对于改善性需求的客户来说，如果能够做到同时买卖最好，但是，事实往往不会那么凑巧，那么，究竟该先买还是现卖呢？如何卖房呢？

先买房还是先卖房？拥有两套房的购房者先卖房比较从容

“到底是先卖掉房子再重新买房？还是先买了房，签了合同之后再放盘卖房？卖房、买房在交易的哪个节点进行比较好呢？”不少准备采取“卖一买一”方式换房的市民都有这样的疑问。

对于已经有两套房，并且想用卖房的钱款再买房的市民来说，先卖掉一套房，以便腾出再次购房的名额，同时，收回部分资金，用于自己重新购房都是必要的。市民先签了买卖合同出售自己的房子，然后开始看房，准备重新买房比较合理。在市民拥有二套房、资金不太充足的情况下，如果先下定买房，再去中介放盘准备卖房，或会因为急于在短时间内卖掉房子获得购房名额和资金，而不得不以比市场价低的价格成交或被中介、买家压价。

只有唯一住房的购房者先卖可享首套房优惠

而对于那些只有一套住房的市民而言，如果要卖掉的是唯一住房，是不是应该先买再卖。一旦唯一住房卖掉了，到约定交房期时还未买到心仪的新房，一家人岂不是要面临没房住、租房的境地？

市民卖掉唯一住房，先卖再买或先买再卖是有区别的。如果市民打算“卖一买一”，在未卖房前先买进另外一套房，新购的房子将是业主的第二套房，无论交易过户时缴税还是申请银行按揭贷款，都被视为第二套房而不能免征个税、契税要按照3%收取、银行按揭贷款首付最低六成、利率要上浮10%。但先卖房再买房的话，如果没有贷款记录或者公积金已经付清满五年，新购的房屋可以按照首套房首付三成、利率优惠的方式进行贷款。同时卖掉唯一住房还可免征1%的个税，如果房子面积在90平方米以下，契税还可以按1.5%收取。

针对这种情况，目前，通常做法都是购房者先卖掉唯一住房，然后在卖房合同中约定三个月后在腾房，如果三个月后无法实现，那么买房可以按照市场价格来收取租金。当然，这都需要买卖双方互相协商。.

.房子卖掉后，如何才能买房？
　　
被限购的市民“卖一”后，房子出了新房产证，是否就意味着可以再购房了呢？

其实不然，“卖一”的房子出了新房产证后，还要等相关部门进行归档，卖掉的房子才会从前业主名下除名，才能重新拥有购房名额。目前，归档的时间大约是24小时。而只有一套房的买家，要在房子交易过户出了新房产证并归档后，才能在青岛市交易中心查到自己名下无房的记录。

如何申请贷款

由于公积金贷款利率较低，因此许多购房者会采用公积金贷款。据了解，目前二手房公积金贷款，首先需要购房者向所缴纳的公积金管理中心提交申请，然后由公积金工作人员和有资质的评估中心工作人员一起到所购买的的二手房中，拍照后进行审核，并审核公积金贷款相关资料，所有都通过后，方可放款。

需要注意的是，除了受二手房房龄限制之外，目前阁楼不能采用公积金贷款，即使有产权证的阁楼也不行。

对采用商业贷款的购房者来说，有些银行同样需要对所购买的的二手房进行拍照审核，同时需要购房者提供该房屋的评估报告，以及相关贷款资料，一般来书，资料齐全情况下，一周左右会通过审批，但是由于当前银行额度紧张，所以能够放款也至少得需要一个月左右的时间。

需要注意的是，采用商业贷款的二手房，面积不能小于40平方米。另外，也同样受房屋年限制约。