买房

在购买二手房过程中会听到很多术语，比如使用面积、得房率、楼间距、楼层、容积率、小区绿化等，每一个术语代表什么，本章就购买二手房过程中常见的术语做一个简单的归纳和解释。一、楼层：根据《民用建筑设计通则》(GB 50352—2005)，将住宅建筑依层数划分为低层、多层、中高层和高层住宅。低层住宅(1层—3层);多层住宅(4层—6层)中高层住宅(7层—9层);高层住宅(10层以上);超高层：18层以上甚至更高。二、容积率：“容积率”是项目总建筑面积与总占地面积之比，即绿地率=绿地面积/土地面积绿地率包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。小区的总建筑面积/用地面积。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过3.5，多层住宅应不超过2。 容积率高的住宅小区意味着小区内房子建得密，这类的住宅小区就是高密度的居住人口。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力，因为人多，频繁地使用会园区内设备，会加速这些设施的老化率。容积率一般是由政府规定的，现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,因此，容积率越低的小区，居住体验越好，住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 三、绿化率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之/建设用地面积。绿化率高，环境好，有利于提升居住舒适度。 四、楼间距：两相邻楼的外墙面距离。关系到居民房屋的采光问题。 五、住宅的层高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，这个高度距离就叫层高。中根据我国《住宅设计规范》(GB50096-2011)规定，住宅层高宜为2.80米。六、住宅的进深：一间独立的房屋两横墙间距离(宽度)。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。七、建筑面积：房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑;八、使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算，即通常所说的地毯面积或地砖面积。十、公摊面积：每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。商品房应分摊的公用建筑面积包括各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋;套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。十一、得房率：可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

2016/1/24 17:40:52

“凶宅”是指曾发生过凶杀、自杀、意外、重大传染性疾病等非自然原因死亡事件的房屋或场所”(老人自然死亡、正常病亡等不包含在内)。【案例再现】2014年5月，李女士通过某房地产经纪公司，看中了一套位于海淀区某小区的一套房子报价300万，对房子各方面都非常满意，于是第二天就和房主还有中介公司签订了存量房买卖合同并交付了定金。此次交易从签合同到最后过户都非常顺利，整个过程用时一个半月。但是当李女士装修时，听邻居说，这个房子里面死过人，是之前的一个租户。李女士听到这个消息非常震惊，因为在签订二手房买卖合同之前，无论是房主还是经纪公司都没有提起过，王女士一想起来就害怕，为此事着急上火病倒了，并且总是做噩梦。王女士多次找房产经纪公司和房主协商退房，但经纪公司与房主都不同意退。在协商未果的情况下，王女士以售房时房主与经纪公司故意隐瞒真实情况，属欺诈行为并且给他的精神带来损害为由，向法院起诉，要求撤销房屋买卖合同，房主无条件退房，并赔偿经济损失。在庭审前，王女士变更了诉讼请求，要求退还部分房款。在庭审中，房主辩称：说他隐瞒重大事实说法不属实，因为李女士在买房时没有问过该房发生过什么事情，且李女士的说法是迷信，没有法律依据。房产经纪公司辩称，公司只是为双方签订房屋买卖合同提供服务，至于该房内曾有人死亡属个人隐私，公司事先也不知道这个事实，因此与公司无关，不影响房产转让。【法院判决意见】法院经审理认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖和同是双方当事人真实意思的体现，合法有效。房主在售房过程中故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，依据价值规律，该房虽然在实物形态上没有受损，但依据人们的现实观念，房屋会因购买者避讳而贬值，因此房主主观有过错构成侵权。判决房主返还房款50万元，房产经纪公司不承担责任。【案例分析】如果您拿着自己一辈子挣来的血汗钱，原以为买到自己心仪的房子，到最后发现是“凶宅”，精神上是非常崩溃的。因此，为了自己将来的住所不是“凶宅”，最好在合同中明确约定关于凶宅的内容，让房主和中介方都要做出承若，所购房屋不能是“凶宅”，否则，在购买凶宅后想退房一般不可能。【坐标承诺】如果购房人发现所购房屋在该宗交易的业主持有期间发生过“凶宅”事件的，坐标会将佣金全额退还给购房人，最高将会按原价对房屋作回购处理。

2016/1/24 17:36:20

在购房人最关心的交易风险排序方面，“担心交易资金安全”的居于首位，占38%；而“担心房屋存在瑕疵信息”的占31%；“购房后出现遗留问题”的占24%。其中在交易资金安全方面，对房屋涉及诉讼或重大纠纷而被查封的居于首位。【案例在现】2014年9月，经某房地产中介公司居间介绍，买方史先生与卖方吴先生达成《二手房买卖及居间服务合同》，以400万元购买吴先生位于北京市海淀区某小区房屋，合同约定买方签约时支付定金10万元，约定过户时间为11月15号，首付款240万，余款按揭支付。由于事先了解到此房还有抵押贷款没有还清，双方约定卖方须于签约后30日内自行赎楼完毕，双方于银行出具贷款承诺函且卖方赎楼完毕后，去建委办理过户手续，任何一方违约需按成交价的20%支付对方违约金。上述合同签订后，史先生如约支付吴先生定金10万元，并向银行递交了按揭申请资料，但吴先生迟迟未能完成赎楼。2014年11月15号，史先生委托律师催告吴先生履约，但已无法联系到吴先生，后经查询得知涉案房屋在签约之前已被北京市海淀区人民法院执行局查封!2014年12月史先生委托本律师以吴先生、中介公司为共同被告向北京市海淀区法院提起诉讼，要求两被告连带赔偿原告损失80万元并返回定金10万元。一审结果：起诉后，中介方找到了吴先生，请求与史先生和解，鉴于中介方在本次交易中的失职行为及吴先生房屋已被查封无履行能力的现状，史先生要求中介承担连带担保责任，中介方被迫同意。2014年12月20日经北京市海淀区法院主持调解各方达成和解协议如下：1、被告吴先生于2015年3月15日之前一次性支付原告史先生60万元(包含10万元定金)，双方债权债务结清;2、如被告吴先生不能按照前述条款履行义务，则向史先生赔偿80万元，并返回定金10万元;3、中介方对被告吴先生的上述欠款承担连带清偿责任。上述还款期限届满后，吴先生仍未能还款，且再次失踪，史先生于是向海淀区法院申请强制执行中介方赔偿全部损失，但是中介早已人去楼空。【案例分析】随着不动产融资日渐活跃，因业主资金链断裂导致房屋被查封冻结的情况也越来越多，而这些业主大多已经资不抵债，在收到大额定金或首付之后用于还债或卷款的概率都比较大。二手房交易中，在交付定价前，建议先去建委核查房子是否有抵押，是否有查封。1.不建议支付大额定金，除定金外的其他房款做资金监管。2.不建议用自己的房款去替房主解抵押，有很大的风险，第一，房子有可能有多笔欠款，解了一个还有多个等着;第二，房主说好用买方的钱去解抵押，有可能挪作他用。像这些情况，买方的钱基本是打了“水漂”，拿不回来。【坐标承诺】坐标对每笔交易的钱款都实施资金监管，即使出现问题，钱款也是在监管账户内的。即使没有做资金监管的部分，坐标也会通过产权核验、背景调查来核实业主在签约前是不是有查封，如果坐标没有帮客户识别出业主在签约前有查封的，为了避免耽误客户继续购房，坐标承诺客户的损失将由坐标行垫付，再由双方向业主追讨。

2016/1/24 17:34:31

嫌恶设施指具有潜在公共危险或是干扰生活的建筑、设备和设施。其地点原本应远离人群密集的住宅区及商业区，但随着城市人口的快速增加，城市人口逐渐郊区化，导致部分原本早应位于城市周边的嫌恶设施，在不知不觉中与居民区拉近了距离，成为短期内不易改善的住宅障碍。坐标依据“中华人民共和国环境保护部”网站环境保护相关内容，结合历史交易数据和客户反馈，对各类设施对生活和居住的影响程度进行评估，定义了包括飞机场、加油站、高压电站、垃圾处理场、工厂、墓地/殡仪馆在内的，对生活居住品质影响较大的六种嫌恶设施。1.飞机场，安全参考距离1000米外 危害：飞机在起飞和降落的时候会产生非常大的噪音，而且飞机在起飞和降落的过程中都存在很大的安全隐患。2.加油站，安全参考距离50米外 危害：加油站每天的车流量很大，再加上加油站储存着大量的燃油，一旦发生意外，就会直接波及到附近的居民，后果不堪设想。3.高压电站，安全参考距离15米外 危害：由于高压电站的电流量非常大，如果遇到恶劣天气时，非常容易发生意外;高压电站会有电磁场辐射，距离太近的话，长时间居住会对人的身体健康和正常的发育产生影响。4.垃圾处理厂，安全参考距离500米外 危害：垃圾处理厂在焚烧垃圾时，会产生大量废气，对周边的大气产生非常大的污染，而且非常容易产生重金属漂浮物和致癌物质。5.工厂，安全参考距离180米 危害：由于工厂在工作时，特别是大型的机器在运作时，会产生很大的噪音，距离太近肯定会影响居民的休息;特别是化工工厂，每天会产生大量的有害气体和有害废水，排放到空气和河流中，影响周边的水源和空气质量。6.墓地、殡仪馆，这一项没有安全距离 人们都比较忌讳居住的周边有墓地、殡仪馆，这些在人们心中都是不祥的东西。坐标将根据国家相关规定及客户反馈，持续对嫌恶设施信息进行更新，为客户提供最具价值的周边设施参考信息。

2016/1/24 17:32:02

二手房的取得除了买卖方式，还有赠予、继承或遗赠等方式。每一种由于取得方式的不同，流程、办理手续、税费也不经相同。一、买卖方式二手房买卖是指房屋所有权人通过买卖方式将已取得的房屋转移给购买人的方式。二手房买卖又称存量房买卖，买家有全款、贷款两种支付方式向房屋产权人进行支付房款。二、赠与方式赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。根据《中华人民共和国赠与法》等相关法律规定，二手房赠与必须符合以下规定：1、赠与人必须是房地产的拥有人，同时必须具有完全民事行为能力;2、赠与的房地产必须具有合法的权属证件，不存在产权纠纷;3、赠与人和受增人均属自愿，有书面赠与协议(合同)，并办理公证;4、房地产赠与必须经房地产管理机关登记、审核，办理产权过户手续;5、受增人必须依照有关规定缴纳税费;6、不得为逃避应当履行的法定义务，如债务履行、支付劳动报酬等而设定赠与;也不得为规避法规管理，如缴纳税费等而设立赠与。总之，房地产赠与不得危害公共利益和损害他人的合法权益。三、继承或遗赠方式（1）房屋的继承是指被继承人死亡后，继承人根据遗嘱或继承相关法律途径获得被继承人名下房产的一种方式。根据《继承法》，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。（2）房屋遗赠是指被继承人死亡后,将个人房屋赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。此外，房屋的产权取得还有因债权债务法院获得的房屋等，由于市面上不常见，本节暂不收录。

2016/1/24 17:26:06

“二手房”是一个俗称，我们日常生活中使用“二手房”这个词是相对开发商手里的商品房而言的，在官方正式的文件中二手房通常被称为“存量房”①。我们在平时看到的每月存量房网签多少套说的就是二手房的成交套数，理解存量房就是我们所说的二手房有助于我们平时了解政策、市场动态。根据数据统计，自2008年开始，越来越多的人选择购买二手房超过购买一手楼房。我们生活的城市有许多楼盘小区，每一个小区里都有房子，每栋楼有高有低，这些“房子”却因为性质、用途等不同被分了很多种类，有些性质的房子是我们可以买卖的，有些则不可以；可买卖的房子主体又受不同的类型管理，在转让和买卖时流程、手续、税费等又各有不同。下面将介绍目前北京二手房市场上老百姓能买或常见的能交易的五类二手房。从产权上常见的二手房可分为以下五种类型：一、商品房：商品房是最常见的房屋类型。二手房交易中的商品房是指通过个人或单位通过开发商购买后，已经取得房屋产权证，可以上市交易的房屋。从土地立项上来讲商品房可以分为普通民用住宅和非民用住宅——如商业、综合建筑等;从用途上可划分为住宅、公寓、别墅、写字楼、商业建筑、工业厂房、综合建筑等。二手房市场上老百姓最常见的商品房是住宅、公寓、别墅的民用住宅，以及商业写字楼。不同的立项在土地使用年限、过户产生的税有很大的区别，后面章节有详细说明。二、公房：公房又叫房改房，是指按照国家房改有关售房政策，以优惠价、标准价，或成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的人出售的公有住房。98年房改以后对于已经出售到个人名下的公房叫已购公房，它具有一定的福利性质，房改时分为按照成本价、优惠价、标准价三种方式取得产权。无论是成本价、优惠价、还是标准价的房改房，它和商品房一样，房屋产权人享有完全的产权。(1) 成本价公房这类房子是当年房改时按照政府制定的房改成本价标准来支付房价的房子。我们知道成本价的房子跟商品房一样房屋产权人享有全完的产权，不过由于该类房屋在取得时未缴纳土地出让金，以及在产权证首页有“以成本价购买”等记载内容，在转让时产权人需按政府规定补交一定的费用后方可上市过户。(2) 标准价、优惠价公房这两类公房都是单位职工以标准价/优惠价购买的住房，在上市交易时，同等条件下，原售房单位有优先购买权，如遇原单位已撤销的，当地政府房产管理部门有优先购买权。无论是标准价还是优惠价购买过来的已购公房，再出售条件一样，需要原产权单位行使或放弃优先购买权，且在上市交易前产权所有人应补齐土地出让金，方可过户。(3) 央产房央产房即中央在京单位已购公有住房，属于北京独有的公房类型。它分为职工按房改成本价和标准价购买的两种公房。在京单位主要包括：党中央各部门、全国政协机关、全国人大机关、两院、国务院各部位及各直属机构、各人民团体及所属单位。央产房必须在做上市登记，有备案后才能出售。如果还没有备案，需要房屋所在单位做备案才能上市交易。在京中央国家机关职工住房面积标准(如图1-1)在京中央国家机关职工住房面积标准 央产房住房面积超标的，如果要上市交易，需做按照国家央产房超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回;不能分割退回的，可上浮一个职级(正司局级上浮20平方米)。在浮动范围内按超标面积×1560元计算，超过浮动范围的按超出部分×4000元计算交给原单位。三、限制类产权房限制类产权的房屋取得所有权后在使用、转让等方面受到一定条件的限制，交易过程也有别于其他类型的房屋。这类房屋包括经济适用房、限价房、两限房、廉租房、集体小产权房、乡产房、使用权房屋等。限制类房屋在二手房交易中以经济适用房为主，它是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应的，具有保障性质的政策性住房。由于取得的产权方式不同，虽属于全完产权，但它属于限制类产权类房屋，在使用、转让、出售时受到一定条件的限制，后面会单独介绍。其他的如两限房、廉租房、使用权房等限制类房屋由于极少交易或不能交易，本百科不再做详细介绍。四、集资合作建房集资合作建房是指由国家、单位和个人，不以盈利为目的，通过筹集资金，共同进行建房的一种方法。此类房屋由于土地使用权为划拨所得，在二手房上市交易、抵押、继承等环节需要向政府部门补交土地出让金。五、回迁房回迁房分两类，一类是城市危改回迁房，是按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置政策标准，被拆迁人回迁取得的新建房屋。这类房屋在二手房的交易管理中使用经济适用房的产权管理;另一类回迁房是发展商征收土地新建房屋时，赔给回迁户的房子。这类房屋产权一般是商品房性质，二手房交易过程中产权的管理跟普通商品住房一致。每一种类型的房子在交易时的流程手续各不相同，北京市场我们一般人说的买二手房主要是指商品住宅、公房、经济适用房，见面就这三类房屋做简单的介绍。注释：①我国除了《中国人民银行监督管理委员会办公厅关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的通知》(银监办发[2008]314号)文件外，其他的正式文件里没有“二手房”这一词。

2016/1/24 17:25:22

在购买二手房的时候，要特别注意，某些二手房存在着很大的风险，根据我国《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让：一、未依法取得房屋所有权证的房屋。我国房屋所有权的取得以登记为准，房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明，因此在未取得房屋所有权证之前，法律上还不能确定房屋的合法所有权人，这样的房屋是不能进行转让的。二、违章建筑的房屋违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，这里的违章建筑是指房屋。从违章建筑有无土地使用权的角度上讲，违章建筑可以分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权就擅自建造房屋；二是在已经取得土地使用权，但是尚未取得建设规划许可证等相关批准的文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下违章建造的人都不能取得房屋的合法所有权，购房者购买此类房屋是没有任何法律权利保障的。三、所有权为共有，未取得其他所有人同意而转让的房屋。房屋所有权共有人和房屋所有权人不是一个人，例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要卖这套房子，必须征得其他共有人的书面同意，否则，即使进行了交易，这种交易也是无效的。四、鉴定为危楼的房屋。房屋一旦属于危楼，不但居住没有安全感，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等其他情况，做出是否属于危楼的初步判断，或者直接交给评估机构评估。五、在农村集体土地上兴建的房屋。根据《土地管理法》有关规定，我国土地所有权包括两种方式，就是国家所有土地和集体所有土地。城市居民从事建设应当依法使用国有土地，农村居民每户可以申请一处宅基地，农村土地不能用于非农业用途，因此，利用农村集体土地建设的房屋对外出手的二手房，法律并不认可，是不受法律保护的。六、已经被列入拆迁公告范围的房屋。通常情况下，被列入拆迁范围的户口是被冻结的，而且已经列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门不予办理过户登记手续。因此，如购买了此种房屋，会面临相当大的法律风险。七、已经抵押，并且未经抵押人同意而出售的房屋。《物权法》明确规定，抵押期间抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿再无消灭抵押权的除外。八、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋。国家司法机关主要是指法院、检察院，行政机关如公安、海关等。上述机关代表国家行使司法权力和行政权力，对房屋的查封和扣押就是上述机关行使权力的表现，其目的在于限制所有权的转移。因此房屋所有权的转移是不能对抗此种公权力的。九、已经出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋。根据《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。“因此，在出售房屋存在出租的情形下购买，也会有相应的法律风险。十、未满5年的经济适用住房、限价商品住房。经济适用住房是政府给特定对象的政策性优惠住房，因此在转让的时候是有一定的限制的，未满5年是不得以市场价格转让。同样，由于限价商品住房属于政策性商品房，在二次转让时也要受到一定的限制。十一、存在超标未经处理的房改房。房改房是单位给员工的福利，面积是根据员工的行政级别、工龄待遇等因素决定的，在二次转让时如原产权单位认定超标，则必须先将超标问题处理完毕才可以交易。

2016/1/24 17:23:15

买二手房是个比较漫长且痛苦的过程，一定不要因为麻烦而“偷懒”，下面就来说说选房过程中的“四不能”。1.不能把目标锁定在固定的小区 如果总是把目标锁定在几个固定的小区，那么会让您错过很多好的房源。首先这个小区不一定总有房源，如果有价格也不一定会便宜，假如价格合适也会有很多人抢，那样业主肯定会趁机涨价。所以不建议大家只针对固定小区看房，要多针对几个小区，全面考虑，这样一来您会有更多的选择，更多的机会!2.不能听别人一面之词，务必亲自去看房子 别人可能跟您说这个小区的房子不好，这个小区的位置不好，您就会单方面的认为这个房屋周边配套设施差，出行不方便。其实当您亲自到现场看过之后，会发现和别人说的截然不同。一定要亲自到现场去看看房屋的实际情况，以免步入误区。3.看房过程中不能跟业主谈价格 这个很重要，看房的时候该说什么?不该说什么?看房的时候可以问业主周边的配套设施，供暖情况及停车费、物业费怎么收?但是切忌不要直接在房子里和业主谈价格，那样的话很难实现您的目标，价格方面最好是能坐下来慢慢谈，也许商量的余地会更大。4.看完房后不能只想总价不考虑税费 如果您觉得房子不错可以考虑，那么先请专业的中介公司帮您先做一个费用清单，让您明白自己花多少钱可以买到这个房子。因为在房屋买卖过程中会产生许多附加的费用，比如，契税、营业税、个税和中介费等费用。总价能接受，但是也得考虑买房过程中产生的其他购房成本，不要仅仅只把眼光放在价格上从而忽略了税费等其他购房成本。

2016/1/24 17:21:29

我们在网上浏览房屋广告时常会看到“钢混结构”、“砖混结构”等名词，这些名词都是建筑结构类型，本章的目的不是告诉你哪一种建筑结构抗震效果好，因为购买二手房很多时候我们没有选择，比如有些学区房年代已经很久了，这些房子大多是砖混，我们不能因为砖混的抗震效果差就放弃去购买新建钢混结构的非学区房。本章的目的在于告诉消费者，如何简单的在选房、看房过程中区分这些结构的房子，以及这些结构的房子在我们购买办理贷款时会遇到什么样的问题。按承重结构的组成材料可划分为：砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。首先，我们简单了解一下砖混和钢混。砖混结构：砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。砖混结构就好比你小时候玩的积木，纯粹是搭起来的。你可以在上面放较重的东西没问题，在竖直方向上的压力砖混结构的承受能力还可以，但是水平方向的力承受能力很差。 北京6层以下的房屋绝大部分属于砖混结构。 钢筋混凝土结构：即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。其中钢筋混凝土结构最常见的两种钢结构形式是剪力墙结构和框架结构。现在高层住宅最长用的是短肢剪力墙结构，既起到承重作用又有划分空间的作用。而框架结构常用于公共建筑，能提供比较大的使用空间。 钢混结构分为两种，一种是框架结构，还有一种是剪力墙结构。后者比前者更优秀。框架结构就是用钢筋混凝土做成一个整体的框架，这个框架包含了柱子，梁，楼板，都是一体的。墙体用空心砖填充，墙体不承重。这种结构抗震性不错，水平力的抵御能力要远远强于砖混结构。剪力墙结构是整面墙(外墙)全是钢筋混凝土结构，承重，取代了柱子的地位。这种结构最大优点就是可以有效抵御地震时的水平力。 钢结构：指主要承重结构采用以钢材制作为主，由型钢和钢板等制成的钢梁、钢柱、钢桁架等构件组成;各构件或部件之间采用焊缝、螺栓或铆钉连接的结构，常用于大跨度、特异结构(机场、港口、大型公建、体育建筑如鸟巢)、大型幕墙骨架、超高建筑、大型桥梁等。 二手房交易中主要涉及砖混和钢混结构的住宅较多，而公积金贷款对不同建筑结构的房龄有不同的要求。具体为：砖混结构(混合结构)：47年-房龄;钢混：57年-房龄在申请公积金贷款过程中，计算贷款的最长年限也涉及结构问题，按房龄计算，贷款最长时间为砖混(混合)类型的房屋为47-房龄，钢混结构的房屋为57-房龄。这属于贷款问题，我们在贷款专题下会有详细讲解。

2016/1/24 17:19:27

2015年新婚姻法下对于房产的规定其中有六项内容为“新规定”：一、不管婚前婚后，如果由父母出资买的房，登记在自己子女的名字下的，则认定为个人财产，不属于夫妻共同财产。二、婚前买的房子，登记在自己名下的，属于个人财产，离婚时不进行分配。三、婚前买的房子，婚后房子的升值部分与配偶无关。四、婚前买的房子，登记在自己名下的，如果夫妻双方共同还贷，离婚时应考虑对方还贷部分进行补偿。五、男方婚前买了房，婚后擅自将房子卖掉，如果妻子想追回该房屋，法院不予支持。六、婚后夫妻以共同财产参与购买一方父母房改房时，离婚后该房子属于一方个人财产，不参与财产分割。 前买房与婚后买房的区别婚前买的房子属于个人财产，不因法律确定的婚姻关系而转化为夫妻共同财产。而婚后买房，除了夫妻双方约定的属于个人财产外均为夫妻共同财产。由婚前夫妻一起承租、婚后用共同财产一起购买的房屋为夫妻共同财产。但是产权只登记在一个人名下的应当认定为夫妻共同财产。夫妻双方结婚前，由双方父母各自出钱为子女购买的房子为自己家子女的个人财产，而婚后，父母为双方出钱购买的房子，为夫妻的共同财产。

2016/1/24 17:15:10