购房常识

一.现在该不该买房? 现在该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期，因为房价回落非一朝一夕，而且从目前趋势来看，房价最有可能是回归到正常的速度和幅度，但不太可能一落千丈。因此，最关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。首先从家庭成员状况、日常起居、在家工作-学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了，那么您就需要考虑尽快购置一套能符合需求的房子了。二.该买什么价位的房?由于房价已经处于高位水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。判断价格低限，可以用贷款最高额度与最高年限，来进行出每月还款额，只要月还款额占家庭月收入比的1/3以下即可。判断价格浮动空间，可以根据住宅指标家庭生活的影响程度分清各项需求指标的主次关系，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。这样一来，就可以在有限的财力之下，得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。三.该买什么类型的房?衡量住宅性价比是否最优化，也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否最高。我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域的配套、小区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。四.坚持价格底线，不要为明天的升值买单。房子的出售方或者中介方总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述，手中拿着升值潜力这张牌，试图让买家感受到：他买到的不仅是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。在这种诱惑下，买方在进行价格谈判时要坚持自己的购房原则和价格底线。对于自主型购房者来说，房子买来是为了解决当期的居住，应该更看重的是房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来升值潜力，不要用今天的钱为明天的升值埋单。要是想在价格谈判中有理有据、不陷于被动，您应该关注当前房产的价格行情，尤其是对您想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。为了让买房人对价格了如指掌。(2015年9月21日)3.物业纠纷二手房的买卖不同于商品房，完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失和引来纠纷。当然，二手房私下交易引发的矛盾和纠纷远不止这些，其弊端是显而易见的。因此，您应增强法治观念和自我保护意识，不要轻易进行二手房的私下交易，尽量委托实力强、信誉好，操作规范的中介服务机构办理有关二手房的交易，以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。

2018/1/24 14:34:16

港澳台人士在京只能购买住宅跟外籍人士的条件是一样的，需要满足下列三个条件：第一：要在中国内地居住满一年;第二：除想要购买的房屋外，在中国内地没有第二套房产;第三: 所购房产仅用于自用自住。从今年(2015)6月1号起，不需要再提交原来纸质的《境外个人在境内居留状况证明》，也就是不需要开在京居住满一年的证明。直接提供台胞证/香港身份证及港澳通行证来审核购房资质。资质审核通过后同样持要购买的房屋产权复印件、业主身份证明复印件、购房人的身份材料(台湾的需要提供户籍誊本，这跟大陆的户口本是一样的，直接拿过来不能用，需要到海基会认证，认证完了才能使用)去西直门涉外审批办(西直门西环广场塔2的17层出了电梯左手边)，提交材料并填写相应表单，4个工作日就可以取审批结果(一定得选好房，确认要买哪套房了再去开这个审批表)。取得审批后即可正常的打网签、办理贷款、交税过户。流程跟普通二手房交易一样。(值得注意的是境外人士如果需要办理贷款的，审批时婚姻状况处理起来比较复杂，需要专业的经纪人来指导，不然会非常麻烦)

2018/1/24 14:21:13

买前怕涨，买后拍跌是因为没有做好买房准备。一个理性的购房者，在买房往往不会吧把房价看得太重，毕竟房价，其实是商品交易的事情，离谱与否，怎么离谱，国家心里面有一本谱在那里。就算买房可以砍价，相比总价格而言，也只能省一笔非常小的开销。那么，买房必须做好哪些准备呢.首先，选房分清主次做什么事都要有时间观念，买房也不能例外。现实买房中，常常听到购房者抱怨，今天想看这个小区，明天又想看另外一个小区，但是一年到头，不仅没有买房，还把自己累得够呛。买房拖拖拉拉，磨磨蹭蹭，这多半是因为没有做好买房时间观念，分不清轻重缓急，分不清主次，不知从什么地方下手。购房者买房一定要有针对性，首先根据手里的资金和准备要贷款的数额，确定要买房的总金额;根据家里的人口数量和孩子的情况，来确定要买几居室，是否能考虑学区房;还有其他的一些方面，比如工作单位、交通、配套等。根据自己必须的需求作为首要考虑点，其他的都可以取舍的。房子没有十全十美的，肯定会有自己不满意的地方，只要买房的根本需求满足了，就没有问题。将来有实力了，可以再去换房。其次，对将来的房市做好心理准备很多购房者有点无所适从，持币观望吧，万一价格再来一次大涨，就错过最佳的入市时机了;买吧，又怕到时候价格下跌，那么就算不是投资客，心理上也会有被套住的懊恼感。有以上的买房困惑，主要是因为买房之前没有做好心理准备。一般而言，购房者要对买房区域规划、还贷能力(受降息或者涨息影响)准备，以及买房风险预期心理准备。第三，买房现金准备买房除了以上两个准备外，买房前的资金准备也非常重要。买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活。如果买房前只注重房价而忽略其它问题，往往会造成购房预算超支，甚至陷入买得起而住不起的尴尬境地。因此，大家买房前都要做好资金准备。一般而言，买房资金包含三大部分，第一，定金，最多不要超过总房价的20%(上限50万);;第二，首付，目前首套房首付最低三成，二套房五成。根据房价，除去贷款部分的剩余;第三，税费，包括契税、个税、营业税等，根据房子性质不同，税费的差别也非常大;第四，装修资金，买房没有钱搞装修肯定是不行的，打算自己装修的购房者们，一定要预留好装修资金。总之，买房没有亏不亏，只有合不合适!

2018/1/24 14:15:10

自住型商品住房是指房地产开发企业通过限房价、竞地价等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。按照住房限购政策规定在本市具有购房资格的家庭可以购买自住型商品住房。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。符合下列条件的家庭可以优先购买：①本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁。②经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。3对于符合购房条件的家庭在选择自住型商品住房时可根据自身家庭住房需求，向一个或几个自住房项目同时提出购房申请，并参加项目的摇号、选房程序，如一个家庭同时摇中多个自住房项目，可以选其中一个项目，只能购买一套自住型商品住房，办理一套自住房的网签手续。如果放弃选房，或选房后放弃购买，不影响申购其他项目。自住型商品住房购买流程?①【项目公示】房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。公示期不少于15天。②【网上申购】在本市具有购房资格的家庭，登陆住房和城乡建设委员会门户网站，查看和了解了自住型商品住房公示的信息后，可在项目公示期内，向房地产开发企业提出购房申请，并按照《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》要求，提交相关材料。经济适用住房、限价商品住房轮候家庭申请购买自住型商品住房的，应提交《城市居民购买经济适用住房/限价商品住房申请备案通知单》和申请人的身份证明材料。③【现场确认】首次申请购买自住房的家庭进应根据住建委和开发商的相关规定进行现场确认。④【联网审核】经开发商初审符合条件的购房家庭，在本市自住型商品房资格审核系统中填报提交资格审核申请。市住建委公安、民政、社保、地税等部门，在20个工作日内，对购房家庭的房产、身份、户籍、婚姻、缴纳社保及个税情况进行审核。对申请购房家庭的资格审核，按照本市住房限购相关规定执行。购房家庭可登陆市住房城乡建设委官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的，可自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到市住房城乡建设委申请复核。⑤【公开摇号】通过购房资格审核的申请家庭，方可参加摇号，由房地产开发企业组织公开摇号，确定购房家庭的选房顺序。摇号使用全市统一的摇号软件，并对优先购买家庭和其他符合条件的购买家庭分别进行摇号，以保证选房顺序产生的公平、公正性。摇号结果在住房城乡建设委官方网站和项目销售现场公示3天。⑥【选房签约】按摇号确定的选房顺序进行选房签约，购房家庭可以直接在销售现场和市住建委官网看到选房公告。在选房之日5个工作日以前，开发商就会明确选房时间、地点、批次安排等。选房后开发商会与购房家庭签订购房合同，购房家庭的成员今后不得再申请购买自住型商品房;属经济适用住房、限价商品房轮候家庭的，自动放弃轮候资格。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

2018/1/24 14:09:51

同样都是一套房子，如果其他条件都相同，仅仅因为隔着一条马路，每平方米的价格可最高能差一万块，这个差价就是学区归属原因造成的。诚然，无论是自住还是投资，学区房向来是市场上颇受欢迎的香饽饽。一些新建住宅的开发商也爱挖掘与教育、入学相关联的因素，冠以学区房概念，住宅价值也相应得以提升。然后，有的购房者却发现，买了价格不菲的学区房后，孩子却不能如愿入学，究其原因，却是颇为纷杂：有的是因为没有落户，有的因为没有居住，有的是因为买了山寨版学区房首先注意山寨学区房：九年制教育分为民办(没有学区概念)和公办两种，事实上学区房特指能就读重点学校的住宅。公办中小学实行住户一致，就近入学的学区原则。就近入学不是指到离家最近的学校入学，而是由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童少年提供就近入学的义务教育学额。有些楼盘因为附近有某些学校就打出学区房概念，而实际则有可能出现偏差，被业主戏称为山寨学区房。虽说学区划分每年变化不大，但还是有可能随着招生计划和地段生源数的变化而适当调整，所以在购买前一定要去相关教育部门、目标学校了解最新的相关入学范围等政策，再作定夺。在二手房交易中，务必要明确原有房主将户口迁出的时间或条件。产权过户与户口迁移并不是同时进行的，一般情况下，先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续。但有时因为原业主要再购房后才能将户口迁出等其他原因，是需要先过户后迁其户口，买卖双方应该约定要原户口的迁出时间或条件，以免造成纠纷。居住久入学更易：尽管很多学校在招生时没有硬性规定居住年限，但一些非常热门的学校由于生源太多等实际原因，可能会要求就读者必须居住一年、甚至三到四年以上。事实上，有的家长在购买学区房后，因为房龄长、户型差等原因并不居住，而是出租给别人，属于非实际居住者。用房子在这里，户口在这里，居住在这里的首要条件来考量时，很容易落选。所以，建议购买学区房后，尽早入户，尽早居住。量力而行最关键：学区房价格一直不菲，很多家长为了不让孩子输在起跑线上，不惜弃近求远。但买房一定要量力而行地购房，学区房的主要功能依然是居住，还是以宜居为主要标准比较合适。

2018/1/23 13:16:05

一、70年产权是什么意思?是不是我买完房过了70年以后就不是我的了购买房产时所规定的70年产权，这并非指该房屋的所有权将在70年后归还给业主。实际上，这里的“70年”仅代表着土地的使用权期限。根据我国相关法律法规，住宅用地的使用年限为70年。当这一期限届满之际，相关部门将会对土地之上的建筑物进行评估，以确定其能否继续承载相关功能。若经评估，建筑物仍可正常使用，则建筑物的所有者只需支付相应的土地出让金，便可继续享有该物业的使用权；反之，若建筑物无法再满足使用需求，政府有权收回土地，并向产权人提供合理的补偿。《民法典》第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。70年产权是什么意思是不是我买完房过了70年以后就不是我的了二、房产权证扺押给银行,土地使用证是不是一起依照我国相关法律规定，土地使用权需与房屋所有权相结合，实现“地随房走”以及“房随地走”的政策目标，进而形成了独特的“房地一体”原则。在办理房屋房产证的抵押手续过程中，该房屋所占用范围之内的土地使用权也会随之进行抵押处理，并且必须同时完成抵押登记事宜。在土地使用权和建筑物所有权面临转让、抵押等处置行为时，它们之间存在着紧密的联系，即其中任意一项权利的处分都将会导致另一项权利随之发生相应的变动或转移。三、中华人民共和国不动产权证书是不是房产证不动产权证书并非单纯意义上的房产证，两者所涵盖的内容和其针对的对象并不完全相同。房产证的全称为房屋所有权证，是指权利所有人对其所拥有的房屋所有权的合法凭证，仅针对该房屋所有权进行登记。不动产权证书则详细记录了权利人在名下所拥有的各类不动产，其中不仅包含房产证，还包括其他各种类型的不动产。房产证上的登记日期通常是指相关登记事项被记载于房屋登记簿中的具体时间。

2018/1/23 12:19:54

新手买房，最担心的是会不会买亏了。所谓买亏有三种，一种是所买房子的位置选错;第二种是买的房子和周边同等面积相比价高了;第三是买在市场价格的高点。本节就新手在买房过程中对房地产市场(整体房价)上容易犯的错误进行简单的归纳：1、以人均收入来分析房价泡沫程度对普通收入者来说，一般情况下，房价历来超出其购买承受力甚多，因此由人均收入推导出房价存在泡沫的观点很有群众市场，是破裂党、暴跌党、崩盘党、腰斩党的主要理论利器。如果说，房价是有效需求群体购买力竞争的结果，够不到门槛的群体，只是看客而已，用通俗的话来阐述，房子不是卖给穷人的，这话让人情何以堪，但又有多少人买合理价位房的梦想却在现实中破碎。2、以价值决定价格来分析房价高低从建筑成本、楼面价、开发成本等分析出房价的技术派，颇受尊宠，但往往却经受不住时间考验。供需关系决定价格的观点一般不受待见，即便偶尔被承认，更多的是坚持供过于求之论点，伴随对炒房客的讨伐。3、忽略土地相对稀缺性来分析房价　　承载房子的土地，其稀缺性是决定房价及趋势的主要因素，这一般被认为是狗屁观点。主流观点认为，房子只是一堆钢筋混凝土砌出来的骨灰盒，高房价是炒起来的。4、忽略自住房性能价值来分析需求刚性程度普遍地，自住房的居住功能(出租房即可提供)被着重强调，而自住房能提供婚育便利、更好的生活品质、成就感等性能，被漠视或否定，不买房的种种依据由此可以罗列一堆。但是，现实中，有很多人在出租房里，因为买不起房子而怒气冲天，何解?5、将散户炒股的思维贷到买房上来尽管论坛里股神颇多(基本上不贴实盘)，不过，相比楼市、黄金市场，中国股市里常常是哀嚎遍野。看衰中国经济的人士，出于财产避难目的，倾向于购买外币，但这些年背时得很。6、采取对抗式博弈方式不少购房者一进入市场就和中介敌对，站在买方的角度来说是可以理解的，但现实中一个聪明的购房者应该和中介做朋友，一旦建立了友谊哪怕是短暂的将心比心，有好房子时中介会首先想到你，砍价时也会很卖命。7、将买房希望寄托于集团或首脑身上指望顶层顾及民生来打压房价?让我想起封建时代，愚民遇到冤屈要么盼青天老爷来主持公道，要么盼剑侠来拯救。退一步讲，如果把命运交给别人主宰，那不意味着别人想怎么玩你就怎么玩你?8、盲目照搬别国经验来分析楼市趋势的谁也不能证明，日本、香港、海南(楼盘)楼市萧条史，在地球上每个国家或地区都复制一遍。9、被无房人士忽悠在网上，预测房市的人相当多，其中很大一部分恐怕连房子都没出来看过，但这并不影响他对楼市掌控的自信，也不影响信徒的狂热。等到验证时间到了，弃楼逃跑也还好，有的预言大仙，对前来诉苦的受害者冷冷地说都成年人了，自己不会做主啊?没买过房子人士提供的建议，值得毫无犹豫地去相信，去实施?牛刀博客/微博被封为什么？

2018/1/23 12:08:53

房屋是一种特殊商品，房屋买卖较之其它商品买卖有着很大的差异，尤其是二手房的市场交易涉及面广，政策性强，交易过程中有产权过户，房屋腾空、物业清结、房款交付等诸多手续和环节。因此，二手房的私下交易常常留有隐患，弊端十分明显：1.产权纠纷引发产权纠纷的因素很多，最主要的有三类：第一类是买卖不准出售的房屋，如被法院查封的房屋;与学校教学区不能分割的房屋;属于拆迁范围的房屋;已作为抵押物的房屋等。第二类是夫妻双方仅一方同意出售或夫妻离异后对房产判决不明的房屋。第三类是同一居所人员未能具结或子女未经父母(产权人)同意出售的房屋。由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，买方又不易掌握卖方的真实情况，极易造成产权不能过户，交易中途夭折或虽然成交但由于卖方家庭出现矛盾，不得不再次变更的结果，买卖双方甚至可能打上官司。2.房款纠纷私下交易往往缺乏相互信任，卖方急着拿钱，买方急着要房，由此常常会产生定金或房款付了，产权证却迟迟办不下来，房屋不能如期交付或是房屋交付了，钱却拿不到，拿不全等情况。3.物业纠纷二手房的买卖不同于商品房，完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失和引来纠纷。当然，二手房私下交易引发的矛盾和纠纷远不止这些，其弊端是显而易见的。因此，您应增强法治观念和自我保护意识，不要轻易进行二手房的私下交易，尽量委托实力强、信誉好，操作规范的中介服务机构办理有关二手房的交易，以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。

2018/1/20 20:31:05

不动产单元号，作为不动产单元的唯一编码，是通过融合与扩展原有各类不动产登记单位而形成的。它将房屋登记单位从单一的建筑扩展至更广泛的工程项目，从而实现对土地、海域及其附着物的整体登记。这个编号由四段数字组成，分别代表行政区划、地籍区与地籍子区、宗地号以及定作物编码。一、不动产单元号的重要性不动产单元号，类似于每个公民的居民身份证号，为每个不动产赋予了独特的“身份标识”。在不动产登记过程中，为每个基本单元建立独立的登记，确保了登记客体的唯一性，从而实现了对每一处房产的精准标识。《不动产登记暂行条例》明确规定，登记机构需根据房屋所在地的行政区域和地段地号，有序设立登记簿，并按照统一且科学的标准进行房屋编码的编制。这一编号制度为未来可能以“宗地单元”为依据查询不动产登记信息提供了坚实基础。二、不动产单元号的编码方式及四段数字的含义为确保不动产单元号的唯一性并便于识别，国家制定了专门的编码规范。该规范将不动产单元号划分为四段：首段代表所在行政区域，次段指明地籍区和地籍子区，第三段为宗地号，而尾段则用于表示特定作物的编码。1、第一层次，即县级行政区划，其代码由6位数字组成，遵循GB/T 2260所规定的行政区划代码标准。2、第二层次代表地籍区，其代码为3位数字，范围从000到999。值得注意的是，在进行海籍调查时，地籍区代码可以用“000”来表示。3、第三层次指地籍子区，同样采用3位数字代码，码值范围同样为000至999。与海籍调查类似，此时地籍子区代码也可用“000”来表示。4、第四层次则是宗地（或宗海）特征码，由2位数字构成。第1位用G、J、Z表示。其中，“G”代表国家土地（海域）所有权，“J”代表集体土地所有权，而“Z”则表示土地（海域）所有权未确定或有争议。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。具体来说，“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下）。同时，“C”代表宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地）。此外，“H”代表海域使用权宗海，“G”则表示使用权无居民海岛。另外，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），而“Y”则表示其他使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。第五层次为宗地（宗海）顺序号，代码为5位，码值范围为00001至99999，在相应的宗地（宗海）特征码后进行顺序编号。第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示。其中，“F”代表房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，而“W”则表示无定着物。定着物是固定于土地且不能移动的有独立实用价值的物，例如房屋、地下管道、树木、沟渠等。第七层次为定着物单元编号，代码为8位。举例来说，某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内含多幢住宅楼。其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340，在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码的方法如下：宗地代码为340123007008GB00009，定着物代码为F00250012，不动产单元代码则为340123007008GB00009F00250012。综上，不动产单元号具有唯一性，类似于人的身份证，能够明确标识一宗不动产。借助这一号码，我们可以迅速查询到该不动产在全国范围内的权利状况和自然特性。

2018/1/20 16:24:26