70大中城市价格持续上涨趋势已达一年,新政后房价涨势继续回落
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浏览次数:337 发布时间:2015/9/4 12:18:40发表于:浙江
70大中城市价格持续上涨趋势已达一年,新政后房价涨势继续回落

一、70大中城市平均价格涨势已达一年,新政后涨价动力减弱
1、新建商品住宅平均价格走势

2013年5月,70大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.91,比上个月减少0.04,价格连续12个月处在上涨状态,但价格环比增速继续回落。

5月,新建商品住宅平均价格同比指数为105.65,比上个月增加1.11。

今年2月和3月,新建商品住宅价格涨势迅猛,环比价格指数都已经突破了101,达到了2011年以来的最高值。4、5月份受新政落地的影响,新建商品住宅价格环比指数出现连续下调的趋势。

2、二手住宅平均价格走势

二手住宅方面,5月住宅平均价格环比指数为100.49,比上个月减少0.03,价格连续12个月处在上涨状态。与新建商品住宅价格趋势一致,价格环比增速连续2个月回落;

5月,二手住宅平均价格同比指数为103.45,比上个月增加0.56。

二手住宅价格变化与新建商品住宅基本一致,但供应不受行政调控的直接影响,相对更为市场化;另一方面,买卖双方的直接价格博弈更为明显。目前,二手住宅市场观望情绪较重,成交以刚需为主,价格走势相对平稳。

图表1: 2013年5月新建商品住宅平均价格环比、同比指数变化走势

 

二、新政后,一线城市高涨幅有所改变,涨价城市价格平均涨幅持续降低
2013年5月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的有3个,比上个月增加1个。环比持平的城市有2个,比上个月增加1个。环比上涨的城市数量为65个,比上个月减少2个。

二手住宅价格环比下降的有3个,比上个月增加2个。环比持平的城市有3个,与上个月相同。环比上涨的城市有64个,比上个月减少2个。

5月份70大中城市新建商品住宅价格环比指数变化,排名前十的城市是桂林、太原、深圳、沈阳、上海、义乌、广州、南宁、岳阳、呼和浩特;二手住宅价格环比涨幅排名前十的城市是义乌、昆明、长沙、襄阳、广州、深圳、宜昌、上海、贵阳、武汉。

从本月变化看:

一是,涨价城市数量继续小幅减少,值得注意的是,其中唐山的新建商品住宅价格已经连续2个月环比下降。

二是,涨价城市的价格平均涨幅继续趋缓。其中,新建商品住宅平均环比价格指数为100.99,连续3个下降。二手住宅平均环比价格指数为100.55,连续2个月下降。

从房价上涨、持平、下降城市数据量及其价格变动情况看,涨价城市数量明显从高位回落,其中,一线城市以往高涨幅的状况有明显改变,体现出限价政策的影响。 

图表3: 各月新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量 

 

三、5月一线城市价格涨势趋缓,3季度房价或持续平稳回落
1、一线与二、三、四线价格环比变化

从一线、二线和三、四线分类看,一线城市依然最高,但新政后环比指数回落幅度最大,趋势向二、三、四线城市接近。5月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅的价格环比平均指数为101.68和101.18,比上个月减少了0.25和0.1。三四线城市平稳性最高,与上个月相比,新建商品住宅和二手住宅价格环比指数只分别降低了0.08和0.03。

2、限购与非限购城市价格环比变化

2013年5月,限购城市新建商品住宅、二手住宅价格环比平均指数为100.98和100.51,未限购城市分别为100.83和100.47。限购与非限购城市的二手住宅价格环比涨幅已经接近持平。

四、综述
5月份,70大中城市价格变化现象具体表现在以下两点:

首先,全国重要城市涨价范围缩小,市场继续调整。一方面,涨价城市数量连续减少,涨幅回落。5月份,新建商品住宅价格环比涨幅扩大的城市有22个,比4月减少3个,占比较3月减少50%左右;二手住宅价格环比涨幅扩大的城市,也比3月减少了10个。另一方面,新建商品住宅环比涨幅回落幅度大于二手房,由于政府对入市项目的管控加强,其价格调控效果更为明显。

新政出台2个月,严格执行“国五条”的城市,需求和供应受到抑制,市场出现较为明显的降温。买卖双方博弈持续。国家层面收紧调控的信号,短期内市场预期受到一定影响。

其次,新一轮调控遏制了价格过快上涨的局面,但既4月房价环比指数明显回落后,5月市场下行趋势并不显著,且房价仍呈上升趋势。本轮市场效果也明显不及2011年。目前需求规模较大,新政的出台仍不足以扭转市场长期乐观的预期。市场在经过短期调整后,仍会保持上升趋势。

 

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