买房

买房尤其是买二手房一定要去看自己想要买的那套房源，这是至关重要的。有的二手房，在出售时可能会因为各种原因看不了，这时中介会带您去看同一个小区、不同位置、不同楼层、同类户型的另一套房子，这个时候您要特别谨慎。虽然是同样的户型，但是会因为在小区中所处位置不同，采光情况会发生很大变化，所以这里要提醒购房者还是要去看意向购买的那套房子。2014年11月，我曾经遇到过一个买房的客户张女士，她看过望京一个叫金都航城的小区。当时出售的是一套四层的房源，但是当时中介带她看的是15层的一套同户型的房子。那套四层的房子的价格与周边均价相比便宜了20%，当时看完15层后张女士非常动心，产生了立即购买的想法。不过张女士的家人坚持要看四层的那套房子，看完那套四层的房子后张女士后坚决不购买这套房子了，原因是四层被周边的底商遮挡得很严重，尽管房价便宜20%，但是很多购房者看后根本不会深入到谈价格这个环节了。当然这里还要提醒大家， 就是要选择一天的不同时间去看房，有条件的话还可以选择不同的天气去看房。这可以考核房子采光情况，尤其是到了下午四五点钟或者阴天的时候，有的房子会出现几乎完全没有采光的情况，这种房子居住起来也会给日常生活带来不便。买房不容易，所以要谨慎。不要被同户型的装修、视野等好得方面所迷惑，户型虽然一样，但是你要买的原房可不一定也是这个样子的，必须看完你要买的那套房子的真实情况，再去决定买与不买。

1、楼间距楼间距对于房屋采光的影响是很大的。我们尽可能的不使用将难懂的专业术语和公式，只要大家在选房时注意一下早上几点阳光可以照进房间，而下午几点阳光离开就可以了。看房时，大家可以站在室外观察一下，看看两楼之间的间距是否合理(通常楼间距影楼高的1.2倍以上)，如果间距过小则采光一定会受一些影响。2、朝向这点我想不必过多解释了，南向的房子采光当然好。这里想强调的是：客厅一定要朝南、最好主卧也是南向的。因为客厅是一家人最多的活动场所，而主卧是主人休息的空间，所以南向的客厅和主卧是很必要的。对于选购塔楼的人来说，如果没有正南向的房子可选，那么东南向应为首选，因为西南向的住房到了夏天还有个“夕晒”的问题。3、高度这里说的高度是指应该购买位于几层的房子的问题。通常来讲，塔楼应该购买6层以上(视塔楼实际高度与楼间距而定)、而板楼(小高层)应该购买不低于3层的房子。4、面宽与进深：这里的面宽是指你所购房产的南向外立面的宽度、进深是指房子的深度。可以这样说，面宽越大、进深越小的房子采光越好;而面宽小、进深大的房子采光一定不会很理想。这点在选购房子时也是应该考虑进去的。除了要了解清楚以上四个基本挑选概念后，下面我们看看在实际购房时为了保证房屋采光还有哪些我们经常忽视的地方。首先，朝向一致时挑西不挑东。一般来说，两边、前后没有遮挡的房子，采光应当是最好的。另外，朝南偏西的房子比朝南偏东的好。朝南偏东的房子的采光时间，主要是早上。朝南偏西的房间的采光时间，却是下午。虽然，夏季朝南偏西的房间会因为阳光日晒而显得非常炎热。不过，到了冬季，住在朝南偏西的房间可以享受午后冬日暖暖的阳光。而朝南偏东的房间，因为只在早上被阳光“沐浴，虽然朝南，但并不够暖和。当然，朝正南方向的房子肯定是最好的，因为采光时间最长。不过，这一类房子数量相对较少，价格也比较贵。其次，有建筑遮挡时挑中不挑高。前面有建筑遮挡的低楼层住宅中，怎么挑采光好的房子?相对来说，楼层越高，采光肯定越好。但是，也不是越高越好，因为夏季中午，太阳直晒，最先遭受其害的就是住在高层的住户。另外，楼层高，房价还不便宜。所以很多自住者，都不太愿意选择高层，而会购买中间楼层。虽然，早晨太阳从低平面开始升起时，阳光可能会因为前排建筑的遮挡，而不能被照晒到。但是，到了上午，阳光斜照，就能满足这些楼层住户的采光要求。而这个时候，太阳的热能也总是能发挥到极致，要晒干衣服没问题。最后，同一楼层不挑外立面凸起的房子。前排建筑固然可能遮挡采光。房子两边如果有凸起的建筑，采光也会不好到哪儿去。为了解决这一问题，有些楼盘在建筑设计时，将房子根据“非字形，以避免房屋左右两旁建筑遮挡采光的问题。需要购房者注意的是，即使左右两旁没有建筑遮挡，如果建筑的外立面凸起，也会遮挡相邻房间的采光。

商住两用房的使用年限一般为50年，是建造在写字楼和商场的商业用地上的，开发商按照住宅的模样和功能来建。目前，没有购买住宅资格的人群购买这样房子的最多，如果您要购买此类房源，建议如下。1.购买商住两用房时要注意水电费的收取。商住两用房很有可能水电费都是按商用标准收取的，可能比民宅费用多上一倍。此外，商住两用房的物业费较高。这些都是您的居住成本，购买时最好问清楚。2.购买商住两用房时只能选择商业贷款，商业贷款首付5成，贷款利率1.1倍，最长贷款年限10年。3.商住两用房不能落户。如果您购买此类住宅，房产证上显示的是非住宅用地，所以是不能落户的。4.商住两用房的格局大多是一梯好几十户，这样的话，居住密度相对较高，公摊较大，房子采光会受到影响，居住氛围和品质也不如70年产权住宅优越。

一般公认的学区房的概念是，幼儿园升小学，小学升初中时在学校所规划的吸收孩子入学的学区内的房产就叫学区房。一.学区房的政策风险最大的一个风险：政策风险，就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，有人总结了一句话叫做“五年一大变，三年一中变，一年一小变”，意思就是学校的主管部门经常会根据不同的情况，改变年限。比如，在购房时规定落户一年就能入学，而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况，买房时在学校规划地段内，准备入学时有可能被划出地段。 二.学校本身发生变化的风险学校自身的教育资源配置出现问题，导致教学质量下降，该学校片区内的房价出现明显下降。另一种情况则恰恰相反，一直以来被认为是一所教学质量不高的学校，因为自身的变革或者其他外界因素的影响一跃成为一所热门学校，甚至重点学校。 三.学校招生范围的风险在买学区房时一定要看准房子的位置和学校的招生范围，差一点可能就被安排到另外一个学区。现在是人为地将学区房划分复杂化，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，所以购买学区房一定要认真。学区房并不是所有人认为的那样，“就近原则”离得近就可以入学，要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口，容易受房产中介或者开发商的误导，最后影响了子女教育。

一套装修好的房子，会增加它的“颜值”，卖相更好，这无疑会增加它的价格，掩藏它的瑕疵，所以大家在看有装修的二手房时，一定要特别注意“小”的地方。对一些购房者来说，一套装修情况较好的房子可能对他们的吸引力度会更大一些，或者他们会把装修情况放到选房因素的前几位。的确合理的装修可以掩盖房源本身户型方面的一些缺陷，及屋子的小瑕疵(如墙角的裂缝、发霉、管道漏水等毛病)，因而看房时必须注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否有掩饰的情况出现，观察房屋的墙角是否有漏水、渗水现象。其实很多看上去装修很好的二手房本身的装修费用其实并不会很高。其实大家看房源时无需过度在意房子内的装修情况。除非是那种看上去类似毛坯房，您不得不再次花很大的精力和时间去翻建房子，这时可以稍微把装修状况考虑到购房因素中。下面着重提醒看房的朋友们应注意以下几点：一.卫生间的漏水情况。卫生间漏水会影响您的日常生活，也会影响心情，严重时还有可能牵连到别的住户，影响邻里关系，着实是一件让人烦心的事不得不关注。二.针对一些20世纪80、90年代的老小区，底层的住户要额外注意小区的返水情况，包括马桶返水情况。反水可能会造成家里异味和管道堵塞，也是日常中最让人头疼的事情。三.老小区顶层的管道层是否存在漏水情况，这点即使是精装房也可以通过墙上的水渍看出来。四.应注意整个室内格局力求方正，避免有三角形等不规则形状出现，也应避免室内中央有柱穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面就是靠装饰装修去弥补。突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。现在的购房者买了房子后，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁;同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。

赠与房产的流程(1) 直系亲属之间的赠与：第一步：受赠人提交购房资质审核第二步：双方签订赠与协议。第三步：双方到公证处做亲属公证（在一个户口本上不需要公正）第四步：双方拿着亲属公证书到建委缴税、办理产权转移登记直系亲属之间的赠与税费仅需3%的契税。(2) 非直系亲属之间的赠与第一步：受赠人提交购房资质审核第二步：双方签订赠与协议。第三步：双方拿着赠与协议到公证处做赠与公证第四步：拿着公证书到建委缴税、办理转移产权登记非直系亲属之间的赠与税费同普通买卖；非直系亲属之间赠与房产的公证费用是：　　成本价购房的楼房每平方米60元、平房每平方米40元，商品房按照评估价的百分之二收取(无评估值的，可以该地区平均价格计算)办理赠与的工本费80元，不分是否直系亲属。赠与房产转移登记时需要的证件：双方身份证、户口本、房产证明

一.房屋的继承顺序是什么?房屋继承的流程如何?各阶段的时效如何?继承顺序：遗赠扶养协议、遗嘱继承、法定继承流程：先到公证处办理继承公证书，到地税局核定税费后再到建委换新房产证。时效：继承公证需要进行家庭成员核对，时效不确定，建委是即时办理，5个工作日出新房产证，央产房屋需办理《在京央产单位已购公房变更通知单》后再办理继承手续。二.办理继承公证应该提供哪些资料?需要哪些人到场?如果该人不能到场办理，应如何操作?1.申请人身份证件、代理人的身份证明和授权委托书，国外或港澳台地区的委托书应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明;2.被继承人和已死亡的继承人的死亡证明。死亡证明一般应由公安部门或被继承人死亡时所在的医院出具;被继承人在国外或港澳台地区死亡的，死亡证明应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明;3.被继承人遗留的财产证明，如房屋所有权证、土地或宅基地使用权证、记名股票、存款凭证等;4.被继承人的全部合法继承人情况的证明，以及有无依靠被继承人生活的人的证明。一般由继承人或被继承人所在单位的人事部门根据其档案记载出具，证明的范围以继承法所确定的法定继承人的范围为限;5.被继承人生前所立的遗嘱，包括公证、自书等形式的遗嘱;6.继承人放弃继承权的，应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明，或提交经公证证明的放弃继承权声明书;7.继承人失踪多年，下落不明的，应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书;8.其他有关材料。如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。三.办理继承公证，应当注意的问题有那些?1.遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产;2.被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有的情况;遗产现在何处，由谁保管，产权有没有争议;除已知遗产外，有无其他债权债务;3.对于夫妻共有财产的继承，我国婚姻法规定，除有约定外，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承，另一部分则应归在世的一方所有;4.在被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠扶养协议的效力，决定适用的继承形式和法律规定;5.办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：a.遗嘱继承人放弃继承的;b.遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的;c.遗嘱继承人丧失继承权的;d.遗嘱无效部分涉及的遗产;e.遗嘱未处分的遗产;6.遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理;7.在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定。

对于普通百姓来说，购房绝对是一笔巨大的开支，甚至有许多人花上一辈子的积蓄也买不起一套房子。为此，在买房之前，购房者应当为自己拟定一个详细的财务预算。很多人在购房时只是单纯地考虑房价，而没有考虑到其他一些必要的花费，最终造成资金窘迫的局面。其实，在购房过程中，除了房款之外，还会伴随出现许多其他的费用，比如在房产过户时需要向国家税务机关缴纳的契税、营业税等，除了这些费用外还有经纪公司的中介费等。这些费用表面上看上去并不多，但如果与房屋总价结合起来计算，还是一笔不小的开支的。由于现在二手房市场是典型的卖方市场，卖方在交易中起到主导作用，卖方的交易税费都让买方承担，因此，卖方的买房成本包含很多内容，需要买方计算全面，以免超出自己的预算。因此，了解与购房相关的费用支出是非常有必要的。买房成本应该由下列公式构成：房屋价款+交易税费+贷款本金及利息 +中介费+其他费用一、房屋价款：房价是买房成本中最大最显著的内容，但是衡量买房成本的高低不仅仅只看房价。购房置业，其价格成本是核心置业成本，房屋价格的高低直接决定置业成本的高低。在房价一路高升的中国，尤其是北京，如果购房者不计房价去买房子，那肯定是不行的。购房时，首先重点考虑的就是房屋价格成本，选择在房价合理的时候下手最好。例如，一个要价120万元的5年的经济适用房和一个要价128万元的5年的普通商品房，肯定后者比前者成本低，因为前者还要负担给政府的综合地价款。二、交易税费在明确购房目标之后，一些购房的基本费用是一定得提前计算的，如契税、登记费用、交易手续费、贷款费用、贷款保险、抵押登记费等，虽然这些费用表面上看起来似乎不多，但与房屋总价结合起来计算的话，还是一笔不小的支出，必须好好的计算。交给政府的营业税和个税，应由卖方缴纳，但是现在都是买方在负担。各项税费根据商品房、公房权属、是否满政府界定免征税费的时间年限有关，房子权属的不同、产权取得时间不同会有很大的差距。三、贷款本金及利息这一部分虽然不是直接的现金支付，但结合每月所支出的本息。四、中介费现在北京二手房中介费的平均费率为2.5%。一套100万的房子，就会产生2万5千元的中介费，这也是一笔需要考虑的费用。五、其他费用：比如由于贷款产生的评估费、担保费等

二手房交易税费是指在二手房交易中，国家税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。虽然税务部门规定了各税种由买方或卖方来承担，但在北京二手房实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，卖房拿一个到手&ldquo;净得价&rdquo;。一、卖方承担的税费(1)个人所得税财政部、国家税务总局和建设部于1999年联合发布了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)文件，文件规定了根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房所取得的所得应按照&ldquo;财产转让所得&rdquo;项目征收个人所得税。2003年国家税务总局发布《关于个人出售住房征收个人所得税的有关问题的通知》中也规定了该个人所得税。但那时候采取的是自愿申报，而非强制征收。2006年，国家税务总局正式发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]第108号)，要求自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人所得税。该税率为20%，根据《通知》，此税正式由自愿申报变为强制收缴。同时，在本《通知》中还进一步细化纳税计算方式，明确表示个人所得税缴纳按照差额征收，即&ldquo;从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。&rdquo;，依次，个税=(转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)*20%。108号文件同时还根据原有房屋产权的类型分为以下若干种计算方式：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，即商品房，个税=(转让网签价-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费-转让该套住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高10%装修费用、房款利息等)*20%。②经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。即个税=(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，以及按规定交纳的土地出让金-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等)*20%③已购公房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。即已购公房，个税=[转让收入-(原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款+加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费)-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等]*20%。为了保护普通市民的合法权益，108号文件同时对二手房交易中的个人所得税也有相应的优惠规定，即对个人转让自用5年以上(以产权、完税凭证为界)，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税;对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。现阶段个人所得税的缴纳政策仍然沿用上述通知的缴纳方式，即转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，差额20%征收个人所得税;转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。(2)营业税中央政府根据房地产市场走向和宏观经济发展局面，先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年发布通知，多次调整二手房买卖中营业税的征收标准和计算方式，希望通过税收工具来达到调节市场的目的。按照2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)，对个人住房转让营业税做如下调整：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税的税率为转让价格的5.6%(远郊区县为5.5%)。(3)印花税印花税是一种古老的税种，踏实以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据等应税凭证文件为对象所征的税。二手房交易中正常情况下该税的征收标准为向房屋交易中的买卖双方各收取交易总金额的万分之五，换领新产权证的买家还需另外交5元。2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)，目前对个人销售或购买住房暂免收印花税。(4)综合地价款综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋产权满五年的，可以按照市场价出售该经济适用房，同时还规定，该类房屋出售，产权人应按照原购房价格和出售价格差的70%补交土地收益等价款。这里的&ldquo;原购房价格和出售价格差的70%&rdquo;就是我们说的综合地价款。二、买方承担的税费(1)契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权所得者征收的一种财产税。应缴纳的范围：土地使用权出售、房屋赠予和买卖等。征收依据：按照1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。根据《北京市契税管理规定》、《北京市人民政府关于修改<北京市契税管理规定>的决定》(2002市政府令100号)、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)等相关文件，北京市二手房交易，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购买90-140平米的普通住房税率1.5%，140平米以上及二套购房统一3%。(2)土地出让金二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。计算公式为：房屋建筑面积当年成本价1%。&ldquo;当年成本价&rdquo;，北京城八区为1560元/平米。因此土地出让金的公式为：建筑面积15601%普通二手住宅交易的税费主要就是以上几类，每一项税的详细算法在以后的章节中还会讲到。

为什么同样的贷款不同的还款方式到最后相差45万?我到底该选什么还款方式?本节除了告诉你什么是等额本息、什么是等额本金外，还告诉你每种还款方式的计算方式，以及如何通过计算来选择适合自己、省钱的还贷方法。一 概念我们常说的房贷还款方式有等额本息和等额本金两种，除此之外还有递增还款、漂浮还款、可变利率还款等多种，但最常见的就是等额本息和等额本金两种。等额本息，是借款人偿还的金额等于以贷款金额为现值计算的年金，它每月还贷本息合计金额相同。但每月还的本金逐渐增加，利息逐渐减少。通俗的说就是每个月还一样的月供。由于它每个月都是固定不变的还款额等情况，被大部分购房人当做首选的还贷方式。等额本金，是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和执行的利率计算支付。此方式的每期还款额是递减的。二、如何计算月供那么如何计算等额本息和等额本金两种不同类型的月供方式呢?先看一个案例，泡泡在北京购一套房，商业贷款200万，按照最新的商业贷款利率 5.65%，贷款30年。假设在整个还款期内利率不变，则泡泡每月还贷本息为多少?(1)我们用等额本息方式计算月供，设贷款金额为P,月利率为i，按月计算的贷款期限为n期，月还款额为A， 11544.72元就是上述案例中泡泡贷款200万30年期内利率不变情况下每月的还款额为11544.72元。下面假设泡泡选择等额本金的还款方式，其他利率、贷款年限等条件不变(2)等额本金还款方式的计算月供每月还款额=(贷款本金/贷款总的月数)+(贷款本金-已归还本金累计的金额)&times;月利率我们设An为第n期月还款额，P为贷款总额，H为贷款期数，M为还款第n期，公式为由上述计算可以得知，等额本金的方式还款，月供随着还款月数的增加而递减。但无论是等额本息还是等额本金还款方式，在整个还款期内利率并非一成不变，如果遇到银行调整利率，得按照调整后的利率重新开始计算月供还款额，这样就涉及到清偿贷款余额的计算问题。还是上述案例，假如贷款人泡泡按等额本息还了3年房贷了，从第4年开始利率上调到6%，那第4年1月1日起泡泡的月供计算为：设贷款金额为P，月利率为i，按月计算的贷款期限为n。当泡泡还完m月后，利率调整为i&rsquo;,那么m+1期以后，每月的月供A&rsquo;首先计算m时点上未还清贷款的余额P&rsquo;,通过上面这个公式计算出截至旧利率截至时已经还完的房贷后再计算新利率i&rsquo;时的月供A&rsquo;。解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360个月，m=36个月，i&rsquo;=6%/12首先我们计算到第3年年末泡泡未结清房贷的余额为：通过上面这个公式计算出截至旧利率截至时已经还完的房贷后再计算新利率i&rsquo;时的月供A&rsquo;。解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360个月，m=36个月，i&rsquo;=6%/12首先我们计算到第3年年末泡泡未结清房贷的余额为：然后根据尚未结清的贷款再计算新利率i&rsquo;时的月供 :根据上面的公式我们知道从而我们计算得到了当银行利率由5.65%调整到6%后泡泡剩余房贷每月的月供金额为11960.1元，通过以上的方法，我们知道了如何计算等额本息或等额本金以及银行利率发生变动时的月供。随着科技的发展，我们能很快的找到一个&ldquo;房贷计算器&rdquo;几秒钟就能计算出结果，但有部分购房者不明白月供的还贷逻辑，希望本章您有所收获。三、不同还款方式哪个省钱?通过上面实例简单的计算我们知道在利率不变的情况下，泡泡贷款200万30年期内等额本息还款方式最终总的本息支付约为415.61万元，其中利息为215.61万元;而等额本金方式最终总的本息支付约为369.98万元。通过上面的对比，我们知道同样额度、期限内的贷款，等额本金比等额本息还到最后节省了45.63万。两者为什么会有这个差距呢?等额本金是每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少;等额本息是每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。案例中泡泡200万贷款按照还款方式不同，本金、利息在贷款期内偿还的形式也不同，见下图账面上很容易看出哪中还款方式划算，但省钱的不一定是适合的，购房者要结合自己的收入情况来理性选择。