租房

房产交易中，毫无资金监管的钱款交易对买卖双方来说，无疑是很大的隐患。一个佐证是，据北京市东城区公安局经侦支队数据，2015年上半年受理的房产交易资金损失的案件就有近百起，基本都是由于押金、尾款、首付款等未经过专业机构资金监管买卖双方私下交易，或将资金托管于黑中介而造成大额损失的事件。针对房产交易买卖双方资金的巨大隐患，搜房网房天下已推出“资金托管”服务，对客户付给业主的房款进行资金托管。 一、房屋资金托管服务免费，搜房网打造房产交易版“支付宝”搜房网的房屋资金托管平台，是搜房与合作银行光大银行联手打造的为房产交易双方提供的资金托管及保障服务的平台，涉及买方、卖方、托管银行和搜房共四方，客户给付业主的房款冻结在买卖双方在托管银行开设的账户中，办理完过户登记手续，凭解冻函和新房本复印件（契税票和受理通知书亦可）办理资金解冻至卖方账户。 如果交易不成功，资金会返还至买方账户。另外，“托管的资金是冻结的，买卖双方都无法擅自使用，只有在过户手续办完，见到信访本或者受理通知书的时候，这笔钱才能解冻，万无一失。”搜房网资金托管业务已经得到了一定程度的普及。因为是免费服务，大部分交易者都十分愿意选择该托管服务。银行监管资金变动每个步骤都有短信提醒，线上交易又很方便。二、搜房资金托管具体形式托管资金冻结在托管银行的账户中，办理完过户登记手续，资金才解冻至卖方账户，如果交易不成功，资金则会返还至买方账户，犹如房产交易版“支付宝”。目前该项服务已经在北京推广，并逐步在全国一二线城市推行。三、搜房如何做到资金安全客户（甲乙双方）的托管资金存入以搜房（丙方）的名义在光大银行（丁方）开立的交易结算资金专用存款账户。中国人民银行规定：客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。因此，托管账户的资金是冻结的，任何人都无法擅自使用，只有在办理完相应的交易手续，才能申请资金解冻，非常安全。如有疑问可拨打合作银行电话咨询——光大银行海淀支行：010-65279071。买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

二手房转让的三个基本条件：产权、产权人、第三方作为买方，我们如何判断市场上的一套二手房是否符合交易条件，签订完购房合同后能否顺利完成交易？这需要我们从一下三个方面掌握：根据现有法律以及实际交易来看，一套二手房能顺利转让，必须符合三个基本条件：1、房子本身具备上市交易的条件；2、房子没有上市交易的障碍；3、产权人有权处分该套房产。首先房子要拥有完整的产权，即从法律上讲房子可以上市交易。比如“尚未办理产权证”、“小产权”、 “未满五年的经济适用房”等就不具备该条件。其次房子本身不存在交易障碍，比如有抵押的房子就存在直接上市交易的障碍。最后就是产权人，即房主是否有权处分房子。比如夫妻共有的房子，其中一方是无权单独处分该套房产的。在定房前务必让经纪人核实清楚，事实上在看房时就需要向经纪人详细询问清楚，以免做无用功。交定金前，一定要谨慎。对于尚未取得产权证的房子不要轻易相信“没问题”交定金，如果房子是夫妻或多人共有的应该相信询问共有人是否同意转让，并要求查看同意出售相关证明。购房人可根据以下表格进行自行排查

买房是件高兴的事，但在签约时如果不仔细，出了问题很闹心，本节简单讲一下首次购房人在签约时需要记住的5点，以免签约不仔细导致不愉快。和卖家、中介签署《二手房交易合同》时小白必须要记住的五点： (1) 核实来签约的人是否是业主本人。合同的签署必须是房子产权人本人签字;如有特殊情况可由受托人持本人身份证、委托人亲笔《授权委托书》或《委托公证书》及其身份证件来签合同。 (2) 核实产权是业主单独所有还是共同共有，如果是共同共有的签约时，必须要见到共有人不能到场的委托书及同意出售申明。 (3) 如果卖方是已婚的，还需要核实是否有业主配偶到场，配偶在场的情况下，买方需要见到业主配偶的《配偶同意出售证明》才能签字。配偶不能到场情况下房主需要填写《关于配偶同意出售的承诺书》，买方同时有权要求卖方在约定的时间内提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。 (4) 核实房产证上有无抵押登记。如果有，在合同里一定要约定好什么时间、是业主自筹资金还是其他途径解压，到期解压不了怎么办等，一定要注意。 (5) 最重要的一点!资金监管，如果可以，定金也要监管，如果定金不能监管的，要在补充协议里面写清楚，如果发生房屋被查封、业主一房二卖、凶宅等情况导致无法交易时，须由中介承担提前垫付所支出的定金等房款以及退还中介费。 下面给一个在签约时需要准备的材料：

很多购房者在买房时并不太重视考察房龄，但是房龄是非常重要的考察项，除了影响房子的使用年限，还影响贷款的年限和金额。 一.房龄长短有何不同 一般房龄较长，而又迟迟不肯出手的房源，所处的地段大多都较好，且房屋周边都具有较为成熟的配套设施，从而使房主对这类房源抱有较大的升值信心，因而不肯轻易出手。殊不知，房龄越长，房屋升值空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。 从心理上讲，绝大多数人都喜欢新房，因此买二手房也希望买一套房龄短的。除了心理因素之外，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。 此外，房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。 二.房龄为何会出问题 购买二手房时，房龄为何会出现问题呢?这是因为在房产证上是不体现房龄的。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。 如果买方想要查询，需由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心才行。但因耽误时间，一般卖家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。买家如以办贷名义由银行途径查询，一般也是在签过合同进入办贷阶段。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房产局查询，但这时即使知道真相也为时已晚。 三.房龄应该如何应对 买方可以在与业主签订的合同中约定，如果房屋的实际建造年限与业主所提供的不符，业主应承担违约责任。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者存在恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据法律的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

二手房交易一般都是个人之间的买卖行为，对比开发商出售的商品房，二手房交易的难度要更大一些。特别是对产权状况的了解程度直接影响着二手房买卖的质量。所以交付定金前，先去房屋所在住建委查询房屋产权情况。 一.查询产权的真实性 通过去建委查询，可以核实该房产的真实性，已经产权人的真实性，降低购买人的忧虑。 二.产权记录查明房源的共有状况 查验的具体方式是：查验产权记录。包括，房屋所有权的状况，若是共有，在“房主”一项会有显示，且共有人的产权比例及拥有权形式都有记录，这可为购房者随后询问共有人是否同意出售提供最重要的依据。 三.查抵押、贷款及查封情况 产权记录只是一些基本信息，无法提供房源所有权是否已被抵押或者查封，其实这些信息完全能在建委查到。只需要提供查询者的身份证，就能查到完整的房屋的‘他项权利’记录。房屋是否抵押、是否处于诉讼纠纷而被查封以及房产的贷款记录都被清楚地记录在案。 四.防范“特殊”房源 房改房则可以算是二手房中的“雷区”。房改房通常多为军产、医(医院)产、校(学校)产和央产。此类房源通常所处的地段非常好，且多为学区房。但这样的房源存在的问题也会较多，大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此购买此类房源首先要确认的是原单位是否同意出让，一般来说，军产、医(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才出让。 此外，必须搞清楚目标房源是成本价房还是标准价，确认标准价购买的公房上市时是否已经按成本价补足费用或者与单位的比例分成。 注：唯一无法在建委查询的是房源的债务负担状况，诸如此房是否有租赁债务等，则必须查验租约以及有关的证明文件，并提供租户的放弃购买证明。

1.交定金前先去住建委核房 在签署合同之前，除了前期进行初步的产权查询外，还要亲自进行产权的确认，特别是二手房交易，产权确认是至关重要的一环。你应当在卖方或者中介的陪同下，亲自拿着卖方的产权证到房屋所属的住建委进行产权状况的核实。 只有在你对产权状况熟悉后，才能将定金交付卖方。新房也同样如此，一般来说，新房的查询核实主要是查询核实开发商的预售许可证、国有土地使用证等信息。 2.认真阅读合同中所有的交易条款 合同签署是至关重要的，你在交易过程中，必须对标准合同中需要约定的内容进行全面细致的阅读，弄清楚合同中任何一个条款的意思，以及对于自己的利害关系。 3.合同中不要留空 合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知这些空白处为开发商/卖房业主日后作弊提供了条件。比如，新房标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。 4.保留任何费用的发票 对于房产交易来说，交易过程中会有很多税费的发票、中介费的发票，也有各种其他费用的发票，这些都是重要的交易资料的一部分，必须妥善地保存。当交易产生纠纷时，发票是重要的证明文件，并且，发票本身就是交易过程中某些环节要提供的资料，尤其是各种税费的发票，必须保留齐全。在办理房产过户时，没有完税单，是办不下来的。 买新房的时候，同样也要注意保留发票，而且要主动向开发商索取各种费用的发票，比如，交了订金，你就应当向开发商索取定金发票，至少也是盖有公章的收款收据。 5.不要轻易签订委托书委托书是一种授权书，你一旦与别人签订关于某些事情的委托书，则代表你将某些事情的权利和义务交给了被委托人。通常情况下，买房过程中，会涉及两种不同情况的委托，一是委托中介机构进行产权确认、按揭贷款申请、贷款发放进度跟进、过户手续办理等事宜，你和中介结构签署的经纪服务协议，其实就是一种委托书，等于是你委托了中介帮你办理买房的事情，而你同时支付给中介服务佣金。二是委托了开发商办理房产的按揭手续办理、房产证的办理等。对开发商的委托，通常并不需要签委托书，是一种隐性的委托。通常情况下，开发商也会主动帮你办理按揭贷款的手续，并且办理房产证。对于任何形式的委托，你都应当有所知晓，当你认为某项委托并不需要时，可以与中介或开发商具体约定。

近年来，有关二手房交易的法律纠纷甚至欺诈事件开始屡屡见诸报端，有些甚至给买卖双方造成了百万金额的损失。购房人最关心的交易风险有四大方面，一是担心【交易资金安全】的居于首位，占38%；二是担心【房屋存在瑕疵信息】的占31%；三是【购房后出现遗留问题】，如房屋涉及诉讼或重大纠纷而【被查封】的居于首位、担心【房屋内曾发生非正常死亡事件】或【电磁辐射】的得票较高；四是购房后遗留问题，担心【原业主欠费】以至被限制服务。坐标网针对时下二手房买卖过程中频发的纠纷问题进行了归纳与分析，希望可以给买卖双方合理防范交易风险提供参考。一：购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接以防资金发生风险实践中会有购房人在出售方完成房屋权属交割后拖延支付购房款的情况，不仅有可能为出售人带来回款风险，对于那些需要“卖旧买新”的业主来说，也有可能延误购房良机，甚至出现过不能及时回款致使新购房违约而造成损失的情形出现。坐标网提醒您，购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接，确保房屋权属和资金的安全。二：签约前需要核实房屋抵押，查封情况，避免钱房两失房屋抵押指业主用房屋作担保向第三方借钱的行为，而房屋被查封是指依法被限制过户转让的房屋。现有法律明确规定，房屋未解除抵押登记前不能办理过户手续，房屋被查封则根本不能上市交易，购买人不了解房屋抵押状况就支付房款很可能钱房两失，而对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。坐标网提醒您在签约后和业主一起到档案馆查证该房屋是否处于查封、冻结或抵押状态同时，通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，过户之后，卖房才能拿到钱款。三：签约应明确房屋学区划分、户籍学籍状况，否则可能影响孩子及时就学由于学区房的特殊属性和稀缺性，不少家长选择提前购买学区房，市场上也存在部分业主在孩子未毕业前就考虑售房，这样就容易出现学籍占用的情况。坐标网提醒购房者在购买学区房前除了需确保该房在指定学校的施教区内，还应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，认真核实该房是否存在户籍、学籍占用情况和占用时间的问题，以推算自己的孩子是否能按时报名、入学。四：非房屋物理瑕疵官方无定义，买房凶宅应进行风险控制，否则追责无望;凶宅是指在房屋本体结构内曾发生自杀、他杀事件的房屋，如果购房人在不知情的情况下购买，即使在房价上涨的背景下，也可能出现高达20%的房价贬损，且转售周期较长。据了解，“凶宅”一般不被法律认为物理瑕疵，在签约业主一般也不会主动将将此信息告知，因此无力自行核查的购房者往往会在不知情的情况下购买，之后又感到追责无望。针对此类风险，坐标地产均要求经纪人在客户签约前在《凶宅信息库》内做排查，并在合约中约定此信息的披露义务，购房者应监督经纪人是否完成了风险控制动作，以知晓瑕疵信息。五：辐射房界定成难题，购房前应进行风险控制，避免日后纠纷房屋周边既存的高压电力设备会对所购房屋造成电磁辐射影响，如果辐射值超标，则将影响人体健康和房屋投资价值。但是对于所购房屋是否为“辐射房”，购房者往往无力核查或核查成本高昂，此外，辐射检测的权威性也存在一定疑虑。目前，坐标已聘请权威机构对作业范围内的高压电力设施做电磁辐射检测，并要求经纪人在签约前根据客户要求出示具有公信力的检测报告，同时对报告的真实性、检测结果的准确性负责，购房者应在签约前详细咨询经纪人以了解房屋瑕疵状况，避免日后出现纠纷。六：出售房屋必须要共有权人书面同意，否则所签合同无效房屋共有权人是指多人共同拥有对房屋出租、出售的权利，合同法规定，未经所有共有权人同意出售的房屋所签合同无效，这对于买房人来说，可能到最后不仅买不成房子，时间还耽误了，房价也涨了。坐标网提醒您在签约前查看房本“共有权人”一栏及“产权性质”一栏，同时应询问出售方婚姻状况以及是否有其他共有情况。经前两步判断如房屋存在共有权人，应要求所有共有权人全部到场签署合同，不能到场则须出售方提供《同意出售证明》等资料。七：二手房交易应合规缴税，否则最严重将承担刑事责任国家规定：二手房买卖缴税必须按照税务机关核定的金额进行缴纳，任何低于此数额，且不符合减免税条件的，均可能是有人伪造税票或通过其他手段非法逃税。无合法缴税记录对于交易双方来说，可能面临最高双方均承担刑事责任的风险。坐标网提醒您，应在交易双方协商一致的基础上签署完整、合法、有效的房屋买卖合同及相关文件，确保税费合规缴纳

不建议，强烈不建议买二手房时买方用自己的钱替业主提前还贷，因为有极大的风险。二手房如要过户，只能先将未结清的贷款结清，也就是提前还贷，房子能网签\缴税\过户,其中的一条是这房子不能有没还清的房贷。提前还贷有以下两种方式，强烈建议客户不要用自己的首付款替业主赎楼：第一种，自行筹钱赎楼这个比较简单，业主自己筹钱就可以预约银行还清贷款。第二种，第三方赎楼这种方式是业主通过第三方，如买方或中介公司等代为还清房款。在二手房交易过程中由于买方替业主赎楼存在极大的资金风险，每年也都有许多这样的损失案例见诸报端，因此目前市面上的极不推荐此种方法。买方用首付款替卖家赎楼的风险主要有：（1）交易中时不时会遇到有的卖家不仅欠银行贷款，还会将房屋拿到抵押公司抵押贷款，由于利息累计，有时卖家拿到首付款钱后只能偿还银行或担保公司一方的贷款。对于未偿还的部分是无力偿还的。这时候如果买家直接支付房款替买家赎楼，风险就是钱出去了但房子未能全部赎回，最终导致无法交易，产生纠纷。（2）买家向卖家支付首付后，卖家并未如约去办理解压赎楼手续，而是挪做他用。这时买家已付了部分房款，非常被动，卖家还会提出进一步要房款去解压的无理要求，从而产生纠纷。（3）支付房款后由于业主未去解压，导致房屋因债权债务等原因被查封，导致买方经济受损。以及其他风险，这里不再一一罗列。鉴于用购房人的房款替业主赎楼存在很大的风险，我们建议买卖双方协商走中介公司的金融产品赎楼。买方将房款打入资金监管账户，业主通过中介的金融产品还清银行贷款。

在二手房并非每一位购房人都能顺利的从与业主的“斗智斗勇”中把房价砍下来的。要想拿到更大的优惠，需要广大购房人做好许多功课。 一.心态要平稳，不要恐慌着急购房人恐慌着急的心态，看一次房就想抢购的兴奋，非常不利于在与业主的讨价还价中占得先机。心态一定要平稳，多与业主谈判几次，不要表现的过于急躁。 二.了解房屋情况，发现房屋缺点 再好的房子，都有缺陷!在购房前，购房人一定要自己或者在中介协同下对房子所在的小区，房子本身，及所有房子里面的设施做充分的了解，现场看房时不要只看到房屋的优点，更应该充分发现房屋的缺点。比如小区环境、物业质量、设备损耗情况、房屋前后景观视野、邻居情况等各个方面都尽量挑些毛病，这些房屋的硬伤恰恰是你在与业主谈判时压低房价的最珍贵的筹码。 三.了解该小区的均价行情 在购房前，购房人一定要对所在小区近半年或者一年来的房价走势做些了解，对社区同类户型的成交均价做到心中有数，这样才能在与业主谈判时有一个明确的价位目标，切记盲目谈判。此外可以通过中介或者和卖方本人了解一下卖房的原因以及用钱的急迫度。 四.价格实在不能降时，可以从其他费用入手 购房者如果在与卖方谈判房价时,实在没有办法让卖方再便宜了,那么可以考虑要求卖方来承担一部分这些费用，小账不可不细算，这些杂七杂八的交易费用通常也需要花去几千上万元，如果房东愿意承担一部分，也能使你购买房屋的总价格有所下降，毕竟是能省一点算一点。 购房人在面对业主时要想顺利的砍价，就要做好功课，对房、对人、对费用都要做到心中有数，这样才能在砍价时占得优势。提醒广大购房人砍价一定要适可而止，不能太贪，砍价时要根据房屋的实际情况制定砍价策略，不要为了一味的杀价和错失了好机会。

二手房由于交易周期长、房产权属瑕疵、涉及大额资金交付等情况，在交易的时候伴有很大的风险。比如交完钱遇到房子被法院查封、办完贷款缺因为共有人不同意出售无法过户等该如何防范？本文将从最容易出现问题的地方入手，来解释如何防范、遇到了怎么处理。二手房买卖的风险主要有产权、资金、房屋本身的质量三个方面一、产权风险1.房主无从事交易的资格，也就是假业主的。这类风险在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，介于有的人会造假，签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询。2.房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。3.房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。这类风险购房者记住一条：不同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，会有中介公司提供金融服务，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。4.房子被法院依法查封的。签约前需让经纪人协同业主到建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。不符合转让条件的房。按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购审查产权证时，应注意到以下几方面：1.以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。2.军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。3.远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。二、资金安全1.房款资金。资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失，目前在北京买二手房时一定要资金监管，这可都是我们的血汗钱。2.房子消耗的费用资金有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。三、房屋本身说到房屋本身的质量问题，就多了去了，这个最好是找一些懂这个的朋友协助一起去帮忙看看，而且最好是能够晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小区里，同小区里的人多聊聊，了解一下那栋楼那户有没有特殊的情况，比如凶宅等。尽量选择大品牌中介肯定是没错的，至少能有个保障，毕竟比较起来而言，那点中介费还是算不了什么的。