买房

买二手房需要贷款，咱们国家的信贷政策对按揭的要求是首套首付不低于30%，但并不是说100万的房子首付30万就够了，如果计划不当，买房前后如果资金安排出了问题，会非常被动，本节浅谈买房的资金准备。首先，我们来看贷款。首套房七成按揭并不是房价的七成如何理解?比如一套100万的房子，银行不会按照100万的70%来贷款的，这里有一个风险的问题，而且银行也需要对你购买的房子做一个市场价评估。一般来说100万的房子银行评估会在总房价的85-90%，也就是说一套100万的房子一般情况下银行评估最多90万，而银行能贷款借款人的钱就是90万的70%，60万。那要买一套100万的房子，首付款就需要100-63=37万另外还需要预留出交易时候要交的税和各项费用。买二手房，钱这样安排第一份：5万元。去向：定金。定金咱们在其他章节里说过了，就是你看中房子，价格和其他条件都和卖方谈拢的情况下双方签订定金协议时需要向业主支付的第一笔钱。根据房子的大小不同，5-50万元不等。第二份：35万元去向：首付款缴付定金后你就要签订《存量买卖合同》，签约后银行会派评估公司来对房子进行评估，评估报告出来后就要面签，这个时间大概是一周，这时候就到了缴纳房款的首付部分了。银行批贷一般很少会批贷63万，基本上都是批整数金额的贷款，这时候你需要支付的首付款总额是35万元。但签约是你已经交了5万定金，也转为首付款。第三份：2.7万元去向：中介费在你签约《存量房买卖合同》的同时也要和中介签订中介的《居间合同》，北京目前的居间服务费是成交价的2.2%+0.5%的服务保障费。商业贷款还需要交一个600元的评估费，公积金则是1500元。这一步，100万的房子也就是两万七千元，再加600元或1500元的评估费。这笔钱是在签约完成后当天交的。第四份：1~10万元去向：缴税在跟银行批贷后就到了过户，这时候就该缴税了。缴的税有契税，如果房子不满2年的还有营业税，如果满两年但不满五年及不唯一还有20%的个税。第五份：1~2万元去向：交房入住缴完各项税费过完户后，就是交房办理入住了。物业公司一般会先收取一年的物业费，每个小区的收费标准不同，有几千或几万的不等。第六份：0.4万元去向：首次还款第一个月的还款额全部从你银行还款账户里扣除，贷款60万，按照30年5.65%的利率，你每个月需要交3470元的月供。以上留个步骤就是买一套100万二手房需要准备的资金，除了银行贷款的60万外，还需要购房人准备约50万的首付、税费等现金。现在检查一下自己的资金，排好队了吗?

贷款条件如下：请查阅。希望能帮助到您。1.借款人为具有完全民事行为能力的具有中华人民共和国国籍的自然人。申请贷款前借款人须住房公积金开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月(含)以上，其个人和单位住房公积金帐户处于正常状态。2.借款人必须是购房人本人或建造、翻建、大修自住住房的产权人，且购买、建造、翻建、大修的自住住房位于南京市行政区域范围内。3.办理购房贷款的，须具有合法有效的房屋买卖合同、协议;建造、翻建住房的，须取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;大修住房的，须具有《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并出具当地街道(镇)以上建设规划部门的大修证明。4.购买商品房、经济适用住房的，在购房合同登记后一年之内申请贷款。购买二手房的，采取担保机构进行阶段性担保的，在《房屋所有权证》过户完毕6个月内申请贷款;申请贷款时《房屋所有权证》、《国有土地使用证》已过户完毕的，在《国有土地使用证》过户完毕3个月内申请贷款。建造、翻建住房的，在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》核发之日起三个月内申请贷款;大修住房的，在大修完成后施工单位开出江苏省南京市建筑业统一发票之日起三个月内申请贷款。5.借款人具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力，个人征信良好，无影响贷款偿还能力的其他债务。信用报告有以下情况之一的，不予贷款：⑴、借款申请人或其配偶仍有尚未偿还的逾期贷款的;⑵、借款申请人准贷记卡或贷记卡透支逾期未还的;⑶、贷款申请时近两年内，申请人贷款(不含助学贷款)逾期累计达到6期的。6.购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。购买首套普通自住住房贷款首付款比例不得低于20%;第二套住房公积金贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于本市平均水平的缴存职工家庭，其首付款比例不得低于30%，贷款利率为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。购买第三套及以上住房或第三次申请住房公积金贷款的缴存职工不予办理住房公积金贷款。7.以所购买、建修房屋作抵押担保。借款人及共有产权人同意用所购房产作抵押，并出具能够在处分抵押物时自行安置的承诺书。办理场所：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、南京银行、中信银行、招商银行、上海浦东发展银行、兴业银行、民生银行、平安银行、华夏银行、光大银行、江苏银行、广发银行、紫金农商银行、邮政储蓄银行、北京银行、杭州银行、徽商银行所指定的承办住房公积金业务网点。办理要件： 1.本人、配偶身份证明原件;户口簿、暂住证原件。2.《住房公积金联名卡》;婚姻状况证明。3.购房贷款须提供的材料：购买商品房、经济适用住房的提供经鉴证的购房合同正本原件。购买二手房的提供合法有效的购房合同正本原件、《房屋所有权证》原件、《国有土地使用证》原件、《契税纳税申报表》原件、《中华人民共和国契税完税证》原件;《房屋所有权证》与《国有土地使用证》地址不符的，提供住房所在地公安机关出具的《南京市街巷门牌号码编排(变更)证明单》。购买商品房、经济适用住房的，具有开发单位出具的不少于购房总价30%的首付款证明;购买二手房的，具有售房人(单位)出具的不少于购房总价30%的首付款证明;购买第二套住房申请公积金贷款的，具有不少于购房总价的30%的首付款证明。4.建造、翻建、大修住房贷款须提供的材料：借款人在国有土地建造、翻建自住住房的提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件;大修自住住房的提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件和街道(镇)以上建设规划部门批准的大修证明原件。建造、翻建自住住房的提供房屋造价评估报告;大修自住住房的提供购买建筑材料及其他施工费用发票。与施工单位签订的建造、翻建、大修自住住房的工程合同原件、施工单位的营业执照或资质证书原件。有共同出资人的，共同出资人亲笔签名的同意抵押承诺书。5.借款人亲笔签字的《自行安置承诺书》，同意受委托银行通过人民银行征信系统查询并打印《个人信用报告》的承诺书。6.借款人配偶在省级机关分中心、南京铁路分中心、省监狱管理局管理部、华东石油局管理部缴存公积金的，在申请贷款时，提供分中心(管理部)盖章确认的公积金缴存证明(注明开户日期、月缴存额、单位和个人缴存比例、连续缴存时间)及贷款情况证明。7.借款人配偶为现役军官(含士官)的出具军队统一颁发的有效证件。办理流程：职工提供要件材料—贷款银行受理—贷款初审—复审—管理中心审核—办理贷款抵押相关手续—贷款银行发放贷款办理时限：贷款申请资料齐全，管理中心审核时限不超过8个工作日。二、贷款发放业务介绍：符合公积金贷款各项条件，已经过贷款银行审核、公积金中心审批，并办妥所购房产的抵押手续或办理了相应担保手续且已在贷款银行开立了还款式账户的贷款户。办理场所：公积金贷款银行。办理流程：通过公积金中心终审并具备放款条件—贷款开户—贷款发放—打印还款计划—通知借款人开始还贷。办理时限：贷款银行于抵押手续办理完成后1个工作日内将抵押相关信息录入中心信息管理系统。中心贷款处于贷款银行录入抵押信息后1个工作日内完成抵押终审信息确认工作。贷款银行自中心抵押终审后3个工作日内完成贷款发放手续(因资金流动性严重不足，经管委会批准需要轮候发放的情况除外)。

以下是几位购房者列举的二手房中介的“三宗罪”，以提醒广大买房人士。1宗罪 同一房源多种价格“中介公司在网上发布的多是虚假信息，与事实不符。房源本不是南北朝向的被说成是南北朝向;说的是精装修，在我们看来都是普通装修;同一个中介公司的不同员工在网上发布的同一房源，价格却有不同。”最近正在看房的张先生说，“前几天我看了海淀区某小区一套3楼的房子，结果同一中介公司的不同工作人员发布的价格有270万元、275万元、280万元，竟然有三种价格!”坐标支招：看房时，可自带一指南针实地考察房屋朝向，建议对网上二手房信息要多方核实，选择信誉高、名声好、公司正规的中介公司，一切“眼见为实”。2宗罪 临时更换房源很多购房者遇到这种情况：与中介约好了看房的时间和地点，结果到达约定的地点之后，被告知该套房已经出售或者卖主突然有事没有钥匙可以看楼，转而向我推介同一小区的其他房子，但这套房性价比没有之前那套房高。虽然没有物质损失，但令我有受骗的感觉，还浪费了我的时间和精力。坐标支招：如果居住地与房源相隔甚远，就要考虑时间成本了。看房之前就要与中介沟通好，通过和中介沟通了解房子的真实性，并把自己的想法告诉他。如果不幸遇上这种情况，您就不会选择这个经纪人，甚至这家中介公司。3宗罪 捏造房源受宠假象中介为让买房的人觉得那套房很抢手，故意约很多人在同一时间去看房，造成该套房很抢手的假象。此时买家急着出手，可能就买得价高了。在进入与业主谈判阶段时，中介会说业主先跟你谈，还有另外买家在等着跟业主谈，故意让你心急下定金。坐标支招：自己综合分析地段、配套设施，才会对价位有清晰的认识。在和业主、中介谈价格时，自己要装作不是很喜欢该套房，否则就会被卖家和中介“吃死”，难以将价格砍下。

省钱秘笈一：选择得房率高的房子，目前市面上得房率高于80%的房子，价格更为接近套内均价。省钱秘笈二：选择精装修的房子。精装修的房子交房便可直接入住，省去装修的费用，但是买精装修房子要多关注交房标准，不要抱过高的期望。省钱秘笈三：选择赠送面积的楼盘。目前市面上不少楼盘会推出赠送面积的促销措施，除去常见的送飘窗露台之外，更有项目推出直接赠送10平米小书房的情况。要注意的是，多问清楚这些面积的由来，是否写入合同等信息。 省钱秘笈四：淘项目尾房。市面上多数尾房价格低于集中销售期的价格，如果能赶上合适的户型，以较低的价格获得同等品质的房子性价比更高。省钱秘笈五：物业费虽说与买房相比是一笔微不足道的开支，但物业费是一项长久的持续的支出，购买物业费较低的房子，入住后的居住成本则能省下不少。省钱秘笈六：对于首套购房族来讲，买房尽量选择现房或准现房。除了能尽快入住外，也变相省了房租，减少了生活支出成本。省钱秘笈七：选择首次开盘的纯新盘楼盘。新盘首次开盘价格往往低于区域价甚至市场价，而随后的房源却低开高走。省钱秘笈八：买地铁盘，主要关注尚未开通地铁的周边楼盘。已经开通地铁的区域价格，必然因为轨道而价值提升，房价也相对较高，而在轨道尚未通车前，就关注选好待开通轨道周边的楼盘，及时置业，既可享受实惠价格，又能享受便利交通。

在购买二手房过程中会听到很多术语，比如使用面积、得房率、楼间距、楼层、容积率、小区绿化等，每一个术语代表什么，本章就购买二手房过程中常见的术语做一个简单的归纳和解释。一、楼层：根据《民用建筑设计通则》(GB 50352—2005)，将住宅建筑依层数划分为低层、多层、中高层和高层住宅。低层住宅(1层—3层);多层住宅(4层—6层)中高层住宅(7层—9层);高层住宅(10层以上);超高层：18层以上甚至更高。二、容积率：“容积率”是项目总建筑面积与总占地面积之比，即绿地率=绿地面积/土地面积绿地率包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。小区的总建筑面积/用地面积。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过3.5，多层住宅应不超过2。 容积率高的住宅小区意味着小区内房子建得密，这类的住宅小区就是高密度的居住人口。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力，因为人多，频繁地使用会园区内设备，会加速这些设施的老化率。容积率一般是由政府规定的，现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,因此，容积率越低的小区，居住体验越好，住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 三、绿化率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之/建设用地面积。绿化率高，环境好，有利于提升居住舒适度。 四、楼间距：两相邻楼的外墙面距离。关系到居民房屋的采光问题。 五、住宅的层高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，这个高度距离就叫层高。中根据我国《住宅设计规范》(GB50096-2011)规定，住宅层高宜为2.80米。六、住宅的进深：一间独立的房屋两横墙间距离(宽度)。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。七、建筑面积：房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑;八、使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算，即通常所说的地毯面积或地砖面积。十、公摊面积：每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。商品房应分摊的公用建筑面积包括各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋;套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。十一、得房率：可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

“凶宅”是指曾发生过凶杀、自杀、意外、重大传染性疾病等非自然原因死亡事件的房屋或场所”(老人自然死亡、正常病亡等不包含在内)。【案例再现】2014年5月，李女士通过某房地产经纪公司，看中了一套位于海淀区某小区的一套房子报价300万，对房子各方面都非常满意，于是第二天就和房主还有中介公司签订了存量房买卖合同并交付了定金。此次交易从签合同到最后过户都非常顺利，整个过程用时一个半月。但是当李女士装修时，听邻居说，这个房子里面死过人，是之前的一个租户。李女士听到这个消息非常震惊，因为在签订二手房买卖合同之前，无论是房主还是经纪公司都没有提起过，王女士一想起来就害怕，为此事着急上火病倒了，并且总是做噩梦。王女士多次找房产经纪公司和房主协商退房，但经纪公司与房主都不同意退。在协商未果的情况下，王女士以售房时房主与经纪公司故意隐瞒真实情况，属欺诈行为并且给他的精神带来损害为由，向法院起诉，要求撤销房屋买卖合同，房主无条件退房，并赔偿经济损失。在庭审前，王女士变更了诉讼请求，要求退还部分房款。在庭审中，房主辩称：说他隐瞒重大事实说法不属实，因为李女士在买房时没有问过该房发生过什么事情，且李女士的说法是迷信，没有法律依据。房产经纪公司辩称，公司只是为双方签订房屋买卖合同提供服务，至于该房内曾有人死亡属个人隐私，公司事先也不知道这个事实，因此与公司无关，不影响房产转让。【法院判决意见】法院经审理认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖和同是双方当事人真实意思的体现，合法有效。房主在售房过程中故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，依据价值规律，该房虽然在实物形态上没有受损，但依据人们的现实观念，房屋会因购买者避讳而贬值，因此房主主观有过错构成侵权。判决房主返还房款50万元，房产经纪公司不承担责任。【案例分析】如果您拿着自己一辈子挣来的血汗钱，原以为买到自己心仪的房子，到最后发现是“凶宅”，精神上是非常崩溃的。因此，为了自己将来的住所不是“凶宅”，最好在合同中明确约定关于凶宅的内容，让房主和中介方都要做出承若，所购房屋不能是“凶宅”，否则，在购买凶宅后想退房一般不可能。【坐标承诺】如果购房人发现所购房屋在该宗交易的业主持有期间发生过“凶宅”事件的，坐标会将佣金全额退还给购房人，最高将会按原价对房屋作回购处理。

在购房人最关心的交易风险排序方面，“担心交易资金安全”的居于首位，占38%；而“担心房屋存在瑕疵信息”的占31%；“购房后出现遗留问题”的占24%。其中在交易资金安全方面，对房屋涉及诉讼或重大纠纷而被查封的居于首位。【案例在现】2014年9月，经某房地产中介公司居间介绍，买方史先生与卖方吴先生达成《二手房买卖及居间服务合同》，以400万元购买吴先生位于北京市海淀区某小区房屋，合同约定买方签约时支付定金10万元，约定过户时间为11月15号，首付款240万，余款按揭支付。由于事先了解到此房还有抵押贷款没有还清，双方约定卖方须于签约后30日内自行赎楼完毕，双方于银行出具贷款承诺函且卖方赎楼完毕后，去建委办理过户手续，任何一方违约需按成交价的20%支付对方违约金。上述合同签订后，史先生如约支付吴先生定金10万元，并向银行递交了按揭申请资料，但吴先生迟迟未能完成赎楼。2014年11月15号，史先生委托律师催告吴先生履约，但已无法联系到吴先生，后经查询得知涉案房屋在签约之前已被北京市海淀区人民法院执行局查封!2014年12月史先生委托本律师以吴先生、中介公司为共同被告向北京市海淀区法院提起诉讼，要求两被告连带赔偿原告损失80万元并返回定金10万元。一审结果：起诉后，中介方找到了吴先生，请求与史先生和解，鉴于中介方在本次交易中的失职行为及吴先生房屋已被查封无履行能力的现状，史先生要求中介承担连带担保责任，中介方被迫同意。2014年12月20日经北京市海淀区法院主持调解各方达成和解协议如下：1、被告吴先生于2015年3月15日之前一次性支付原告史先生60万元(包含10万元定金)，双方债权债务结清;2、如被告吴先生不能按照前述条款履行义务，则向史先生赔偿80万元，并返回定金10万元;3、中介方对被告吴先生的上述欠款承担连带清偿责任。上述还款期限届满后，吴先生仍未能还款，且再次失踪，史先生于是向海淀区法院申请强制执行中介方赔偿全部损失，但是中介早已人去楼空。【案例分析】随着不动产融资日渐活跃，因业主资金链断裂导致房屋被查封冻结的情况也越来越多，而这些业主大多已经资不抵债，在收到大额定金或首付之后用于还债或卷款的概率都比较大。二手房交易中，在交付定价前，建议先去建委核查房子是否有抵押，是否有查封。1.不建议支付大额定金，除定金外的其他房款做资金监管。2.不建议用自己的房款去替房主解抵押，有很大的风险，第一，房子有可能有多笔欠款，解了一个还有多个等着;第二，房主说好用买方的钱去解抵押，有可能挪作他用。像这些情况，买方的钱基本是打了“水漂”，拿不回来。【坐标承诺】坐标对每笔交易的钱款都实施资金监管，即使出现问题，钱款也是在监管账户内的。即使没有做资金监管的部分，坐标也会通过产权核验、背景调查来核实业主在签约前是不是有查封，如果坐标没有帮客户识别出业主在签约前有查封的，为了避免耽误客户继续购房，坐标承诺客户的损失将由坐标行垫付，再由双方向业主追讨。

嫌恶设施指具有潜在公共危险或是干扰生活的建筑、设备和设施。其地点原本应远离人群密集的住宅区及商业区，但随着城市人口的快速增加，城市人口逐渐郊区化，导致部分原本早应位于城市周边的嫌恶设施，在不知不觉中与居民区拉近了距离，成为短期内不易改善的住宅障碍。坐标依据“中华人民共和国环境保护部”网站环境保护相关内容，结合历史交易数据和客户反馈，对各类设施对生活和居住的影响程度进行评估，定义了包括飞机场、加油站、高压电站、垃圾处理场、工厂、墓地/殡仪馆在内的，对生活居住品质影响较大的六种嫌恶设施。1.飞机场，安全参考距离1000米外 危害：飞机在起飞和降落的时候会产生非常大的噪音，而且飞机在起飞和降落的过程中都存在很大的安全隐患。2.加油站，安全参考距离50米外 危害：加油站每天的车流量很大，再加上加油站储存着大量的燃油，一旦发生意外，就会直接波及到附近的居民，后果不堪设想。3.高压电站，安全参考距离15米外 危害：由于高压电站的电流量非常大，如果遇到恶劣天气时，非常容易发生意外;高压电站会有电磁场辐射，距离太近的话，长时间居住会对人的身体健康和正常的发育产生影响。4.垃圾处理厂，安全参考距离500米外 危害：垃圾处理厂在焚烧垃圾时，会产生大量废气，对周边的大气产生非常大的污染，而且非常容易产生重金属漂浮物和致癌物质。5.工厂，安全参考距离180米 危害：由于工厂在工作时，特别是大型的机器在运作时，会产生很大的噪音，距离太近肯定会影响居民的休息;特别是化工工厂，每天会产生大量的有害气体和有害废水，排放到空气和河流中，影响周边的水源和空气质量。6.墓地、殡仪馆，这一项没有安全距离 人们都比较忌讳居住的周边有墓地、殡仪馆，这些在人们心中都是不祥的东西。坐标将根据国家相关规定及客户反馈，持续对嫌恶设施信息进行更新，为客户提供最具价值的周边设施参考信息。

二手房的取得除了买卖方式，还有赠予、继承或遗赠等方式。每一种由于取得方式的不同，流程、办理手续、税费也不经相同。一、买卖方式二手房买卖是指房屋所有权人通过买卖方式将已取得的房屋转移给购买人的方式。二手房买卖又称存量房买卖，买家有全款、贷款两种支付方式向房屋产权人进行支付房款。二、赠与方式赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。根据《中华人民共和国赠与法》等相关法律规定，二手房赠与必须符合以下规定：1、赠与人必须是房地产的拥有人，同时必须具有完全民事行为能力;2、赠与的房地产必须具有合法的权属证件，不存在产权纠纷;3、赠与人和受增人均属自愿，有书面赠与协议(合同)，并办理公证;4、房地产赠与必须经房地产管理机关登记、审核，办理产权过户手续;5、受增人必须依照有关规定缴纳税费;6、不得为逃避应当履行的法定义务，如债务履行、支付劳动报酬等而设定赠与;也不得为规避法规管理，如缴纳税费等而设立赠与。总之，房地产赠与不得危害公共利益和损害他人的合法权益。三、继承或遗赠方式（1）房屋的继承是指被继承人死亡后，继承人根据遗嘱或继承相关法律途径获得被继承人名下房产的一种方式。根据《继承法》，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。（2）房屋遗赠是指被继承人死亡后,将个人房屋赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。此外，房屋的产权取得还有因债权债务法院获得的房屋等，由于市面上不常见，本节暂不收录。

“二手房”是一个俗称，我们日常生活中使用“二手房”这个词是相对开发商手里的商品房而言的，在官方正式的文件中二手房通常被称为“存量房”①。我们在平时看到的每月存量房网签多少套说的就是二手房的成交套数，理解存量房就是我们所说的二手房有助于我们平时了解政策、市场动态。根据数据统计，自2008年开始，越来越多的人选择购买二手房超过购买一手楼房。我们生活的城市有许多楼盘小区，每一个小区里都有房子，每栋楼有高有低，这些“房子”却因为性质、用途等不同被分了很多种类，有些性质的房子是我们可以买卖的，有些则不可以；可买卖的房子主体又受不同的类型管理，在转让和买卖时流程、手续、税费等又各有不同。下面将介绍目前北京二手房市场上老百姓能买或常见的能交易的五类二手房。从产权上常见的二手房可分为以下五种类型：一、商品房：商品房是最常见的房屋类型。二手房交易中的商品房是指通过个人或单位通过开发商购买后，已经取得房屋产权证，可以上市交易的房屋。从土地立项上来讲商品房可以分为普通民用住宅和非民用住宅——如商业、综合建筑等;从用途上可划分为住宅、公寓、别墅、写字楼、商业建筑、工业厂房、综合建筑等。二手房市场上老百姓最常见的商品房是住宅、公寓、别墅的民用住宅，以及商业写字楼。不同的立项在土地使用年限、过户产生的税有很大的区别，后面章节有详细说明。二、公房：公房又叫房改房，是指按照国家房改有关售房政策，以优惠价、标准价，或成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的人出售的公有住房。98年房改以后对于已经出售到个人名下的公房叫已购公房，它具有一定的福利性质，房改时分为按照成本价、优惠价、标准价三种方式取得产权。无论是成本价、优惠价、还是标准价的房改房，它和商品房一样，房屋产权人享有完全的产权。(1) 成本价公房这类房子是当年房改时按照政府制定的房改成本价标准来支付房价的房子。我们知道成本价的房子跟商品房一样房屋产权人享有全完的产权，不过由于该类房屋在取得时未缴纳土地出让金，以及在产权证首页有“以成本价购买”等记载内容，在转让时产权人需按政府规定补交一定的费用后方可上市过户。(2) 标准价、优惠价公房这两类公房都是单位职工以标准价/优惠价购买的住房，在上市交易时，同等条件下，原售房单位有优先购买权，如遇原单位已撤销的，当地政府房产管理部门有优先购买权。无论是标准价还是优惠价购买过来的已购公房，再出售条件一样，需要原产权单位行使或放弃优先购买权，且在上市交易前产权所有人应补齐土地出让金，方可过户。(3) 央产房央产房即中央在京单位已购公有住房，属于北京独有的公房类型。它分为职工按房改成本价和标准价购买的两种公房。在京单位主要包括：党中央各部门、全国政协机关、全国人大机关、两院、国务院各部位及各直属机构、各人民团体及所属单位。央产房必须在做上市登记，有备案后才能出售。如果还没有备案，需要房屋所在单位做备案才能上市交易。在京中央国家机关职工住房面积标准(如图1-1)在京中央国家机关职工住房面积标准 央产房住房面积超标的，如果要上市交易，需做按照国家央产房超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回;不能分割退回的，可上浮一个职级(正司局级上浮20平方米)。在浮动范围内按超标面积×1560元计算，超过浮动范围的按超出部分×4000元计算交给原单位。三、限制类产权房限制类产权的房屋取得所有权后在使用、转让等方面受到一定条件的限制，交易过程也有别于其他类型的房屋。这类房屋包括经济适用房、限价房、两限房、廉租房、集体小产权房、乡产房、使用权房屋等。限制类房屋在二手房交易中以经济适用房为主，它是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应的，具有保障性质的政策性住房。由于取得的产权方式不同，虽属于全完产权，但它属于限制类产权类房屋，在使用、转让、出售时受到一定条件的限制，后面会单独介绍。其他的如两限房、廉租房、使用权房等限制类房屋由于极少交易或不能交易，本百科不再做详细介绍。四、集资合作建房集资合作建房是指由国家、单位和个人，不以盈利为目的，通过筹集资金，共同进行建房的一种方法。此类房屋由于土地使用权为划拨所得，在二手房上市交易、抵押、继承等环节需要向政府部门补交土地出让金。五、回迁房回迁房分两类，一类是城市危改回迁房，是按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置政策标准，被拆迁人回迁取得的新建房屋。这类房屋在二手房的交易管理中使用经济适用房的产权管理;另一类回迁房是发展商征收土地新建房屋时，赔给回迁户的房子。这类房屋产权一般是商品房性质，二手房交易过程中产权的管理跟普通商品住房一致。每一种类型的房子在交易时的流程手续各不相同，北京市场我们一般人说的买二手房主要是指商品住宅、公房、经济适用房，见面就这三类房屋做简单的介绍。注释：①我国除了《中国人民银行监督管理委员会办公厅关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的通知》(银监办发[2008]314号)文件外，其他的正式文件里没有“二手房”这一词。