一、事情经过
为了不让自己的孩子输在起跑线上，暑假刚开始，刘先生就决定在某名校附近买一套学区房，这样小孩就可以顺理成章地进入名校了。经过一番比对筛选后，刘先生看中了王二梅、王三梅两姐妹在该名校附近的一套二手房，并与王家姐妹签订了房屋买卖合同。同时在合同中约定了“出卖人应当在房屋权属转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，且逾期超过十五日的，自逾期超过十五日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”等内容。随后，买卖双方顺利完成了交易，刘先生交了房款，拿到了房子，也办理了房屋过户手续。
谁料到，就在刘先生准备将户口迁进去时，却被告知该房内已有户籍，自家的户口无法迁进去。刘先生赶紧找到了卖家，才知道，此房原为王家姐妹母亲名下的房产，后因母亲去世，两姐妹通过继承获得该房。但在办理继承的过程中，王母的另一个继承人，即两姐妹的大姐王一梅曾对母亲遗产分配提出了异议，认为遗产分配不均，并将两个妹妹诉至法院。后经法院判决，该房产由二梅、三梅两姐妹继承，一梅则继承母亲其他遗产，但一梅户口却还留在房子里，现在该房内的户口正是王一梅的户口。
王一梅因母亲去世与两个妹妹争财产，三个人已是闹的断绝关系，无论两个妹妹用尽各种方式，一梅就是不同意迁出户口。最终刘先生依据合同约定，一纸诉状将二梅和三梅告上法庭要求按合同约定赔偿。
二、法院判决
法院审理中，二梅觉得十分委屈，辩称：1、买卖双方签订的合同系格式合同，在签订的合同中，对户口迁出条款未按法律规定进行特殊说明，不知道未迁出户口需要支付巨额违约金。2、该条款对自己属于显失公平的合同条款，应当予以撤销。何况户口不能迁出并不是因为自己的原因造成，而是中国户籍行政管理制度的缺陷，自己不应承担违约责任。
法院审理后认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘先生在与王家姐妹签订房屋买卖合同后，已依约履行了支付全部购房款的义务，王家姐妹却未能按照合同约定办理户口迁出手续，其行为已构成违约，应按照双方的约定承担相应的违约责任。最终，法院判决王家姐妹给付刘先生违约金15万元。一审判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。
三、坐标观点
买房人在购买二手房时，一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题，特别是在买房人原为北京市集体户口，欲通过买房落户成独立户口，或者买房人欲通过购房落户后解决子女入学问题时(购买学区房)，这一需求很可能成为购房人的主要购房目的。
但实践中，我们经常会遇到买卖合同签订后，卖房人由于种种原因，无法及时将房屋内的户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。对于这类问题，目前解决途径非常有限，原因在于：公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续，因此，买方以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序;另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。
综上可知，对于案例中刘先生遇到的问题，实际上很难通过公安机关或法院将原户口强制迁出，将自己户口迁入。在此情况下，对于买方来说，最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。
四、坐标支招
这是一起典型的因迁移户口所引发的二手房买卖合同纠纷，这类纠纷在二手房买卖中并不少见。为避免类似纠纷出现，坐标小林提醒大家在业务操作中应注意以下几点：
1.户籍核查：在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。
2.明确户口迁出时间和违约责任：一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行“合同签署合规性考核”中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。
3.户口迁不出则解约：对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。