买房

在购房人最关心的交易风险排序方面，担心交易资金安全的居于首位，占38%；而担心房屋存在瑕疵信息的占31%；购房后出现遗留问题的占24%。其中在交易资金安全方面，对房屋涉及诉讼或重大纠纷而被查封的居于首位。【案例在现】2014年9月，经某房地产中介公司居间介绍，买方史先生与卖方吴先生达成《二手房买卖及居间服务合同》，以400万元购买吴先生位于北京市海淀区某小区房屋，合同约定买方签约时支付定金10万元，约定过户时间为11月15号，首付款240万，余款按揭支付。由于事先了解到此房还有抵押贷款没有还清，双方约定卖方须于签约后30日内自行赎楼完毕，双方于银行出具贷款承诺函且卖方赎楼完毕后，去建委办理过户手续，任何一方违约需按成交价的20%支付对方违约金。上述合同签订后，史先生如约支付吴先生定金10万元，并向银行递交了按揭申请资料，但吴先生迟迟未能完成赎楼。2014年11月15号，史先生委托律师催告吴先生履约，但已无法联系到吴先生，后经查询得知涉案房屋在签约之前已被北京市海淀区人民法院执行局查封!2014年12月史先生委托本律师以吴先生、中介公司为共同被告向北京市海淀区法院提起诉讼，要求两被告连带赔偿原告损失80万元并返回定金10万元。一审结果：起诉后，中介方找到了吴先生，请求与史先生和解，鉴于中介方在本次交易中的失职行为及吴先生房屋已被查封无履行能力的现状，史先生要求中介承担连带担保责任，中介方被迫同意。2014年12月20日经北京市海淀区法院主持调解各方达成和解协议如下：1、被告吴先生于2015年3月15日之前一次性支付原告史先生60万元(包含10万元定金)，双方债权债务结清;2、如被告吴先生不能按照前述条款履行义务，则向史先生赔偿80万元，并返回定金10万元;3、中介方对被告吴先生的上述欠款承担连带清偿责任。上述还款期限届满后，吴先生仍未能还款，且再次失踪，史先生于是向海淀区法院申请强制执行中介方赔偿全部损失，但是中介早已人去楼空。【案例分析】随着不动产融资日渐活跃，因业主资金链断裂导致房屋被查封冻结的情况也越来越多，而这些业主大多已经资不抵债，在收到大额定金或首付之后用于还债或卷款的概率都比较大。二手房交易中，在交付定价前，建议先去建委核查房子是否有抵押，是否有查封。1.不建议支付大额定金，除定金外的其他房款做资金监管。2.不建议用自己的房款去替房主解抵押，有很大的风险，第一，房子有可能有多笔欠款，解了一个还有多个等着;第二，房主说好用买方的钱去解抵押，有可能挪作他用。像这些情况，买方的钱基本是打了水漂，拿不回来。【坐标承诺】坐标对每笔交易的钱款都实施资金监管，即使出现问题，钱款也是在监管账户内的。即使没有做资金监管的部分，坐标也会通过产权核验、背景调查来核实业主在签约前是不是有查封，如果坐标没有帮客户识别出业主在签约前有查封的，为了避免耽误客户继续购房，坐标承诺客户的损失将由坐标行垫付，再由双方向业主追讨。

2018/1/24 17:34:31

嫌恶设施指具有潜在公共危险或是干扰生活的建筑、设备和设施。其地点原本应远离人群密集的住宅区及商业区，但随着城市人口的快速增加，城市人口逐渐郊区化，导致部分原本早应位于城市周边的嫌恶设施，在不知不觉中与居民区拉近了距离，成为短期内不易改善的住宅障碍。坐标依据中华人民共和国环境保护部网站环境保护相关内容，结合历史交易数据和客户反馈，对各类设施对生活和居住的影响程度进行评估，定义了包括飞机场、加油站、高压电站、垃圾处理场、工厂、墓地/殡仪馆在内的，对生活居住品质影响较大的六种嫌恶设施。1.飞机场，安全参考距离1000米外危害：飞机在起飞和降落的时候会产生非常大的噪音，而且飞机在起飞和降落的过程中都存在很大的安全隐患。2.加油站，安全参考距离50米外危害：加油站每天的车流量很大，再加上加油站储存着大量的燃油，一旦发生意外，就会直接波及到附近的居民，后果不堪设想。3.高压电站，安全参考距离15米外危害：由于高压电站的电流量非常大，如果遇到恶劣天气时，非常容易发生意外;高压电站会有电磁场辐射，距离太近的话，长时间居住会对人的身体健康和正常的发育产生影响。4.垃圾处理厂，安全参考距离500米外危害：垃圾处理厂在焚烧垃圾时，会产生大量废气，对周边的大气产生非常大的污染，而且非常容易产生重金属漂浮物和致癌物质。5.工厂，安全参考距离180米危害：由于工厂在工作时，特别是大型的机器在运作时，会产生很大的噪音，距离太近肯定会影响居民的休息;特别是化工工厂，每天会产生大量的有害气体和有害废水，排放到空气和河流中，影响周边的水源和空气质量。6.墓地、殡仪馆，这一项没有安全距离人们都比较忌讳居住的周边有墓地、殡仪馆，这些在人们心中都是不祥的东西。坐标将根据国家相关规定及客户反馈，持续对嫌恶设施信息进行更新，为客户提供最具价值的周边设施参考信息。

2018/1/24 17:32:02

二手房的取得除了买卖方式，还有赠予、继承或遗赠等方式。每一种由于取得方式的不同，流程、办理手续、税费也不经相同。一、买卖方式二手房买卖是指房屋所有权人通过买卖方式将已取得的房屋转移给购买人的方式。二手房买卖又称存量房买卖，买家有全款、贷款两种支付方式向房屋产权人进行支付房款。二、赠与方式赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。根据《中华人民共和国赠与法》等相关法律规定，二手房赠与必须符合以下规定：1、赠与人必须是房地产的拥有人，同时必须具有完全民事行为能力;2、赠与的房地产必须具有合法的权属证件，不存在产权纠纷;3、赠与人和受增人均属自愿，有书面赠与协议(合同)，并办理公证;4、房地产赠与必须经房地产管理机关登记、审核，办理产权过户手续;5、受增人必须依照有关规定缴纳税费;6、不得为逃避应当履行的法定义务，如债务履行、支付劳动报酬等而设定赠与;也不得为规避法规管理，如缴纳税费等而设立赠与。总之，房地产赠与不得危害公共利益和损害他人的合法权益。三、继承或遗赠方式（1）房屋的继承是指被继承人死亡后，继承人根据遗嘱或继承相关法律途径获得被继承人名下房产的一种方式。根据《继承法》，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。（2）房屋遗赠是指被继承人死亡后,将个人房屋赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。此外，房屋的产权取得还有因债权债务法院获得的房屋等，由于市面上不常见，本节暂不收录。

2018/1/24 17:26:06

在购买二手房的时候，要特别注意，某些二手房存在着很大的风险，根据我国《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让：一、未依法取得房屋所有权证的房屋。我国房屋所有权的取得以登记为准，房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明，因此在未取得房屋所有权证之前，法律上还不能确定房屋的合法所有权人，这样的房屋是不能进行转让的。二、违章建筑的房屋违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，这里的违章建筑是指房屋。从违章建筑有无土地使用权的角度上讲，违章建筑可以分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权就擅自建造房屋；二是在已经取得土地使用权，但是尚未取得建设规划许可证等相关批准的文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下违章建造的人都不能取得房屋的合法所有权，购房者购买此类房屋是没有任何法律权利保障的。三、所有权为共有，未取得其他所有人同意而转让的房屋。房屋所有权共有人和房屋所有权人不是一个人，例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要卖这套房子，必须征得其他共有人的书面同意，否则，即使进行了交易，这种交易也是无效的。四、鉴定为危楼的房屋。房屋一旦属于危楼，不但居住没有安全感，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等其他情况，做出是否属于危楼的初步判断，或者直接交给评估机构评估。五、在农村集体土地上兴建的房屋。根据《土地管理法》有关规定，我国土地所有权包括两种方式，就是国家所有土地和集体所有土地。城市居民从事建设应当依法使用国有土地，农村居民每户可以申请一处宅基地，农村土地不能用于非农业用途，因此，利用农村集体土地建设的房屋对外出手的二手房，法律并不认可，是不受法律保护的。六、已经被列入拆迁公告范围的房屋。通常情况下，被列入拆迁范围的户口是被冻结的，而且已经列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门不予办理过户登记手续。因此，如购买了此种房屋，会面临相当大的法律风险。七、已经抵押，并且未经抵押人同意而出售的房屋。《物权法》明确规定，抵押期间抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿再无消灭抵押权的除外。八、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋。国家司法机关主要是指法院、检察院，行政机关如公安、海关等。上述机关代表国家行使司法权力和行政权力，对房屋的查封和扣押就是上述机关行使权力的表现，其目的在于限制所有权的转移。因此房屋所有权的转移是不能对抗此种公权力的。九、已经出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋。根据《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。因此，在出售房屋存在出租的情形下购买，也会有相应的法律风险。十、未满5年的经济适用住房、限价商品住房。经济适用住房是政府给特定对象的政策性优惠住房，因此在转让的时候是有一定的限制的，未满5年是不得以市场价格转让。同样，由于限价商品住房属于政策性商品房，在二次转让时也要受到一定的限制。十一、存在超标未经处理的房改房。房改房是单位给员工的福利，面积是根据员工的行政级别、工龄待遇等因素决定的，在二次转让时如原产权单位认定超标，则必须先将超标问题处理完毕才可以交易。

2018/1/24 17:23:15

买二手房是个比较漫长且痛苦的过程，一定不要因为麻烦而偷懒，下面就来说说选房过程中的四不能。1.不能把目标锁定在固定的小区如果总是把目标锁定在几个固定的小区，那么会让您错过很多好的房源。首先这个小区不一定总有房源，如果有价格也不一定会便宜，假如价格合适也会有很多人抢，那样业主肯定会趁机涨价。所以不建议大家只针对固定小区看房，要多针对几个小区，全面考虑，这样一来您会有更多的选择，更多的机会!2.不能听别人一面之词，务必亲自去看房子别人可能跟您说这个小区的房子不好，这个小区的位置不好，您就会单方面的认为这个房屋周边配套设施差，出行不方便。其实当您亲自到现场看过之后，会发现和别人说的截然不同。一定要亲自到现场去看看房屋的实际情况，以免步入误区。3.看房过程中不能跟业主谈价格这个很重要，看房的时候该说什么?不该说什么?看房的时候可以问业主周边的配套设施，供暖情况及停车费、物业费怎么收?但是切忌不要直接在房子里和业主谈价格，那样的话很难实现您的目标，价格方面最好是能坐下来慢慢谈，也许商量的余地会更大。4.看完房后不能只想总价不考虑税费如果您觉得房子不错可以考虑，那么先请专业的中介公司帮您先做一个费用清单，让您明白自己花多少钱可以买到这个房子。因为在房屋买卖过程中会产生许多附加的费用，比如，契税、营业税、个税和中介费等费用。总价能接受，但是也得考虑买房过程中产生的其他购房成本，不要仅仅只把眼光放在价格上从而忽略了税费等其他购房成本。

2018/1/24 17:21:29

我们在网上浏览房屋广告时常会看到钢混结构砖混结构等名词，这些名词都是建筑结构类型，本章的目的不是告诉你哪一种建筑结构抗震效果好，因为购买二手房很多时候我们没有选择，比如有些学区房年代已经很久了，这些房子大多是砖混，我们不能因为砖混的抗震效果差就放弃去购买新建钢混结构的非学区房。本章的目的在于告诉消费者，如何简单的在选房、看房过程中区分这些结构的房子，以及这些结构的房子在我们购买办理贷款时会遇到什么样的问题。按承重结构的组成材料可划分为：砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。首先，我们简单了解一下砖混和钢混。砖混结构：砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。砖混结构就好比你小时候玩的积木，纯粹是搭起来的。你可以在上面放较重的东西没问题，在竖直方向上的压力砖混结构的承受能力还可以，但是水平方向的力承受能力很差。北京6层以下的房屋绝大部分属于砖混结构。钢筋混凝土结构：即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。其中钢筋混凝土结构最常见的两种钢结构形式是剪力墙结构和框架结构。现在高层住宅最长用的是短肢剪力墙结构，既起到承重作用又有划分空间的作用。而框架结构常用于公共建筑，能提供比较大的使用空间。钢混结构分为两种，一种是框架结构，还有一种是剪力墙结构。后者比前者更优秀。框架结构就是用钢筋混凝土做成一个整体的框架，这个框架包含了柱子，梁，楼板，都是一体的。墙体用空心砖填充，墙体不承重。这种结构抗震性不错，水平力的抵御能力要远远强于砖混结构。剪力墙结构是整面墙(外墙)全是钢筋混凝土结构，承重，取代了柱子的地位。这种结构最大优点就是可以有效抵御地震时的水平力。钢结构：指主要承重结构采用以钢材制作为主，由型钢和钢板等制成的钢梁、钢柱、钢桁架等构件组成;各构件或部件之间采用焊缝、螺栓或铆钉连接的结构，常用于大跨度、特异结构(机场、港口、大型公建、体育建筑如鸟巢)、大型幕墙骨架、超高建筑、大型桥梁等。二手房交易中主要涉及砖混和钢混结构的住宅较多，而公积金贷款对不同建筑结构的房龄有不同的要求。具体为：砖混结构(混合结构)：47年-房龄;钢混：57年-房龄在申请公积金贷款过程中，计算贷款的最长年限也涉及结构问题，按房龄计算，贷款最长时间为砖混(混合)类型的房屋为47-房龄，钢混结构的房屋为57-房龄。这属于贷款问题，我们在贷款专题下会有详细讲解。

2018/1/24 17:19:27

不时有媒体报道有假业主通过伪造房本骗购房人的新闻，以下给出辨别真伪产权证有8种方法：一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡(暗红色)，封皮较软。二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软；三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字房屋所有权证字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；四看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的某某市房产管理局行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。五看注册号。真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。

2018/1/24 17:14:01

房屋建筑类型除了我们常说的板楼、塔楼，还有板塔结合、独栋、联排、叠拼等，我们大部分人购买二手房都是购买住宅，本章仅对住宅中的板楼、塔楼、板塔结合做一个简单的分类介绍。板楼：是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯。(板楼比较矮、比较长。)板楼的优缺点【优点】通透这类住宅多是正南北方向，常见的说法叫南北通透。便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理。使用率高板楼户型的使用率通常高达85%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约15平方米。【缺点】建筑密度低，房价略高板楼住宅多属低层、低密度住宅，容积率较低，有很强的居住体验，但每平米单价会比塔楼略高。户型格局不宜改造板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。塔楼的优缺点塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。(塔楼比较高、比较方。)【优点】塔楼的建筑密度一般较高，因此单位面价的房价较板楼低;塔楼住宅的空间结构灵活，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活易于改造;塔楼一般都是高层建筑，高层视野开阔。结构强度高，抗震性好【缺点】塔楼整体而言居住性不如板楼，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，俗称阴面;而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的情况。板塔结合：是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。一般的，板塔结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。独栋：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。(私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质)联排：联排别墅发源于英国。高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。叠拼：由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点。

2018/1/24 17:11:48

刚开始买二手房的你是不是搞不明白中介口中的专业词汇，入计税价、过户指导价、评估值等。今天告诉你什么叫净得价、评估价，以及它们和贷款的关系。一、净得价在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的房价，是指业主卖这套房子拿到手的价格。下图中红色方框里的粗体就是房价，即这套房子业主要拿到手的价格总和。二、评估价北京超过80%的首次购房者均使用贷款，无论是公积金、组合贷，还是商贷，都会涉及到贷款，按照央行最新的房贷政策，对于首次购买住宅的家庭，可以贷款总房款的七成，在二手房范畴这个可贷款七成并不是说一套100万的房子我们可以贷款70万，而是评估值的七成。在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异，如下图的。实际操作中评估值为房子实际成交价的80-90%，百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。三、评估值与银行贷款的关系结合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意房贷申请人的申请，并发放贷款。银行根据实际情况给出的贷款和评估值、总房价之间的关系如下图银行根据房子的评估值向借款人发放一定比例的房贷，其中首套七成、二套六成、三套拒绝放贷。课后习题：大龄男青年徐东华是某IT公司职员，月薪1万，目前名下无房，想买套房跟丽丽结婚，看中了幸福小区一套45㎡的一居室，业主报价210万，最终徐先生和业主以200万达成购买合同，签约后徐先生向银行提出150万20年的商业贷款申请，银行评估值为180万。请问：1、购买这套房子，徐先生能向银行贷到150万吗?2、如果不能，购买这套房子，徐先生需要支付多少的首付?解答：1、因为评估值为180万，徐先生为首套购房;故徐先生能贷到的最高额房款为：180万*70%=126(万)，因此不能贷到150万的房款。这是按照比例算出来的银行可以房贷的金额，那徐先生能贷出126万来么，或者说银行会给徐先生放贷126万吗?我们来反推一下：126万20年商业贷款，按照目前最新的5年以上商贷基准利率5.4%计算得出126万20年月均还款为5048.66元，而徐先生的月收入为1万元，这里不符合银行要求的借款人月收入须满足覆盖房贷月供的2倍那怎么办呢?提高贷款年限，通过计算后徐先生将原本20年贷款的申请改为30年，这样126万30年每月月供为4155.33元，徐先生月收入1万，已经涵盖了月供2倍。2、徐先生需要支付的首付款为：根据第一个问题我们知道徐先生能获得银行126万的房贷，那么他要购买幸福小区的这套200万的房子首付就是：首付=200-126=74(万)提示，购房时除了首付款，还有交易时需要向中介机构、国家税务机关等缴纳的中介费和相应税费，请广大购房者在看房时告知经纪人你的月供能力及能那得出来的全部款项，从而进行精准计算，以免造成签完合同后首付不够的情况。

2018/1/24 17:06:58

一.已购公房及央产房在交易时应当注意的问题有哪些?1.普通的已购公房，应确认原单位是否同意出售或有优先购买权。2.央产房应确认是否可以办理《在京中央单位已购公房变更通知单》，以及提前确定超标款及支付方。3.将房屋权属性质明确写在买卖合同或补充协议中。4.涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记或档案标注的不能上市交易。5.部级干部名下的已购公房不能上市交易。二.经济适用住房在交易时应当注意的问题有哪些?1.可以交易的经济适用房为已满5年的经济适用房(以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间之较早的时间为准)。2.按现有政策，未满五年的经济适用房不得上市交易，满五年经济适用房可以上市出售，但需缴纳综合地价款。3.二类经济适用房交易情况同商品房一样(二类经济适用房比商品房多交3%的土地出让金)。

2018/1/24 17:02:50