概述
2013年7月，受首套房贷利率优惠收缩，税费成本增长等因素的影响，市场恢复进程有所放缓。从供需情况看，新增需求环比上月并未出现明显起色，但新增供应出现上涨，也导致价格上行动力有所减弱。从最新的政策基调看，保持房地产行业平稳健康发展成为了未来的政策基准，过去较为频繁的行政性调控有望减少。.
.一. 数据概览
1、成交情况
7月全市二手住宅网签10412套 环比增长12.8%
7月，义乌市二手住宅网签10412套，环比增长12.8%，同比下降39.2%，环比增幅明显回落。1-7月，义乌市二手住宅网签105656套，较2012年同期上涨44.8%。.
.图表1：2012年至今义乌市各月二手住宅成交量及同比变化走势图
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.
.90平米以下小户型成交占比达62.8% 套均面积89.1平米
7月，90平米以下的小户型成交占比达62.8%，较6月下降0.6个百分点，较2012年7月增长0.2个百分点；同时，7月二手住宅网签平均面积为89.1平米，连续4月套均面积低于90平米。.
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图表2：2012年至今义乌市各月二手住宅成交面积档位占比走势图
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.
.中心城区成交占比增至10.8% 近郊区小户型成交占比走低
7月全市成交中，中心城区成交量占比10.8%，较6月增长0.7个百分点，较2012年7月增长0.4个百分点；城四区成交占比为48.5%，较6月相比下降0.7个百分点，较2012年7月下降6.7个百分点；近郊区成交占比35.3%，较6月下降1.1个百分点，较2012年7月增长5.8个百分点。
7月近郊区90平米以下的小户型成交占全市的比例为18%，较6月下降1.5个百分点。中心城区90平米以下的小户型成交占全市的比例为9.1%，较6月增长0.5个百分点。.
.图表3：2012年至今义乌市各月二手住宅成交区域占比走势图
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部
注：绿城，西城；欧景，总部经济公馆，银河湾，南洲花园；国际村，名人花园，丹溪小区，金城一二期，嘉禾，金桥人家；东方之星.
.7月本地购房居民占比80.6% 国五条后持续增长
7月，购房者中本地居民占比为80.6%，较6月增长0.6个百分点，较2012年同期下降2.6个百分点。4月开始，本地居民占比持续增长。.
.图表4：2012年至今义乌市各月二手住宅成交购房者类型占比走势图
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.
.商贷首套优惠利率收缩 全款购房占比升至42.1%
7月，义乌二手住宅市场首套房贷利率优惠全面收紧，主流银行的利率优惠基本都从八五折上涨到九折。7月首套商贷的平均利率为5.81%，约为基准利率的八九折，创10月新高，2012年四季度以来的按揭低利率终止。
7月，购房者中全款占比为42.1%，较6月上涨1.2个百分点，较2012年7月增长3.5个百分点。从坐标的成交数据来看，贷款中商贷与公积金的比例与6月基本持平。.
.图表5：2012年至今义乌市各月二手住宅首套房商业贷款平均利率走势图
来源：坐标地产市场研究部.
.图表6：2012年至今义乌市各月二手住宅成交付款方式占比走势图
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.
.2、价格走势
7月全市二手住宅成交均价28350元/平米 环比涨2.1%
7月，义乌二手住宅成交均价28350元/平米，环比上涨2.1%；同比上涨22.2%，同比涨幅较6月回落2.1个百分点。.
.图表7：2012年至今义乌市各月二手住宅成交均价及同比变化走势图
来源：坐标地产市场研究部.
.各面积及环线档位价格均现上涨 三环内小户型涨幅居前
7月，各面积档位及区域的成交均价都出现上涨。其中，90平米以下户型成交均价涨幅较高，达到4%。90-140平米以及140平米以上的大户型成交均价涨幅都在2%以上。三环内，三至五环及五至六环的涨幅分别为3.0%，1.4%，1.2%。.
.图表8：2013年7月各面积档位成交均价及环比变化走势图 图表9：2013年7月各环线成交均价及环比变化走势图
来源：坐标地产市场研究部 .
.3、供需关系
7月新增房源环比涨15.1% 新增客源环比持平
7月新增房源量环比上涨15.1%，同比下降24.6%。新增客源量环比微增0.1%，同比下降1.2%。新增房客源比为1：6.6，较6月有所降低，供需紧张的局面短期内有所缓解。.
.图表10：2012年至今坐标地产新增房源量和新增客源量走势图
来源：坐标地产市场研究部.
.7月新增挂牌价环比涨1.2% 议价空间扩大至2.8%
7月新增挂牌价环比上涨1.2%，涨幅较上月回落2.6个百分点，成交案例中的议价空间为2.8%，较6月上涨0.23个百分点。对挂牌价调整的监测显示，59.2%的挂牌价调整为下调，较6月上涨4.7个百分点。业主预期较6月有所回落。.
.图表11：2012年至今义乌市二手住宅成交案例议价空间走势图
来源：坐标地产市场研究部.
.二. 市场综述.
.7月，二手房市场的外部环境出现了明显变化，按揭利率上升，税费成本增加，使得7月市场恢复有所放缓，成交量及成交均价的涨幅均明显回落。从市场层面看，本地刚需的市场主力地位没有明显变化，改善性需求仍未大量入市，价格涨势也难以持续，但是上涨压力依然存在。政策面来看，新的房地产行业政策基调已定，预期明朗，随着房贷政策以及税费政策的影响深化，价格的同比走势将会出现逐渐回落。
1、7月购房者首套利率优惠全面收缩 九折成为市场主流
7月，义乌市二手房市场首套房贷利率优惠全面收缩，主流银行基本都将八五折优惠利率上调至九折。
首套房贷的购房者月供将会有所增加。以30年期100万元贷款按照等额本息法估计，八五折利率时月供为5720元，九折月供为5928元，增长3.6个百分点，累计多付本息7.5万元。虽然首套房贷利率收紧，部分银行也出现放款周期拉长等现象，但是房贷业务的申请和审批依然保持正常。首套房利率优惠收缩对二手房市场的直接冲击较小，但是对二手房买卖的心理预期都会影响。
2、税费成本增加 购房门槛增加
随着税费成本的再度上涨，购房压力也再度增大。且在税费转嫁的情况下，购房门槛会明显增加。其次，自2011年11月调整普通住宅标准以来，虽然房价出现了明显上涨，但是该标准并未出现上调，使得许多普通的住宅被“非普”，营业税，契税等与普宅认定挂钩的税费也出现了显著增长，导致购房成本增加。不过，随着购房成本的再度上涨，高税房的议价空间也有进一步扩大的趋势。
3、房地产行业预期明朗 下半年市场平稳发展
7月最值得关注的政策是30日中央政治局会议对房地产市场的新论述，明确指出要促进房地产市场平稳健康发展。
本次政治局会议为房地产行业的管理和调控定下基调，预计后期的房地产市场调控政策将会越来越回归于市场化，强制性的行政管制对房地产市场带来的大起大落将会有所减少。
从下半年市场看，成交量将会逐渐回归到市场正常水平，但是受房贷政策调整和税费成本增加等政策影响的深化，市场的恢复趋势将会放缓。同时目前买卖双方的交易诚意都不高，再加上供需压力持续缓解，价格的上涨势头虽然难以出现根本性的转折，但是同比走势将会逐渐回落。
（编辑：市场研究部）.