购房常识

房屋建筑类型除了我们常说的板楼、塔楼，还有板塔结合、独栋、联排、叠拼等，我们大部分人购买二手房都是购买住宅，本章仅对住宅中的板楼、塔楼、板塔结合做一个简单的分类介绍。板楼：是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯。(板楼比较矮、比较长。)户型举例 板楼的优缺点【优点】通透这类住宅多是正南北方向，常见的说法叫南北通透。便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理。使用率高板楼户型的使用率通常高达85%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约15平方米。【缺点】建筑密度低，房价略高板楼住宅多属低层、低密度住宅，容积率较低，有很强的居住体验，但每平米单价会比塔楼略高。户型格局不宜改造板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。塔楼塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。(塔楼比较高、比较方。)户型举例 【优点】塔楼的建筑密度一般较高，因此单位面价的房价较板楼低;塔楼住宅的空间结构灵活，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活易于改造;塔楼一般都是高层建筑，高层视野开阔。结构强度高，抗震性好【缺点】塔楼整体而言居住性不如板楼，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，俗称阴面;而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的情况。 板塔结合：是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。一般的，板塔结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。独栋：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。(私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质) 联排：联排别墅发源于英国。高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。叠拼：由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点。

2016/1/24 17:11:48

刚开始买二手房的你是不是搞不明白中介口中的专业词汇，入计税价、过户指导价、评估值等。今天告诉你什么叫净得价、评估价，以及它们和贷款的关系。一、净得价在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的“房价”，是指业主卖这套房子拿到手的价格。下图中红色方框里的粗体就是房价，即这套房子业主要拿到手的价格总和。二、评估价北京超过80%的首次购房者均使用贷款，无论是公积金、组合贷，还是商贷，都会涉及到贷款，按照央行最新的房贷政策，对于首次购买住宅的家庭，可以贷款总房款的七成，在二手房范畴这个“可贷款七成”并不是说一套100万的房子我们可以贷款70万，而是评估值的七成。在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异，如下图的。实际操作中评估值为房子实际成交价的80-90%，百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。三、评估值与银行贷款的关系结合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意房贷申请人的申请，并发放贷款。银行根据实际情况给出的贷款和评估值、总房价之间的关系如下图 银行根据房子的评估值向借款人发放一定比例的房贷，其中首套七成、二套六成、三套拒绝放贷。课后习题：大龄男青年徐东华是某IT公司职员，月薪1万，目前名下无房，想买套房跟丽丽结婚，看中了幸福小区一套45㎡的一居室，业主报价210万，最终徐先生和业主以200万达成购买合同，签约后徐先生向银行提出150万20年的商业贷款申请，银行评估值为180万。请问：1、购买这套房子，徐先生能向银行贷到150万吗?2、如果不能，购买这套房子，徐先生需要支付多少的首付?解答：1、因为评估值为180万，徐先生为首套购房;故徐先生能贷到的最高额房款为：180×70%=126(万)，因此不能贷到150万的房款。这是按照比例算出来的“银行可以房贷的金额”，那徐先生能贷出126万来么，或者说银行会给徐先生放贷126万吗?我们来反推一下：126万20年商业贷款，按照目前最新的5年以上商贷基准利率5.4%计算得出126万20年月均还款为5048.66元，而徐先生的月收入为1万元，这里不符合银行要求的“借款人月收入须满足覆盖房贷月供的2倍”。那怎么办呢?提高贷款年限，通过计算后徐先生将原本20年贷款的申请改为30年，这样126万30年每月月供为4155.33元，徐先生月收入1万，已经涵盖了月供2倍。2、徐先生需要支付的首付款为：根据第一个问题我们知道徐先生能获得银行126万的房贷，那么他要购买幸福小区的这套200万的房子首付就是：首付=200-126=74(万)提示，购房时除了首付款，还有交易时需要向中介机构、国家税务机关等缴纳的中介费和相应税费，请广大购房者在看房时告知经纪人你的月供能力及能那得出来的全部款项，从而进行精准计算，以免造成签完合同后首付不够的情况。

2016/1/24 17:06:58

一.已购公房及央产房在交易时应当注意的问题有哪些?1.普通的已购公房，应确认原单位是否同意出售或有优先购买权。2.央产房应确认是否可以办理《在京中央单位已购公房变更通知单》，以及提前确定超标款及支付方。3.将房屋权属性质明确写在买卖合同或补充协议中。4.涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记或档案标注的不能上市交易。5.部级干部名下的已购公房不能上市交易。二.经济适用住房在交易时应当注意的问题有哪些?1.可以交易的经济适用房为已满5年的经济适用房(以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间之较早的时间为准)。2.按现有政策，未满五年的经济适用房不得上市交易，满五年经济适用房可以上市出售，但需缴纳综合地价款。3.二类经济适用房交易情况同商品房一样(二类经济适用房比商品房多交3%的土地出让金)。

2016/1/24 17:02:50

如何办理继承公证?一.应向户籍所在地或主要遗产所在地的公证处提出申请，应提供的材料：1.继承人的身份证明。如身份证、户口簿等。2.申请继承的遗产的产权证明。如房屋所有权证明。3.被继承人的死亡证明。该证明应由被继承人死亡时的医院或原户籍所在地公安派出所出具。如果继承人已死亡，也应出具继承人的死亡证明。4.被继承人的亲属关系证明和有无依靠被继承人生活的人的证明。如继承人所在单位人事部门出具的社会关系证明等。5.继承人如果委托亲友或机构代理申请公证时，就应向公证处出具委托书。委托书一般应经公证处公证;来自国外的委托书还必须经所在国公证人公证和我国驻该国领事馆认证。二.公证处受理申请后，会向当事人询问有关继承的具体情况：1.被继承人的姓名(包括别名)、性别、出生日期、生前住址、死亡地点及时间等;2.遗产是属夫妻共有财产，或是与其他人共有的财产等;3.被继承人生前的亲属关系;包括被继承入的配偶、子女、父母、兄弟姐妹等情况，以及是否有依靠被继承人生活的无其他生活来源的人;4.法定继承人中有无已死亡的。如果有死亡的，还应查明该法定继承人的晚辈直系血亲的情况;5.被继承人生前是否立有遗嘱;6.被继承人生前是否有债权或者债务;7.继承人中是否有放弃继承权的情况。放弃继承权的表示应是书面的。

2016/1/24 17:02:11

申请遗失补证手续分两步，一申请遗失登报手续，二申请补办手续。一.申请遗失登报手续1.首先到房屋管理局提交申请，说明房屋所有权证丢失损毁的事实情况，主管部门审核通过后开具《登报遗失证明》。2.提交补证申请书，如果房产属于夫妻共有财产应双方共同申请;3.申请人的身份证复印件(核对原件);4.原售房单位出具的已领证证明原件;5.公房需提交原售房单位的同意遗失登记的证明。二.申请补办手续1.提交刊登《遗失声明》商保，但《遗失声明》必须见报 6 个月后方可补办。受理遗失补证申请后，登记部门在北京建设网上公告，满 6 个月后，补发房屋所有权证;2.产权人的身份证复印件(核对原件);3.平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表;4.刊登《证书遗失声明》的报纸原件;5.房屋已抵押的，须提供抵押权人同意书面证明原件;6.登记部门提供房屋登记表、房产平面图。补办程序必须按照各个区县的房管部门的具体规定进行。申请人在补办房产时最好事先咨询所在县区的房管部门，避免不必要的麻烦。

2016/1/24 17:00:47

对于购房者来说，买房除了要了解房价、配套及基础设施外，多了解一些相关购房的基本知识同样很重要。板楼一般是指“东西长、南北短”的楼型，建筑层数大多不会超过12层;而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，属于高层建筑。板楼优点1.南北通透，便于采光通风 板式住宅多是正南北方向，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。2.板楼均好性强 眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。3.管理成本不高 通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。4.住户使用率很高 板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为70%到80%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。板楼的缺点1.建筑密度低，房价高 板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价会高，特别是在城区内寸土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。2.户型格局不宜改造 板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。塔楼的优势1.节约土地资源，房价较低 由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。2.空间结构灵活，宜于改造 塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。3.居高望远，视野开阔 塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。塔楼的缺点1.居住密度高：塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。2.使用率不高，采光通风差：塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风。

2016/1/24 16:58:23

我们常说房子的使用年限70年、50年是什么意思呢？要买的房子属于大产权还是小产权？年限到期后怎么办......这些问题，在这里有了答案。根据我国1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定： （1）居住用地使用年限为70年； （2）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地使用年限为50年； （3）商业、旅游、娱乐用地使用年限为40年； （4）综合或其他用地使用年限为50年。同时，我国《物权法》规定房屋产权是永久的，但随着时间的推移房龄的老化，会涉及许多问题。比如我们买一套住宅，70年土地使用权到期后房子怎么办，会不会被国家收走、房地产的保值、增值和贬值等等问题。土地使用权到期后的问题其实是一个“土地使用权”和“房屋产权”截然不同的两个问题。根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”，土地使用70年到期后，如果再次申请土地使用权，应根据当时的地价水平，补缴土地出让金。其处理方法大致如下：(1).土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房强制拆除的除外。(2).土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。(3).土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。因此，土地使用权到期后，理论上只要申请并补足土地出让金即可。此外，在房地产投资中，不少人认为房地产不会像其他商品一样越用越贬值，而是会保值或增值。其实这种观点是不对的。比如，一幢耐用年限为70年的建筑，70年后，其残值为零;再者，根据《固定资产折旧年限计算》《企业所得税法实施条例》等文件精神，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，房屋、建筑物等固定资产计算折旧的最低年限为20年。显然，作为建筑物它本身是不可能增值的，增值的部分只有土地。

2016/1/24 15:40:17

公积金查询四种最快捷的方法：1前往当地住房公积金管理中心办事大厅柜台或触摸屏查询机查询；2持公积金联名卡到开户银行的经办网点查询；3通过公积金管理中心提供的声讯电话查询；4在当地住房公积金管理中心网站进行查询；

2016/1/24 15:35:06

对于大多数购者来说,对于二手房交易中相关问题都很陌生,运气好的可以顺利过户,运气不好的可能会惹上麻烦,甚至对薄公堂。下面就来说一说购买二手房中需要注意什么?1.核实房产的基本信息在交付定金前，一定要中介方去核实产权人的信息,查看其身份证是否和产权证一至,如不一致,是否能提供公证委托书和产权人的身份证原件;查看产权证是否有共有人,如有共有人,共有人必须都能到场签字,如不能到场，必须提供公证委托书;询问产权人的婚姻状况,如果已婚,必须提供配偶本人签字的同意出售证明;房子里面现在居住情况,自己居住还是出租,如果出租必须提供承租人本人签字的同意出售证明及放弃购买证明。在签约之前,您可以跟随产权人去当地的房屋管理局核实该房产有没有抵押,是不是被查封.如果有抵押,确定产权人在交付首付之前可以解除抵押并提供解押证明,确保交易可以顺利进行;如果有查封,这类房产就不要购买。一定要核实产权性质,如果是商品房,没有房产证不能上市交易，只有房产证下发才能上市交易，首先确定其产权证或者契税票上的登记日期到现在已经几年,满两年的房子免交营业税,满五年不是家庭名下唯一住房的,交契税和个税;满五年而且是家庭名下唯一住房的税费最少，普通住宅只有契税，非普通住宅还会多一个差额的营业税;如果是公房，要让其单位开具放弃回购证明的单据，才能进行交易，如果能上市交易，确定房产是否满五年，是否是家庭名下唯一住房，如果不唯一，去地税核实能不能查到原值，如果不能查到原值个税按照1%征收，如果能查到原值，个税按照差额的20%来征收;如果是经济适用房，确定其是一类经济适用房还是二类经济适用房，一类经济适用房契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的，一类经济适用房契税票填发日期或者房产证登记日期必须满五年并需要户籍地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明才能上市交易，二类经济适用房包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，按经济适用房管理的其他类房屋，下发房产证即可上市交易;军队产权或者学校产权的房子，只有单位同意才能上市交易。2.确定时效，确保自己万无一失在签约时，时间是一个非常重要的因素。如果您换房，一定要给自己留出富余的时间来，保证自己不会存在违约的可能。如果您房子已经卖了，一定要确定你卖的房子什么时间能拿动首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全部的钱，这会关乎到您买的房子，什么时间支付首付，什么时间过户。如果您房子还没有卖，一定要核实几件事情，第一，最近一个月您这个小区您这种户型的成交价;第二，从挂牌到成交的平均时间;第三，是不是有意向客户，客户的付款方式，时间最快的是全款，再就是商业贷款和公积金贷款，最慢的是组合贷款，确保自己万无一失。3.在签约时，所有的重要的事项必须落实在合同上在签约时，一些重要事项，比如定金数，什么时间给首付，什么时间交房，什么时间过户，有没有户口，如果有户口，户口什么时间牵走，有没有学区名额，学区名额是不是在占用，房子里面的东西怎么协商的，什么付款方式，还有其他双方协商好的，或者其中一方为了促成交易而承若的事宜，一定要落实在合同里面，切记口头约定，如果到时不能履行，空口无凭，很难追究。4.选一家信誉好的房产中介公司现在二手房买卖过程中会存在很多风险，找一家信誉好的中介公司，可以避免很多潜在的风险。如果您买到凶宅怎么办?如果您买的房子周边有高压电线，变压器等辐射设施怎么办?如果您买的房子事先没有核实清楚情况，有查封怎么办?如果您买的房子欠物业费，但是业主拒不交付怎么办?首付已经给了业主，但是合同无法继续履行怎么办?买到凶宅、有辐射的房屋，中介方必须最高原价购买，有查封的房屋、有拖欠物业费的房屋，中介方必须先行垫付，这些都是中介方需要履行的义务。

2016/1/24 15:15:41

公房，都是原单位已分配的方式分给本单位的职工居住，随着住房制度的改革，逐渐的单位就会按照成本价售房给本单位的职工。1. 成本价(标准价、优惠价)公房的交易须知：第一，首先和原单位确认是否同意出售或是否放弃有优先购买权，待原单位同意出售，需出具书面证明。第二，现在在卖的已购公房中，还有没有办理下产权证的，一定要是核实是不是能办理下产权证，能不能建立楼盘编号。还有一种情况，就是姓名、地址和房权证不符，一定要核实能不能变更。第三，如果是标准价已购公房或者优惠价已购公房，需向原单位或者有管部门补缴钱款(土地出让金)，变更成成本价已购公房。计算方式，当年成本价×建筑面积×6%(当年成本价，城六区1560元每平米，远郊区1290元每平米或1120元每平米)第四，成本价已购公房可以上市交易，但是比商品房多缴纳一种税费(费用由买方缴纳)，土地出让金。计算方式，当年成本价×建筑面积×1%(当年成本价，城六区1560元每平米，远郊区1290元每平米或1120元每平米)2. 央产房交易须知：第一，首先到中央和机关主办交易办公室(蓝岛西区)办理上市交易备案。第二，确定房屋面积是否超标，超标需补交超标款(公务员：科级以下60平方米;正副科级70平方米;副处级80平方米;正处级90平方米;副司(局)级别105平方米;正司(局)级120平方米)超标计算方式，能分割退回的要分割退回，不能分割退回的，可上浮一个级别。在浮动范围内的，超标面积×1560元每平米;超过浮动范围的，超出面积×4000元每平米，的计算交给房屋所在单位。3. 两类公房不能上市交易第一，部级干部名下的已购公房不能上市交易第二，涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。

2016/1/24 15:12:59