交割须知

收房验房是装修前的一件大事情，房子建成之后难免还会存在这样或者那样的问题，开发商有时候会有疏忽，这就需要自己对自己的房子负责任，及时发现并且通知开发商来维修，想要发现这些问题就一定要做好收房工作，那么收房验房应该注意什么呢？ 1、看合同核面积 看室内的实际设备是否跟合同中标注的品牌、数量相符，是否有遗漏情况，对比下结构图看是否跟实际一致。 收房验房有7个不容忽视的小细节 收房验房应该注意的是：一般情况下，房屋合同中的面积和实际面积差在2%以内的没什么问题，如果误差超过2%的话，可以按照合同约定赔偿。 2、用卷尺测层高 在测量层高的时候可以自带一个卷尺，用卷尺测量一下看是否跟合同中相符。 收房验房有7个不容忽视的小细节 收房验房应该注意的是：这些数据最好记录在一个小本上，同时可以把验房中的数据以及问题写在物业提供的验收单上面。 3、查下水看漏堵 用盆水向各个下水口灌水，看水流是否通畅，正常情况下应该听到的是咕噜咕噜的声音，应该保证无积水，水龙头要打开测试一下看是否出水正常。 收房验房有7个不容忽视的小细节 收房验房应该注意的是：在检查完这些之后，应该将下水口封堵处理，避免装修垃圾进入堵住管道。 4、锤子轻敲听空裂 自己准备一个小锤子，在验收的时候可以轻轻敲击墙面，看是否有空鼓情况，如果有的话应该及时告知开发商。 收房验房有7个不容忽视的小细节 收房验房应该注意的是：如有空鼓，务必要求物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，影响邻居关系。 5、墙面不滴水无裂缝 检查一下墙体的平整度，看是否有渗水、裂缝的情况，尤其要注意一下顶面和外墙是否有水迹，如果有的话应该尽快查明原因。 收房验房有7个不容忽视的小细节 收房验房应该注意的是：如果墙面出现裂缝的话一般危险性不大，但是如果发现房间与阳台之间的接口处有裂缝，那么一定要通知开发商。如果买的顶层的话，要注意房间的顶面是否有渗水情况。 6、门窗灵活听隔音 如果是精装修有室内门的话，可以试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也能了解一下密封性。 收房验房有7个不容忽视的小细节 收房验房应该注意的是：为了达到好的防水效果，卫生间的门最好离地面1.5厘米。 7、拉断电闸看分路 将总闸关闭之后看室内是否完全断电，分别检查一下各个分闸所控制的线路，可以用万用表来测试一下电路是否通畅。 收房验房有7个不容忽视的小细节 收房验房应该注意的是：不要忘记打开电视、电话的线路接口，看看插座中是否有线，排除虚设情况。买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2017/6/17 9:10:54

一、事情经过为了不让自己的孩子输在起跑线上，暑假刚开始，刘先生就决定在某名校附近买一套学区房，这样小孩就可以顺理成章地进入名校了。经过一番比对筛选后，刘先生看中了王二梅、王三梅两姐妹在该名校附近的一套二手房，并与王家姐妹签订了房屋买卖合同。同时在合同中约定了“出卖人应当在房屋权属转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，且逾期超过十五日的，自逾期超过十五日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”等内容。随后，买卖双方顺利完成了交易，刘先生交了房款，拿到了房子，也办理了房屋过户手续。谁料到，就在刘先生准备将户口迁进去时，却被告知该房内已有户籍，自家的户口无法迁进去。刘先生赶紧找到了卖家，才知道，此房原为王家姐妹母亲名下的房产，后因母亲去世，两姐妹通过继承获得该房。但在办理继承的过程中，王母的另一个继承人，即两姐妹的大姐王一梅曾对母亲遗产分配提出了异议，认为遗产分配不均，并将两个妹妹诉至法院。后经法院判决，该房产由二梅、三梅两姐妹继承，一梅则继承母亲其他遗产，但一梅户口却还留在房子里，现在该房内的户口正是王一梅的户口。王一梅因母亲去世与两个妹妹争财产，三个人已是闹的断绝关系，无论两个妹妹用尽各种方式，一梅就是不同意迁出户口。最终刘先生依据合同约定，一纸诉状将二梅和三梅告上法庭要求按合同约定赔偿。二、法院判决法院审理中，二梅觉得十分委屈，辩称：1、买卖双方签订的合同系格式合同，在签订的合同中，对户口迁出条款未按法律规定进行特殊说明，不知道未迁出户口需要支付巨额违约金。2、该条款对自己属于显失公平的合同条款，应当予以撤销。何况户口不能迁出并不是因为自己的原因造成，而是中国户籍行政管理制度的缺陷，自己不应承担违约责任。法院审理后认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘先生在与王家姐妹签订房屋买卖合同后，已依约履行了支付全部购房款的义务，王家姐妹却未能按照合同约定办理户口迁出手续，其行为已构成违约，应按照双方的约定承担相应的违约责任。最终，法院判决王家姐妹给付刘先生违约金15万元。一审判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。三、坐标观点买房人在购买二手房时，一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题，特别是在买房人原为北京市集体户口，欲通过买房落户成独立户口，或者买房人欲通过购房落户后解决子女入学问题时(购买学区房)，这一需求很可能成为购房人的主要购房目的。但实践中，我们经常会遇到买卖合同签订后，卖房人由于种种原因，无法及时将房屋内的户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。对于这类问题，目前解决途径非常有限，原因在于：公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续，因此，买方以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序;另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。综上可知，对于案例中刘先生遇到的问题，实际上很难通过公安机关或法院将原户口强制迁出，将自己户口迁入。在此情况下，对于买方来说，最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。四、坐标支招这是一起典型的因迁移户口所引发的二手房买卖合同纠纷，这类纠纷在二手房买卖中并不少见。为避免类似纠纷出现，坐标小林提醒大家在业务操作中应注意以下几点：1.户籍核查：在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。2.明确户口迁出时间和违约责任：一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行“合同签署合规性考核”中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。3.户口迁不出则解约：对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。

2016/1/26 9:32:08

现象一：空鼓不处理，新房到处开裂危害：墙体空鼓现象普遍，但却不易发现。这种现象如果处理不及时，不仅会开裂，甚至会导致装饰后空鼓处脱落，造成的损失不言而喻。病因：空鼓是由于抹灰层与主题墙面没有黏合，主要是因为水泥砂浆强度不够导致。坐标建议：空鼓部分铲除并修补具体做法：修补前一天，应将准备抹灰的墙面浇湿，将基层表面清理平整、干净，再用水泥砂浆尽心修补。现象二：窗户密封不严，漏雨很多业主在收房时，窗户是很容易被忽略的细节之一。窗户密封不严，甚至漏雨都不可怕，问题是一定要提前发现，避免损失。危害：1、降低防尘效果2、影响隔音及保温3、损害墙体坐标建议：如果允许，可以选择在雨、雪天验房，一目了然具体做法：对密封不严的部分进行清理，重新用密封胶进行修补。现象三：墙体出现许多细小裂纹危害：如不重视，会造成日后刮好的“大白”开裂，严重影响墙体美观。坐标建议：细小裂纹要及时处理具体做法：需将墙体基层处理干净，再刷上专用的墙体界面剂，因还涉及很多细节地处理，所以建议找专业人士处理。现象四：门框与墙体有缝隙危害：影响室内保温，不利于门户安全坐标建议：将缝隙填充并封闭具体做法：缝隙可用发泡剂注入填充，之后再用密封胶密封。现象五：地热管线有漏洞危害：地热管线渗漏会给房子地面整体造成损害，给业主带来很大麻烦坐标建议：进行打压检验是否有漏点

2016/1/26 9:28:44

在二手房交房时，购房者特别留意以下十处易疏漏的环节：1、买方是否已到税务局开具全额房款发票;2、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税;3、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税;4、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续;5、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续;6、是否已前往物业人理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用;7、房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接;8、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接;9、房屋的装修合同与装修发票，保修卡是否已交接;10、水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。买方应在房款中留部分余款作为物业保障金，在交房时仔细检查，并注意上述细节，都无纰漏都在将物业保证金不给卖方;在交房后发现原业主有拖欠索赔不成的情况下，购房人可要求成交该房屋的中介机构先行垫付，然后授权中介公司去向原业主追讨。

2016/1/26 9:25:22

1. 物业交割介绍物业交割是房屋过户完毕之后，原房主和新房主办理房产相关水、电、煤气、有线电视、供暖等费用结清和固定资产的交付。2. 物业交割8个主要内容⑴、水表查验及税费结清⑵、电表查验及电费结清⑶、燃气表查验及燃气费结清⑷、供暖协议变更及供暖费结清⑸、物业协议变更及物业费结清⑹、有线电视过户及有线电视费结清⑺、电话费结清情况⑻、户口迁出情况3. 物业交割流程⑴、买卖双方约好物业交割的时间，一般为过户前一日或是过户后三日内，如有特殊情况，买卖双方协商物业交割日期。⑵、各种费用的结清：在交割前预留部分房款以备结清相关费用：①、水电煤：如果是卡式，将卡插入表中读出剩余数字即可结清相关费用;如是读表，将表数抄写记录，向业主索要最后一次缴费凭证。②、供暖：到房屋所在供暖公司或是房主原产权单位查证，并向业主索要最后一次缴费凭证。③、物业费：买卖双方到房屋所在物业公司落实停车费、卫生费、有线电视费等相关物业费用的结清。⑶、户口迁出：一般要求客户在办理物业交割之前办理完毕户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不能将户口迁出的，也要让卖方做出书面承诺。如果允许，可以留部分押金以制约。⑷、屋内设施交割：将房屋内留存设施清点交割，双方签字认可。⑸、钥匙、门卡等物品的交接4. 物业交割常见问题⑴、有线电视如何过户?有线电视实行一户一卡制，因此在交房时房主需提供上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。客户凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。⑵、如何办理户口迁入手续?根据公安局人口登记管理办法，新立户的需要凭个人身份证、户口本、迁入户的户主户口簿，和房产证原件，正常情况当时即可办理完毕。

2016/1/26 9:22:59

根据多年二手房买卖经验，在物业交割环节只要遵循以下四个步骤，将会给购房者带来极大的方便。第一步，在物业交割前，需要通知出售业主腾空房子;如果有租户的，需要约租户到场。第二步，清点设施、清点欠费 　由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热水器、灯具，分别注明数量和品牌。对原房屋产生的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档，买方需要向原业主索要各项费用交齐的发票;第三步，向出售业主领取房屋钥匙，并进行门锁更换;第四步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。第五步，确认无误，结清尾款

2016/1/24 15:02:02

在签二手房买卖合同时应当在合同里约定原业主物业结清，以及预留物业保证金。但时有物业交割完成新业主入住一定时间后发现原业主拖欠的物业＼取暖等费用还未结清，这时作为购房人可找成交中介，中介公司是该房成交居间服务提供者，有责任监督业主清偿所交易房子的一切费用。坐标网再次提醒光大购房者，买二手房一定要在房款里预留2-5万元物业保证金，同时坐标签约前的《签约风险视频》里面有相关风险提示：物业交割风险（预留物业交割保证金，杜绝后患）风险：交割之后发现的欠费，则可能由购房人承担。风控措施：一核：坐标将要求原业主提供相关票据，并向物业等单位核实缴费情况；二留：签约时留存物业交割保证金，如有欠费，从中抵扣；三返还：经纪人会陪同双方到房屋实地交割，签署《物业交割单》，监督返还保证金。坐标承诺，坐标将对房屋费用拖欠情况进行核查，如业主有费用拖欠、且留存的物业交割保证金不足以抵扣所欠费用的，则坐标承担先行垫付责任，并由坐标向业主进行追索。

2016/1/24 14:45:07

家装就像一首歌，我们来一起倾听。 我以为我会哭，但是我没有，装修何尝不是一种领悟，让我把装修清楚，虽然那装修的痛苦，将日日夜夜，在我灵魂最深处，我以为我会怒，但是我没有，当我看到装修的深处，竟然像孩子一样无助，这何尝不是一种领悟，让你把装修看清楚，家装是奢侈的幸福，可惜你从来不在乎，啊!我的家装就此结束，啊!一颗心眼看要荒芜，我的家装若是错误，愿你我没有白白受苦，若曾真心真意付出，就应该满足，啊!多么痛的领悟，家曾是我的全部。只是我回家来时路的每一步，都走的好孤独，啊!多么痛的领悟，家曾是我的全部，只愿你挣脱情的枷锁，家的束缚，任意追逐，别再为装修受苦。一首唱到装修人痛楚的歌曲，让我们明白很多，接下来就为大家分享一下装修后的“领悟”。1. 床垫不要太软，对脊椎不好。2. 如果家中会做饭频率很高的话，尽量放弃开放式厨房，会有油烟问题。3. 卫生间、厨房小水宝，热水来得快，使用时比较方便。4. 很多人说烟机中式的比欧式的吸力更强，其实是不对的，吸力的好坏主要看排风量。5. 电源插座能多装尽量多装点，否则家里到处都是拖线板。6. 鞋柜的隔板不要做到头，留一点空间好让鞋子的灰能漏到最底层。7. 浴缸PK淋浴，二选一的话，还是建议淋浴，浴缸装好，从来也没泡过澡的不是少数。8. 如果有2个卫生间，装一个浴缸还是有必要的，泡泡大件衣物，帮小宝宝洗澡都是不错的选择，按摩浴缸就不必了，泡不了几回，还特别贵。9. 装灯时没考虑餐桌摆放位置，现在灯不在餐桌正中。10. 如果喜欢上网，每个房间的每面墙上，都预留至少2个网口和2个以上的插座。无线路由的确可以解决问题，但是据说有时候还是不稳定。11. 后悔厨房烟道没有打出去，现在只要楼里有人烧菜，自家的脱排油烟机就必须同时打开，不然满屋子的油烟味。12. 房内各种插座的位置，与后来买的家具尺寸有偏差，浪费了很多插座。13. 如果在商场里都么买到的，就千万不要叫木工做！除非这个木工手艺相当的好。14. 地板颜色要略浅的，不容易看到灰，厨卫地砖反而要略深，不容易发现到处都是头发，这样才最耐脏。15. 餐厅最好装个吊扇，超级舒服。16. 储物空间尽量多一点，入住后需要收纳的杂物会越来越多。17. 阳台的墙面最好还是用瓷砖，比涂料更防水。18. 后悔买了装了那么多灯，其实固定用的就那几个。19. 厕所的梳洗台是玻璃的，超级容易弄脏。20. 卧室的顶灯最好是双控的，门旁一个，床边一个，省得大冬天躺在床上了再起来关灯。21. 浴室五金件,龙头之类的绝对是一分价钱一分货。22. 装修时尽量不要留擦不到的地方, 死角卫生很难搞。23. 将来打算要孩子的家庭，一定要算好尺寸，在床的旁边要预留可放婴儿床的位置。24. 建议所有龙头都装冷热水管，装修时多装一点花不了很多钱，事后想补救超级困难。25. 房间里的不实用的布置越少越好 人民币贴上去就撕不下来了 早晚过时。26. 买任何东西时注意家里面门的大小，别买好了搬不进去。27. 实木地板脚感好但需要保养，复合地板清洁起来方便。28. 隐形门是中看不中用的，想开着透气都麻烦。29. 步入式衣柜好是好，不过比较容易积灰，敞开式的书架、置物架等（没有门的那种），好看是好看，但是擦起来好痛苦啊，特别是书，一层灰。30. 灯千万不能是冲上的，那个挂上去之后就等着积灰吧。以上是坐标整理的一些经验，看完这些不知道大家有没有一些“领悟”。家装一定要看清楚…

2016/1/24 14:33:12

在二手房交易当中，担心原业主欠费以至被限制服务的占比非常高。【案例在现】 2013年11月27日，客户徐女士通过某中介看中邓先生某小区的一套别墅，并与次日签订了《二手房买卖合同》。2013年12月4日到2014年3月15日期间，徐女士分三期付清了房款，随后办理了房屋产权登记，拿到了房产证。房产证虽然拿到手了，但徐女士却迟迟没有拿到房门钥匙。徐女士找中介，中介没理会。徐女士只好拿着房产证报了警，她想让警察来破门。徐女士正要破门，被惊动的小区物管来了。 “你们现在不能入住，要想入住的话，必须先结清以前所欠的物管费和杂费。”物管拿出账目，一对账，把徐女士吓了一跳。 从2003年5月到2014年3月，徐女士买下的这套房子一直没有交过物管费和杂费。小区的物管费，排污费等各种杂费，这些年房子共欠了物管17万元。买房前，徐女士和邓先生在签订合同时明确注明：在接房前，邓先生必须结清所有的欠费。因为这笔欠费，徐女士一直没法入住，她只好联系中介，让他们找到邓先生来结清欠费，但中介说一直联系不上。新买的房子迟迟不能入住，徐女士很郁闷。【案例分析】 很多小区的各项物业费由于碰不到人，征收一直是个难题，而物业费收缴率方面，平均只有七成，很多客户疏于防范，很容易使欠费延续至下一任的业主这里，甚至被限制享受某些服务。为了避免这种情况的发生，可以采取：1.最好在过户前，先核查房屋是否有欠费情况，如有欠费要求原业主把所有欠费还清，再行过户。2.留存物业保证金，可以根据房子的具体情况适当留存(根据房子性质留存金额在一万到五万不等)。【坐标承诺】 坐标的做法，通过提前对欠费信息做核验并启动物业交割保证制度，可以大大降低费用被拖欠至售后的风险。而如果坐标工作不到位导致客户享受物业服务受限制，坐标将会对欠费做先行垫付处理。

2016/1/24 13:51:46

在二手房交易中，物业交割是个特别容易出现问题的环节，为了避免稍有不慎而引发的纠纷，二手房买家在收房时要特别注意以下三点。一.检查房屋设施的状况如果购买的二手房业主已将屋中家居、电器等设施设备连同房屋一起出售，在合同中应注明这些设施设备是包含在总房款之内。在签订房地产买卖合同时，购房者应先对留下来的物品进行检查，将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量以及能否正常使用等细节,标识清楚写入合同约定的清单中，最好拍照留存。在收房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查，确保其状况跟所签合同差别不大。二.检查房屋质量问题二手房买家收房时，应注意检查房屋内水、电、煤气等屋内管道设施是否正常运行。还应特别注意查看房屋的工程质量问题，例如，窗台位、阳台位、天花板、墙壁、地面有无裂痕、渗漏、积水等情况，以及门、窗是否密封，有无破损。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。如买家觉得把握不准，可请专业维修工检查一遍,以确保房屋质量。三.各项费用需结清买家在收房时，需亲自到相关部门核查原业主是否已经结清房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、宽带、电话、电视、物业管理费等。若没有结清费用可要求业主结清费用。只有确认业主已将各项费用俱已结清，双方方可办理相关的过户手续。

2016/1/23 14:35:31