买房

在北京一家大型养老社区居住了13年之后，80岁的薛阿姨和82岁的老伴决定搬到泰康之家在北京的养老社区燕园生活。 在8月18日举行的燕园养老社区二期开业仪式上，薛阿姨说，在过去的13年间，老两口自己采购、做饭，每天都过着规律的生活，保持着健康的身体和精神。然而，随着年龄的增长，独立生活的挑战越来越大，他们必须对80岁以后的生活作出安排。 就像北大教授钱理群一样，薛阿姨老两口卖掉了自己的房子来到燕园养老，他们看中燕园可以提供独立生活、协助生活、专业照护等持续护理的服务。 像泰康之家这类的高端养老社区客户群主要以“三高”老人为主，即高级知识分子、高级管理人员以及高级干部（高知、高管和高干）。作为高净值人士的代表，“三高”老人对于养老呈现出更为乐观和开放的态度，他们普遍期望高质量的老年生活，对于子女并不过多依赖和寄予过多期望，进入“机构或社区养老”成为他们养老的一个重要选项。 与庞大的市场需求相比，我国的养老供给却显得较为不足。传统居家养老和机构养老越来越不能适应“三高”老人多层次、高标准的养老需求。 居家养老还是卖房养老？这种方式受高净值人群青睐 少子化时代的养老选择 美国外科医生阿图·葛文德在《最好的告别》一书中说，老年是一系列连续不断的丧失。凭借运气和严格的自我控制，如注意饮食、坚持锻炼、控制血压，在需要的时候积极治疗，人们可以在很长一段时间内掌控自己的生活，但是所有的丧失最终会积累到一个点，到这个点时，老人们的身体和精神就没有能力独自应付生活的日常要求。 泰康保险集团副总裁兼泰康之家CEO刘挺军表示，虽然居家养老是主要的养老方式，但随着老人们身体技能的衰退，必然会有一部分选择入住养老机构。大型的持续护理业态完整、配套齐全的全功能养老社区，有居家养老不可替代的价值。 “60岁刚退休时，老人们身体普遍不错，不需要来养老机构。但当他到75岁以上时，身体机能会加速衰老，可能有8%~10%的75岁以上老人需要入住养老机构，到80岁以上时，可能就会有15%~20%需要去养老机构，国际上也是这样一个比例。”刘挺军说。 台湾双连安养中心院长赖明妙认为，不管是“9073”（即90%的老人居家养老，7%的社区养老，3%的机构养老）还是“9064”，机构养老是无法取代的，但机构必须是社区化的，老年人在机构中也应该处于居民化的生活状态之中。 泰康是保险行业首个投资养老实体的企业，2015年开业的泰康之家·燕园则是泰康首个投入运营的养老社区，在之后的两年间，位于上海的申园、位于广州的粤园也先后开业，三亚、苏州、成都、武汉、杭州等地养老社区的布局也陆续完成。刘挺军说，泰康在养老领域的投资金额占到了整个保险行业的一半以上。 燕园一期自2015年6月投入运营，目前独立生活区达到了99.7%的入住率。8月18日二期开业之后，还将有百余户老人在开业首月入住。 少子化所导致的家庭养老功能的丧失使入住养老机构成为很多独居老人和空巢老人们的必要选项，他们面临着急病突发无人知晓、慢性疾病无人照料、缺乏社会交往精神孤独的多重困境。“三高”老人选择入住高端养老社区最看重的是养老社区提供的医疗服务、生活照料以及丰富的文化生活。 据北京老龄办目前公布的统计数据，北京老年人口达250万，占全市常住人口的15.2%，而空巢老人则超过100万，占老年人口总数的40%。泰康之家提供的居民统计数据显示，燕园二期居民平均年龄81岁，以高知和企业高管、党政机关离休干部居多，其中40%左右为空巢家庭或独居老人。 泰康与胡润联合发布的《2016年中国高净值人群医养白皮书》也显示，高净值人群在未来养老方式的规划上，57%的人认为纯居家式养老是首选，28%的人愿意选择中高端养老社区，社区养老以8%排名第三。 与2015年相比，纯居家式养老虽然仍有超过一半的占比，但其选择倾向下降幅度为26%；中高端养老社区的选择比例在一年里上升幅度为87%，尤其在35岁以下年轻人群中，选择率由去年的17%上升至2016年的39%。 居家养老还是卖房养老？这种方式受高净值人群青睐 对于年轻的高净值人群来说，他们更加独立，对于子女并不过分依赖和寄予过多期望，会通过投资理财和商业保险等途径应对日后自己的养老规划。他们进入“力不从心的老年状态”之后，有能力到 “机构或社区养老”，在保障老年生活质量的同时，也可以减轻421结构之下子女的压力。 医疗为养老社区成败关键 对于高龄老人来说，医疗护理是和吃饭一样重要的事情，但现实中医疗供给却是养老产业中的一大痛点。近年来，养老机构总床位缺口逐渐收窄，但结构性短缺没有缓解。我国各类养老机构达4万多家，但真正具备医疗服务能力的只有20%左右，可满足老年人医疗护理的中高端养老机构床位供给严重不足。 白皮书的调查显示，医疗配套设施和医护水平不完善是高净值人群入住中高端养老社区最为担忧的问题，其次是远离朋友圈，老人心灵孤单。可见，提高完善医疗处理水平以及关心老年人精神需求是中高端养老机构能否长期发展的关键。 泰康之家对居民的调查显示，燕园居民在健康方面平均存在2~3种慢性病，老人及家属都非常看重社区医疗照护的能力。刘挺军认为，养老体系真正的成功是做好医疗服务的定位，改变传统医疗人才的思维定式，泰康养老社区就是要将传统的以疾病治疗为核心转变为以预防康复为核心，将医疗和养老有机结合起来。 高净值人群对于中高端养老社区的另一个主要担忧是“缺乏专业养老护理人员”，这个顾虑连续两年排名高净值人群养老顾虑因素之首。泰康之家的数据显示，入住居民的平均年龄约80岁，而社区工作人员的平均只有30岁，如何处理好这高达半个世纪的年龄鸿沟，让年轻人能够更好地照顾好老年人，也是高端养老社区的管理层必须认真对待的问题。

购买新房或者二手房，很多人都会被合同中的“金”搞混了。目前买房涉及的四种“金”为：定金、订金、认筹金、诚意金。根据法律界人士的解释，除了“定金”不能退还，后三者都是可以无条件退款的。关于这“四金”，你真的都弄清楚了吗? 定金 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。 《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 订金 订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。 买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下，视作预付款。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。预付款在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分，在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，预付款都要原数返回。 认筹金 “认筹”就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳“认筹金”来体现。在缴纳“认筹金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。 如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。但是“认筹金”的实质作用是开发商在开盘前得到的大笔资金并在短时期内收回大笔资金，解决开发商的燃眉之急。 诚意金 诚意金即意向金，这在中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签定什么诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。 虽然后三者都是可以无条件退款的，即使是这样，签订任何条款时也要看清楚，要留心眼。

买房时大部分人都面临的问题，究竟全款买还是贷款买？贷多少钱？期限多少年？这些问题让很多人犯了愁，本文我们就来分析究竟怎么贷款，贷款买房还是全款买房，怎么还款合适。 一、全款买还是贷款买，贷款多少合适? 这个问题，看法差距比较大，大部分年轻人都认可贷款买房的方式，提前预支银行的钱来消费，又可以拿到尽可能低的利率实在是划算的买卖，但很多老辈人仍然觉得欠着钱的感觉“如履薄冰”，而且还要支付给银行大笔利息，条件允许的话当然要一次性支付。那么从经济角度，究竟全款买房和贷款买房哪个更划算呢？咱们一起算笔账。 首先如果是贷款买，好申请到能公积金贷款，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果要买的房子总额价高，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。 公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。 所以贷款买房，建议就按照低要求付的首付款来贷就可以，无需急于进行大笔支付。 二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？ 先来举个例子：地点坐标：北京，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。 很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，不禁在心底抽了一口凉气，银行收了这么多的利息怎么还会划算？ 但是我们换位思考，利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是选择理财，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。 So，小编说了这么多，究竟要全款买房还是贷款买房你想好了吗？当然如果你是土豪或者对自己的理财能力实在没有信心的话，全款支付也是合理的，不欠人钱的感觉比较心安喽。

房子对于中国人来说有着特殊的意义，这和中国传统的居家观念密不可分。房子是一个家，是用来居住的，工作后放松的地方，但是，如果在买房的过程中不小心入了“坑”，那可就有得受的了，所以，买房子前一定要提前做好功课，尤其对于新手来说，有很多事项都需要注意，下面我们就来看看买房子有哪些应该注意的误区。 误区一，了解政策等于没用房价的跌涨有一定的规律，与市场有着莫大的关系，市场一旦出现过热或过冷，国家就会出台相关政策进行干预，如限购或限贷政策等信息，如果你们不加以了解就盲目买房就很容易出现问题。所以房价还是跟政府政策有很大关系，买房前每天看一点新闻，时刻了解实时政策，在政策鼓励而且放松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。误区二，赚够钱才能买房买房一定程度要掌握窍门，买房在没有全额付款的能力下，别死心眼的非要选择全额购房，如果没有还贷的压力，贷款买房还是比较好的购房方式，首付越低越好，月供越长越好。普通老百姓能够“套”到国家贷款的机会就是房贷了，次购房利息又是如此优惠，要不然一直攒钱，等你攒好了，房价又涨了，钱又不够了，折腾到较后你还是没房。要真有看准的楼盘，该入手就别太犹豫。当然别把钱全砸在首付上，首付才是买房第1阶段，其实在交房的时候，还需要缴纳3－5万的各种税费，另外如果是毛坯房，交房后还面临装修的问题，这也是一笔巨大的开支。误区三，房产证写子女的名字等于省事一些家长喜欢把房子写在子女名下，认为反正也是留给下一辈的，可以省去日后过户给孩子的麻烦手续。但是新的二套房认定标准出来后，这样的做法反而会给孩子以后自己买房带来许多不便。当孩子可以独立买房的时候，将不能享受首套优惠，一旦被认定为二套房，不仅贷款条件更加严苛，税费的缴纳也会更加复杂；如果要将房子出售，需要办理多重手续，以表示出售房子符合孩子的利益。误区四，专家的分析等于完全正确新手买房之前难免都会去找找专家的各类报告、讲座，认为听了之后就能让自己避免吃亏。但是，专家到底为谁说话，这一点你清楚吗？所谓的专家多数言论只是纸上谈兵，或是开发商赞助某些研讨会，高额聘请的一些专家，这些专家收了钱还为老百姓说真话？所以非要取经的话，还不如听一些真正走在实操前线的前辈一些建议，你或者将他们的言论和自己的调研做结合，全方位了解市场动态比较好。误区五，被动炒房很多上班族觉得自己辛苦多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整或者你的眼光不准，你就很难脱手，后只能被动的“炒房炒成房东”。如果非要参与房产，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。误区六，广告等于现实开放商在通过广告进行宣传的过程中，常常将有点突出，避而不谈缺点，有的人脑袋一热就陷进去了，结果买了之后才发现广告宣传上的规划跟实际情况不符，弄不好连房产证都拿不到。因此买房时除了查看对方证件外，购房者还需要全方位了解、理性分析、实地调查之后才能了解房屋和小区的真实情况，把房子规划情况和违约条款落实到合同上，满足自己的真实需求的房子才是真的好房子。误区七，买房就该一步到位一次到位只是一个“算命式”的想法，虽然能让你们省去很多后顾之忧无论，还能节约大笔的换房成本，但也意味着你们要承担更大的经济压力。中途任何可能都会出现，如果经济条件好了，你肯定会改善居住条件，如果你经济不好，而房子涨值了，为什么不可以卖掉换取资金来发展个人事业？因此购房者需要综合考虑自己的实际能力，不能盲目追求大户型，应根据自身条件，选择自己能力范围内的一步到位。误区八，买房不如租房租房还是买房，这是困扰年轻购房者的一个重大问题。有人算过一笔经济账，认为租房比买房更划算。但是算经济账的同时，却忽视了家和房子带给人们的归属感，安全感和幸福感，这是租房不能企及的。因此，如果手头资金已经够买首付的，那么在租房和买房这个问题上，个人建议还是买房吧。误区九，提前还贷款等于省钱很多购房者在有一定的资金基础后，便想通过提前还贷的方式来节省部分利息。但是提前还款不一定适合每一个人。如果等额本金还款期已过1／3或者等额本息还款期已过1／2的，提前还贷所能节省的利息就很有限；如果处于还款初期，提前还贷还有可能会产生违约金。误区十，只看价格，只买便宜不买贵的在购房时，单价往往是消费者最关心的问题。一些购房者买房时，往往贪图便宜（当然资金特别紧张的除外），但这并不意味着，价格越低越好。俗话说“一分价钱一分货”，如果过度关注房源的价格因素，就很可能会忽略楼盘的品质问题，进而影响到日后生活的舒适度。对于房地产市场：便宜的可能会越来越便宜，贵的可能会更贵。所以如果资金允许，一定要买繁华地段或政府重点规划的地段，无论是未来增值还是转手都容易。房子不仅只是一个居所，更是一个“家”的印记。

单身证明是证明当事人截止到某个时间是否在民政部门有过婚姻登记的书面证明，要到户口所在地的民政部门开具。下面讨论关于在异地办理单身证明要什么材料？办理流程是什么？ 异地办理单身证明要什么材料？ １、当事人的户口簿或者户籍证明； ２、居民身份证原件； ３、二寸近期半身免冠彩照２张； ４、离婚者应提供离婚证或法院调解（判决）书，丧偶者应提供公安机关部门出具的死亡证明或丧偶证； ５、委托他人办理的还应提交由当事人签名的委托书和被委托人身份证。 异地办理单身证明办理流程是什么？ １、单身证明应由当事人户籍所在地民政部门开具，即城镇由当地街道居委会开具，农村由乡镇政府开具。如果要到外地办结婚手续，除了未婚证明外，还要带上户口证明。 ２、填写证明：兹证明我单位＿＿＿＿＿＿＿＿＿，（男、女），＿＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日出生，至＿＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止；从未登记结婚；离异后未再登记结婚；丧偶后未再登记结婚。我单位对所提供证明承担相应的法律责任。 ３、后单位填写人签章，具体为单位组织（人事、保卫科）章；年　月　日。 ４、后去民政部门就可以了，民政部开的是全国统一的标准，要是你不知道民政部在哪，咨询街道办事处，会详细告诉你的。 咱们在具体办理过程中，还是应该依照当地的民政局或者相关部门要求，每个地方办理流程和手续要求都是各不相同的，大家可以提前在网上查询或者打电话。

所谓的“小产权房”，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。这类房屋一般是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的住宅。这种房产不能获得正规房产证，无法享受正规房产应有的法律保护。 一、 小产权房不能上市交易 1、依据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售。 2、房屋交易就是产权的转移，产权转移又以办理登记过户手续为准，而小产权房没有房产证，无法办理登记过户手续，自然无法上市交易。 二、 国家政策对于小产权房未有规定 由于现阶段国家还没有对小产权房做出明确的规定，因此具有无法预知的风险。虽说“法不责众”，但是购买小产权住房的人群相对于购买合法房产的人群来讲只能算是“小众”，不可能得到法律庇护，购房者也就不要抱有侥幸心理。 三、小产权房拆迁无法得到应有补偿 购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 四、小产权房买卖合同不被法律保护 如果卖房人因自身原因毁约，购房人很难获得补偿。因为卖房人可以以小产权房不能交易为由，申请合同无效，法院一般会支持合同无效的请求。 五、小产权房无法进行贷款和抵押。 若要凭借房产进行抵押变现，必须提供银行认可的房产证明，而小产权房没有房产证，所以无法通过银行申请贷款和抵押。 总结： 小产权房的权利受到诸多限制，地位十分尴尬，如果购房者决定购买小产权房，对于其中的风险一定要考虑清楚，尤其是无法通过合法手段转让过户，建议在条件允许的情况下不要购买此类房屋。

房产继承过户是被继承人死后由法定继承人或者遗嘱继承人继承房产的过程，如果有多个继承人还要进行析产。但需要注意的是：被继承人的房屋必须有合法的产权才能被合法继承。 在满足以上过户之后，继承人该怎么办理房产继承过户流程？在办理房产继承过户的过程中，需要交纳哪些费用？又需要准备哪些资料？ 一、房产继承过户流程 1、房屋评估：继承人需要通过评估公司对所继承的房屋进行市值评估。房产评估依据主要是房屋地段、坐向、楼层、楼龄等，评估公司会按照以上评估依据进行专业价格分析和楼价评估，市值价格。 2、继承公证：继承人需要到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。办理继承公证需要继承人提供被继承人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，如有遗嘱需要出示并提交被继承人所立遗嘱（原件）。如果有继承人愿意放弃继承权，其他继承人在办理继承公证时必须出具放弃财产承诺证明。 3、房屋测绘：继承人到房地产测绘部门申办房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图（为产权登记做准备）。 4、继承登记：继承人到房地产交易中心申请继承登记手续。在房地产交易中心领取并填写《房地产产权登记申请书》，递交房屋产权证、继承公证书、房屋测绘等资料，之后有办理人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。 5、其他情况：经法院判决、裁定或调解的房产继承，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。 举例：如所继承房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。 二、房产继承过户所需资料 1、房屋相关权利证书； 2、继承公证； 3、继承人身份证及复印件； 4、房屋登记申请书(收件窗口领取)。 ①房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取); ②若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件; ③法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书; ④若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。 三、房产继承过户费用 1、继承公证费。按照评估价的2%或受益额的2%收取，低不低于200元。 2、评估费用。 3、房产继承过户费用（100元登记费、5元的权证印花税）。 4、契税 法定继承人继承房地产，免交契税；非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。 以上就是关于房产继承过户流程与所需资料比买卖过户、赠与过户更多更复杂，但是继承过户所需要的费用较少，只要继承人按照过户流程进行房屋继承公证、登记，办理过户也不会耽误多少时间。

“衣、食、住、行”为人的基本需求，衣、食、行由于单件价格低、选择面广、购买频繁，为生活中习惯、经常性行为，住却与之恰恰相反，大多数消费者可能一生中只有一次购买行为，如何才能选到一套自己满意的住房，不是一件容易的事，相信大多数购房者都有这方面的感想。选房是一项较为细致并带有一定专业知识要求的工作，对于房地产市场信息严重不对称，消费者购房专业知识有限，更是难上加难。 一、地段 “地段，地段，还是地段”! 地段不仅关系到今后生活的方便，而且对今后物业的保值、增值具有关键作用。对于投资者来说，不仅只看眼前，还要看长远规划。 “住”作为生活的基本条件，地段的选择还要照顾家庭成员的需要。一般情况下，老年人选择靠近医院、活动场所多，便于就医、散步的城区或郊区地段，那里的商品房一般价格较便宜，且空气新鲜、噪声小，有利于老年人生活起居。青年人选择城中闹市区的黄金地段，那里人员集中，交通便捷，人来车往，便于互相之间的交往及上下班。有小上学的家庭大多选择靠近学校、便于孩子就近入学的地段。至于选择市中心还是城区、城郊，这主要根据购房者各自家庭的经济实力而定。 二、价格 我们这里讲的价格一方面是消费者自身的经济实力，另一方面是房子的价格，下面我们主要讲后者。 大家都希望买到物美价廉的房子， “货比三家不吃亏”，这种商业用语也适用于购房者挑选房价。目前房地产市场处于阶段性供过于求，购房者在选择房源时价格大有回旋余地。特别是有些开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行促销，购房者只要适时抓住机遇，就能真正挑选到消费性能好、升值潜力大、质量保证、价格低廉的楼盘。 三、建筑质量 建筑质量是广大购房者挑选的要点。挑建筑质量毛病可从以下三个方面入手： 1、查阅档案资料。主要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等级等资料，掌握商品房质量的第一手资料。(说实在的，即使是房地产公司员工，也不可能了解到) 2、表面细看外伤。土建工程外表只能看墙和地基是否下沉、墙体有否裂缝、屋面是否空鼓、墙的批档有无脱落、爆点，内外粉刷、油漆是否平整光滑等。水电工程的电线预负荷量、插座的安置是否合理，厨房、卫生间下水道是否畅通，这些是住户每天生产都要接触到的，必须选好。 3、深入查找内伤。一般内伤不易发现，且更具有“隐患”，购房者可以隔三差五到工地实地查看，对隐蔽工程质量也能看到一二，有无内伤自己放心。 四、交通是否便利，配套设施是否齐全，环境是否优美，物业管理是否规范 小区要有公共交通系统，以便出行方便;小区内商店、菜场等应能解决柴米油盐之所需;车棚车库、垃圾转运站等应管理有序;绿草花坛，幽静雅致，环境优美。 五、房型 面对房地产市场上形色多样的商品房，购房者要把握三条： 一挑面积，大小要适度; 二挑朝向，以每间房屋都是明间为宜; 三挑楼层，高低适中最佳; 最后，切不可轻信广告宣传对购房的诱导。现在商品房广告较多存在着欺诈不实的现象，主要表现在面积不实、位置误导、标价不明、承诺不实、产权虚假等方面，甚至有违规广告行为，购房时不可不小心，要学会理智分析与鉴别，尽力避免一时大意而误入广告陷阱。 总之，挑选商品房是一个较为复杂的过程。

买卖双方由于各种原因未能最终完成房产过户，在很多人看来，这种情况下中介是不应该收取中介费的。而在实际交易过程中，如果是由于中介的原因造成最终未能完成过户，则无需交中介费；如果是由于买卖双方的原因造成最终未能完成过户，则要支付部分甚至全部中介费。目前买房人与中介签订的居间合同，中介只负责到买卖双方签完合同，而不是以完成过户才能收取中介费。 二手房中介是通过房屋中介机构进行二手房交易时支付给中介机构的服务费，也称为居间佣金。 中介承诺未兑现应退还中介费 2013 年，在北京版国五条政策落地前，为了避免交纳20%的个人所得税，北京的二手房市场曾掀起过一波购房高潮。王先生就抢在国五条政策执行之前买了一套二手房，当时中介承诺可以在政策执行之前为王先生完成过户手续，并将这一承诺写进了居间合同之中，因此王先生就与业主签订了二手房买卖合同并交付了中介费以及定金。但是由于各种原因，最终未能在政策执行前完成该套房屋的过户手续。新政策执行后，由于该套房屋不满五年需交纳差额的20%的个人所得税。算下来，个人所得税要交20万元。面对这笔高额的个人所得税，王先生表示无力承担。业主也表示不会为个税买单，在该套房屋买卖无法进行下去的情况下，王先生提出解除买卖合同，并要求中介退还中介费。 该案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，房地产中介却未兑现这一承诺，而这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。 买房人原因造成房产不能过户中介费不退 石先生在前不久通过一中介公司在望京购买了一套二手房，在签订二手房买卖合同以及与中介的服务合同之前，中介公司要求石先生先签一个声明：表示自己确认有购房资格，如购房资格出现问题导致无法过户责任由买方自负。 石 先生当时十分自信购房资格没问题，没有去确认自己的个税和社保是否满五年。但是当签订了二手房买卖合同后并交纳了中介费和定金后，在办理房屋过户时却发现 自己的社保曾经因为工作变动断过，因此他不具备购房资格，他要买的二手房无法过户到其名下。在买卖无法继续的情况下，石先生要求解除合同并要求中介退还中 介费，但遭到了中介的拒绝。中介的理由是房屋无法过户的责任在石先生自己，中介没有任何过失。 在这个案例中，买卖合同双方的交易已经达成，中介机构已经完成了“居间”服务，导致合同无法履行的原因系石先生自己造成的，他应当对此承担全部责任：向卖方承担违约责任，向中介机构支付中介费用。 业主违约致交易失败 仍要支付部分中介费 郭 女士与业主何先生在中介公司的居间服务下签订了二手房买卖合同。同日，郭女士支付了2万元购房意向金，并在《中介费确认书》上签字确认中介费为2万元。而后，因业主何先生一方违约，未能继续履行该合同，郭女士的购房计划也宣告“破产”。何先生返还郭女士已支付的2万元意向金，并补偿违约金2万元。 当前的二手房市场上使用的居间合同，对于中介责任的完成不以网签或过户为准，而是以买卖双方签订二手房买卖合同为准。也就是说，只要双方签订了二手房买卖合同，中介的职责就已经完成，按目前的格式合同规定，中介就可以收取中介费了。 在上述案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，而房地产中介又未兑现这一承诺，这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。 中 介费的纠纷在二手房交易中并不少见，为了避免此类纠纷，我们应尽可能完成交易。为了完成交易，要尽可能多的核实房源产权、债务、抵押情况。如果资金不足，也不要轻易签订买卖合同并支付中介费。另外，建议客户在买房时选择正规大型中介，一来佣金不高，二来服务有保障。在当前二手房市场上使用的居间合同都是以双方签订二手房买卖合同为准的情况下，建议买房人在买房前要先与中介公司协商签订补充协议，尽量把双方的责任和义务约定得越详细越好。甚至可以与中介协商 约定在完成过户后方可收取是中介费，在未完成过户前不得收取任何费用。

不同的房屋具有不同的产权年限，购买二手房也要考虑产权年限这个问题。当二手房过户之后，它的产权年限该如何计算呢？一、什么是房屋产权？1．释义房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等。2．房屋所有权和土地使用权的区别房屋所有权是私有财产的一种，我国法律规定（《中华人民共和国宪法中华人民共和国物权法》），私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。土地使用权是指国家向组织、机构、个人出让土地使用权利，它是有年限的，根据《中华人民共和国宪法》规定，我国土地是归国家和集体所有的，土地使用权出让时，国家根据开发商开发的类型不同，出让的年限也不同，一般如下：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。二、二手房产权年限的计算方法我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。“实际上，现在商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30－60年左右。因为使用年限是从国家出让土地时开始计算，加上开发周期，最短也得1－2年，到消费者手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。有可能是60多年，也有可能少到30多年的。”70年是国有土地出让中住宅用地的出让年限，这在土地管理法中有明确规定。出让年限到期后，产权所有者可以向当地政府申请续期。已买的二手房产权年限还要在70年里减去已经使用过的产权年限的，而不是还有70年的产权权限。比如1996年和开发商签了一手的买卖房产合同，到今年刚好满20年，现在又买过来，那就还剩50年，70－20＝50年。三、房屋产权年限到期了该怎么办？房屋产权年限期满是可以自动续期的。根据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。使用年限只代表这个房子能在这个期间正常使用处于安全状态，超出使用年限，说明房子存在潜在的危险，需要进行安全鉴定判别。当然此时若产权未超，房子仍是你的。