租房

【案例再现】 何女士2014年8月通过某中介公司购买了一套北京市昌平区的一套经济适用，由于买的是经济适用房，卖方办理过户的手续较繁琐，因此他们先交了首付后，拿了房子钥匙为装修做准备。没想到，有一天他们请人来做设计时，开发商突然出现，原来他们是来维修楼下住户天花板的。 何女士赶紧掀去各个房间原有的地毡，目瞪口呆，原来地板上布满了裂缝，最长的裂缝接近三米，宽度达到两厘米，而且裂缝是贯通整个楼板的。且据维修人员说，该房之前已经维修过一次了。 何女士赶紧找来中介机构和卖方要退房，中介机构推说不知情，卖方则说从未维修过，质量已经得到买方认可。于是，定金不退，中介费不退。何女士的房子还没入住，就有一场官司摆在眼前。 【案例分析】 购房人发现房屋存在质量问题后，首先要确定是否属于保修的范围，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年。 如房屋质量问题属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。 【如何维权】 如果该房屋存在重大质量问题，已经影响到了该房屋的居住与使用安全的话，根据《合同法》第一百四十八条关于“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，梁女士可以解除与卖方所签订的二手房买卖合同，要求卖方还购房款并赔偿相应的银行利息损失。 【坐标支招】 1、二手房交易不同于一手房，有很多隐蔽的质量问题不太容易发现，因此，在查验二手房时应小心细致，多看多观察，最好能够请有经验的人士一同查验。 2、在签署二手房交易合同时，应在合同中约定，如果存在质量问题，应明确责任方的责任和赔偿方式。 3、发现问题时应当及时与原房主联系解决，以便时间太久无法分清责任方。

有很多购房者在买房时非常容易中了中介对房龄“伪年轻”的圈套。特别是对于刚需户或者第一次买房的购房者来说，由于手中钱不多，都是只关注价格，而对于房龄等问题一概不知。 2015年4月张先生通过某中介公司购买了，位于在北京市海淀区毛纺厂南小区的一套两居室，签约前中介公司经纪人一直告知房子是1995年的房子，放心买肯定没问题。由于张先生当时没太在意房子的年龄，很痛快的签了买卖合同。直到后来一位朋友前去参观他家房子的时候，这位购房者才知道原来这套房子是1985年的，已经有30岁了。 中介公司为了促成交易，有的时候会故意隐瞒老房子的真实“年龄”。二手房交易过程中中介公司隐瞒房屋真实年龄的现象，对于购房者会有怎样的影响呢?最直接的联系就是老房子的价格比新房子的价格低，房龄还会影响到贷款的数额和年限。在谈价时，购房者由于不知情，可能会比较容易接受这个“伪年轻”的房子，最终导致利益受损。 随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

一.如何判断产权人?首先要核对产权人的身份证和房产证是否一致，如果产权人不能到场，代理人要有产权人的授权委托书，并核实委托书上的代理人信息与实际是否相符。二.签约时，业主配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果?根据婚姻法的相关规定，夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有，所以未取得配偶同意出售证明，买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。三.出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同?继承中的房产属于全体继承人共同共有，如果出售应由全体继承人共同签署合同，并由全体继承人的配偶签署《配偶同意出售证明》。四.签约资格如何确定?合同双方当事人都应是完全民事行为能力人。根据民法通则规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。五.遇到买方是外国人或港澳台居民(被国家限制的购房人)时，怎么办?在遇到买方是外国人及港澳台居民时，卖方(或让中介方)除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外，还要审核是否取得《涉外审批单》，一免耽误卖房的时效。六.遇到法人(包括公司企业、事业单位等)购房时，怎么办?1.审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。2.二手房属于国家或集体财产的，应审核是否有政府主管部门的批准文件。七.卖方因患病丧失行为能力的该怎么签署合同?需要由卖方的近亲属(配偶、父母、子女)向法院提起诉讼确认卖方为限制行为能力人或无民事行为能力人，再由人民法院指定监护人，由监护人办理房屋买卖事宜。八.不选择资金监管可能面临的风险是什么?交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。