概述：7月第四周（7.21-7.26，6天）新建商品住宅成交735套，较上周同期下降8.6%。纯商品住宅成交509套，较上周同期下降17.1%。纯商品住宅成交均价28054元/平方米，环比上涨4.0%。

一、成交量：纯商品住宅成交509套，环比下降17.1%
根据坐标不动产市场研究部统计，7月第四周（周日网签数据建委未公布），新建商品住宅（含保障房）成交735套，较上周同期下降8.6%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量509套，较上周同期大幅下降17.1%。

坐标分析：纯商品住宅成交在上周回涨后，本周再次下滑，市场表现出在底部徘徊的特征。自6月以来，周均成交开始不足千套，至此新房市场已经维持了两个月的低迷态势，一方面由于自6月下旬以来供应急剧减少且偏向中高端，无低端项目入市，在一定程度上抑制了部分低端刚需的释放，但更多的是购房者仍陷观望，房价尚未松动以及信贷方面的政策无明显变化等因素，市场各面刺激购房者入市的力度不足，预期新房市场仍会持续低温。

二、供应量：本周新增5个期房项目，供应548套
根据坐标不动产市场研究部统计，7月第四周，新建商品住宅有5个期房项目入市，供应量为548套，较上周下降68.8%。扣除上周的自住房供应后，反较上周增加101.5%，增加量为276套。

本周供应的5个期房项目均位于五环外，其中，顺义的万悦家园与房山的海悦嘉园为纯新项目。除海悦嘉园外，其余均为中大户型，套均面积均在120平米以上。另外，丰台区燕西华府家园为别墅项目，套均总价约为1600万元。总体上，本周的供应仍旧偏中高端。

坐标分析：7月以来，剔除自住房后，纯商品住宅供应量一直很低，周均供应不足600套。虽然近期供应量有所减少，但是今年上半年的供应量已经处于历史高峰，连续数月成交不振使库存日益积累，对于开发商而言，库存压力明显。

三、成交均价：纯商品住宅成交均价为28054元/平米，环比上涨4.0%
根据坐标不动产市场研究部统计，7月第四周，纯商品住宅成交均价为28054元/平方米，环比上涨4%。

坐标分析：7月纯商品住宅成交均价较上周上涨4%，与3月第三周基本持平。本周价格的上涨主要是由于结构性因素引起的，成交单价在4万/平米以上的占比为7.3%，较上周增加2个百分点。从市场来看，价格走势较为稳定。尽管部分开发商推出优惠房源来试探市场或引起市场关注，但此类房源少且难获得，并非大规模的市场降价行为。

四、市场分析： 7月供需双双下滑，但大规模降价尚未来临
根据坐标不动产市场研究部统计，截至7月26日，7月纯商品住宅成交2351套，同比下降53.2%，环比下降11%。成交均价为26535元/平方米，同比上涨5.4%，环比上涨1.3%。

供应量6903套，环比上涨1.3%，扣除自住房后的供应量为1577套，环比大幅下降68%，同比大幅下降75.6%。

7月新房市场较6月呈现出进一步下行态势，供应成交双双下滑。目前开发商的推盘更为谨慎，虽然出现降价优惠，但特价或大幅优惠房源较少。而购房者方面，入市积极性尚未出现明显改善，市场各方博弈程度仍然较深。

今年以来成交大幅下滑，当前库存突破8.5万套，库存压力明显加深。目前来看，市场已经经过了从僵持到各种促销并用的阶段，但各种优惠并未对购房者造成有效的冲击，整体观望情绪未得到改变。房企面临资回笼金与库存高企等多方压力，预计在三季度末，让利范围或有所扩大。尤其与自住房一样，定位刚需的低端项目，价格或出现较为明显的下调。