.概述：1月第三周（01.13-01.19），义乌市二手住宅成交2572套，新建商品住宅（含保障房）成交1432套。价格方面，二手房1月以来稳定在2.9万元/平米上下，第三周成交均价为29223元/平米，环比基本持平，新建商品住宅则受结构性因素影响波动相对较大，第三周成交均价为24581元/平米，环比下降16.7%。.
.二手住宅市场：
一、 成交量：1月第三周成交2572套，环比上涨26.8%
根据坐标不动产市场研究部统计，1月第三周，二手住宅成交量2572套，环比上涨26.8%。.
.图1：1月第三周二手房住宅成交量变化
统计时间：2014.01.13-2014.01.19 以上数据统计来源于坐标不动产市场研究中心.
.坐标分析：1月第三周二手住宅成交量环比有较为明显地上涨，但2500套左右的单周成交量仍不及2013年11月平均水平。
从需求层面看，从2013年12月末开始，新增客源连续4周下降，1月第三周环比降幅明显扩大，达到12.9%,新增需求并未有回暖迹象。成交量的上涨更多是2013年12月之前的新增需求进入成交阶段所致。
同时，1月第三周，新增房源也出现较明显回落，业主和客户的成交周期也明显拉长，结合需求入市的冷淡，春节前市场成交量仍将稳定在低位水平。
二、成交均价：1月第三周成交均价29223元/平米，短期价格上涨压力小
根据坐标不动产市场研究中心统计，1月第三周，二手住宅成交均价为29223元/平米，环比微降0.19%。
.坐标分析：1月以来，二手住宅价格走势平稳，第三周成交均价环比基本持平。2013年年末以来新入市需求持续降温，受此影响，2014年年初价格上涨压力小，加之春节假期的到来，预计这一趋势将持续到2月上旬，在此期间价格仍将较为稳定。
需要注意的是，与新入市的房源量明显下滑不同，1月第三周新增房源挂牌价环比上涨2.7%,调价中降价占比也环比下降2.2个百分点。这和新增房源结构性变化相关，新增房源中中心城区占比环比增加1.2个百分点。同时，还兼有部分不急于在节前出售的业主试探性地涨价。.
.新建商品住宅市场：
一、成交量：1月第三周新建商品住宅成交1432套，环比下降23.7%
据坐标不动产市场研究部统计，1月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交1432套，环比上周下降23.7%；扣除保障房后，纯商品住宅成交968套，环比上周下降40.4%。
坐标分析：1月第三周新建商品住宅环比成交量大幅下降。一方面是前期入市项目已经逐渐消耗，另一方面，近期供应市场冷淡，1月前两周零新增供应的影响，新增供应补充不足。
结合新增供应的情况看，1月前三周总供应低迷，且供应结构中高端豪宅项目的供应套数约占一半，占目前市场需求主力的刚需的释放仍主要依靠2013年年末和2014年春节后的新增供应，预计节前成交量将有所回落。.
.二、供应量：1月第三周新建商品住宅市场新增两高端期房项目 整体供应仍低迷
根据坐标不动产市场研究部统计，1月第四周，新建期房市场入市3个项目，总供应量为859套。三个项目泰禾坊巷家园、阅园、中加荣园。其中，泰禾坊巷家园、阅园是拟售均价分别在7.7万元/平方米和6.7万元/平方米的高端项目。秦禾坊巷家园是平均总价接近1900万元的豪宅项目。
坐标分析：新建商品住宅期房市场在经历连续两周的零供应后，第三周有三个项目入市。但是，其中有两个是高端豪宅项目，对于当前大量刚需来说，依然供给疲软。春节前后，都是供应市场淡季，成交市场也会受到一定影响。.
.三、成交均价：纯商品住宅成交均价为24581元/平米，环比下降16.7%
据坐标不动产市场研究部统计，1月第三周，纯商品住宅成交均价为24581元/平方米，环比下降16.7%，同比下降8.5%。
坐标分析：1月第三周，价格有较为明显的下降。在整体供应仍较为紧张的背景下，结构性因素是拉低均价的主因。1月第三周，成交结构变化显著，五环外成交占比环比前一周下降8个百分点。
从未来价格的走势上看，近期新增供应和需求都较为冷淡，且1月新入市的高端项目因去化周期相对较长，短期内不会对价格的结构造成明显影响，预计节前价格上涨压力较小，仍将在正常范围内波动。
市场分析：新房高端项目淡季择机入市 节后银行或成楼市短期主导力量
2014年年初，二手房市场一反往年年初升温的态势，供应和需求都有所降温，价格稳定。而新房市场则承袭了以往传统淡季的走势，供应量有较为明显的下降。
高端项目选择在节前传统淡季入市主要有以下几方面的原因。首先，2013年末政府的限价令后，2014年初政策环境相对宽松，此时入市遭遇行政管控风险较小，开发商对价格的话语权更大。其次，2013年高端项目主要集中在上半年入市，春节前入市竞争压力相对较小，能为项目提供较充分的营销预热和蓄客时间，且豪宅项目受短期市场冷淡影响较小。此外，值得注意的是，此次新入市的泰禾•义乌院子的开发商泰禾集团因负债率高近期面临较大的资金压力，“赶早进场”也是合时宜之举。
此外，从春节后楼市的变化上看，银行将成为同时影响新房和二手房市场的重要力量。年初银行资金压力整体并未如预期中地有明显放松，流动性整体仍偏紧的预期将对开放商产生一定影响，部分开发商或为缓解资金压力提早入市，将有助供应的增加。而对二手房市场来说，房贷额度依然偏紧，包括国有五大行在内的多家主流银行85折利率优惠已罕见，这将间接影响部分刚性需求的释放。
（编辑：市场研究部）