为什么同样的贷款不同的还款方式到最后相差45万?我到底该选什么还款方式?本节除了告诉你什么是等额本息、什么是等额本金外，还告诉你每种还款方式的计算方式，以及如何通过计算来选择适合自己、省钱的还贷方法。
一 概念
我们常说的房贷还款方式有等额本息和等额本金两种，除此之外还有递增还款、漂浮还款、可变利率还款等多种，但最常见的就是等额本息和等额本金两种。
等额本息，是借款人偿还的金额等于以贷款金额为现值计算的年金，它每月还贷本息合计金额相同。但每月还的本金逐渐增加，利息逐渐减少。通俗的说就是每个月还一样的月供。由于它每个月都是固定不变的还款额等情况，被大部分购房人当做首选的还贷方式。
等额本金，是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和执行的利率计算支付。此方式的每期还款额是递减的。
二、如何计算月供
那么如何计算等额本息和等额本金两种不同类型的月供方式呢?
先看一个案例，泡泡在北京购一套房，商业贷款200万，按照最新的商业贷款利率 5.65%，贷款30年。假设在整个还款期内利率不变，则泡泡每月还贷本息为多少?
(1)我们用等额本息方式计算月供，
设贷款金额为P,月利率为i，按月计算的贷款期限为n期，月还款额为A，
11544.72元就是上述案例中泡泡贷款200万30年期内利率不变情况下每月的还款额为11544.72元。
下面假设泡泡选择等额本金的还款方式，其他利率、贷款年限等条件不变
(2)等额本金还款方式的计算
月供每月还款额=(贷款本金/贷款总的月数)+(贷款本金-已归还本金累计的金额)×月利率
我们设An为第n期月还款额，P为贷款总额，H为贷款期数，M为还款第n期，公式为
由上述计算可以得知，等额本金的方式还款，月供随着还款月数的增加而递减。
但无论是等额本息还是等额本金还款方式，在整个还款期内利率并非一成不变，如果遇到银行调整利率，得按照调整后的利率重新开始计算月供还款额，这样就涉及到清偿贷款余额的计算问题。
还是上述案例，假如贷款人泡泡按等额本息还了3年房贷了，从第4年开始利率上调到6%，那第4年1月1日起泡泡的月供计算为：
设贷款金额为P，月利率为i，按月计算的贷款期限为n。当泡泡还完m月后，利率调整为i’,那么m+1期以后，每月的月供A’
首先计算m时点上未还清贷款的余额P’,
通过上面这个公式计算出截至旧利率截至时已经还完的房贷后再计算新利率i’时的月供A’。
解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360个月，m=36个月，i’=6%/12
首先我们计算到第3年年末泡泡未结清房贷的余额为：
通过上面这个公式计算出截至旧利率截至时已经还完的房贷后再计算新利率i’时的月供A’。
解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360个月，m=36个月，i’=6%/12
首先我们计算到第3年年末泡泡未结清房贷的余额为：
然后根据尚未结清的贷款再计算新利率i’时的月供 :
根据上面的公式我们知道
从而我们计算得到了当银行利率由5.65%调整到6%后泡泡剩余房贷每月的月供金额为11960.1元，通过以上的方法，我们知道了如何计算等额本息或等额本金以及银行利率发生变动时的月供。随着科技的发展，我们能很快的找到一个“房贷计算器”几秒钟就能计算出结果，但有部分购房者不明白月供的还贷逻辑，希望本章您有所收获。
三、不同还款方式哪个省钱?
通过上面实例简单的计算我们知道在利率不变的情况下，泡泡贷款200万30年期内等额本息还款方式最终总的本息支付约为415.61万元，其中利息为215.61万元;而等额本金方式最终总的本息支付约为369.98万元。
通过上面的对比，我们知道同样额度、期限内的贷款，等额本金比等额本息还到最后节省了45.63万。两者为什么会有这个差距呢?
等额本金是每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少;等额本息是每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。案例中泡泡200万贷款按照还款方式不同，本金、利息在贷款期内偿还的形式也不同，见下图
账面上很容易看出哪中还款方式划算，但省钱的不一定是适合的，购房者要结合自己的收入情况来理性选择。