计税方式

关于房产证，一直是不少人关注的话题，有人问是不是房产证上名字越多，要交的税也越多啊？实际上这涉及了房产证加名减名的问题，产权证上名字越多，处理起来也比较复杂，因为交的税费种类和多少取决于处理的方式。 产权证上加名、减名的处理方式主要有赠与和买卖两种。 1、房屋赠与 办理流程： 1）双方签订房屋赠与合同。 2）将赠与合同拿到公证处进行赠与公证（有城市仅需提供亲属关系公证，如北京）。 3）双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局，申请变更登记，房管局对房屋重新评估，之后按规定缴费、加名。 缴费情况：直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费，如父母子女加名、兄弟姐妹加名。非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税（以前是营业税），如无血缘关系人加名。 需要注意的是，有些城市赠与受政策影响，比如接受赠与的人没有当地户籍，或者名下住房套数已经超过限定数量时，无法办理赠与、加名。 2、房屋买卖 办理流程： 1）双方签订房屋买卖合同。 2）进行网签备案。 3）去房管局办理购房资格审查通过后，打印购房合同办理过户加名。 缴费情况：房屋买卖需要按照二手房交易的缴费标准缴纳契税、个税、增值税（以前是营业税），与是否为直系亲属无关。 房屋买卖形式完全受限购政策影响，如果受赠人没有房屋所在地的户籍或者不满足社保或个税缴纳的年限，也无法办理加名，与是否为直系亲属无关。 估计这么说，很多人还是一头雾水，我们举几个常见的例子就更能看明白了。 1、夫妻间加名、减名最简单、最省钱 无论是一方婚前财产还是夫妻共同财产，只要夫妻双方协商一致，就可以拿着身份证、结婚证、《房屋所有权证》、《房屋登记申请表》等材料直接到当地房管局办理加名、减名，并且免征契税、个税、增值税，是所有变更中最简单、最省钱的情况。 比如婚前财产加名：小A小B是夫妻，小A婚前买了一套房子，产权证只写了小A名字，婚后想加上小B名字。 婚后财产加名：小A小B是夫妻，2人婚后共同买了一套房子，产权证只写了小A名字，想把小B名字加上。 婚后财产去名：小A小B是夫妻，2人婚后共同买了一套房子，产权证写了两人名字，现在想把小A名字去掉。 以上三种情况都属于夫妻间常见的加名、减名，由于各地政策有差异，具体要求最好咨询当地的房管部门。 2、夫妻以外的人加名、减名税费更复杂 相比夫妻间加名、减名，父母与子女间、兄弟姐们间、无血缘关系的人之间的情况要更为复杂些。 父母与子女间： 如果父母想把子女名字加到产权证上，可以通过赠与或者买卖，让子女获得一部分房产份额，这两种方式都要缴纳契税、个税、增值税，如果以后父母去世，子女可以按照遗嘱要求继承父母的那一部分房产份额，虽然我国还没有正式开征遗产税，但是在《关于深化收入分配制度改革的若干意见》中，第四部分第15条，明确表明：研究在适当时期开征遗产税问题，遗产税从未说过不征收，只是要在恰当时机推出。 而对于遗产税的征收方法，2010年修订的《新版草案》中规定超额累计税率表的征收标准和比例如下： 1）对应纳税遗产净额不超过80万的税率为0； 2）80万-200万的征收税率为20%； 3）200万-500万的征收税率为30%； 4）500万-1000万的征收税率为40%； 5）超过1000万的适用税率为50%； 遗产税计算公式为“应纳税遗产净额×适用税率-速算扣除数”。 按照以上计算方法，500万的遗产税净额应纳税84万，1000万、3000万的遗产净额分别应纳209万和1034万。 在北上广深这样的大城市，总价值在500万以上的房子不在少数，继承一套房子就要多交几十万的税，而且在属于父母的房子上加上孩子的名字还有可能占用子女的购房资格，以后再买房就要算二套房，所以多加名字未必是明智的选择。 兄弟姐们间： 同样是通过赠与或者买卖加上、减去名字，要交契税、个税、增值税，不过双方最好签订一个协议，以免在出现意外后，双方子女因为争房产闹矛盾，这些也不是没可能的事。 婚前情侣间： 还有一种情况就是，小情侣结婚前一起买了房子，产权证上写了2人名字，最后因为感情不和分手，两人协商后房子归女方，女方归还男方出资的那部分钱，产权证上去掉男方的名字。虽然二人是情侣但还未领证结婚，这样就属于非血缘关系的人之间房子去名，按照赠与或买卖的方式处理，由于双方都参与了出资，且产权证都有名字，最好先以协商为准，协商不成的即使上法院也会鼓励协商。 总的来说，虽然房产证上加几个名字，并没有明确的限制，但是有一点是非常肯定的，就是必须在房子无贷款或者贷款已经还清的情况下才能变更姓名，而且牵扯的人越多，变更时出问题的可能性也就越大，交的额外的钱就会多，所以加名字前就要考虑好，如果名下没房子，加上名字后再买房很有可能会算作二套房，贷款首付和利率、税费也会按照二套房标准执行，不确定性比较大。

2017/9/22 14:34:18

二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据 普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内， (售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。 按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按"财产转让所得"项目计征个人所得税，税率为20%。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税: 1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。 2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。 3、职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。 买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2016/11/23 9:21:19

第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房 第二步：看房产证年限，是否超过5年； 第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。 买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2016/11/18 9:14:52

税费判断二手房税费 第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房第二步：看房产证年限，是否超过5年；第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。 印花税 A、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税B、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证C、纳税人：买卖双方D、税率：0.05%E、征收范围：所有二手房交易F、缴纳印花税的计算方式及案例 案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生及李阿姨需要分别缴纳印花税250元（500000×0.05%=250）★房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。 契税 A、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。B、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋C、纳税人：买方D、税率：3%E、契税优惠政策 （1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税；（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。 营业税 1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种 税。2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。3、纳税人：卖方4、税率：5% 个人所得税 1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一2、征税对象：财产转让所得3、纳税人：卖方4、税率：成交价的1%或差额的20%5、优惠政策： （1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金 土地增值税 1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税2、征收对象：增值部分3、纳税人：卖方4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收5、优惠政策： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税 土地出让金 二手房税费1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房3、纳税人：——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要 按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）；——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金）4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变为商品房） 综合地价款 1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同2、征收对象：再上市交易经济适用房3、纳税人：卖方4、税率：成交价的10%5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的经济适用房买房上坐标网www.zuobiao.wang

2016/10/20 9:11:00

住宅类手房交易的税费收费标准---房款一次性付清 1、契税：房屋均价高于(各区基准价格)契税收取标准为房款的3%房屋均价低于(各区基准价格)契税收取标准为房款的1.5% 2、印花税：房屋成交价格的0.1% 3、登记费：80元/套 4、交易手续费：建筑面积*6元/平米 （买卖双方各3元） 5、土地出让费：房款1%+20元工本费 6、营业税：房屋成交价的5.55% 免税条件： 出售该套住房为5年以上且唯一一套住房的免税； 出售该套住房前1年内购买其他住房的，可持当地地税局出具的证明免/退税； 出售该套住房后1年内购买其他住房的，可持有关票据到 当地地税局退税； 若产权证、契税票均在5年内，则看上一次办理的手续是什么性质： 如果是房改购房或还迁协议的，看房改或还迁协议上日期是否在5年之外，若5年之外并唯一一套住房的可以免个税； 如果是商品房合同办产权的，看商品房合同是否在2000年前，若是2000年前的商品房合同并唯一一套住房可以免个税 7、个人所得税： 一、对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值和应纳税额的，暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。 二、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房转让，其房屋原值按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税金费用确定

2016/9/28 11:06:30

受理审核的即为登记一方的个人房产；登记机构未按照实名制受理审核的，可以按照变更登记将未登记另一方的姓名作为夫妻共同共有房产的隐性共有人显性化。房屋登记机构按照申请人的申请和证明权属的材料进行房屋登记的，登记机构和登记审核人员无法对是否为父母出资以及父母出资是对夫妻一方的赠与还是双方赠与进行实体审查。因此，夫妻房产加名应当按照房屋登记簿记载的权利状况区分是转移登记还是变更登记办理。值得注意的是，登记夫妻一方姓名的房产是《物权法》第28、29、30条因生效法律文书、继承或者受遗赠、合法建造等取得房屋权利的，应当遵循自法律文书生效时间、继承或者受遗赠开始时、房屋建造竣工事实成就时发生物权效力的规定，通过原登记证明权属归属的申请材料区分应当按照转移登记还是变更登记增加夫妻另一方姓名，而不能仅依据房屋登记时间简单判断是否为申请加名夫妻婚姻关系存续期间取得的共同所有房产。二、变更登记《婚姻法》对夫妻财产治理结构作出了明确规定，非该法第18条规定情形以及夫妻之间没有财产归属一方所有的约定，夫妻关系存续期间取得的财产应为夫妻共同所有财产。因此，夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产应当为夫妻共同所有的财产。由于各地房屋登记机构早期对夫妻共同所有的房屋未能严格要求共同申请登记、登记与证明权属归属的申请材料一致性的要求以及权利人对夫妻共同所有房屋共同申请登记意识的淡薄，造成了大量夫妻共同所有房屋只登记了夫妻一方姓名，另一方作为夫妻共同所有房产的隐性共有人存在的情况。上述房屋申请夫妻房产加名，实质是将夫妻共同所有房屋未登记一方的姓名显性化，房屋实体的权利状况并没有变化，因此属于房屋权利人姓名变更的变更登记。《物权法》第16条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。房屋登记机构无法探及物权登记之外的实体法律事实，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《婚姻法》解释三第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。该条“不动产登记于首付款支付方名下的”其实包含了婚前办理房产登记和婚后办理房产登记两种情形。婚前房产登记于首付款支付方名下的，婚前既已取得物权，应当按照转移登记增加另一方姓名；婚后房产登记于首付款支付方名下的，出于与房屋预告登记和银行信贷衔接的考虑，房屋往往仍登记于首付款支付方名下，但婚前首付款以及婚前首付方支付的贷款为债权而非物权，因此笔者认为可以按照变更登记增加另一方姓名。三、更正登记目前，不少房屋登记机构通过积极推动房屋登记的实名制，促进了夫妻共同所有房产共同申请登记，避免了房屋登记领域很多夫妻房产另一方隐性共有人现象的存在和交易环节审查夫妻婚姻状况的繁琐。然而，登记簿的物权推定效力体现在登记的公示公信和对交易安全的保护，并不能排除登记簿可能存在将夫妻共同所有房产错误记载为夫妻一方个人所有的情况。《房屋登记办法》第74条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的可以申请更正登记。夫妻房产通过更正登记增加共有人姓名的，是指夫妻共同所有房产错误登记在夫妻一方名下，经夫妻双方共同申请并提供证明房屋登记簿记载错误的材料更正为夫妻共同所有房产。虽然，随着财政部、国家税务总局财税[2011]82号文件的发布，夫妻关系存续期间房产加名不论是通过转移登记、变更登记还是更正登记所需要承担的费用相差不大，但房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记机构应当遵循物权变更的事实轨迹，区分不同的登记类型办理夫妻房产加名业务。 以上作者 ‖沈文华来源 ‖《中国房地产》

2016/1/23 14:27:04