买房

不时有媒体报道有假业主通过伪造房本骗购房人的新闻，以下给出辨别真伪产权证有8种方法：一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡(暗红色)，封皮较软。 二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软；三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；四看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。五看注册号。真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。

2016/1/24 17:14:01

房屋建筑类型除了我们常说的板楼、塔楼，还有板塔结合、独栋、联排、叠拼等，我们大部分人购买二手房都是购买住宅，本章仅对住宅中的板楼、塔楼、板塔结合做一个简单的分类介绍。板楼：是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯。(板楼比较矮、比较长。)户型举例 板楼的优缺点【优点】通透这类住宅多是正南北方向，常见的说法叫南北通透。便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理。使用率高板楼户型的使用率通常高达85%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约15平方米。【缺点】建筑密度低，房价略高板楼住宅多属低层、低密度住宅，容积率较低，有很强的居住体验，但每平米单价会比塔楼略高。户型格局不宜改造板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。塔楼塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。(塔楼比较高、比较方。)户型举例 【优点】塔楼的建筑密度一般较高，因此单位面价的房价较板楼低;塔楼住宅的空间结构灵活，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活易于改造;塔楼一般都是高层建筑，高层视野开阔。结构强度高，抗震性好【缺点】塔楼整体而言居住性不如板楼，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，俗称阴面;而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的情况。 板塔结合：是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。一般的，板塔结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。独栋：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。(私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质) 联排：联排别墅发源于英国。高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。叠拼：由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点。

2016/1/24 17:11:48

刚开始买二手房的你是不是搞不明白中介口中的专业词汇，入计税价、过户指导价、评估值等。今天告诉你什么叫净得价、评估价，以及它们和贷款的关系。一、净得价在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的“房价”，是指业主卖这套房子拿到手的价格。下图中红色方框里的粗体就是房价，即这套房子业主要拿到手的价格总和。二、评估价北京超过80%的首次购房者均使用贷款，无论是公积金、组合贷，还是商贷，都会涉及到贷款，按照央行最新的房贷政策，对于首次购买住宅的家庭，可以贷款总房款的七成，在二手房范畴这个“可贷款七成”并不是说一套100万的房子我们可以贷款70万，而是评估值的七成。在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异，如下图的。实际操作中评估值为房子实际成交价的80-90%，百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。三、评估值与银行贷款的关系结合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意房贷申请人的申请，并发放贷款。银行根据实际情况给出的贷款和评估值、总房价之间的关系如下图 银行根据房子的评估值向借款人发放一定比例的房贷，其中首套七成、二套六成、三套拒绝放贷。课后习题：大龄男青年徐东华是某IT公司职员，月薪1万，目前名下无房，想买套房跟丽丽结婚，看中了幸福小区一套45㎡的一居室，业主报价210万，最终徐先生和业主以200万达成购买合同，签约后徐先生向银行提出150万20年的商业贷款申请，银行评估值为180万。请问：1、购买这套房子，徐先生能向银行贷到150万吗?2、如果不能，购买这套房子，徐先生需要支付多少的首付?解答：1、因为评估值为180万，徐先生为首套购房;故徐先生能贷到的最高额房款为：180×70%=126(万)，因此不能贷到150万的房款。这是按照比例算出来的“银行可以房贷的金额”，那徐先生能贷出126万来么，或者说银行会给徐先生放贷126万吗?我们来反推一下：126万20年商业贷款，按照目前最新的5年以上商贷基准利率5.4%计算得出126万20年月均还款为5048.66元，而徐先生的月收入为1万元，这里不符合银行要求的“借款人月收入须满足覆盖房贷月供的2倍”。那怎么办呢?提高贷款年限，通过计算后徐先生将原本20年贷款的申请改为30年，这样126万30年每月月供为4155.33元，徐先生月收入1万，已经涵盖了月供2倍。2、徐先生需要支付的首付款为：根据第一个问题我们知道徐先生能获得银行126万的房贷，那么他要购买幸福小区的这套200万的房子首付就是：首付=200-126=74(万)提示，购房时除了首付款，还有交易时需要向中介机构、国家税务机关等缴纳的中介费和相应税费，请广大购房者在看房时告知经纪人你的月供能力及能那得出来的全部款项，从而进行精准计算，以免造成签完合同后首付不够的情况。

2016/1/24 17:06:58

一.已购公房及央产房在交易时应当注意的问题有哪些?1.普通的已购公房，应确认原单位是否同意出售或有优先购买权。2.央产房应确认是否可以办理《在京中央单位已购公房变更通知单》，以及提前确定超标款及支付方。3.将房屋权属性质明确写在买卖合同或补充协议中。4.涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记或档案标注的不能上市交易。5.部级干部名下的已购公房不能上市交易。二.经济适用住房在交易时应当注意的问题有哪些?1.可以交易的经济适用房为已满5年的经济适用房(以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间之较早的时间为准)。2.按现有政策，未满五年的经济适用房不得上市交易，满五年经济适用房可以上市出售，但需缴纳综合地价款。3.二类经济适用房交易情况同商品房一样(二类经济适用房比商品房多交3%的土地出让金)。

2016/1/24 17:02:50

如何办理继承公证?一.应向户籍所在地或主要遗产所在地的公证处提出申请，应提供的材料：1.继承人的身份证明。如身份证、户口簿等。2.申请继承的遗产的产权证明。如房屋所有权证明。3.被继承人的死亡证明。该证明应由被继承人死亡时的医院或原户籍所在地公安派出所出具。如果继承人已死亡，也应出具继承人的死亡证明。4.被继承人的亲属关系证明和有无依靠被继承人生活的人的证明。如继承人所在单位人事部门出具的社会关系证明等。5.继承人如果委托亲友或机构代理申请公证时，就应向公证处出具委托书。委托书一般应经公证处公证;来自国外的委托书还必须经所在国公证人公证和我国驻该国领事馆认证。二.公证处受理申请后，会向当事人询问有关继承的具体情况：1.被继承人的姓名(包括别名)、性别、出生日期、生前住址、死亡地点及时间等;2.遗产是属夫妻共有财产，或是与其他人共有的财产等;3.被继承人生前的亲属关系;包括被继承入的配偶、子女、父母、兄弟姐妹等情况，以及是否有依靠被继承人生活的无其他生活来源的人;4.法定继承人中有无已死亡的。如果有死亡的，还应查明该法定继承人的晚辈直系血亲的情况;5.被继承人生前是否立有遗嘱;6.被继承人生前是否有债权或者债务;7.继承人中是否有放弃继承权的情况。放弃继承权的表示应是书面的。

2016/1/24 17:02:11

申请遗失补证手续分两步，一申请遗失登报手续，二申请补办手续。一.申请遗失登报手续1.首先到房屋管理局提交申请，说明房屋所有权证丢失损毁的事实情况，主管部门审核通过后开具《登报遗失证明》。2.提交补证申请书，如果房产属于夫妻共有财产应双方共同申请;3.申请人的身份证复印件(核对原件);4.原售房单位出具的已领证证明原件;5.公房需提交原售房单位的同意遗失登记的证明。二.申请补办手续1.提交刊登《遗失声明》商保，但《遗失声明》必须见报 6 个月后方可补办。受理遗失补证申请后，登记部门在北京建设网上公告，满 6 个月后，补发房屋所有权证;2.产权人的身份证复印件(核对原件);3.平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表;4.刊登《证书遗失声明》的报纸原件;5.房屋已抵押的，须提供抵押权人同意书面证明原件;6.登记部门提供房屋登记表、房产平面图。补办程序必须按照各个区县的房管部门的具体规定进行。申请人在补办房产时最好事先咨询所在县区的房管部门，避免不必要的麻烦。

2016/1/24 17:00:47

对于购房者来说，买房除了要了解房价、配套及基础设施外，多了解一些相关购房的基本知识同样很重要。板楼一般是指“东西长、南北短”的楼型，建筑层数大多不会超过12层;而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，属于高层建筑。板楼优点1.南北通透，便于采光通风 板式住宅多是正南北方向，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。2.板楼均好性强 眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。3.管理成本不高 通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。4.住户使用率很高 板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为70%到80%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。板楼的缺点1.建筑密度低，房价高 板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价会高，特别是在城区内寸土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。2.户型格局不宜改造 板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。塔楼的优势1.节约土地资源，房价较低 由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。2.空间结构灵活，宜于改造 塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。3.居高望远，视野开阔 塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。塔楼的缺点1.居住密度高：塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。2.使用率不高，采光通风差：塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风。

2016/1/24 16:58:23

我们常说房子的使用年限70年、50年是什么意思呢？要买的房子属于大产权还是小产权？年限到期后怎么办......这些问题，在这里有了答案。根据我国1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定： （1）居住用地使用年限为70年； （2）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地使用年限为50年； （3）商业、旅游、娱乐用地使用年限为40年； （4）综合或其他用地使用年限为50年。同时，我国《物权法》规定房屋产权是永久的，但随着时间的推移房龄的老化，会涉及许多问题。比如我们买一套住宅，70年土地使用权到期后房子怎么办，会不会被国家收走、房地产的保值、增值和贬值等等问题。土地使用权到期后的问题其实是一个“土地使用权”和“房屋产权”截然不同的两个问题。根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”，土地使用70年到期后，如果再次申请土地使用权，应根据当时的地价水平，补缴土地出让金。其处理方法大致如下：(1).土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房强制拆除的除外。(2).土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。(3).土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。因此，土地使用权到期后，理论上只要申请并补足土地出让金即可。此外，在房地产投资中，不少人认为房地产不会像其他商品一样越用越贬值，而是会保值或增值。其实这种观点是不对的。比如，一幢耐用年限为70年的建筑，70年后，其残值为零;再者，根据《固定资产折旧年限计算》《企业所得税法实施条例》等文件精神，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，房屋、建筑物等固定资产计算折旧的最低年限为20年。显然，作为建筑物它本身是不可能增值的，增值的部分只有土地。

2016/1/24 15:40:17

公积金查询四种最快捷的方法：1前往当地住房公积金管理中心办事大厅柜台或触摸屏查询机查询；2持公积金联名卡到开户银行的经办网点查询；3通过公积金管理中心提供的声讯电话查询；4在当地住房公积金管理中心网站进行查询；

2016/1/24 15:35:06

不管是新房还是二手房，，一层的房子受很多购房者青睐，特别是不带电梯的楼房、家里有老人的家庭。选择一楼住宅便于出入活动、锻炼身体，如果要是带花园，平时还可以养养花、种种菜。但是一楼的房子也有诸多问题，需要购房者特别注意。1.噪音：一楼的住房应尽量避开交通主干道，正对马路、娱乐场所或小区大门的房子慎选，以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。2.管线：一般一楼外墙周边管线较多，特别是暖气检查孔的位置，进户管线位置等，其检修会对一楼住户有影响。3.潮湿：一楼墙身与地面的防潮问题在雨季是最大问题，若一楼下面架空半层或1米至1.5米做停车库或半地下室，对防潮就较好。4.污水反溢：这是件最令住户头痛的事，因此在挑选一楼时一定要看各排水管道系统是否独立。如果一层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会堵塞、反溢。如果管道与上面各层是相连的，那就看一下其管道在一楼是否变粗、变大。5.日照采光：家中有老人和孩子的家庭应考虑日照和采光，因此应选择南向居室多一些的。其次，底层更容易被其他楼座遮挡，因此要考虑日照间距。可以目测本楼座与南侧楼座的间距，应不小于相邻楼座的间距。

2016/1/24 15:31:06