看房准备

买房前看房是一个必不可少的环节，通过看房业主可以具体感知自己未来的生活环境。可是看房前您究竟要做哪些心理准备和知识储备呢?如何看房才更有针对性? 一、社区环境和交通 买房要看周边环境，这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。看周边环境，必须以自己选择的新房为中心地，看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。 衣：服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也可以算入其内。 食：超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等。 住：不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。 行：不仅要看房子附近有没有公交来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。 二、社区配套 社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手： 居住密度及私密性住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。 公共建筑 居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。 小区绿化 居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。 小区布局 在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。 小区内交通 目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。 三、开发商实力 开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。 对于普通消费者来说，还可以从以下几个方面判断开发商的实力： 开发商以往的业绩 项目总开发量和开工量 试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗? 市场占有率 像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的。 工程进度情况 建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

2016/9/24 10:32:12

买房是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买到满意的房子可不是一个容易的过程。对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿，普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。因而，买房要谨慎，打算出发看房前要做好充分的准备，不单单是准备钱，还要确定购房目的、做好购房预算、学点买房常识。明确你的购房目的买房为了什么？绝大部分人问答都是——住。但即便是自住，不同的人还是有不同的购买动机，如为了过渡、为了改善居住条件、为了孩子上学等等的。动机不同，对房子的关注点也不同。业内认为有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为：1.购房者的生命周期(生命阶段)，2.购房者的支付能力。生命周期意味着需求的变化，人生的每个阶段都需要住房，但住房需求是随着人的不同生命阶段而变化的。支付能力主要决定于收入水平，人们总是希望能买他们能够负担得起的住房。可见，在综合考虑生命阶段或经济状况的基础上，清楚地知道自己的购房目的，才能事半功倍。结合过渡、改善居住条件、孩子上学等，我们分类简单介绍。(1). 为了过渡购房以过渡作为购房目的的主要是年轻人，包括为了结婚、落户等。这类需求只是为了解决阶段性的住房问题，而不是为了长久居住。此类购房需求价格通常是最为重要的考虑因素，其次是交通。坐标网建议，此类购房客户在选择购房的位置、小区时一定要多看、多打听，买房时不要只想着自己合适就行，毕竟随着年龄的增长、经济的好转以及将来孩子上学等问题要面临再次购房的需求，而这个时候名下的房子能否及时出售，不耽误换房时机就尤为重要。通常情况下，首次购房的年轻人在选择区域时尽可能的了解当地交通等生活配套规划。(2).改善型购房在有了一定的经济基础之后，大多数人都会选择换房，为自己为家人买一套更好的房子，以改善生活水平，提高生活质量。此时，价格已经不是最为重要的考虑因素，居住体验才是最为重要的。对以改善生活为目的的购房者，通常应优先考虑诸如交通、环境、配套、户型、邻居素质、物业等关乎生活品质的因素。(3).以孩子上学为目的的购房此类需求通常应优先考虑楼盘所在区位的教育资源问题，比如是否有知名的中小学校，甚至是幼儿园。我们有独立的学区房频道，家长可根据自己的需求去相关频道上去查看。(4).投资性购房投资购房分两类，一类是通过持有后转让获利，另一种是持有通过出租获利。通过转让后获利的我们通常称为“炒房”，国家不提倡，同时也有限购政策，这里不多说。通过持有出租获利的属于长期投资，是依靠出租房产的租金收入来获取收益。这类需求的购房者一般会选择人气比较旺、交通比较便利的地段，因为这些地方往往控制率低好出租，租金也相对可观。投资房产要理性对待，区位特质及区域未来发展规划要优先考虑。好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素，也能够弥补户型、面积等方面的不足，这里好的区域位置并不一定是常人所认为的市中心;未来发展规划决定了楼盘的增值空间多少，房屋价格将呈现“低开高走”现象，给投资者带来收益最大化。

2016/1/24 15:10:23

大家花钱买楼的时候，付款是按每平米的价格×建筑面积买的，但是实际上，我们所能得到的使用面积有多少呢?使用面积/建筑面积=得房率，这个指标是很重要的。构成一个好户型最重要的因素之一就是得房率,那多少是合适的呢?不同的楼不同的户型，公摊面积也不一样。公摊就是包括了楼梯间电梯间走廊等，这些都是要摊到咱住户头上的。板儿楼的话，出房率能到80%就很好了;塔楼的话75%;酒店式公寓那种60%。把这几个数值记好，看房买房的时候计算比较一下。对于普通人来说，还是要注重性价比的，而出房率就是性价比的衡量要素之一。有些户型的设计很紧凑，麻雀虽小五脏俱全，这样即便总面积只有100平，但是能有3室1厅2卫;但是有些楼，180平也做不到这么多间房(当然这种楼可能会说是德国设计师设计，设计风格所致，有露台啊是跃层什么的)，但是在那种房子里的感觉也好像没比这100平的大多少。这就是感觉了，但之所以有这些感觉是真的取决于户型设计的好坏，出房率的多少，这是一定有关系的。房子的户型好，晴天不开灯，光照也充足;房里摆基本尺寸家具，不妨碍人走动;不借助通风设备能自然通风。以下五条是日本建筑设计师隈研吾对于十种人不同的居住文化的思考和感悟的《十宅论》，可以参考：一、格局方正格局方正不是说整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些“溢”出来的边角。二、面宽大，进深小面宽大、进深小，房间就宽敞，家具的摆放错落有致，自然采光良好。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。三、没有暗间暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。四、房间大小适中房间越大越好?当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积。客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，势必会压缩另外一个房间。五、动线合理动线合理的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人，行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也最符合生活习惯，不容易出错和出意外。话说户型的方正，除了字面意义的“方”“正”，和这是哪儿种楼是有关系的。像是板儿楼，才能南北通透啊;塔楼啊酒店式公寓啊，想通透也没这条件呀，塔楼就是注意通风了。板儿楼主要就是面宽大一些，3.9m,4.2m大于4m好用，进深短一些，南北通透。另外，户型也与所处的单元有关。比如这是一长条的板楼，但是建筑设计的时候为了立面造型的美观等，这排楼做了一些凹凸的设计，比如有的单元是突出来一些，有的是凹进去一点点。这时候，凹进去的那个单元就会受到隔壁单元的遮挡，相对来说不太好。

2016/1/24 15:08:58

要买房首先得有房源，现在寻找房源有网络、中介门店等方式。1.门店找房源门店找房源比较靠谱，大多数中介公司都会在门店的房源展板上写出这个门店（区域）内比较优质的房源，这部分房源大多数是中介公司在某个周期内“聚焦”出来的，这类房源无论是房源还是价格基本都是真实的。2.网络找房源现在网络上找房源很方便，网络方便我们的同时，也出现了一些困扰，现在网上找房子最大的痛点是虚假房源太多，站在中立的角度，目前信任度以此为“中介门店＞中介官网＞其他第三方房源发布平台”。无论是中介公司官方网站房源还是第三方平台上由各中介公司经纪人发布房源，我们在找房源时一定要学会辨别是不是虚假房源。方法一：看他们发的房源图片现在网上的房源大部分都有房间照片，我们在找房的时候就仔细看照片，有的照片是跟实际房子严重不符的，比如一套40平米的房子放一张看上去50平米大的客厅照片，写着三层的房子照片窗户外一看是高层等情况。最开始找房子的人很容易受到精美图片的误导，随着看几次房子后也就能很轻松的发现这种“图不副实”的虚假房源广告了。 方法二：对比着看发布房源的价格虚假房源除了图片假意外最重要的特点就是价格假。找房的时候应该作对比，每个小区都有一个合理的成交价，比如坐标网上就有每套房的历史成交价，每个小区的月成交均价也有，找房人看到“跳楼价”、 “便宜”的房子只要稍微留意查一下同小区同面积的成交价都能分辨。这类房子一旦你没辨别清，贪图便宜打过电话去对方一般会说业主出差看不了或必须要全款，再者，他们会说这么便宜的房子刚刚成交，进而再给你推荐其他价格略高的房源，而后就会不停的给你打电话推销房源。应对策略：打电话之前仔细观察上面说的照片和价格，比如在坐标网上所有房源都看得到带看记录，每一个带看记录表示一个客户看过这套房子，可以通过带看记录佐证房源真假。另外，现在知名中介都承诺发布的房源是“100%真实、假一赔百”，买房人如果不慎被忽悠去看房看不了，可以向其发布虚假房源信息的中介公司投诉，并要求领取100元/套的中介承诺。

2016/1/24 15:06:27

继八月份央行“双降”之后，公积金再出利好政策，公积金二套房贷款首付由三成变为两成，国家频出利好政策，是时候买房了吗?别管楼市调控如何，也别管房价看跌的意见怎么样，摆在眼前的事实就是房价居高不下，并且也看不到短期内房价有大降的迹象和希望。对于无房族而言，这样的情况实在是很为难，房价走势不明，若是买房又怕房价下跌，若是不买的话则担心房价继续上涨，将来购房成本会更高。其实也没有必要这么烦恼，购房者只需要想明白三个问题，就可以不用为购房问题头痛了。一.在这种高房价之下，投资房产的意义已经不大，投资高，收益低，不是投资的好时机，目前买房的基本上都是刚需或者改善型，他们购房的目的就是用来自住。既然是自住的话，就要认真考虑目前的居住需求，比如说当下的居住需求是否得到了满足，不管是租房还是已经有住房，若很好的满足了当下以及未来几年居住需求的话，那么买房就不是那么迫切了，就有等待的资本了，不用急于购房。如果现在或者未来几年的满足不了家庭的居住需求，那就要好好考虑一下买房的问题了。二.买房是个经济活，没有钱自然一切免谈。在准备买房之前，对手头的资金能力应该做一个合理的评估，除去日常生活和预期投资所需的之外，剩余的流动性资金自然可以作为购房资金动用，在某些情况下也可以将不动产也算作资金，因为不动产可以随时抵押贷款。有了资金框架，然后就根据家庭人口的居住需求来制定购房规划，买多大的房，在哪里买，预算够不够……想清楚这些问题之后，就可以进入实际购房行动了。三.因为对未来房地产市场预期判断的不一致，市场上也会经常流出一些性价比较高的房子，这就要看购房者的买房眼光了。在购房的事情上，切忌冲动和急躁，那样的话很容易买到高价的房子，多方面留意符合要求的房产的消息，在任何时候都要守住价格的底线，千万别轻易松动，否则就会增加购房预算，影响正常的家庭财务状况。想要买到性价比较高的房子，不仅需要耐心，更需要技巧、时机还有运气，在买房的过程中，购房者的购房技巧要非常成熟，这对于判断性价比、砍价等，都是有好处的。尽管想要买到性价比较高的房子不容易，但是并不是不可能，好好用心淘，绝对能淘到。房子，只是为人生服务的产品，我们不能因为房子而放弃人生，买房子是为了过更好的生活，这点必须要认识清楚。别管房价高不高，先看看自己需不需要，能不能买得起，如果既需要，又买得起的话，那就好好花点心思去研究研究怎么去选房，这样才有实际意义

2016/1/24 15:03:53

买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。除了房款(首付)外，在购房过程中都有哪些费用呢?“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。因此，购房前应制订详细的购房资金计划，主要包括以下内容：(1) 一次性付款或贷款如果您不是一次性付清的全款购房，初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影响。(2) 每月固定数额的贷款本金很多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的30%内，同时还要选择适合自己的还款方式(主要是月还款额和还款年限)。(3) 税费按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费因为购房的房子不同而不同：(4) 物业管理费不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样，但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取。(5) 初装费入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定要是要完备的，例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些同样需要费用支出。一般物业管理公司会在小区内公示初装费价格并协助业主进行安装。(6)中介费目前北京中介费是成交额的2.2%，还有一个服务保障费0.5%，合计是成交额的2.7%。比如一套100万的房子中介费是2.7万。

2016/1/24 14:52:32

同样都是一套房子，如果其他条件都相同，仅仅因为隔着一条马路，每平方米的价格可最高能差一万块，这个差价就是学区归属原因造成的。诚然，无论是自住还是投资，学区房向来是市场上颇受欢迎的香饽饽。一些新建住宅的开发商也爱挖掘与教育、入学相关联的因素，冠以“学区房”概念，住宅价值也相应得以提升。然后，有的购房者却发现，买了价格不菲的学区房后，孩子却不能如愿入学，究其原因，却是颇为纷杂：有的是因为没有落户，有的因为没有居住，有的是因为买了“山寨版学区房”……首先注意山寨学区房：九年制教育分为民办(没有学区概念)和公办两种，事实上学区房特指能就读重点学校的住宅。公办中小学实行“住户一致，就近入学”的学区原则。“就近入学”不是指到离家最近的学校入学，而是由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童少年提供就近入学的义务教育学额。有些楼盘因为附近有某些学校就打出“学区房”概念，而实际则有可能出现偏差，被业主戏称为“山寨学区房”。虽说学区划分每年变化不大，但还是有可能随着招生计划和地段生源数的变化而适当调整，所以在购买前一定要去相关教育部门、目标学校了解最新的相关入学范围等政策，再作定夺。在二手房交易中，务必要明确原有房主将户口迁出的时间或条件。产权过户与户口迁移并不是同时进行的，一般情况下，先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续。但有时因为原业主要再购房后才能将户口迁出等其他原因，是需要先过户后迁其户口，买卖双方应该约定要原户口的迁出时间或条件，以免造成纠纷。居住久入学更易：尽管很多学校在招生时没有硬性规定“居住年限”，但一些非常热门的学校由于生源太多等实际原因，可能会要求就读者必须居住一年、甚至三到四年以上。事实上，有的家长在购买学区房后，因为房龄长、户型差等原因并不居住，而是出租给别人，属于非实际居住者。用“房子在这里，户口在这里，居住在这里”的首要条件来考量时，很容易落选。所以，建议购买学区房后，尽早入户，尽早居住。量力而行最关键：学区房价格一直不菲，很多家长为了不让孩子输在“起跑线上”，不惜弃近求远。但买房一定要量力而行地购房，学区房的主要功能依然是居住，还是以宜居为主要标准比较合适。

2016/1/23 13:16:05