卖房

家装就像一首歌，我们来一起倾听。 我以为我会哭，但是我没有，装修何尝不是一种领悟，让我把装修清楚，虽然那装修的痛苦，将日日夜夜，在我灵魂最深处，我以为我会怒，但是我没有，当我看到装修的深处，竟然像孩子一样无助，这何尝不是一种领悟，让你把装修看清楚，家装是奢侈的幸福，可惜你从来不在乎，啊!我的家装就此结束，啊!一颗心眼看要荒芜，我的家装若是错误，愿你我没有白白受苦，若曾真心真意付出，就应该满足，啊!多么痛的领悟，家曾是我的全部。只是我回家来时路的每一步，都走的好孤独，啊!多么痛的领悟，家曾是我的全部，只愿你挣脱情的枷锁，家的束缚，任意追逐，别再为装修受苦。一首唱到装修人痛楚的歌曲，让我们明白很多，接下来就为大家分享一下装修后的“领悟”。1. 床垫不要太软，对脊椎不好。2. 如果家中会做饭频率很高的话，尽量放弃开放式厨房，会有油烟问题。3. 卫生间、厨房小水宝，热水来得快，使用时比较方便。4. 很多人说烟机中式的比欧式的吸力更强，其实是不对的，吸力的好坏主要看排风量。5. 电源插座能多装尽量多装点，否则家里到处都是拖线板。6. 鞋柜的隔板不要做到头，留一点空间好让鞋子的灰能漏到最底层。7. 浴缸PK淋浴，二选一的话，还是建议淋浴，浴缸装好，从来也没泡过澡的不是少数。8. 如果有2个卫生间，装一个浴缸还是有必要的，泡泡大件衣物，帮小宝宝洗澡都是不错的选择，按摩浴缸就不必了，泡不了几回，还特别贵。9. 装灯时没考虑餐桌摆放位置，现在灯不在餐桌正中。10. 如果喜欢上网，每个房间的每面墙上，都预留至少2个网口和2个以上的插座。无线路由的确可以解决问题，但是据说有时候还是不稳定。11. 后悔厨房烟道没有打出去，现在只要楼里有人烧菜，自家的脱排油烟机就必须同时打开，不然满屋子的油烟味。12. 房内各种插座的位置，与后来买的家具尺寸有偏差，浪费了很多插座。13. 如果在商场里都么买到的，就千万不要叫木工做！除非这个木工手艺相当的好。14. 地板颜色要略浅的，不容易看到灰，厨卫地砖反而要略深，不容易发现到处都是头发，这样才最耐脏。15. 餐厅最好装个吊扇，超级舒服。16. 储物空间尽量多一点，入住后需要收纳的杂物会越来越多。17. 阳台的墙面最好还是用瓷砖，比涂料更防水。18. 后悔买了装了那么多灯，其实固定用的就那几个。19. 厕所的梳洗台是玻璃的，超级容易弄脏。20. 卧室的顶灯最好是双控的，门旁一个，床边一个，省得大冬天躺在床上了再起来关灯。21. 浴室五金件,龙头之类的绝对是一分价钱一分货。22. 装修时尽量不要留擦不到的地方, 死角卫生很难搞。23. 将来打算要孩子的家庭，一定要算好尺寸，在床的旁边要预留可放婴儿床的位置。24. 建议所有龙头都装冷热水管，装修时多装一点花不了很多钱，事后想补救超级困难。25. 房间里的不实用的布置越少越好 人民币贴上去就撕不下来了 早晚过时。26. 买任何东西时注意家里面门的大小，别买好了搬不进去。27. 实木地板脚感好但需要保养，复合地板清洁起来方便。28. 隐形门是中看不中用的，想开着透气都麻烦。29. 步入式衣柜好是好，不过比较容易积灰，敞开式的书架、置物架等（没有门的那种），好看是好看，但是擦起来好痛苦啊，特别是书，一层灰。30. 灯千万不能是冲上的，那个挂上去之后就等着积灰吧。以上是坐标整理的一些经验，看完这些不知道大家有没有一些“领悟”。家装一定要看清楚…

2016/1/24 14:33:12

由于定金是购房意愿的表示，交完不想买了是退不回来的。因此在交定金前一定要想好，一旦决定了，在支付定金、签订金协议之前务必做到以下几点：一、核实房本首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。二、核实产权房屋所有权是单独所有还是与他人拥有。如果跟他人共有，共有产权人是否同意出售。三、检查产权瑕疵看房屋有无其他债权、债务纠纷。不然交完钱房子被法院查封回落得人财两空。四、核对面积有的业主在中介公司挂牌时报的面积跟房本上的实际面积相差甚远，一平米好几万，一定要看好五、确认房主：核实你与之磋商房屋事宜的人是否是房屋产权人。首先要确定房产证上的名字是房主本人，签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。即便在确认了上述几点后，也不要着急交定金或签定金协议，还需要落实细节，比如所谈的价格包含什么，是单独房子的价格还是包含车位的价格，如果房子有车位且价格包含车位，一定要在定金协议里注明车位号。对于买学区房的人更要注意一点，一定要在定金里就先写明房子属不属于学区，名额有没有使用过等情况。六、定金一定要交给业主本人手里，不能中介代收。七、定金不能超过总房款的20%，最好不要超过50万，而且大额定金尽量选择资金监管。最后，关于【订金】和【定金】的区别，二手房无论是《定金协议》还是《二手房买卖合同》里都没有【订金】这个词，现在的《定金协议》和《二手房买卖合同》都是制式的，别被网上不专业的陈年信息吓唬住。

2016/1/24 14:18:03

“定金”是一个大的法律规定，分别在《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》三部法律中都有提现。 那什么叫定金，以及定金可以退吗? 定金是买方有意愿购买卖方名下的房屋时买卖双方之间约定的一种担保金，用于保证买卖协议的履行。 定金是二手房交易过程中常见的支付，看到心意的房子，价格、条件合适买卖双方就会坐下来达成购房意向，意向确认后就会涉及到”定金“。平时我们常说的交完定金如果不买定金就不退，如果业主收到定金后反悔不卖了要双倍返还等都属于定金原则，都是根据我国的《合同法》、《民法通则》和《担保法》所共同规定的。以下是条文节选，比较枯燥，但能帮我们了解清楚定金并有助于我们买房交定金： 《民法通则》第八十九条(三)：当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 《担保法》第八十九条： 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《合同法》第三十九条　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金——这就是“定金双倍返还原则。

2016/1/24 14:10:21

在二手房交易当中，担心原业主欠费以至被限制服务的占比非常高。【案例在现】 2013年11月27日，客户徐女士通过某中介看中邓先生某小区的一套别墅，并与次日签订了《二手房买卖合同》。2013年12月4日到2014年3月15日期间，徐女士分三期付清了房款，随后办理了房屋产权登记，拿到了房产证。房产证虽然拿到手了，但徐女士却迟迟没有拿到房门钥匙。徐女士找中介，中介没理会。徐女士只好拿着房产证报了警，她想让警察来破门。徐女士正要破门，被惊动的小区物管来了。 “你们现在不能入住，要想入住的话，必须先结清以前所欠的物管费和杂费。”物管拿出账目，一对账，把徐女士吓了一跳。 从2003年5月到2014年3月，徐女士买下的这套房子一直没有交过物管费和杂费。小区的物管费，排污费等各种杂费，这些年房子共欠了物管17万元。买房前，徐女士和邓先生在签订合同时明确注明：在接房前，邓先生必须结清所有的欠费。因为这笔欠费，徐女士一直没法入住，她只好联系中介，让他们找到邓先生来结清欠费，但中介说一直联系不上。新买的房子迟迟不能入住，徐女士很郁闷。【案例分析】 很多小区的各项物业费由于碰不到人，征收一直是个难题，而物业费收缴率方面，平均只有七成，很多客户疏于防范，很容易使欠费延续至下一任的业主这里，甚至被限制享受某些服务。为了避免这种情况的发生，可以采取：1.最好在过户前，先核查房屋是否有欠费情况，如有欠费要求原业主把所有欠费还清，再行过户。2.留存物业保证金，可以根据房子的具体情况适当留存(根据房子性质留存金额在一万到五万不等)。【坐标承诺】 坐标的做法，通过提前对欠费信息做核验并启动物业交割保证制度，可以大大降低费用被拖欠至售后的风险。而如果坐标工作不到位导致客户享受物业服务受限制，坐标将会对欠费做先行垫付处理。

2016/1/24 13:51:46

在前面的签约环节我们讲过户口问题。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意三方面，首先应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金;在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。二手房户口迁移问题虽可协商解决，但买家仍需留心眼。在购买二手房时应在派出所落实好户口信息后，再签合同。如果买家希望卖家将户口迁走，可在购房时，制定完备的户口迁移条款，并预留购房尾款，以确保户口按期迁出。

2016/1/23 14:39:12

在二手房交易中，物业交割是个特别容易出现问题的环节，为了避免稍有不慎而引发的纠纷，二手房买家在收房时要特别注意以下三点。一.检查房屋设施的状况如果购买的二手房业主已将屋中家居、电器等设施设备连同房屋一起出售，在合同中应注明这些设施设备是包含在总房款之内。在签订房地产买卖合同时，购房者应先对留下来的物品进行检查，将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量以及能否正常使用等细节,标识清楚写入合同约定的清单中，最好拍照留存。在收房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查，确保其状况跟所签合同差别不大。二.检查房屋质量问题二手房买家收房时，应注意检查房屋内水、电、煤气等屋内管道设施是否正常运行。还应特别注意查看房屋的工程质量问题，例如，窗台位、阳台位、天花板、墙壁、地面有无裂痕、渗漏、积水等情况，以及门、窗是否密封，有无破损。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。如买家觉得把握不准，可请专业维修工检查一遍,以确保房屋质量。三.各项费用需结清买家在收房时，需亲自到相关部门核查原业主是否已经结清房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、宽带、电话、电视、物业管理费等。若没有结清费用可要求业主结清费用。只有确认业主已将各项费用俱已结清，双方方可办理相关的过户手续。

2016/1/23 14:35:31

1.卖方本人不能到场，可以委托给谁?需要提供哪些资料?委托：有行为能力的成年人(不能是买方)资料：公证授权委托书、受托人身份证、委托人身份证(部分建委要求必须有公证委托书，且在网签中体现公证委托人){注：如果业主不能到场，授权委托书多带几份，缴税和过户都需要}2.卖方配偶不能到场，需要提供哪些资料?房产证是谁的名字谁到场，如果房产证上未体现卖方配偶姓名，不需要业主配偶到场.。3.买方本人不能到场，可以委托给谁?需要提供哪些资料?委托：有行为能力的成年人(不能是卖方)资料：手写委托书、受托人身份证4.买方配偶不能到场，需要提供哪些资料?不需要买方配偶到场，需携带配偶证件原件，身份证，户口本，结婚证。

2016/1/23 14:31:01

受理审核的即为登记一方的个人房产；登记机构未按照实名制受理审核的，可以按照变更登记将未登记另一方的姓名作为夫妻共同共有房产的隐性共有人显性化。房屋登记机构按照申请人的申请和证明权属的材料进行房屋登记的，登记机构和登记审核人员无法对是否为父母出资以及父母出资是对夫妻一方的赠与还是双方赠与进行实体审查。因此，夫妻房产加名应当按照房屋登记簿记载的权利状况区分是转移登记还是变更登记办理。值得注意的是，登记夫妻一方姓名的房产是《物权法》第28、29、30条因生效法律文书、继承或者受遗赠、合法建造等取得房屋权利的，应当遵循自法律文书生效时间、继承或者受遗赠开始时、房屋建造竣工事实成就时发生物权效力的规定，通过原登记证明权属归属的申请材料区分应当按照转移登记还是变更登记增加夫妻另一方姓名，而不能仅依据房屋登记时间简单判断是否为申请加名夫妻婚姻关系存续期间取得的共同所有房产。二、变更登记《婚姻法》对夫妻财产治理结构作出了明确规定，非该法第18条规定情形以及夫妻之间没有财产归属一方所有的约定，夫妻关系存续期间取得的财产应为夫妻共同所有财产。因此，夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产应当为夫妻共同所有的财产。由于各地房屋登记机构早期对夫妻共同所有的房屋未能严格要求共同申请登记、登记与证明权属归属的申请材料一致性的要求以及权利人对夫妻共同所有房屋共同申请登记意识的淡薄，造成了大量夫妻共同所有房屋只登记了夫妻一方姓名，另一方作为夫妻共同所有房产的隐性共有人存在的情况。上述房屋申请夫妻房产加名，实质是将夫妻共同所有房屋未登记一方的姓名显性化，房屋实体的权利状况并没有变化，因此属于房屋权利人姓名变更的变更登记。《物权法》第16条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。房屋登记机构无法探及物权登记之外的实体法律事实，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《婚姻法》解释三第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。该条“不动产登记于首付款支付方名下的”其实包含了婚前办理房产登记和婚后办理房产登记两种情形。婚前房产登记于首付款支付方名下的，婚前既已取得物权，应当按照转移登记增加另一方姓名；婚后房产登记于首付款支付方名下的，出于与房屋预告登记和银行信贷衔接的考虑，房屋往往仍登记于首付款支付方名下，但婚前首付款以及婚前首付方支付的贷款为债权而非物权，因此笔者认为可以按照变更登记增加另一方姓名。三、更正登记目前，不少房屋登记机构通过积极推动房屋登记的实名制，促进了夫妻共同所有房产共同申请登记，避免了房屋登记领域很多夫妻房产另一方隐性共有人现象的存在和交易环节审查夫妻婚姻状况的繁琐。然而，登记簿的物权推定效力体现在登记的公示公信和对交易安全的保护，并不能排除登记簿可能存在将夫妻共同所有房产错误记载为夫妻一方个人所有的情况。《房屋登记办法》第74条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的可以申请更正登记。夫妻房产通过更正登记增加共有人姓名的，是指夫妻共同所有房产错误登记在夫妻一方名下，经夫妻双方共同申请并提供证明房屋登记簿记载错误的材料更正为夫妻共同所有房产。虽然，随着财政部、国家税务总局财税[2011]82号文件的发布，夫妻关系存续期间房产加名不论是通过转移登记、变更登记还是更正登记所需要承担的费用相差不大，但房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记机构应当遵循物权变更的事实轨迹，区分不同的登记类型办理夫妻房产加名业务。 以上作者 ‖沈文华来源 ‖《中国房地产》

2016/1/23 14:27:04

赠与流程以及要交哪些税?赠与分两种，一种是直系亲属之间的赠与，另一种是非直系亲属之间的赠与。赠与流程五步走：第一步，审核受赠人是否有购房资质;第二步，评估要赠与的房子第三步，赠与人与受赠人做房屋赠与公证;第四步，拿着公证书到地税交税;第五步，交完税后建委换新房本。赠与需要的材料：赠与人、受赠人双方的身份证、户口本，赠与产权证原件以及房屋共有权人的书面同意赠与声明书，如果受赠人是外地户籍还需提供暂住证赠与房产需要交的评估费及要交的税1. 公证费：公证费分两种，一种是老公房，成本价购房的楼房每平方米60元、平房每平方米40元;另一种是商品房，按照评估价的2%收取。如果不愿意评估的，可以房屋所在地地区平均价格计算。(注：公证费因公证处不同而不同，请以公证处的实际收费为准)2. 评估费：600元/宗3. 税(1) 直系亲属之间的赠与房屋评估值3%的契税(2) 非直系亲属之间的赠与按正常的北京市存量房买卖来征收4. 赠与后房本按什么时间来计算?直系亲属之间的赠与照老房本来计算时间，非直系的按照新房本算时间;5. 赠与的房子再卖时怎么收税呢?直系的按照老房本时间来计算产权证是否满五年，但占受赠人名下房产套数来核算是否唯一。非直系的按找新房本来计算房本时间计税。

2016/1/23 14:22:37

意向金不同于定金。一、意向金是附条件的定金，是购买房屋的意向。在买方有购买意向后，委中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的现金，委托经纪人在买方授权条件范围内和卖方进行谈判，如果卖方同意买方的购买条件 ，中介公司就将意向金转交给卖方。二、定金协议对买卖双方产生约束力，买卖双方必须按约定履行义务，否则将承担法律后果，买方如果不按协议的约定签订买卖合同或不购买的，卖方可以没收买方的定金;卖方如果不按协议的约定履行签买卖合同义务或不出售的，应双倍返还定金。而意向金则没有这种约束力，它只是一个购房意愿的表示，在中介公司尚未和业主达成一致时，客户随时可以取回去。三、定金是交给业主的，意向金是交给中介公司并附带条件委托中介去跟业主就价格等条件进行磋商，成就转为定金，谈不成返还客户。四、中介公司是无权罚没“意向金”的，也不能以抵作中介费了事，是不是支付居间费，要看居间成功与否;是不是支付委托代理报酬，要看委托合同的约

2016/1/23 13:29:14