用房，一类经济适用房契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的，一类经济适用房契税票填发日期或者房产证登记日期必须满五年并需要户籍地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明才能上市交易，二类经济适用房包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，按经济适用房管理的其他类房屋，下发房产证即可上市交易;军队产权或者学校产权的房子，只有单位同意才能上市交易。2.确定时效，确保自己万无一失在签约时，时间是一个非常重要的因素。如果您换房，一定要给自己留出富余的时间来，保证自己不会存在违约的可能。如果您房子已经卖了，一定要确定你卖的房子什么时间能拿动首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全部的钱，这会关乎到您买的房子，什么时间支付首付，什么时间过户。如果您房子还没有卖，一定要核实几件事情，第一，最近一个月您这个小区您这种户型的成交价;第二，从挂牌到成交的平均时间;第三，是不是有意向客户，客户的付款方式，时间最快的是全款，再就是商业贷款和公积金贷款，最慢的是组合贷款，确保自己万无一失。3.在签约时，所有的重要的事项必须落实在合同上在签约时，一些重要事项，比如定金数，什么时间给首付，什么时间交房，什么时间过户，有没有户口，如果有户口，户口什么时间牵走，有没有学区名额，学区名额是不是在占用，房子里面的东西怎么协商的，什么付款方式，还有其他双方协商好的，或者其中一方为了促成交易而承若的事宜，一定要落实在合同里面，切记口头约定，如果到时不能履行，空口无凭，很难追究。4.选一家信誉好的房产中介公司现在二手房买卖过程中会存在很多风险，找一家信誉好的中介公司，可以避免很多潜在的风险。如果您买到凶宅怎么办?如果您买的房子周边有高压电线，变压器等辐射设施怎么办?如果您买的房子事先没有核实清楚情况，有查封怎么办?如果您买的房子欠物业费，但是业主拒不交付怎么办?首付已经给了业主，但是合同无法继续履行怎么办?买到凶宅、有辐射的房屋，中介方必须最高原价购买，有查封的房屋、有拖欠物业费的房屋，中介方必须先行垫付，这些都是中介方需要履行的义务。