签约订房

在二手房并非每一位购房人都能顺利的从与业主的“斗智斗勇”中把房价砍下来的。要想拿到更大的优惠，需要广大购房人做好许多功课。 一.心态要平稳，不要恐慌着急购房人恐慌着急的心态，看一次房就想抢购的兴奋，非常不利于在与业主的讨价还价中占得先机。心态一定要平稳，多与业主谈判几次，不要表现的过于急躁。 二.了解房屋情况，发现房屋缺点 再好的房子，都有缺陷!在购房前，购房人一定要自己或者在中介协同下对房子所在的小区，房子本身，及所有房子里面的设施做充分的了解，现场看房时不要只看到房屋的优点，更应该充分发现房屋的缺点。比如小区环境、物业质量、设备损耗情况、房屋前后景观视野、邻居情况等各个方面都尽量挑些毛病，这些房屋的硬伤恰恰是你在与业主谈判时压低房价的最珍贵的筹码。 三.了解该小区的均价行情 在购房前，购房人一定要对所在小区近半年或者一年来的房价走势做些了解，对社区同类户型的成交均价做到心中有数，这样才能在与业主谈判时有一个明确的价位目标，切记盲目谈判。此外可以通过中介或者和卖方本人了解一下卖房的原因以及用钱的急迫度。 四.价格实在不能降时，可以从其他费用入手 购房者如果在与卖方谈判房价时,实在没有办法让卖方再便宜了,那么可以考虑要求卖方来承担一部分这些费用，小账不可不细算，这些杂七杂八的交易费用通常也需要花去几千上万元，如果房东愿意承担一部分，也能使你购买房屋的总价格有所下降，毕竟是能省一点算一点。 购房人在面对业主时要想顺利的砍价，就要做好功课，对房、对人、对费用都要做到心中有数，这样才能在砍价时占得优势。提醒广大购房人砍价一定要适可而止，不能太贪，砍价时要根据房屋的实际情况制定砍价策略，不要为了一味的杀价和错失了好机会。

2016/1/24 15:35:51

二手房由于交易周期长、房产权属瑕疵、涉及大额资金交付等情况，在交易的时候伴有很大的风险。比如交完钱遇到房子被法院查封、办完贷款缺因为共有人不同意出售无法过户等该如何防范？本文将从最容易出现问题的地方入手，来解释如何防范、遇到了怎么处理。二手房买卖的风险主要有产权、资金、房屋本身的质量三个方面一、产权风险1.房主无从事交易的资格，也就是假业主的。这类风险在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，介于有的人会造假，签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询。2.房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。3.房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。这类风险购房者记住一条：不同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，会有中介公司提供金融服务，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。4.房子被法院依法查封的。签约前需让经纪人协同业主到建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。不符合转让条件的房。按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购审查产权证时，应注意到以下几方面：1.以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。2.军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。3.远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。二、资金安全1.房款资金。资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失，目前在北京买二手房时一定要资金监管，这可都是我们的血汗钱。2.房子消耗的费用资金有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。三、房屋本身说到房屋本身的质量问题，就多了去了，这个最好是找一些懂这个的朋友协助一起去帮忙看看，而且最好是能够晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小区里，同小区里的人多聊聊，了解一下那栋楼那户有没有特殊的情况，比如凶宅等。尽量选择大品牌中介肯定是没错的，至少能有个保障，毕竟比较起来而言，那点中介费还是算不了什么的。

2016/1/24 15:22:23

【案例再现】 何女士2014年8月通过某中介公司购买了一套北京市昌平区的一套经济适用，由于买的是经济适用房，卖方办理过户的手续较繁琐，因此他们先交了首付后，拿了房子钥匙为装修做准备。没想到，有一天他们请人来做设计时，开发商突然出现，原来他们是来维修楼下住户天花板的。 何女士赶紧掀去各个房间原有的地毡，目瞪口呆，原来地板上布满了裂缝，最长的裂缝接近三米，宽度达到两厘米，而且裂缝是贯通整个楼板的。且据维修人员说，该房之前已经维修过一次了。 何女士赶紧找来中介机构和卖方要退房，中介机构推说不知情，卖方则说从未维修过，质量已经得到买方认可。于是，定金不退，中介费不退。何女士的房子还没入住，就有一场官司摆在眼前。 【案例分析】 购房人发现房屋存在质量问题后，首先要确定是否属于保修的范围，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年。 如房屋质量问题属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。 【如何维权】 如果该房屋存在重大质量问题，已经影响到了该房屋的居住与使用安全的话，根据《合同法》第一百四十八条关于“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，梁女士可以解除与卖方所签订的二手房买卖合同，要求卖方还购房款并赔偿相应的银行利息损失。 【坐标支招】 1、二手房交易不同于一手房，有很多隐蔽的质量问题不太容易发现，因此，在查验二手房时应小心细致，多看多观察，最好能够请有经验的人士一同查验。 2、在签署二手房交易合同时，应在合同中约定，如果存在质量问题，应明确责任方的责任和赔偿方式。 3、发现问题时应当及时与原房主联系解决，以便时间太久无法分清责任方。

2016/1/24 14:57:53

有很多购房者在买房时非常容易中了中介对房龄“伪年轻”的圈套。特别是对于刚需户或者第一次买房的购房者来说，由于手中钱不多，都是只关注价格，而对于房龄等问题一概不知。 2015年4月张先生通过某中介公司购买了，位于在北京市海淀区毛纺厂南小区的一套两居室，签约前中介公司经纪人一直告知房子是1995年的房子，放心买肯定没问题。由于张先生当时没太在意房子的年龄，很痛快的签了买卖合同。直到后来一位朋友前去参观他家房子的时候，这位购房者才知道原来这套房子是1985年的，已经有30岁了。 中介公司为了促成交易，有的时候会故意隐瞒老房子的真实“年龄”。二手房交易过程中中介公司隐瞒房屋真实年龄的现象，对于购房者会有怎样的影响呢?最直接的联系就是老房子的价格比新房子的价格低，房龄还会影响到贷款的数额和年限。在谈价时，购房者由于不知情，可能会比较容易接受这个“伪年轻”的房子，最终导致利益受损。 随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

2016/1/24 14:52:14

一.如何判断产权人?首先要核对产权人的身份证和房产证是否一致，如果产权人不能到场，代理人要有产权人的授权委托书，并核实委托书上的代理人信息与实际是否相符。二.签约时，业主配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果?根据婚姻法的相关规定，夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有，所以未取得配偶同意出售证明，买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。三.出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同?继承中的房产属于全体继承人共同共有，如果出售应由全体继承人共同签署合同，并由全体继承人的配偶签署《配偶同意出售证明》。四.签约资格如何确定?合同双方当事人都应是完全民事行为能力人。根据民法通则规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。五.遇到买方是外国人或港澳台居民(被国家限制的购房人)时，怎么办?在遇到买方是外国人及港澳台居民时，卖方(或让中介方)除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外，还要审核是否取得《涉外审批单》，一免耽误卖房的时效。六.遇到法人(包括公司企业、事业单位等)购房时，怎么办?1.审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。2.二手房属于国家或集体财产的，应审核是否有政府主管部门的批准文件。七.卖方因患病丧失行为能力的该怎么签署合同?需要由卖方的近亲属(配偶、父母、子女)向法院提起诉讼确认卖方为限制行为能力人或无民事行为能力人，再由人民法院指定监护人，由监护人办理房屋买卖事宜。八.不选择资金监管可能面临的风险是什么?交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

2016/1/23 13:41:43