换房，用哪种贷款划算?
随着公积金贷款再出利好，首套与二套房的首付比例同时下调，在新政的刺激下，二次置业换房的客户需求得到加速释放。但贷款时面对组合贷与商业贷款两种选择，到底该如何选更便利和划算呢? 案例： 孙先生在3年前结婚时贷款购买了一套商品房，贷款已还清，想趁着贷款政策比较宽松，将目前名下这套房卖掉，买套人大附小的两居室。最终选定了一套烟树园的房子，总价558万，评估后房价为500万，孙先生目前手里有220万现款，他和爱人每个月正常缴存公积金缴存，收入也都在1万以上。现在我们来看一下孙先生以那种贷款方式划算。 解析： 案例中孙先生家庭名下的第一套房子虽然贷款购买但是已还清，且将房子卖掉后再换房，按照现行政策无论是使用公积金还是商业贷款，都将被算作首套房。如果购房使用商业贷款，首付比例为三成，使用组合贷款，首付比例也为三成，这套房的评估价为500万，能贷到的款为500*70%=350万，则首付需要558-350=208万。 虽然公积金的利率非常的低廉，但最高只能贷款120万，而孙先生手里只有220万，单纯的公积金是不能满足其需求的。但如果完全商贷，又不能放着公积金这块肥肉。因此最好的办法就是组合贷款，即贷款350万，其中公积金120万，剩余的230万使用商业贷款。 以贷款350万、20年为例，将商业贷款与组合贷款对比如下： 根据上图，很容易就能看出使用组合贷既满足了孙先生贷款350万的要求，也能比单纯的商业贷款节省近30万。 下面分析优劣势 一、组合贷款 （1）优势：为购房人节省买房利息 通过计算可以看出，组合贷款最大的优势就是为购房人节省利息。按照贷款350万，基准利率20年的贷款中，纯商业贷款中等额本息还款的月供为22905元，而组合贷款中对应的月供为21858元，每个月比商业贷款减少1045元。使用商业贷款的总利息为1997330元，组合贷款的总利息为1746054元，两者之间的差额为251276元。本结论换算为月供逐月递减的还款方式仍然成立。 （2）劣势：贷款银行制约性大、办理时间长、费用高 尽管组合贷款比商业贷款更加省钱，但是办理的劣势也较为明显。 首先，办理的银行必须由公积金管理中心指定，使得购房人在选择银行、利率折扣以及还款方式上存在一定程度的制约。 其次，组合贷款的办理时间较长。 再者，组合贷同时涉及到公积金与商业两种贷款，所以需要进行商贷和公积金的两遍程序，而商业贷款部分需要抵押登记后银行见他项权利证才能放款，这也使得组合贷在办理流程上比纯商贷与纯公积金时间更长，造成很多业主对这种贷款方式的接受程度低。 最后，贷款办理的费用方面，由于组合贷款需要分开收取公积金与商业贷款的服务费，所以和商业贷款相比，借款人在办理组合贷时会增加比如公积金的担保费、公积金的评估费等费用支出。 二、商业贷款 （1）优势：使用较为广泛办理流程快 首先，从各银行的利率折扣来看，如果购房人资质较好，部分银行能拿到较为可观的利率折扣，这个折扣很重要，利率会随着国家的调整而变动，但折扣是不变的。 其次，从批贷的时间来看，借款人手续齐全的情况下，使用商业贷款在6-7个工作日银行即可批贷，买卖双方在过户后，做完抵押登记，银行见他项权利证后10个工作日内即能放款。因此从批贷和放款时间上看，商业贷款明显比组合贷款占据优势，办理流程的速度是所有购房贷款里最快的。 （2）劣势：贷款利息高买房成本大 虽然商业贷款的办理速度是最快的，但是在贷款的成本上也是最高的。尽管央行多次降息后，五年以上商业贷款的利率是4.9%，各家商业银行还会根据客户资质或许有相应的折扣，也比公积金贷款3.25%的利率高出很多。综合对比来看，组合贷与商业贷款在使用上各有利弊，购房人需要结合自身条件、未来几年的家庭资金情况，以及业主的可接受周期来决定使用哪一种贷款。
2016/1/26 14:30:46