购房成本

一套好的房子，必须包括以下三个标准一.确定5公里生活圈 　　上班的时间成本账：如果每天花费2小时在交通上 1月=60小时=2.5天 1年=730小时=30天 50年=36500小时=1520天=4年开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到。二.小区绿化要达到35%以上居住环境一个重要的标准--绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住小区总用地的百分比。 值得注意的是：绿地率与绿化履盖率是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，不要混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。三.社区人性化设计一个社区的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，保证交通的便捷性、安全性、以及减少对居住环境的影响;商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全;住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系;社区内有小公园、人工湖、幼儿园等，生活配套相对完善。

2018/1/26 15:48:01

选个好房子，不仅要考虑户型、位置，采光也非常重要。由于到了陌生地方经常找不到北，或者很多房子的朝向不正，让人无法考量采光状况，于是，拿着指南针去看房似乎成了惯例。其实，看房只要挑对时间，可以轻松挑一套采光好的房子。房间采光差不仅会觉得压抑，冬天阴冷，还可能导致墙面、壁纸受潮起皮，地板起翘、变形，衣服、被褥发霉等，严重影响生活质量。到底什么时间看房，才能轻松挑出采光好的房子呢?早晨是一天中阳光最弱的时候，此时看房，如果房间的采光没问题，那么在采光方面就可以放心了。决定房间采光状况的因素很多，最直接的便是房间的朝向和前后建筑的高度。一般坐北朝南的房子最好，但在建筑密集的城市，为了让多数房间都能采光，很多楼房建筑的朝向并不正;很多中间层的房子由于受到前面建筑的遮挡，有时候无法看出采光情况。因此，要多次、不同时间段看房，而其中一定要有一次是在早晨看房。冬季也较适合看房，尤其冬至前后，昼短夜长，阳光角度最斜，易发生挡光情况。此时看房，能看出采光状况。

2018/1/26 9:45:26

一.买单位附近的房子首次购房的年轻人，他们一般都大学毕业不久，工作年限不长。由于初入社会，需要花钱的地方很多，生活必需品的不断配齐、同事同学关系的维系、各种社交场合的投入以及参加各种商业培训的开销已经耗去了大半收入，再加上恋爱、结婚，即使是在IT、金融、房产等高薪行业工作的，几年下来也很难有丰厚的积蓄。他们面临的不是能够买多好的房子，而是是否能够买得起房子的问题。交通便利是很多年轻人首要考虑的因素。没有那么多钱，又想有个自己的家，那么可以考虑在单位附近购置二手房，既适当改善居住条件，又能预留恰当理财空间。考虑到经济压力和工作方便的因素，买距工作地点3公里左右的房子是个不错的选择。试想如果选择交通不便或远一点的房子，就会增加交通成本，要是再买车的话，没有太多积蓄的白领就有些吃不消了。二.选择小户型落脚对于初次置业的年轻人来说，想花不多的钱买靠近市区的房子，那就只能牺牲面积了。年轻置业者不同于普通的低端购房者，他们有自己独特的生活模式，事业刚刚起步，他们要求有高效率的生活，要求居住地点与工作地点距离不太远，同时他们要求工作之余有充分的休闲空间，要求有便捷的生活渠道。因此，他们需要在市中或者距离市中心不算太远的地方，拥有自己的房子，但总价要在其承受范围内，他们不需要太大的空间，不想浪费太多金钱供养房子，因为他们更注重工作之外的娱乐和休闲。而小户型，总价不高同时配备齐全，正契合了年轻人群体的需要。小户型作为一种过渡型的居住产品，它的市场始终不会削减。

2018/1/26 9:44:16

买房尤其是买二手房一定要去看自己想要买的那套房源，这是至关重要的。有的二手房，在出售时可能会因为各种原因看不了，这时中介会带您去看同一个小区、不同位置、不同楼层、同类户型的另一套房子，这个时候您要特别谨慎。虽然是同样的户型，但是会因为在小区中所处位置不同，采光情况会发生很大变化，所以这里要提醒购房者还是要去看意向购买的那套房子。2014年11月，我曾经遇到过一个买房的客户张女士，她看过望京一个叫金都航城的小区。当时出售的是一套四层的房源，但是当时中介带她看的是15层的一套同户型的房子。那套四层的房子的价格与周边均价相比便宜了20%，当时看完15层后张女士非常动心，产生了立即购买的想法。不过张女士的家人坚持要看四层的那套房子，看完那套四层的房子后张女士后坚决不购买这套房子了，原因是四层被周边的底商遮挡得很严重，尽管房价便宜20%，但是很多购房者看后根本不会深入到谈价格这个环节了。当然这里还要提醒大家， 就是要选择一天的不同时间去看房，有条件的话还可以选择不同的天气去看房。这可以考核房子采光情况，尤其是到了下午四五点钟或者阴天的时候，有的房子会出现几乎完全没有采光的情况，这种房子居住起来也会给日常生活带来不便。买房不容易，所以要谨慎。不要被同户型的装修、视野等好得方面所迷惑，户型虽然一样，但是你要买的原房可不一定也是这个样子的，必须看完你要买的那套房子的真实情况，再去决定买与不买。

2018/1/26 9:41:30

1、楼间距楼间距对于房屋采光的影响是很大的。我们尽可能的不使用将难懂的专业术语和公式，只要大家在选房时注意一下早上几点阳光可以照进房间，而下午几点阳光离开就可以了。看房时，大家可以站在室外观察一下，看看两楼之间的间距是否合理(通常楼间距影楼高的1.2倍以上)，如果间距过小则采光一定会受一些影响。2、朝向这点我想不必过多解释了，南向的房子采光当然好。这里想强调的是：客厅一定要朝南、最好主卧也是南向的。因为客厅是一家人最多的活动场所，而主卧是主人休息的空间，所以南向的客厅和主卧是很必要的。对于选购塔楼的人来说，如果没有正南向的房子可选，那么东南向应为首选，因为西南向的住房到了夏天还有个夕晒的问题。3、高度这里说的高度是指应该购买位于几层的房子的问题。通常来讲，塔楼应该购买6层以上(视塔楼实际高度与楼间距而定)、而板楼(小高层)应该购买不低于3层的房子。4、面宽与进深：这里的面宽是指你所购房产的南向外立面的宽度、进深是指房子的深度。可以这样说，面宽越大、进深越小的房子采光越好;而面宽小、进深大的房子采光一定不会很理想。这点在选购房子时也是应该考虑进去的。除了要了解清楚以上四个基本挑选概念后，下面我们看看在实际购房时为了保证房屋采光还有哪些我们经常忽视的地方。首先，朝向一致时挑西不挑东。一般来说，两边、前后没有遮挡的房子，采光应当是最好的。另外，朝南偏西的房子比朝南偏东的好。朝南偏东的房子的采光时间，主要是早上。朝南偏西的房间的采光时间，却是下午。虽然，夏季朝南偏西的房间会因为阳光日晒而显得非常炎热。不过，到了冬季，住在朝南偏西的房间可以享受午后冬日暖暖的阳光。而朝南偏东的房间，因为只在早上被阳光沐浴，虽然朝南，但并不够暖和。当然，朝正南方向的房子肯定是最好的，因为采光时间最长。不过，这一类房子数量相对较少，价格也比较贵。其次，有建筑遮挡时挑中不挑高。前面有建筑遮挡的低楼层住宅中，怎么挑采光好的房子?相对来说，楼层越高，采光肯定越好。但是，也不是越高越好，因为夏季中午，太阳直晒，最先遭受其害的就是住在高层的住户。另外，楼层高，房价还不便宜。所以很多自住者，都不太愿意选择高层，而会购买中间楼层。虽然，早晨太阳从低平面开始升起时，阳光可能会因为前排建筑的遮挡，而不能被照晒到。但是，到了上午，阳光斜照，就能满足这些楼层住户的采光要求。而这个时候，太阳的热能也总是能发挥到极致，要晒干衣服没问题。最后，同一楼层不挑外立面凸起的房子。前排建筑固然可能遮挡采光。房子两边如果有凸起的建筑，采光也会不好到哪儿去。为了解决这一问题，有些楼盘在建筑设计时，将房子根据非字形，以避免房屋左右两旁建筑遮挡采光的问题。需要购房者注意的是，即使左右两旁没有建筑遮挡，如果建筑的外立面凸起，也会遮挡相邻房间的采光。

2018/1/26 9:40:29

商住两用房的使用年限一般为50年，是建造在写字楼和商场的商业用地上的，开发商按照住宅的模样和功能来建。目前，没有购买住宅资格的人群购买这样房子的最多，如果您要购买此类房源，建议如下。1.购买商住两用房时要注意水电费的收取。商住两用房很有可能水电费都是按商用标准收取的，可能比民宅费用多上一倍。此外，商住两用房的物业费较高。这些都是您的居住成本，购买时最好问清楚。2.购买商住两用房时只能选择商业贷款，商业贷款首付5成，贷款利率1.1倍，最长贷款年限10年。3.商住两用房不能落户。如果您购买此类住宅，房产证上显示的是非住宅用地，所以是不能落户的。4.商住两用房的格局大多是一梯好几十户，这样的话，居住密度相对较高，公摊较大，房子采光会受到影响，居住氛围和品质也不如70年产权住宅优越。

2018/1/26 9:38:43

一般公认的学区房的概念是，幼儿园升小学，小学升初中时在学校所规划的吸收孩子入学的学区内的房产就叫学区房。一.学区房的政策风险最大的一个风险：政策风险，就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，有人总结了一句话叫做五年一大变，三年一中变，一年一小变，意思就是学校的主管部门经常会根据不同的情况，改变年限。比如，在购房时规定落户一年就能入学，而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况，买房时在学校规划地段内，准备入学时有可能被划出地段。二.学校本身发生变化的风险学校自身的教育资源配置出现问题，导致教学质量下降，该学校片区内的房价出现明显下降。另一种情况则恰恰相反，一直以来被认为是一所教学质量不高的学校，因为自身的变革或者其他外界因素的影响一跃成为一所热门学校，甚至重点学校。三.学校招生范围的风险在买学区房时一定要看准房子的位置和学校的招生范围，差一点可能就被安排到另外一个学区。现在是人为地将学区房划分复杂化，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，所以购买学区房一定要认真。学区房并不是所有人认为的那样，就近原则离得近就可以入学，要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口，容易受房产中介或者开发商的误导，最后影响了子女教育。

2018/1/26 9:23:51

一套装修好的房子，会增加它的颜值，卖相更好，这无疑会增加它的价格，掩藏它的瑕疵，所以大家在看有装修的二手房时，一定要特别注意小的地方。对一些购房者来说，一套装修情况较好的房子可能对他们的吸引力度会更大一些，或者他们会把装修情况放到选房因素的前几位。的确合理的装修可以掩盖房源本身户型方面的一些缺陷，及屋子的小瑕疵(如墙角的裂缝、发霉、管道漏水等毛病)，因而看房时必须注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否有掩饰的情况出现，观察房屋的墙角是否有漏水、渗水现象。其实很多看上去装修很好的二手房本身的装修费用其实并不会很高。其实大家看房源时无需过度在意房子内的装修情况。除非是那种看上去类似毛坯房，您不得不再次花很大的精力和时间去翻建房子，这时可以稍微把装修状况考虑到购房因素中。下面着重提醒看房的朋友们应注意以下几点：一.卫生间的漏水情况。卫生间漏水会影响您的日常生活，也会影响心情，严重时还有可能牵连到别的住户，影响邻里关系，着实是一件让人烦心的事不得不关注。二.针对一些20世纪80、90年代的老小区，底层的住户要额外注意小区的返水情况，包括马桶返水情况。反水可能会造成家里异味和管道堵塞，也是日常中最让人头疼的事情。三.老小区顶层的管道层是否存在漏水情况，这点即使是精装房也可以通过墙上的水渍看出来。四.应注意整个室内格局力求方正，避免有三角形等不规则形状出现，也应避免室内中央有柱穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面就是靠装饰装修去弥补。突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。现在的购房者买了房子后，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁;同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。

2018/1/26 9:08:39

二手房交易税费是指在二手房交易中，国家税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。虽然税务部门规定了各税种由买方或卖方来承担，但在北京二手房实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，卖房拿一个到手净得价。一、卖方承担的税费(1)个人所得税财政部、国家税务总局和建设部于1999年联合发布了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)文件，文件规定了根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房所取得的所得应按照财产转让所得项目征收个人所得税。2003年国家税务总局发布《关于个人出售住房征收个人所得税的有关问题的通知》中也规定了该个人所得税。但那时候采取的是自愿申报，而非强制征收。2006年，国家税务总局正式发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]第108号)，要求自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人所得税。该税率为20%，根据《通知》，此税正式由自愿申报变为强制收缴。同时，在本《通知》中还进一步细化纳税计算方式，明确表示个人所得税缴纳按照差额征收，即从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。依次，个税=(转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)*20%。108号文件同时还根据原有房屋产权的类型分为以下若干种计算方式：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，即商品房，个税=(转让网签价-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费-转让该套住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高10%装修费用、房款利息等)*20%。②经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。即个税=(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，以及按规定交纳的土地出让金-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等)*20%③已购公房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。即已购公房，个税=[转让收入-(原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款+加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费)-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等]*20%。为了保护普通市民的合法权益，108号文件同时对二手房交易中的个人所得税也有相应的优惠规定，即对个人转让自用5年以上(以产权、完税凭证为界)，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税;对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。现阶段个人所得税的缴纳政策仍然沿用上述通知的缴纳方式，即转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，差额20%征收个人所得税;转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。(2)营业税中央政府根据房地产市场走向和宏观经济发展局面，先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年发布通知，多次调整二手房买卖中营业税的征收标准和计算方式，希望通过税收工具来达到调节市场的目的。按照2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)，对个人住房转让营业税做如下调整：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税的税率为转让价格的5.6%(远郊区县为5.5%)。(3)印花税印花税是一种古老的税种，踏实以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据等应税凭证文件为对象所征的税。二手房交易中正常情况下该税的征收标准为向房屋交易中的买卖双方各收取交易总金额的万分之五，换领新产权证的买家还需另外交5元。2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)，目前对个人销售或购买住房暂免收印花税。(4)综合地价款综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋产权满五年的，可以按照市场价出售该经济适用房，同时还规定，该类房屋出售，产权人应按照原购房价格和出售价格差的70%补交土地收益等价款。这里的原购房价格和出售价格差的70%就是我们说的综合地价款。二、买方承担的税费(1)契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权所得者征收的一种财产税。应缴纳的范围：土地使用权出售、房屋赠予和买卖等。征收依据：按照1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。根据《北京市契税管理规定》、《北京市人民政府关于修改lt;北京市契税管理规定gt;的决定》(2002市政府令100号)、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)等相关文件，北京市二手房交易，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购买90-140平米的普通住房税率1.5%，140平米以上及二套购房统一3%。(2)土地出让金二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。计算公式为：房屋建筑面积当年成本价1%。当年成本价，北京城八区为1560元/平米。因此土地出让金的公式为：建筑面积15601%普通二手住宅交易的税费主要就是以上几类，每一项税的详细算法在以后的章节中还会讲到。

2018/1/24 17:57:01

为什么同样的贷款不同的还款方式到最后相差45万?我到底该选什么还款方式?本节除了告诉你什么是等额本息、什么是等额本金外，还告诉你每种还款方式的计算方式，以及如何通过计算来选择适合自己、省钱的还贷方法。一 概念我们常说的房贷还款方式有等额本息和等额本金两种，除此之外还有递增还款、漂浮还款、可变利率还款等多种，但最常见的就是等额本息和等额本金两种。等额本息，是借款人偿还的金额等于以贷款金额为现值计算的年金，它每月还贷本息合计金额相同。但每月还的本金逐渐增加，利息逐渐减少。通俗的说就是每个月还一样的月供。由于它每个月都是固定不变的还款额等情况，被大部分购房人当做首选的还贷方式。等额本金，是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和执行的利率计算支付。此方式的每期还款额是递减的。二、如何计算月供那么如何计算等额本息和等额本金两种不同类型的月供方式呢?先看一个案例，泡泡在北京购一套房，商业贷款200万，按照最新的商业贷款利率 5.65%，贷款30年。假设在整个还款期内利率不变，则泡泡每月还贷本息为多少?(1)我们用等额本息方式计算月供，设贷款金额为P,月利率为i，按月计算的贷款期限为n期，月还款额为A，11544.72元就是上述案例中泡泡贷款200万30年期内利率不变情况下每月的还款额为11544.72元。下面假设泡泡选择等额本金的还款方式，其他利率、贷款年限等条件不变(2)等额本金还款方式的计算月供每月还款额=(贷款本金/贷款总的月数)+(贷款本金-已归还本金累计的金额)月利率我们设An为第n期月还款额，P为贷款总额，H为贷款期数，M为还款第n期，公式为由上述计算可以得知，等额本金的方式还款，月供随着还款月数的增加而递减。但无论是等额本息还是等额本金还款方式，在整个还款期内利率并非一成不变，如果遇到银行调整利率，得按照调整后的利率重新开始计算月供还款额，这样就涉及到清偿贷款余额的计算问题。还是上述案例，假如贷款人泡泡按等额本息还了3年房贷了，从第4年开始利率上调到6%，那第4年1月1日起泡泡的月供计算为：设贷款金额为P，月利率为i，按月计算的贷款期限为n。当泡泡还完m月后，利率调整为i,那么m+1期以后，每月的月供A首先计算m时点上未还清贷款的余额P,通过上面这个公式计算出截至旧利率截至时已经还完的房贷后再计算新利率i时的月供A。解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360个月，m=36个月，i=6%/12首先我们计算到第3年年末泡泡未结清房贷的余额为：通过上面这个公式计算出截至旧利率截至时已经还完的房贷后再计算新利率i;时的月供A。解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360个月，m=36个月，i=6%/12首先我们计算到第3年年末泡泡未结清房贷的余额为：然后根据尚未结清的贷款再计算新利率i时的月供 :根据上面的公式我们知道从而我们计算得到了当银行利率由5.65%调整到6%后泡泡剩余房贷每月的月供金额为11960.1元，通过以上的方法，我们知道了如何计算等额本息或等额本金以及银行利率发生变动时的月供。随着科技的发展，我们能很快的找到一个房贷计算器几秒钟就能计算出结果，但有部分购房者不明白月供的还贷逻辑，希望本章您有所收获。三、不同还款方式哪个省钱?通过上面实例简单的计算我们知道在利率不变的情况下，泡泡贷款200万30年期内等额本息还款方式最终总的本息支付约为415.61万元，其中利息为215.61万元;而等额本金方式最终总的本息支付约为369.98万元。通过上面的对比，我们知道同样额度、期限内的贷款，等额本金比等额本息还到最后节省了45.63万。两者为什么会有这个差距呢?等额本金是每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少;等额本息是每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。案例中泡泡200万贷款按照还款方式不同，本金、利息在贷款期内偿还的形式也不同账面上很容易看出哪中还款方式划算，但省钱的不一定是适合的，购房者要结合自己的收入情况来理性选择。

2018/1/24 17:54:52