租房

家庭装修是一件繁琐的工程，二手房装修更加繁琐，二手房装修有别于新房，无论在设计和施工上等等环节都有不小的差别，下面给出了几个老房的装修注意事项，以供参考。一、要做好整体设计做好设计很重要，好的设计方案，不一定预算高，而是对房屋本身和业主的一个量身定做，达到业主的需求，符合业主的品位为目的，二手房装修可以考虑全部清除重行装修或部分保留部分装修。二、绝对不能破坏承重墙承重墙是房屋的承重主体，一旦出现问题，不但经济上受到损失，还有可能受到法律制裁.注意可拆除和改造的墙体，哪些是可拆的，哪些是不可拆的。所以拆除前先征询一下物业，因为物业会有房子的一些结构图纸。三、控制好装修预算装修之前必须做很强的预算，是保证开支不会严重超出。而且在购买东西的时候一定要理智消费。因为很多人在买材料的时候，经常无法控制不知不觉就会买贵了。四、老化水电路一定要改造水电路是装修的隐蔽工程，而且二手房的水路管线和电路管线普遍存在老化，电路布线分配简单，违章布线等，都是安全隐患，因此水电改造决不能含糊。五、旧门锁必须要换二手房到底有多少人手中还保留了老锁的钥匙，这个无法知晓，因此，对影响家庭安危的问题一定要重视，更换旧门锁很有必要。六、门窗更新慎重考虑材质坚固，而且你也喜欢其款式，一般来说只要重新涂漆即可焕然一新，但如果有以下问题出现，就必须拆掉重做，主要的问题要看木门窗是否起皮，变形，如果有，则说明木材本身特性发生变化，一定要换新的了。此外，钢制门窗表面漆膜脱落,主体锈蚀或开裂，除了不安全外，也很难恢复原状，为了不影响使用效果，建议也应拆掉重做。七、二手房要彻底消毒装修二手房有个重要的步骤必不可少，那就是要彻底消毒。可用3%的来苏水,1%~3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒，洒后关门窗1小时。八、防水工程要做好检查原有的防水工程做得如何，如果没有漏水现象，证明防水处理做得很好；如果出现漏水现象则必须重新做防水处理。做完防水处理后，要等地面完全干透，再铺设瓷砖，进行整体装修。

2018/8/6 9:57:15

相较于新房，二手房交易流程要复杂得多。许多购房者不具备专业的买房知识，在购房时很容易忽略一些问题，最后吃大亏。签订购房合同是二手房交易中十分关键的一步，稍不留神就会被钻空子。购房新手们签约前一定要详细了解相关知识，谨慎签约，最大程度减少纠纷。仔细验证房屋信息购房者要事先对自己意愿购买的进行全面详细的了解，仔细核实房产相关信息。验证卖方的个人信息是否属实，房产证和合同签署人原则上必须一致，如果是委托办理，必须出示相关公正材料。购房者应当向当地房管部门核实产权的真实性，先确认司法机关有无依法裁定、决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。明确被售房屋的性质与产权的完整性，判断被售房屋是否抵押，了解房屋剩余使用期限及用途。合同中一定要将房屋的产权归属人写清楚，如果房屋存在共有人，那么共有人的名字也要写进合同中。约定各类款项 避免现金交易买卖合同中一定约定清楚交易房款，包括总房款的金额、税费金额、首付、尾款、付款方式、付款时间等具体信息。而交付房款时应尽量避免现金交易，将相关款项存入代收银行安全性更高，便于监管。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。明确过户与交房细节交房时间一定要在合同中白纸黑字明确约定好，不能模糊带过或是仅做口头约定，以防卖家故意拖延时间，不肯交房。另外，合同中还应注明卖家在交房时须结清水电费、燃气费、物业费等相关费用，并对交房后如果发现欠费行为卖方应负责任做出明确约定。为避免纠纷，在合同中应注明原房主户口迁出日期，并规定违约责任，如不按时迁出须支付违约赔偿金。签订二手房买卖合同是一件劳力伤神的事儿，往往一个细节注意不到就会后患无穷。 为维护自己的合法权益，避免日后纠纷，合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等细节问题一定要在合同中明确体现。

2018/8/4 11:09:46

1、查看房屋的产权状况。需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到卖房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。2、查看房屋的抵押状况。通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。3、查看房屋的查封状况。有的出卖方在房屋处于查封状态下，仍与他人签订房屋买卖合同，其目的就是将此房屋赶快套现。对于购房者来说，在查封状态下，根本不可能办理房屋过户，最糟糕的结果是因房屋被查封，有可能将来就被执行，房主也找不到，最终房款也无法追回。4、查看房屋的出租状况。若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。5、查看房屋的上市资格。需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。以上便是关于二手房买卖的风险分析与防范，相信您看了本文后其内容也有了初步的了解。如今，二手房交易中存在着许多风险，例如三证不齐全、房屋质量存在问题、房屋存在共有的情况等，您在购买时应该这些事项，因为如果稍有不慎，您有可能买到的是有问题的二手房。如果问题得不到解决，甚至还可能会引发二手房纠纷。为了防止这些不必要纠纷的产生，您可以在购买二手房时，可以向房地产律师咨询相关注意事项，或者找律师陪购，这样会更加保险些。

2018/7/15 16:46:01

专家提醒，在签订二手房买卖合同时，买卖双方都要从法律的角度，把该说明的和事先约定的表达得清清楚楚，如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样能最大限度地避免纠纷发生。一、交易双方的基本情况。包括双方的姓名、地址、联系方式等基本要素；应写明房产归属，即是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。二、标的。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还应写明房屋产权归属（要与第一条衔接），是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵，以及物业管理费及其他交费情况。三、价款。这个步骤很关键，需要注明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、支付尾款等。四、履行期限、地点、方式。需要注明交房时间、条件，办理相关手续的过程，双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务，以及税费、其他费用的分摊问题。五、违约责任。这个环节说法不明确就容易产生纠纷。合同里需要说明哪些情形属于违约，如何承担违约责任，违约金、定金、赔偿的计算与给付，在什么情况下可以免责，担保的形式，以及对违约金或定金的选择适用问题。六、解决争议的方式。主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。七、合同生效条款。双方约定合同生效时间，生效或失效的条件和期限，当事人要求变更或撤消合同的条件，以及如果合同无效或被撤消，财产如何进行返还。八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件，以及上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。九、合同的变更或转让。在此约定合同的变更与转让的条件，或不能进行变更、转让的禁止条件。十、附件。详细说明合同有哪些附件，附件的效力等。

2018/7/8 14:27:35

二手房转让的三个基本条件：产权、产权人、第三方作为买方，我们如何判断市场上的一套二手房是否符合交易条件，签订完购房合同后能否顺利完成交易？这需要我们从一下三个方面掌握：根据现有法律以及实际交易来看，一套二手房能顺利转让，必须符合三个基本条件：1、房子本身具备上市交易的条件；2、房子没有上市交易的障碍；3、产权人有权处分该套房产。首先房子要拥有完整的产权，即从法律上讲房子可以上市交易。比如尚未办理产权证小产权未满五年的经济适用房等就不具备该条件。其次房子本身不存在交易障碍，比如有抵押的房子就存在直接上市交易的障碍。最后就是产权人，即房主是否有权处分房子。比如夫妻共有的房子，其中一方是无权单独处分该套房产的。在定房前务必让经纪人核实清楚，事实上在看房时就需要向经纪人详细询问清楚，以免做无用功。交定金前，一定要谨慎。对于尚未取得产权证的房子不要轻易相信没问题交定金，如果房子是夫妻或多人共有的应该相信询问共有人是否同意转让，并要求查看同意出售相关证明。购房人可根据以下表格进行自行排查

2018/1/24 16:52:04

很多购房者在买房时并不太重视考察房龄，但是房龄是非常重要的考察项，除了影响房子的使用年限，还影响贷款的年限和金额。一.房龄长短有何不同一般房龄较长，而又迟迟不肯出手的房源，所处的地段大多都较好，且房屋周边都具有较为成熟的配套设施，从而使房主对这类房源抱有较大的升值信心，因而不肯轻易出手。殊不知，房龄越长，房屋升值空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。从心理上讲，绝大多数人都喜欢新房，因此买二手房也希望买一套房龄短的。除了心理因素之外，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。此外，房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。二.房龄为何会出问题购买二手房时，房龄为何会出现问题呢?这是因为在房产证上是不体现房龄的。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。如果买方想要查询，需由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心才行。但因耽误时间，一般卖家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。买家如以办贷名义由银行途径查询，一般也是在签过合同进入办贷阶段。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房产局查询，但这时即使知道真相也为时已晚。三.房龄应该如何应对买方可以在与业主签订的合同中约定，如果房屋的实际建造年限与业主所提供的不符，业主应承担违约责任。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者存在恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据法律的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

2018/1/24 16:39:36

二手房交易一般都是个人之间的买卖行为，对比开发商出售的商品房，二手房交易的难度要更大一些。特别是对产权状况的了解程度直接影响着二手房买卖的质量。所以交付定金前，先去房屋所在住建委查询房屋产权情况。一.查询产权的真实性通过去建委查询，可以核实该房产的真实性，已经产权人的真实性，降低购买人的忧虑。二.产权记录查明房源的共有状况查验的具体方式是：查验产权记录。包括，房屋所有权的状况，若是共有，在房主一项会有显示，且共有人的产权比例及拥有权形式都有记录，这可为购房者随后询问共有人是否同意出售提供最重要的依据。三.查抵押、贷款及查封情况产权记录只是一些基本信息，无法提供房源所有权是否已被抵押或者查封，其实这些信息完全能在建委查到。只需要提供查询者的身份证，就能查到完整的房屋的lsquo;他项权利rsquo;记录。房屋是否抵押、是否处于诉讼纠纷而被查封以及房产的贷款记录都被清楚地记录在案。四.防范特殊房源房改房则可以算是二手房中的雷区。房改房通常多为军产、医(医院)产、校(学校)产和央产。此类房源通常所处的地段非常好，且多为学区房。但这样的房源存在的问题也会较多，大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此购买此类房源首先要确认的是原单位是否同意出让，一般来说，军产、医(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才出让。此外，必须搞清楚目标房源是成本价房还是标准价，确认标准价购买的公房上市时是否已经按成本价补足费用或者与单位的比例分成。注：唯一无法在建委查询的是房源的债务负担状况，诸如此房是否有租赁债务等，则必须查验租约以及有关的证明文件，并提供租户的放弃购买证明。

2018/1/24 16:35:36

1.交定金前先去住建委核房在签署合同之前，除了前期进行初步的产权查询外，还要亲自进行产权的确认，特别是二手房交易，产权确认是至关重要的一环。你应当在卖方或者中介的陪同下，亲自拿着卖方的产权证到房屋所属的住建委进行产权状况的核实。只有在你对产权状况熟悉后，才能将定金交付卖方。新房也同样如此，一般来说，新房的查询核实主要是查询核实开发商的预售许可证、国有土地使用证等信息。2.认真阅读合同中所有的交易条款合同签署是至关重要的，你在交易过程中，必须对标准合同中需要约定的内容进行全面细致的阅读，弄清楚合同中任何一个条款的意思，以及对于自己的利害关系。3.合同中不要留空合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知这些空白处为开发商/卖房业主日后作弊提供了条件。比如，新房标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。4.保留任何费用的发票对于房产交易来说，交易过程中会有很多税费的发票、中介费的发票，也有各种其他费用的发票，这些都是重要的交易资料的一部分，必须妥善地保存。当交易产生纠纷时，发票是重要的证明文件，并且，发票本身就是交易过程中某些环节要提供的资料，尤其是各种税费的发票，必须保留齐全。在办理房产过户时，没有完税单，是办不下来的。买新房的时候，同样也要注意保留发票，而且要主动向开发商索取各种费用的发票，比如，交了订金，你就应当向开发商索取定金发票，至少也是盖有公章的收款收据。5.不要轻易签订委托书委托书是一种授权书，你一旦与别人签订关于某些事情的委托书，则代表你将某些事情的权利和义务交给了被委托人。通常情况下，买房过程中，会涉及两种不同情况的委托，一是委托中介机构进行产权确认、按揭贷款申请、贷款发放进度跟进、过户手续办理等事宜，你和中介结构签署的经纪服务协议，其实就是一种委托书，等于是你委托了中介帮你办理买房的事情，而你同时支付给中介服务佣金。二是委托了开发商办理房产的按揭手续办理、房产证的办理等。对开发商的委托，通常并不需要签委托书，是一种隐性的委托。通常情况下，开发商也会主动帮你办理按揭贷款的手续，并且办理房产证。对于任何形式的委托，你都应当有所知晓，当你认为某项委托并不需要时，可以与中介或开发商具体约定。

2018/1/24 16:32:39

近年来，有关二手房交易的法律纠纷甚至欺诈事件开始屡屡见诸报端，有些甚至给买卖双方造成了百万金额的损失。购房人最关心的交易风险有四大方面，一是担心【交易资金安全】的居于首位，占38%；二是担心【房屋存在瑕疵信息】的占31%；三是【购房后出现遗留问题】，如房屋涉及诉讼或重大纠纷而【被查封】的居于首位、担心【房屋内曾发生非正常死亡事件】或【电磁辐射】的得票较高；四是购房后遗留问题，担心【原业主欠费】以至被限制服务。坐标网针对时下二手房买卖过程中频发的纠纷问题进行了归纳与分析，希望可以给买卖双方合理防范交易风险提供参考。一：购买二手房应使用资金监管进行钱款交接以防资金发生风险实践中会有购房人在出售方完成房屋权属交割后拖延支付购房款的情况，不仅有可能为出售人带来回款风险，对于那些需要卖旧买新的业主来说，也有可能延误购房良机，甚至出现过不能及时回款致使新购房违约而造成损失的情形出现。坐标网提醒您，购买二手房应使用资金监管进行钱款交接，确保房屋权属和资金的安全。二：签约前需要核实房屋抵押，查封情况，避免钱房两失房屋抵押指业主用房屋作担保向第三方借钱的行为，而房屋被查封是指依法被限制过户转让的房屋。现有法律明确规定，房屋未解除抵押登记前不能办理过户手续，房屋被查封则根本不能上市交易，购买人不了解房屋抵押状况就支付房款很可能钱房两失，而对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。坐标网提醒您在签约后和业主一起到档案馆查证该房屋是否处于查封、冻结或抵押状态同时，通过资金监管办理钱款交接，这样一来，过户之后，卖房才能拿到钱款。三：签约应明确房屋学区划分、户籍学籍状况，否则可能影响孩子及时就学由于学区房的特殊属性和稀缺性，不少家长选择提前购买学区房，市场上也存在部分业主在孩子未毕业前就考虑售房，这样就容易出现学籍占用的情况。坐标网提醒购房者在购买学区房前除了需确保该房在指定学校的施教区内，还应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，认真核实该房是否存在户籍、学籍占用情况和占用时间的问题，以推算自己的孩子是否能按时报名、入学。四：非房屋物理瑕疵官方无定义，买房凶宅应进行风险控制，否则追责无望;凶宅是指在房屋本体结构内曾发生自杀、他杀事件的房屋，如果购房人在不知情的情况下购买，即使在房价上涨的背景下，也可能出现高达20%的房价贬损，且转售周期较长。据了解，凶宅一般不被法律认为物理瑕疵，在签约业主一般也不会主动将将此信息告知，因此无力自行核查的购房者往往会在不知情的情况下购买，之后又感到追责无望。针对此类风险，坐标地产均要求经纪人在客户签约前在《凶宅信息库》内做排查，并在合约中约定此信息的披露义务，购房者应监督经纪人是否完成了风险控制动作，以知晓瑕疵信息。五：辐射房界定成难题，购房前应进行风险控制，避免日后纠纷房屋周边既存的高压电力设备会对所购房屋造成电磁辐射影响，如果辐射值超标，则将影响人体健康和房屋投资价值。但是对于所购房屋是否为辐射房，购房者往往无力核查或核查成本高昂，此外，辐射检测的权威性也存在一定疑虑。目前，坐标已聘请权威机构对作业范围内的高压电力设施做电磁辐射检测，并要求经纪人在签约前根据客户要求出示具有公信力的检测报告，同时对报告的真实性、检测结果的准确性负责，购房者应在签约前详细咨询经纪人以了解房屋瑕疵状况，避免日后出现纠纷。六：出售房屋必须要共有权人书面同意，否则所签合同无效房屋共有权人是指多人共同拥有对房屋出租、出售的权利，合同法规定，未经所有共有权人同意出售的房屋所签合同无效，这对于买房人来说，可能到最后不仅买不成房子，时间还耽误了，房价也涨了。坐标网提醒您在签约前查看房本共有权人一栏及产权性质一栏，同时应询问出售方婚姻状况以及是否有其他共有情况。经前两步判断如房屋存在共有权人，应要求所有共有权人全部到场签署合同，不能到场则须出售方提供《同意出售证明》等资料。七：二手房交易应合规缴税，否则最严重将承担刑事责任国家规定：二手房买卖缴税必须按照税务机关核定的金额进行缴纳，任何低于此数额，且不符合减免税条件的，均可能是有人伪造税票或通过其他手段非法逃税。无合法缴税记录对于交易双方来说，可能面临最高双方均承担刑事责任的风险。坐标网提醒您，应在交易双方协商一致的基础上签署完整、合法、有效的房屋买卖合同及相关文件，确保税费合规缴纳

2018/1/24 16:27:20

不建议，强烈不建议买二手房时买方用自己的钱替业主提前还贷，因为有极大的风险。二手房如要过户，只能先将未结清的贷款结清，也就是提前还贷，房子能网签\缴税\过户,其中的一条是这房子不能有没还清的房贷。提前还贷有以下两种方式，强烈建议客户不要用自己的首付款替业主赎楼：第一种，自行筹钱赎楼这个比较简单，业主自己筹钱就可以预约银行还清贷款。第二种，第三方赎楼这种方式是业主通过第三方，如买方或中介公司等代为还清房款。在二手房交易过程中由于买方替业主赎楼存在极大的资金风险，每年也都有许多这样的损失案例见诸报端，因此目前市面上的极不推荐此种方法。买方用首付款替卖家赎楼的风险主要有：（1）交易中时不时会遇到有的卖家不仅欠银行贷款，还会将房屋拿到抵押公司抵押贷款，由于利息累计，有时卖家拿到首付款钱后只能偿还银行或担保公司一方的贷款。对于未偿还的部分是无力偿还的。这时候如果买家直接支付房款替买家赎楼，风险就是钱出去了但房子未能全部赎回，最终导致无法交易，产生纠纷。（2）买家向卖家支付首付后，卖家并未如约去办理解压赎楼手续，而是挪做他用。这时买家已付了部分房款，非常被动，卖家还会提出进一步要房款去解压的无理要求，从而产生纠纷。（3）支付房款后由于业主未去解压，导致房屋因债权债务等原因被查封，导致买方经济受损。以及其他风险，这里不再一一罗列。鉴于用购房人的房款替业主赎楼存在很大的风险，我们建议买卖双方协商走中介公司的金融产品赎楼。买方将房款打入资金监管账户，业主通过中介的金融产品还清银行贷款。

2018/1/24 16:11:03