概述

2013年9月，市场热度不减，量价均较上月有所上涨。本月二手房成交套均面积在新政后首次超过90平方米，在刚需仍是主流的基础上，改善性需求增多。市场需求仍在稳定释放。市场预期方面，业主预期仍较高，抗价意愿强，购房者则观望情绪渐浓，买卖双方博弈加强，成交周期有所拉长。此外，进入四季度，随着信贷的进一步收紧，购房成本持续增加。经过前几个月的周期性滞后，信贷对购房交易的影响也将加深并逐步显现。

一. 数据概览

1、成交情况

9月全市二手住宅网签12854套 环比增长15.5%

9月，义乌市二手住宅网签12854套，环比增长15.5%，同比上涨2.2%，环比增幅较8月扩大，同比涨幅自今年4月以来首次出现正增长，市场成交活跃。9月是新政后单月首次超过1.2万套，恢复至新政前市场正常水平，超过去年全年单月平均成交量。1-9月义乌市二手住宅网签129635套，较2012年同期上涨29.9%。.

.图表1：2012年至今义乌市各月二手住宅成交量及同比变化走势图
 
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标不动产市场研究部.

.90平米以下户型占比下降 新政后套均面积首超90平米

9月，90平米以下的小户型成交占比61.15%，较8月下降1.5个百分点，较2012年9月下降0.5个百分点；90-140平米户型占比在连续5个月上涨后，至9月达到28.22%，较8月上升0.5个百分点。9月，二手住宅网签平均面积为自今年4月开始首次超过90平米，达到90.8平米，体现出新政之后，改善性需求持续入市。.

.图表2：2012年至今义乌市各月二手住宅成交面积档位占比走势图
 
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标不动产市场研究部.

.城四区成交占比新政后首超50% 环比上升3.4个百分点

从区域成交来看，本月外城区成交占比增长明显。城四区成交占比为50.3%，新政后首次超过50%,比8月上升3.4个百分点；中心城区成交量占比9.58%，近郊区成交占比32.5%，分别较8月下降0.7个百分点和4.1个百分点；远郊区成交占比6.6%，较8月上涨0.3个百分点。.

.图表3：2012年至今义乌市各月二手住宅成交区域占比走势图
 
来源：义乌市住房和城乡建设委员会，坐标不动产市场研究部
注：中心城区：东城：胜利一二区，中顺国际，西城广场，万商，绿城，嘉禾；近郊城区：金城一二期，国际村，名人花园，现代广场；远郊区域：金桥人家，荷塘月色，荷塘雅居，拨浪鼓，.

.9月本地购房居民占比80.6% 外地购房居民占比基本持平
 
9月，购房者中本地居民占比为80.6%，较8月下降0.4个百分点，较2012年同期下降3.5个百分点；外地居民占比为18.05%，与8月基本持平。从走势来看，虽然本地居民购房占比较新政后有所恢复，但还未恢复至调控前的水平，也表明当前调控效果仍存在一定抑制作用。.

.图表4：2012年至今义乌市各月二手住宅成交购房者类型占比走势图
 
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标不动产市场研究部.

.贷款购房占比60.2% 较8月下降0.6个百分点

9月，购房者中贷款占比为60.2%，较8月下降0.6个百分点，与去年同期基本持平。但是从整体情况看，与2012年全年平均占比基本持平。

近期银行信贷收紧，但商贷占比基本稳定，从坐标不动产的成交数据看，贷款中商贷占比较8月微降，但仍高于1-7月的水平，公积金贷款占比连续4个月下降。一方面受到公积金贷款政策调整及审批影响，大部分购房者仍要通过商业贷款来满足贷款需要。另一方面，商贷收紧的幅度不及2011年年末，影响有限。.

.图表5：2012年至今义乌市各月二手住宅成交付款方式占比走势图

来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标不动产市场研究部.

.2、价格走势

9月全市二手住宅成交均价29743元/平米 环比涨3.1%

9月，义乌二手住宅成交均价29743元/平米，环比上涨3.1%，同比上涨27%，环比涨幅较8月增长1.3个百分点。9月成交均价同比、环比涨幅均较8月扩大。.

.图表6：2012年至今义乌市各月二手住宅成交均价及同比变化走势图
 
来源：坐标不动产市场研究部.

.中小户型成交均价环比上涨较明显 140平米以上户型均价5月以来首次环比下降

9月， 90平米以下小户型成交均价环比上涨3.45%，90-140平米的户型成交均价环比上涨5.05%，中小户型涨幅有较明显的扩大。140平米以上户型均价环比下降2.66%，涨幅自5月以来首次出现回落。

分区域看，中心城区的成交均价环比微降，城四区和郊区县的成交均价环比均出现上涨，且涨幅较8月扩大。.

.图表7：2013年9月各面积档位成交均价及环比变化     图表8：2013年9月各区域成交均价及环比变化           
来源：坐标不动产市场研究部
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.3、供需关系

9月新增客源环比涨幅收窄至1.5% 新增房源环比上涨7.3%

9月新增客源量环比上涨1.5%，涨幅较8月下降10.4个百分点，需求增速明显放缓。与购房者入市逐步趋冷形成对比，业主入市的积极性依然较高。9月新增房源量环比增长7.3%，涨幅较8月微增0.4个百分点。新增房客源比为1：6.53，供需矛盾较8月更趋缓和。.

.图表9：2012年至今坐标不动产新增房源量和新增客源量走势图
 
来源：坐标不动产市场研究部 此图仅体现数据趋势.

.9月新增挂牌价环比上涨3.05% 上调挂牌价占比连续5个月上涨

9月新增挂牌价环比上涨3.05%，涨幅较上月增加0.2个百分点，成交案例中的议价空间为2.2%，较8月下降0.2个百分点。从监测的挂牌价调整情况看，上调挂牌价的占比为46.52%，较8月上涨1.4个百分点，连续5个月上涨。.

.图表10：2012年至今坐标二手住宅成交案例议价空间      图表11：2012年至今坐标二手住宅挂牌价格调整
       
来源：坐标不动产市场研究部  .

. 二. 市场综述

9月，市场仍处于新政后持续复苏的阶段，成交量环比有较大幅度上涨，同比涨幅4月以来首次出现正增长。二手住宅成交量超过2012年单月平均值。从成交的面积结构、区域结构的变化来看，刚性需求仍是市场主流，改善性需求进一步增加。但新增需求的入市速度明显放缓，意味着未来的成交量不会明显上升，或稳定在1.2万套左右的水平。

从供应层面看，新增房源量显著增长，挂牌价小幅上涨，议价空间收窄，业主对后市预期仍处于较高位。但未来的价格走势未必会出现明显上涨，一方面是税费压力的冲击仍然存在，另一方面银行信贷政策在四季度或进一步紧缩。

信贷继续收紧 四季度影响恐逐步加深

9月，商业银行信贷政策继续收紧。首套利率85折优惠全面取消，9折以上为主流，购房成本持续增加。但目前房贷申请依旧正常，能够满足购房者的贷款需求。但随着利率的逐渐收紧，其影响或逐步加深。支付能力有限的刚需购房者或因此放缓入市的步伐，成交周期也随之拉长。需要注意的是，利率上行对购房的影响虽会增强，但目前的市场状态下，很难促使市场量价回调，抑制市场回暖的作用更大。

新增需求降温 买卖双方预期博弈

9月新增客源量环比上涨1.5%，涨幅较8月大幅下降，需求增速明显放缓。但业主入市的积极性依然较高，从议价空间、挂牌价走势看，业主对市场的预期基本与市场复苏的态势同步，抗价意愿加强、诚意出售下降。而从买家的心理上看，并未因市场的回暖而急于入市，在挂牌价上涨、税费压力、信贷紧缩的综合影响下，购房者较为理性，观望情绪仍然存在。从四季度的市场行情看，买卖双方的博弈趋势还会延续。

（编辑：坐标不动产市场研究部）.