概述.

.2013年4月，是义乌“国五条”细则落地首月，二手住宅成交量大幅回落近9成，全市成交均价出现环比回落。新增房客源减少，成交以刚需为主。新政以后，二手住宅市场观望情绪浓厚，涨价现象减弱。与3月相比，4月份市场急剧降温，并呈现出“量价同降”的趋势。.

.一. 数据概览

1、成交情况4月全市二手住宅网签5212套 环比下降88.1%

4月，义乌市二手住宅网签5212套，环比下降88.1%，同比下降47.7%，是自2012年3月份以来首次同比下降。与1月正常水平相比，下降了73.4%。.

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图表1：2012年至今义乌市各月二手住宅成交量及同比变化走势图

来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部
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.4月份，90平方米以下的小户型成交占比达到63.2%，接近去年6月时水平，比上个月增加了7个百分点；同时，4月二手住宅网签平均面积为89.4平方米，比上个月减少了5.4平方米，是今年来首次落到90平方米以下。.

.图表2：2012年至今义乌市各月二手住宅成交面积档位占比走势图
 
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.

.连续5月下滑 城四区成交占比达48.4%.

.4月份，二手住宅成交中中心城区占比9.5%，比上个月增加0.06个百分点；城四区成交占比为48.4%，比上个月减少0.63个百分点，连续5个月占比下降；近郊区域成交占比34.2%，比上个月增加1.3个百分点；远郊区域成交占比约8%，比上个月增加0.17个百分点。.

.图表3：2012年至今义乌市各月二手住宅区域成交占比走势图
 
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部

.本地改善性购房需求减少 4月本地购房居民占比降至8成以下
 
4月份，购房者中本地居民占比为76.8%，比上个月减少8.4个百分点；外地居民占比为22.4%，比上个月增加8.6个百分点。
从各面积档位看，与3月相比，本地人购买90平米以上户型占比下降了12.2个百分点；而外地人仅下降了5.2个百分点。.

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图表4：2012年至今义乌市各月二手住宅各类居民购房者占比走势图
 
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.

.信贷政策落地 贷款占比与新政前正常水平下降超10%.

.4月份，购房者中贷款占比为51.3%，与新政前正常水平水平（2012年10月至2013年2月）比下降了11.4个百分点。3月、4月，购房中全款比例都达到了50%左右。.

.图表5：2012年至今义乌市各月二手住宅贷款占比走势图
 
源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.

.2、价格走势.

.4月全市二手住宅成交均价26550元/平米 环比下降3%.

.4月份，义乌二手住宅成交均价26550元/平米，环比下降3%；同比上涨23.9%，涨幅比上个月回落6.5个百分点。.

.图表6：2012年至今义乌市各月二手住宅成交均价及同比变化走势图 .

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来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.

.购房需求结构性外移 城四区、小户型均价明显回落.

.4月份，从区域角度看，城四区成交均价出现环比回落，降幅为0.14%，中心城区和郊区县分别上涨1.59%和1.7%。而上个月，这中心城区、城四区和郊区县的涨幅还都在4%~5%之间。.

.从各户型看，从90平方米以下到140平方米以上户型成交均价都出现下调，其中90平米以下小户型降幅最深，为3.5%，结合成交结构考虑，4月整体成交重心外移的情况下，郊区小户型占比增加更为突出。.

.图表7：2013年4月各面积档位成交价格及环比变化       图表8：2013年4月各区域成交均价及环比变化
                 
来源：坐标地产市场研究部 

.3、供需关系.

.4月新增房源持续回落 新增客源平稳回升 供需矛盾加深.

.4月份，新增房源环比下降49.2%，新增客源环比下降15.5%。与1月相比，新增房客源量分别下降6.5%与21.8%。从月内趋势看，4月新增客源量开始平稳回升，新增房源仍处于下降通道。

截至4月30日，二手住宅存量房源比3月底减少了6.8%。截至4月底，存量客源与房源的比例由3月末7.05增至7.58。.

.图表9：2012年至今坐标地产新增房源量和新增客源量走势图
来源：坐标地产市场研究部.

.图表10：2012年10月至今坐标地产存量房源和供需走势图
 
来源：坐标地产市场研究部
注：3月上半月新增房源集中释放使存量房源快速上涨.

.4月二手住宅成交多为免税、低税房源 议价空间缩小.

.从成交房源的议价空间看，4月议价空间较3月回落了0.57个百分点，为2.52%，仍比1月和2月分别增加了0.75和0.44个百分点。.

.图表11：2012年10月至今义乌市二手住宅成交房源议价情况
 
来源：坐标地产市场研究部.

.二. 市场综述：4月二手住宅市场进入观望期 涨价趋势减弱
 
截至4月底，义乌“国五条”细则落地一月有余。从市场诸多表象看，新政效果明显。成交量在短期内落入谷底，需求释放规模和速度都在下降。全市成交均价在新政落地后即“由升转降”。
 
但是，剖析4月份二手住宅市场的真实状况，需考虑到新政前后引起的市场波动以及市场结构性的变化。.

.首先，成交量大幅下滑，只有少部分作用力来自于信贷收紧、“20%差额个税”实施的直接影响。4月二手住宅成交量大幅下滑的主要原因有两个：一是3月份极度透支了4月的部分网签和需求；二是市场进入典型的观望期，整体需求释放规模迅速缩小。预计这种观望情绪会在具体执行政策落实或价格走势趋于明朗的阶段有所缓解。.

.其次，4月份，市场成交结构发生变化。改善性需求大部分处于观望状态，刚需则正常释放。因此，4月份二手住宅成交中，刚需比例大幅提高。从数据上的表现看，就是改善性需求集中的城四区、大户型、高价项目成交占比减少。因此全市网签平均面积降低，成交均价被结构性拉低。.

.从新政后首月的市场特点看有四个典型的变化：.

.第一，4月信贷新政落实，贷款占比较3月有所上涨，但较新政前正常水平下降超10个百分点。尽管公积金和商贷二套贷款首付的调整使改善性购房成本提高，但并不能直接限制其购房需求，预计4月以后贷款购房的比例会逐渐回归正常。

第二，新政后本地购房居民占比降至8成以下。当前选择观望的购房群体，一方面是会受到“20%个税”影响的改善性需求，这其中本地人居多，另一方面是可能对未来预期发生变化的购房者。而当前刚需为主的成交中，房源多为“满五年唯一住宅”，或者是业主在2011年调控后所购，因增值低而个税成本较低。.

.第三，新增房源持续减少，而3月的高成交更使当前可售存量出现明显下滑。供需矛盾有所加深，房价下降的动力并不足，如果考虑“卖方市场”下税费转嫁买方的习惯，新政后购房者压力有可能不降反升。.

.第四，排除结构性影响，二手住宅短期内还无法进入“降价”通道。4月业主涨价趋势回落，原因更倾向于当前的观望和僵持状态。.

.从议价空间中也可以看出，能够在短期成交的房源，业主都不会出现让利，特别是现在较为抢手的免税房，并不排除价格出现小幅上涨的可能。.

.综合来看，目前影响二手住宅市场未来趋势的因素，一是新政的具体执行情况。其次是由此引发的市场预期。预计5月以后，二手住宅市场成交量会有所回升，但不会恢复到调控前的成交水平。预计下半年房价走势会更加明朗。

（编辑：坐标市场研究）