购房成本

1、算贷款定规划 一般来说，银行规定借款人的月还款额不超过其月收入的50%，在这一大前提下，购房者应该规划月还款额占月收入的多少才能不影响生活品质，不至于沦为地地道道的“房奴”。 针对这个问题，没有标准答案，购房指南建议大家具体问题具体分析，视自身情况而定： 如果你是年龄在25－30岁的购房者，在工作稳定的情况下，月供可以占到整个家庭收入的40%－45%。这个年龄的年轻人正处于事业上升期，一般未婚或者已婚没有孩子，家庭负担比较小。随着事业的发展，其个人升值潜力也是比较大的，所以月供占收入的比例可以适当提高一些。 如果是年龄超过35岁的购房者，在工作稳定的情况下，月供不要超过家庭收入的30%。这个年龄段的购房者通常已经结婚生子，为了保证日常家庭开支和孩子的教育支出，应该适当减少月供占家庭月收入的比例。 贷款年限多长、月供多少、首付多少等因素决定了所购房子的总价，而房子的总价又直接决定了房子的品质、地理位置等。因此，何时买房、买什么样的房是一个复杂的决策过程，购房者在买房时需要考虑包括房贷月供在内的多种因素，权衡利弊，三思之后再做决定。 2、算家底定生活 买房是大事，没有对应的经济支撑是不行的。在购房之前，一定要对自己的全部经济情况进行一个详细的盘点，看看自己的资产总数、资产配置以及可以动用的灵活资金等，这样的话就可以清楚知道自己到底有多少钱可以投入到购房置业规划当中。 在盘点经济状况的时候，切忌满打满算，一定要将必要的预期支出分出来，比如说投资需求、生活开支、求学、养老、生育等，这些大笔开支都必须考虑在内，不然的话到时候很容易在购房后遭遇资金困境。 3、算成本定方案 买房是个技术活，选择合适的时机，采用合适的方式购买的话就能节省不少的钱。如果认为房子就像超市里的商品一样，摆在那里是什么价就是什么价，掏钱付款就行的话，那绝对会导致购房成本超支。 在购房的时候，先要选定区域，然后选定大概的户型面积，在确定这两个因素之后，就可以通过实地看房询价等方式了解房源的价位了。 另外，楼市调控的时期制定购房方案一定要将调控因素考虑进去，因为调控会涉及限购、税费调整、房贷利率等各种因素，这都会影响购房的成本。在制定好方案之后，那就可以选择合适的时机购房，或者淘到性价比较高的房源。 小结：在购房的问题上，购房者应该尝试做一个精明的人，对各种情况进行规划预算，这样的话就能更好的完成购房事宜，让购房行为风险更小，收益更好。

2017/12/3 15:34:37

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。在这样的二级市场购买一套称心如意二手房，如何省钱，如何砍价是需要技巧的，下面小编来介绍方法。 一、房屋选择有技巧 1、选择房产证满2年的房屋我们知道，普通住宅房产证满2年，可以免征增值税。增值税为5%，增值税及其附加税为5.6%，这个税率是比较高的。总价100万，未满2年的房屋，其增值税为47619元（计算公式：100万÷（1+5%）×5%=47619元）；而满了2年，则可以省去这笔费用。 2、选择满五唯一的房屋满五唯一的房子，免征增值税和个税。增值税上文已提到，个税一般是征收房屋价格的1%或者两次交易差额的20%。按照1%的税率来计算的话，总价100万的房屋，个税为1万。二手房交易，最主要的税费就是增值税、契税（契税一般为1%、1.5%或2%）、个税和中介费（一般为2%-3%）。如果能免去了增值税和个税，则能少交不少钱。 二、挑准时机再买房 买房也要讲究时机，主要看当前是买方市场还是卖方市场。如果是买方市场，则买方砍价还价的余地比较多，也有更多的时间精挑细选；如果是卖方市场，想讨价还价就比较难了，能买到不乱涨价的二手房就不错了。因此，在买房的时候，个人也要了解一下当前的市场情况，了解二手房交易是冷还是热。 三、学会讨价还价 1、了解房主为啥卖房 了解房主是因为什么原因而卖房，是否急卖。比如，有的房主可能急卖房子，供孩子出国留学或者给家里的老人看病。这个时候，只要价格合适，哪怕低一点，房主也愿意出售。 还有些是卖掉旧房买新房，这里又分是先买新房再卖掉旧房，还是先卖掉旧房再买新房。如果是先买了新房，那么则急需卖掉旧房，以支付新房的首付等各项费用；如果是先卖掉旧房再换新房，那房主可能还不那么着急。 2、了解房主的性格 如果房主的性格比较爽快，比较好说话，那么，爽爽快快的给房主还一个价。千万不要房主答应了你还的价格，你又觉得还低了，又向房主还价，这样的结果通常都是房主拂袖而去。另外，在初次见面时，可以通过与房主的交谈，了解其原来购买房屋时的价格和现在的心理价位，做到心中有数。 3、不要表露自己的喜好 遇到喜欢的房屋时，千万不能把你的欢喜表露出来。在这时应该不断的提出你不满意的地方，比如房子临街，就抱怨房子太吵；在一楼，就说太潮；住在高楼层，就说太高；如此种种。不论你怎么说，其目的就是打击房主的优势心理，让他知道自己的房子有太多的缺点，这样的房子我都愿意买，你还不降点价吗？但是，也不能太贪而将别人的房子说的一无是处，要把握好度。 4、利用中介向房主砍价 导致买卖双方迟迟不能签定合同的主要障碍往往就是房价的问题，此时中介是希望卖家能够把价格降下来，使双方达成一致并成功交易，以便收取中介费用。要充分利用中介的这种心理，让他们来从侧面为你向房主还价，或者直接向中介施压，即给中介一个你愿意承受的价格，如果谈得下来就买，谈不下来就拉倒，这样一来可以省去你不少的精力，而且中介往往更会“砍价”。 5、从中介处索取一定的优惠 买二手房，进行按揭贷款，一般有中介公司帮忙进行操作。中介公司的资源多，可以问问中介能否向银行争取到一定折扣的利率，如果能，买房人也可以省一点钱。另外，中介收取的中介费，问问中介人员是否可以少收一点，比如，少收0.5%或者将零头抹去啊。 买房的时候，能省一点是一点，毕竟积少成多。省去的钱将来用来添置家具或者还房贷都是不错的。

2017/12/1 10:48:06

买东西砍价是大家的正常心思，更何况是买房子这种大事！关于大多数购房者来说买房砍价的空间到底有多大是一个谜，稍不留意就会吃亏。看到中意的房子后，小编教您最新砍价战略，看这八大砍价绝技。 01、楼盘开盘前提早认购 几乎新房在开盘前都要经过一个储客的进程，这个进程中有很多能拿到较低折扣的时机。开发商虽然在此刻还没有断定报价，但由于对市场反映情况心里没底，会为前期挂号的买家供给必定起伏的扣头，一般的广告语是现VIP挂号开盘可享额定××折。 02、参与各种名义的团购 房产团购近几年来越来越火，而各大机关单位、银行、沙龙更是成为各大开发商追捧的优异团购资本。团购折扣价理论上秘而不宣。 03、买尾货、特价房 仔细的购房者就能够发现，不少楼盘都会期间性地推出某些优惠单位，例如清尾货时的优惠等，有时候以一口价的方式出现，较为实惠。 一直以来，尾房给人的直观感受即是被人挑到最终剩余的，而现实却并非如此。专家以为，当商品住宅的出售量到达80％以后，开发商现已获利，因而一般就进入项目的清盘出售期间，此刻的尾房一般对比实惠。 04、找旧业主介绍 买楼砍价打折找老业主介绍，也是一条可行之道。现在很多楼盘卖楼，都有推出老业主介绍额定折扣、并免买家和介绍人必定年限物业管理费、赠送别的方式大礼包等优惠。虽然节约的绝对数额关于总价来说并不算多，但关于买家和介绍人而言，这都是实实在在的优点，而且也是老业主乐于承受的。 05、找开发商高层谋额定优惠 人脉关系的折扣也是买楼常用到的另一种砍价办法。例如，知道楼盘开发商内部人士，一般能够经过其取得额定的优惠。像项目经理、出售经理等甚至更一等的管理层人士手上，一般握有更大的购房折扣审批权。 06、找销售人员谈额定折扣 要想买到廉价房子，找出售人员确实是一个不错的途径。 当然，向出售人员要折扣，买家必定要表现出恰当的采购热心，既要表现出对楼盘的喜欢，又要有对报价等要素优柔寡断的姿态。如果您是几个人一同买楼，那么和出售人员砍价取得更多折扣的可能性就更大。 07、一次性付款 买房选择一次性付款时，折扣空间一般控制在存贷款利率差内。一般来说一次性付款能够从出售人员那里得到2％-5％左右的房价款优惠。关于现金十分富余的购房者来说，一次性付款无疑是可以拿到更多优惠的好方法。 08、找急售的业主和急于销售的中介 急售的业主一般是急需资金，只需买家自愿迅速购买并一次性付款，报价会比商场价低10％左右。 另外也别忽略了中介人员的砍价功用，一般一套单位经过中介砍价5％是没有问题的，中介为了促进销售也会为买家争夺更多的报价优惠。如果买家恰好碰到了这样的单位，必定要快、准、狠地摸清业主的心理价位。

2017/9/3 18:11:43

买卖双方由于各种原因未能最终完成房产过户，在很多人看来，这种情况下中介是不应该收取中介费的。而在实际交易过程中，如果是由于中介的原因造成最终未能完成过户，则无需交中介费；如果是由于买卖双方的原因造成最终未能完成过户，则要支付部分甚至全部中介费。目前买房人与中介签订的居间合同，中介只负责到买卖双方签完合同，而不是以完成过户才能收取中介费。 二手房中介是通过房屋中介机构进行二手房交易时支付给中介机构的服务费，也称为居间佣金。 中介承诺未兑现应退还中介费 2013 年，在北京版国五条政策落地前，为了避免交纳20%的个人所得税，北京的二手房市场曾掀起过一波购房高潮。王先生就抢在国五条政策执行之前买了一套二手房，当时中介承诺可以在政策执行之前为王先生完成过户手续，并将这一承诺写进了居间合同之中，因此王先生就与业主签订了二手房买卖合同并交付了中介费以及定金。但是由于各种原因，最终未能在政策执行前完成该套房屋的过户手续。新政策执行后，由于该套房屋不满五年需交纳差额的20%的个人所得税。算下来，个人所得税要交20万元。面对这笔高额的个人所得税，王先生表示无力承担。业主也表示不会为个税买单，在该套房屋买卖无法进行下去的情况下，王先生提出解除买卖合同，并要求中介退还中介费。 该案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，房地产中介却未兑现这一承诺，而这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。 买房人原因造成房产不能过户中介费不退 石先生在前不久通过一中介公司在望京购买了一套二手房，在签订二手房买卖合同以及与中介的服务合同之前，中介公司要求石先生先签一个声明：表示自己确认有购房资格，如购房资格出现问题导致无法过户责任由买方自负。 石 先生当时十分自信购房资格没问题，没有去确认自己的个税和社保是否满五年。但是当签订了二手房买卖合同后并交纳了中介费和定金后，在办理房屋过户时却发现 自己的社保曾经因为工作变动断过，因此他不具备购房资格，他要买的二手房无法过户到其名下。在买卖无法继续的情况下，石先生要求解除合同并要求中介退还中 介费，但遭到了中介的拒绝。中介的理由是房屋无法过户的责任在石先生自己，中介没有任何过失。 在这个案例中，买卖合同双方的交易已经达成，中介机构已经完成了“居间”服务，导致合同无法履行的原因系石先生自己造成的，他应当对此承担全部责任：向卖方承担违约责任，向中介机构支付中介费用。 业主违约致交易失败 仍要支付部分中介费 郭 女士与业主何先生在中介公司的居间服务下签订了二手房买卖合同。同日，郭女士支付了2万元购房意向金，并在《中介费确认书》上签字确认中介费为2万元。而后，因业主何先生一方违约，未能继续履行该合同，郭女士的购房计划也宣告“破产”。何先生返还郭女士已支付的2万元意向金，并补偿违约金2万元。 当前的二手房市场上使用的居间合同，对于中介责任的完成不以网签或过户为准，而是以买卖双方签订二手房买卖合同为准。也就是说，只要双方签订了二手房买卖合同，中介的职责就已经完成，按目前的格式合同规定，中介就可以收取中介费了。 在上述案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，而房地产中介又未兑现这一承诺，这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。 中 介费的纠纷在二手房交易中并不少见，为了避免此类纠纷，我们应尽可能完成交易。为了完成交易，要尽可能多的核实房源产权、债务、抵押情况。如果资金不足，也不要轻易签订买卖合同并支付中介费。另外，建议客户在买房时选择正规大型中介，一来佣金不高，二来服务有保障。在当前二手房市场上使用的居间合同都是以双方签订二手房买卖合同为准的情况下，建议买房人在买房前要先与中介公司协商签订补充协议，尽量把双方的责任和义务约定得越详细越好。甚至可以与中介协商 约定在完成过户后方可收取是中介费，在未完成过户前不得收取任何费用。

2017/8/3 9:28:55

房价还在上涨，已经买房的人希望房价能涨点，好让自己的固定资产能增值。没有买房的人呢，则希望房价能跌一点，哪怕能涨慢点也好，涨太多万一成了接盘侠该怎么办？在很多人看来，房价的涨跌只对投资性住房有较大影响，而对刚需购房者来说，“反正买了也是自住，涨跌只要自己能负担得起就行了”。可事实真的是这样吗？买自住房真的可以不用管房价涨跌趋势吗？刚需买房不用管房价涨跌 这个说法可信吗？乍一看，这种论调挺有道理，自住又不会卖房子变现，房价涨跌与我何干，只要自己住的爽就行了。但实际上……买房自住的人们，不论是首次买房还是二次换房，大部分人都是首付25%加按揭的。以首套房300万，二次换房600万来算，30年等额本息贷款月还款额分别是11941.35元和23882.7。一般来说，大部分首次置业家庭年收入不会超过40万元，而二次换房人群年收入按80万计。房贷支出大约占家庭年收入的35%左右。这个比例尚在合理范围之内。按照上面的结果，如果完全是自住，房价上涨了，努力还贷的局面不会有大的改变，但个人资产无疑得到了升值。如果升值的还不错，那么依托这套房子就有了更多选择。比如：1、 自住；2、 办理房产抵押二次置业开始投资买房之路；3、 卖房回乡换大房；4、 高位套现后移民。如果房价下跌会怎样呢？如果选择卖房肯定得不偿失，因为资产缩水了，况且还有银行贷款，杠杆资金损失非常大。如果不卖房呢，房价不能上涨，也只能继续扛着房贷了，房价下跌也只能意味着为银行挣钱了。这样一算，房价涨跌还真的不重要吗？在这里我们还得强调一遍，我们讨论的是首次买房或者二次换房的，完成后名下都只有一套房。这种情况下，很少有人还能持有大量现金，想抄底再买一套的可能性几乎不大。所以买房自住不用管房价涨跌的逻辑是存在漏洞的，所以当身边有人说自住不用管涨跌幅的时候，一定要思忖再三，话是别人说的，掏钱的可是你自己。最后，再说下一线城市房价走势，自2015年开始，一线城市房价开始疯涨，不过在两会后，房价走势会趋缓，在严格限购的政策下，甚至可能会出现小幅下跌。以上海市为例：3月25日，上海已经出台了新的限购政策，非沪户籍人口在沪购房需满足缴纳个税或社保满5年，购买二套普通住房首付调整为不低于5成，二套非普通住房首付不低于7成，并清理首付贷等变相降低首付业务，购房者也需承诺首付款为自有资金，如有违反将计入上海市公共信用平台。买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2017/3/18 9:17:08

对于普通百姓来说，购房绝对是一笔巨大的开支，甚至有许多人花上一辈子的积蓄也买不起一套房子。为此，在买房之前，购房者应当为自己拟定一个详细的财务预算。很多人在购房时只是单纯地考虑房价，而没有考虑到其他一些必要的花费，最终造成资金窘迫的局面。其实，在购房过程中，除了房款之外，还会伴随出现许多其他的费用，比如在房产过户时需要向国家税务机关缴纳的契税、营业税等，除了这些费用外还有经纪公司的中介费等。这些费用表面上看上去并不多，但如果与房屋总价结合起来计算，还是一笔不小的开支的。由于现在二手房市场是典型的卖方市场，卖方在交易中起到主导作用，卖方的交易税费都让买方承担，因此，卖方的买房成本包含很多内容，需要买方计算全面，以免超出自己的预算。因此，了解与购房相关的费用支出是非常有必要的。买房成本应该由下列公式构成：房屋价款+交易税费+贷款本金及利息 +中介费+其他费用一、房屋价款：房价是买房成本中最大最显著的内容，但是衡量买房成本的高低不仅仅只看房价。购房置业，其价格成本是核心置业成本，房屋价格的高低直接决定置业成本的高低。在房价一路高升的中国，尤其是北京，如果购房者不计房价去买房子，那肯定是不行的。购房时，首先重点考虑的就是房屋价格成本，选择在房价合理的时候下手最好。例如，一个要价120万元的5年的经济适用房和一个要价128万元的5年的普通商品房，肯定后者比前者成本低，因为前者还要负担给政府的综合地价款。二、交易税费在明确购房目标之后，一些购房的基本费用是一定得提前计算的，如契税、登记费用、交易手续费、贷款费用、贷款保险、抵押登记费等，虽然这些费用表面上看起来似乎不多，但与房屋总价结合起来计算的话，还是一笔不小的支出，必须好好的计算。交给政府的营业税和个税，应由卖方缴纳，但是现在都是买方在负担。各项税费根据商品房、公房权属、是否满政府界定免征税费的时间年限有关，房子权属的不同、产权取得时间不同会有很大的差距。三、贷款本金及利息这一部分虽然不是直接的现金支付，但结合每月所支出的本息。四、中介费现在北京二手房中介费的平均费率为2.5%。一套100万的房子，就会产生2万5千元的中介费，这也是一笔需要考虑的费用。五、其他费用：比如由于贷款产生的评估费、担保费等

2016/1/24 17:59:23

二手房交易税费是指在二手房交易中，国家税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。虽然税务部门规定了各税种由买方或卖方来承担，但在北京二手房实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，卖房拿一个到手&ldquo;净得价&rdquo;。一、卖方承担的税费(1)个人所得税财政部、国家税务总局和建设部于1999年联合发布了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)文件，文件规定了根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房所取得的所得应按照&ldquo;财产转让所得&rdquo;项目征收个人所得税。2003年国家税务总局发布《关于个人出售住房征收个人所得税的有关问题的通知》中也规定了该个人所得税。但那时候采取的是自愿申报，而非强制征收。2006年，国家税务总局正式发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]第108号)，要求自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人所得税。该税率为20%，根据《通知》，此税正式由自愿申报变为强制收缴。同时，在本《通知》中还进一步细化纳税计算方式，明确表示个人所得税缴纳按照差额征收，即&ldquo;从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。&rdquo;，依次，个税=(转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)*20%。108号文件同时还根据原有房屋产权的类型分为以下若干种计算方式：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，即商品房，个税=(转让网签价-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费-转让该套住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高10%装修费用、房款利息等)*20%。②经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。即个税=(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，以及按规定交纳的土地出让金-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等)*20%③已购公房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。即已购公房，个税=[转让收入-(原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款+加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费)-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等]*20%。为了保护普通市民的合法权益，108号文件同时对二手房交易中的个人所得税也有相应的优惠规定，即对个人转让自用5年以上(以产权、完税凭证为界)，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税;对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。现阶段个人所得税的缴纳政策仍然沿用上述通知的缴纳方式，即转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，差额20%征收个人所得税;转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。(2)营业税中央政府根据房地产市场走向和宏观经济发展局面，先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年发布通知，多次调整二手房买卖中营业税的征收标准和计算方式，希望通过税收工具来达到调节市场的目的。按照2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)，对个人住房转让营业税做如下调整：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税的税率为转让价格的5.6%(远郊区县为5.5%)。(3)印花税印花税是一种古老的税种，踏实以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据等应税凭证文件为对象所征的税。二手房交易中正常情况下该税的征收标准为向房屋交易中的买卖双方各收取交易总金额的万分之五，换领新产权证的买家还需另外交5元。2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)，目前对个人销售或购买住房暂免收印花税。(4)综合地价款综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋产权满五年的，可以按照市场价出售该经济适用房，同时还规定，该类房屋出售，产权人应按照原购房价格和出售价格差的70%补交土地收益等价款。这里的&ldquo;原购房价格和出售价格差的70%&rdquo;就是我们说的综合地价款。二、买方承担的税费(1)契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权所得者征收的一种财产税。应缴纳的范围：土地使用权出售、房屋赠予和买卖等。征收依据：按照1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。根据《北京市契税管理规定》、《北京市人民政府关于修改<北京市契税管理规定>的决定》(2002市政府令100号)、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)等相关文件，北京市二手房交易，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购买90-140平米的普通住房税率1.5%，140平米以上及二套购房统一3%。(2)土地出让金二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。计算公式为：房屋建筑面积当年成本价1%。&ldquo;当年成本价&rdquo;，北京城八区为1560元/平米。因此土地出让金的公式为：建筑面积15601%普通二手住宅交易的税费主要就是以上几类，每一项税的详细算法在以后的章节中还会讲到。

2016/1/24 17:57:01

为什么同样的贷款不同的还款方式到最后相差45万?我到底该选什么还款方式?本节除了告诉你什么是等额本息、什么是等额本金外，还告诉你每种还款方式的计算方式，以及如何通过计算来选择适合自己、省钱的还贷方法。一 概念我们常说的房贷还款方式有等额本息和等额本金两种，除此之外还有递增还款、漂浮还款、可变利率还款等多种，但最常见的就是等额本息和等额本金两种。等额本息，是借款人偿还的金额等于以贷款金额为现值计算的年金，它每月还贷本息合计金额相同。但每月还的本金逐渐增加，利息逐渐减少。通俗的说就是每个月还一样的月供。由于它每个月都是固定不变的还款额等情况，被大部分购房人当做首选的还贷方式。等额本金，是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和执行的利率计算支付。此方式的每期还款额是递减的。二、如何计算月供那么如何计算等额本息和等额本金两种不同类型的月供方式呢?先看一个案例，泡泡在北京购一套房，商业贷款200万，按照最新的商业贷款利率 5.65%，贷款30年。假设在整个还款期内利率不变，则泡泡每月还贷本息为多少?(1)我们用等额本息方式计算月供，设贷款金额为P,月利率为i，按月计算的贷款期限为n期，月还款额为A， 11544.72元就是上述案例中泡泡贷款200万30年期内利率不变情况下每月的还款额为11544.72元。下面假设泡泡选择等额本金的还款方式，其他利率、贷款年限等条件不变(2)等额本金还款方式的计算月供每月还款额=(贷款本金/贷款总的月数)+(贷款本金-已归还本金累计的金额)&times;月利率我们设An为第n期月还款额，P为贷款总额，H为贷款期数，M为还款第n期，公式为由上述计算可以得知，等额本金的方式还款，月供随着还款月数的增加而递减。但无论是等额本息还是等额本金还款方式，在整个还款期内利率并非一成不变，如果遇到银行调整利率，得按照调整后的利率重新开始计算月供还款额，这样就涉及到清偿贷款余额的计算问题。还是上述案例，假如贷款人泡泡按等额本息还了3年房贷了，从第4年开始利率上调到6%，那第4年1月1日起泡泡的月供计算为：设贷款金额为P，月利率为i，按月计算的贷款期限为n。当泡泡还完m月后，利率调整为i&rsquo;,那么m+1期以后，每月的月供A&rsquo;首先计算m时点上未还清贷款的余额P&rsquo;,通过上面这个公式计算出截至旧利率截至时已经还完的房贷后再计算新利率i&rsquo;时的月供A&rsquo;。解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360个月，m=36个月，i&rsquo;=6%/12首先我们计算到第3年年末泡泡未结清房贷的余额为：通过上面这个公式计算出截至旧利率截至时已经还完的房贷后再计算新利率i&rsquo;时的月供A&rsquo;。解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360个月，m=36个月，i&rsquo;=6%/12首先我们计算到第3年年末泡泡未结清房贷的余额为：然后根据尚未结清的贷款再计算新利率i&rsquo;时的月供 :根据上面的公式我们知道从而我们计算得到了当银行利率由5.65%调整到6%后泡泡剩余房贷每月的月供金额为11960.1元，通过以上的方法，我们知道了如何计算等额本息或等额本金以及银行利率发生变动时的月供。随着科技的发展，我们能很快的找到一个&ldquo;房贷计算器&rdquo;几秒钟就能计算出结果，但有部分购房者不明白月供的还贷逻辑，希望本章您有所收获。三、不同还款方式哪个省钱?通过上面实例简单的计算我们知道在利率不变的情况下，泡泡贷款200万30年期内等额本息还款方式最终总的本息支付约为415.61万元，其中利息为215.61万元;而等额本金方式最终总的本息支付约为369.98万元。通过上面的对比，我们知道同样额度、期限内的贷款，等额本金比等额本息还到最后节省了45.63万。两者为什么会有这个差距呢?等额本金是每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少;等额本息是每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。案例中泡泡200万贷款按照还款方式不同，本金、利息在贷款期内偿还的形式也不同，见下图账面上很容易看出哪中还款方式划算，但省钱的不一定是适合的，购房者要结合自己的收入情况来理性选择。

2016/1/24 17:54:52

买二手房需要贷款，咱们国家的信贷政策对按揭的要求是首套首付不低于30%，但并不是说100万的房子首付30万就够了，如果计划不当，买房前后如果资金安排出了问题，会非常被动，本节浅谈买房的资金准备。首先，我们来看贷款。首套房七成按揭并不是房价的七成如何理解?比如一套100万的房子，银行不会按照100万的70%来贷款的，这里有一个风险的问题，而且银行也需要对你购买的房子做一个市场价评估。一般来说100万的房子银行评估会在总房价的85-90%，也就是说一套100万的房子一般情况下银行评估最多90万，而银行能贷款借款人的钱就是90万的70%，60万。那要买一套100万的房子，首付款就需要100-63=37万另外还需要预留出交易时候要交的税和各项费用。买二手房，钱这样安排第一份：5万元。去向：定金。定金咱们在其他章节里说过了，就是你看中房子，价格和其他条件都和卖方谈拢的情况下双方签订定金协议时需要向业主支付的第一笔钱。根据房子的大小不同，5-50万元不等。第二份：35万元去向：首付款缴付定金后你就要签订《存量买卖合同》，签约后银行会派评估公司来对房子进行评估，评估报告出来后就要面签，这个时间大概是一周，这时候就到了缴纳房款的首付部分了。银行批贷一般很少会批贷63万，基本上都是批整数金额的贷款，这时候你需要支付的首付款总额是35万元。但签约是你已经交了5万定金，也转为首付款。第三份：2.7万元去向：中介费在你签约《存量房买卖合同》的同时也要和中介签订中介的《居间合同》，北京目前的居间服务费是成交价的2.2%+0.5%的服务保障费。商业贷款还需要交一个600元的评估费，公积金则是1500元。这一步，100万的房子也就是两万七千元，再加600元或1500元的评估费。这笔钱是在签约完成后当天交的。第四份：1~10万元去向：缴税在跟银行批贷后就到了过户，这时候就该缴税了。缴的税有契税，如果房子不满2年的还有营业税，如果满两年但不满五年及不唯一还有20%的个税。第五份：1~2万元去向：交房入住缴完各项税费过完户后，就是交房办理入住了。物业公司一般会先收取一年的物业费，每个小区的收费标准不同，有几千或几万的不等。第六份：0.4万元去向：首次还款第一个月的还款额全部从你银行还款账户里扣除，贷款60万，按照30年5.65%的利率，你每个月需要交3470元的月供。以上留个步骤就是买一套100万二手房需要准备的资金，除了银行贷款的60万外，还需要购房人准备约50万的首付、税费等现金。现在检查一下自己的资金，排好队了吗?

2016/1/24 17:50:11

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。以下四类人不宜提前还贷第一类：使用应急资金还款对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在频繁加息的情况下，部分&ldquo;房奴&rdquo;压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能&ldquo;因小失大&rdquo;。第二类：等额本息进入还款中期目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。第三类：等额本金还款期已达1/4从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。第四类：有更好的投资理财渠道如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。适合提前还贷的人需要符合以下三个条件：首先，选择了等额本息还款法并且处于还贷前5年之内，这样的人可以提前还贷，因为可以省下很多利息。其次，自己手上有闲余资金，但又苦于没有其他投资途径，或者投资收益率小于贷款利率。最后，不久的将来有大笔开支的可能性较小。

2016/1/23 12:41:29