购房者在买房过程中要注意哪些问题？
购买房子，对于绝大多数家庭来说，不但是其成员一生中最大的消费支出，而且很大程度上影响着整个家庭很长一段时间内的生活质量和品质。能否购买到一套称心的房子是很多老百姓最为关注的问题。 买房会经过选房看房、签订购房合同、收房验房等过程，每个环节都不容忽视。 一、在签订购房合同的时候，购房者应特别注意哪些问题？ 1、定金 签订购房合同之前，开发商会要求购房者签订商品房认购书，认购书一般会有定金条款，根据定金罚则，购房者如拒绝签订合同，无权要求返还定金，开发商拒绝签订合同的，应当双倍返还定金。注意开发商所开发票的收款性质，一般分三种：预售定金、预售购房款、售房款。 注意：定金和订金的区别。正式合同签订后两者都可以抵扣购房款，但是定金适用定金罚则，订金没有法律上明确定义，一般视为预付款。 2、预售商品房还要注意五证齐全 即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。 一般情况下，开发商取得了《商品房预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。但是为了保险起见，防止有关部门配合开发商违规办理预售许可，最好是查验五证。 如果是在建工程，且在银行有抵押贷款，注意询问开发商能否对预购房屋及时办理解押手续，以便购房者顺利办理商品房买卖合同网签备案。 3、查看开发商的经营范围 签合同时还要查看开发商的营业执照中的经营范围是否有房地产开发商的土地经营许可。还要注意对外广告宣传主体和签约主体是否一致，如果不一致请开发商作合理的解释。 4、购房者需仔细审阅合同内容 尤其是交房条件、延期交房的违约责任、公摊面积、面积差异处理、付款的方式、产权登记规定及其违约条款、购房者逾期付款的违约责任、开发商逾期交房的违约责任等方面，要做到心中有数。 5、对于期房中的规划设计变更条款，也应当注意 根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发商承担违约责任。 二、如果开发商在卖房过程中故意隐瞒一些安全隐患或者环境隐患，后期给业主造成损失，业主如何索赔？ 1、安全问题 如果存在安全问题，要及时向主管部门投诉（如消防存在安全问题可以找消防部门，房屋建设有问题可以找建管部门），要及时保留证据，如果怀疑购房者自购房屋存在质量、安全等问题，可以找有资质的鉴定机构进行鉴定。确有问题的还需进行财产评估，以确定具体的财产损失。 2、环境问题 如果存在环境问题，要及时向环保部门投诉，如果是垃圾场之类的环境问题，还会涉及到城管部门。 这里的索赔要分很多种情况，如果规划最初就有问题，比如市政规划原本就有垃圾处理厂，规划部门仍然向开发商颁发《建设用地规划许可证》，此时需要先打行政官司，确认该颁证行政行为违法，继而找开发商索赔。如果环境问题出现在开发建设之后，那么首先要确定造成环境问题的主体，以确定索赔主体。 除了一些法定的索赔条件外，购房者还应当注意合同签订时条款的设计，一些高档的楼盘会明确在合同中写明对绿化、周边环境等方面的要求，甚至是商业业态也可能会约定，比如开发商的商铺不允许招租不合高档业主身份的业态，这里虽然存在一个合理性问题，但是确实有开发商会作此承诺。 购房者在购买房屋时一定要认真阅读合同条款，如果安全、环境问题违反了开发商在合同中作出的承诺，那么可能会涉嫌违约，可以依约进行索赔。 三、交房时，购房者该如何验收新房？期间如果出现质量问题该如何维权？ 交房前开发商一般会向购房者发《收房通知书》，如没有可以要求发放，上面会载明需要携带的资料。购房者带齐资料收房的时候，首先要查看开发商是否获得了《竣工验收备案证》，要注意这里不是开发商自己拟定的备案表，是需要到主管部门验收备案后颁发的备案证。 除此之外，购房者还应当根据合同约定的交房条件，依次核对新房是否符合，尤其是要查看面积是否有差异，对于超出合同约定面积差异范围的，要及时与开发商协商，保护自身利益。 验房时对于质量问题有怀疑的，可以要求开发商做出解释，同时也可以带专业人士协助，对于确有质量问题的新房，可以拒绝收房，并根据合同约定进行索赔、依法维权。 四、如果开发商不能按时交房，业主如何维权？延期交房如何计算违约金？ 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。” 据此可知，开发商逾期交房，业主可以催告履行，三个月内仍未履行的，业主可因此获得合同的解除权。但这里需要注意的是，本条仍然遵循当事人意思自治原则，所以这里的合同解除权一般不会存在合同中，开发商会重新拟定条款，通常的做法是约定逾期交房违约金，因此，业主可根据合同逾期交房的违约金条款向开发商索赔。 逾期交房的违约金计算一般在签订合同时就已经在合同内有所约定，只要不违法均为有效条款。一旦发生逾期交房，违约金一般都会按照合同约定来计算，所以还是要看最初签订合同时的约定。如果开发商拒绝或者拖延支付逾期交房违约金，可以协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。 五、若交房之后，项目后期所建成的配套等与此前描述不相符，且购房合同含糊不清，业主该如何处理？ 首先要遵循合同双方意思自治原则。如果是因为购房合同存在违法条款或者合同签订时显失公平而导致购房者利益受损，可据此依法向开发商索赔。 因此，签订合同时一定要注意细节，如果开发商先前的宣传广告上对配套设施有过承诺，必须要求其写入商品房买卖合同的补充协议，防止开发商虚假宣传损害业主利益，也便于后期可能发生的维权。 六、如果业主的维权要求遭遇开发商不理睬甚至拒绝该怎么办？ 可以向主管部门投诉，也可以自行或委托律师收集证据，向人民法院起诉。 七、开发商赔付标准若不能满足业主需求怎么办？ 对于依法订立的合同，有违约赔偿条款规定的，应当按照合同约定标准进行赔付。如果开发商没有依约赔偿，业主可以向人民法院起诉，要求开发商足额赔偿业主损失。
2017/11/7 15:58:40