装修

物业交割在房屋交易环节起到至关重要的作用，如果此环节被疏忽，将会为消费者的未来居住生活造成比较大的麻烦，对于购房客户来说，可能面对水电煤气入户的麻烦，对于卖房者，如果拖欠费用也有可能面临法律纠纷。一般来说，在物业交割环节只要遵循以下四个步骤，就可以让双方给房产交易画上圆满的句号： 物业费 第一步，在物业交割前，双方协商时间售业主腾空房子； 第二步，所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档； 第三步，售房业主将钥匙交给购房者； 第四步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。 另外，在二手房的物业交验过程中，以下几个方面是需要特别关注的： 首先，维修基金余额的结算与更名 买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是送的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。 其次，水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续 第三，房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

2017/7/21 9:03:53

说到物业的问题，很多人都知道一些，但是都只是一知半解。比如住底层的朋友要交电梯费吗？ 到底要交不要交呢？毕竟人家住底层也不怎么用电梯。今天就来跟大家说说关于物业的一些冷知识。 物业冷知识之基础篇 问：物业客户服务部是干什么的？ 答：负责客服工作的策划；负责入户手续、装修手续的办理及资料整理并归档；顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理；小区综合巡查；物品出入控制；进行客户走访和回访；便民服务的组织与开展；顾客意思的征询与反馈；顾客的档案整理；物业服务费的催缴工作。 问：物业工程部的工作是什么？ 答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。 问：物业维修资金怎么用？ 买房入住后，大家最关心的就是房屋质量问题了。如果出现漏雨漏水等房屋质量问题，房屋就需要维修了，这个时候大家就会用到买房时缴纳的物业费中包含的房屋专项维修资金。 问：业主有权审查物业管理企业的收支吗？ 答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 物业冷知识之物业费篇 问：物业费以什么面积收取？没入住要收吗？ 答：物业费的收取分两种情况，房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。 物业费的收取时间也分两种情况，按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。 所以，到了上面提到的时间节点，物业就要开始计费了，即使不入住也是要收费的哦。 问：房屋工程质量还遗留问题，是否可以拒交管理费？ 答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发商遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。 问：没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权断水、断电？ 答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。 问：有的业主不交物业管理费，对其他业主有影响吗？ 答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益。 物业冷知识之异常情况篇 问：业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿？ 答：这个事情得分情况讨论。 《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。 问：住在底层的业主还要交电梯费吗？ 高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。 一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。 自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。 问：业主没在家时，物业应该帮忙代收快递吗？ 一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹；若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。 问：装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？ 答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定，也可以说是协商收费。 问：小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？ 答：包含在物业服务费用里面。 问：小区内停车被划或被盗，物业该负责吗？ 车辆的停车费非业主理解的车辆保管费，车辆属于业主私有财产。在车辆管理中有两种概念，一是停车费，二是车辆保管费，如果物业与业主另行签订了车辆保管协议，其车辆损失由物业承担。 至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2017/6/22 9:35:52

户籍制度一直被认为是城市化进程的一大壁垒，2016年户籍制度的重大改革，哪些人又将受益呢？ 户籍改革 以下4类人将受益 1、 农村学生升学 2、参军进入城镇的人口 3、在城镇就业居住5年以上的人口 4、举家迁徙的农业转移人口 同时公布户籍统计三大原则 一、看是否已经在城镇实际居住、生活、学习。 二、看是否在城镇就业。 三、看是否享受城镇基础设施和教育、就业、医疗、养老、住房保障等基本公共服务，是否实现与城镇原有居民同等待遇。 1、不符合计划生育政策的 不符合计划生育政策、非婚生育之下的无户口人员可以落户到父母任一方的户籍。需要材料《出生医学证明》、父母一方的户口簿、结婚证或非婚生育说明。如果是随父落户非婚生育无户口人员，还需提供亲子鉴定。 2、没有《出生医学证明的》 由于无户口人员在入户登记的时候需要出生证明，所以没有出生证明的无户口人员需要先申领出生证明。在助产机构内出生的可直接向机构申领《出生医学证明》，在助产机构外出生的须提供亲子鉴定证明,向拟落户地县级卫生计生行政部门委托机构申领《出生医学证明》。 3、被收养但是没有办收养手续的 被收养但是没有办理收养手续的需要先向民政机构办理收养登记，申领《收养登记证》，加上收养人的户口簿去办理入户。 4、“被失踪”或“被死亡”而导致户口注销的 “被失踪”或“被死亡”也就是说被法院依法宣告失踪或者死亡后重新出现的人员，可凭人民法院撤销宣告失踪(死亡)的生效判决书,申请恢复户口登记。 5、因婚嫁而注销原户籍的 因婚嫁被注销原籍户口的人员，如果未在其他地方落户的，可以在原户口注销地恢复户口登记。 6、户口迁移证件遗失或失效的 户口迁移证件遗失或失效的的无户口人员，可以向公安机关申请补领、换领户口迁移证件，之后再办理户口迁移登记。 7、父母一方为中国籍、非婚生育的“混血儿” 父母一方为中国籍，另一方是外国人或无国籍人在中国境内非婚生育且未取得其他国家国籍的无户口人员,可申请办理户口登记。需要材料：《出生医学证明》或亲自鉴定证明、父母的非婚生育说明、父母一方（中国居民）的居民户口簿。 买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2017/2/23 10:40:55

二手房交易结束后，买卖双方往往为水、电、燃气的费用，户口的迁移等发生纠纷。要扫除这些二手房交易的"后遗症"，买卖双方应注意下面几个问题; 1.结清水表账单 不论谁使用，自来水公司都规定，逾期未交按日加收0.2%的滞纳金，如经30日未缴后，停止供水。所以交房前，一定问清楚是否付清水费。 2.告知电表情况 交房时，买房要查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留电费上月账单。 3.天然气过户 买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且写明房价已包含天燃气费，急双方身份证到天然气部分办理过户手续。 4.结清网费和电话费 交房前到电信部门办理截止到交房日的账单，一并结清后，办理过户手续。 5.协助有线电视过户 双方可携有线电视收费凭证和有线电视凭证到房屋所在的街道有线电视站办理过户手续。 买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2016/12/6 9:27:09