概述
2013年5月，义乌二手住宅市场持续低迷。受政策影响，小户型需求增多，商贷占比增加，拉动整体贷款占比反弹。虽然价格涨势已被遏制，但是上涨风险依然存在。在价格走势不明朗的情况下，买卖双方依然处在深度观望之中，交易诚意不高，短期内市场难以复苏。对于购房者来说，新政后，即使价格稳定震荡，购房门槛还是有所增加。
一. 数据概览
1、成交情况
5月全市二手住宅网签7336套 环比增长40.8%
5月，义乌市二手住宅网签7336套，环比增长40.8%，同比下降42.1%。虽然5月市场出现了恢复性增长，但是仅为市场正常水平（2012年下半年）的五成。.
.图表1：2012年至今义乌市各月二手住宅成交量及同比变化走势图
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.
.90平米以下小户型成交占比达63.5% 套均面积89.9平米
5月份，90平米以下的小户型成交占比达到63.5%，较4月增长0.3个百分点，与2012年5月水平接近；同时，5月二手住宅网签平均面积为89.9平米，较4月增长0.5平米。.
.图表2：2012年至今义乌市各月二手住宅成交面积档位占比走势图
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.
.需求持续外溢 近郊区成交占比37.9%
5月份，二手住宅成交中中心城区占比8.3%，较4月下降1.2个百分点；城四区成交占比为49.4%，较4月增长1个百分点；近郊区成交占比37.9%，较4月增加3.8个百分点，较去年同期增长9.9个百分点，需求持续向近郊集中。.
.图表3：2012年至今义乌市各月二手住宅成交区域占比走势图
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部
.5月本地购房居民占比反弹 占比79.9%
5月份，购房者中本地居民占比为79.9%，较4月增加3.1个百分点，本地居民购房需求小幅释放；外地居民占比为18.7%，较4月下降3.7个百分点。
本地居民购房需求增多，主要原因是受刚需带动，本地居民中的近郊成交占比为35%，较4月增长4.8个百分点。.
.图表4：2012年至今义乌市各月二手住宅成交购房者类型占比走势图
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.
.商贷增加拉动 贷款购房占比升至57.7%
5月份，购房者中贷款占比为57.7%，较4月上涨6.4个百分点，较2012年5月低0.7个百分点。从坐标的成交数据来看，贷款交易中，商贷的占比由4月的55.9%上涨到5月的60.4%。但公积金的成交占比仍然较低。.
.图表5：2012年至今义乌市各月二手住宅成交付款方式占比走势图
源：义乌市住房和城乡建设委员会，坐标地产市场研究部.
.2、价格走势
5月全市二手住宅成交均价27307元/平米 环比涨2.9%
5月份，义乌二手住宅成交均价27307元/平米，环比上涨2.9%；同比上涨23.9%，同比涨幅与上月持平。.
.图表6：2012年至今义乌市各月二手住宅成交均价及同比变化走势图
来源：坐标地产市场研究部.
.改善型需求受限 90-140平米价格走低
5月，各个区域的成交均价均出现不同程度的上涨，中心城区、城四区和郊区县的涨幅分别为3.03%，2.58%，2.07%，其中郊区县的涨幅有所回落。
从各户型看，90-140平米的改善型户型成交均价出现明显下降，降幅为2.22%。90平米以下的小户型以及140平米以上的大户型成交均价涨幅在4%-5%之间。.
.图表7：2013年5月各面积档位成交均价及环比变化 图表8：2013年5月各区域成交均价及环比变化
来源：坐标地产市场研究部
.3、供需关系
5月业主观望加深 供需矛盾增加
继4月环比暴跌45.3%以后，5月份新增房源环比再降7%，与2012年10月的水平接近。在市场走势还没有明朗之前，业主的观望情绪普遍加深，而在改善性需求没有大量释放的情况下，新增房源也难有明显增长。5月新增客源环比上涨6%，但仍然低于一季度水平。
5月末，二手住宅存量房源比4月底减少了1.4%。由于新增房源量持续下滑，二手住宅市场供需矛盾有所加大。.
.图表9：2012年至今坐标地产新增房源量和新增客源量走势图
来源：坐标地产市场研究部.
.图表10：2012年10月至今坐标地产存量房源和供需走势图
来源：坐标地产市场研究部.
.5月议价空间再降 业主让利意愿下降
5月平均议价空间为2.53%，较4月下降0.3个百分点，较2012年5月下降0.73个百分点。另外，从业主对挂牌价的调整情况来看，5月的业主让利意愿低于4月。.
.图表11：2011年11月至今义乌市二手住宅成交房源议价情况
来源：坐标地产市场研究部.
.二. 市场综述：5月业主出售诚意下降 短期市场难复苏
5月以来，在新政持续发酵的影响下，二手住宅市场低迷。买卖双方尤其是业主交易诚意较低，短期内市场难以复苏。5月的市场呈现以下特点：
第一、需求小幅增长，但市场依然处于低迷状态。从区域、面积占比等数据来看，刚需购房者成为了支撑市场的重要群体，虽然成交量环比大幅增长，但改善性需求明显被抑制，入市意愿仍然不强。以目前的需求结构来看，很难带动市场回暖。
第二，业主出售诚意下降。从新增房源量，议价空间，新增房源挂牌价以及调低挂牌价的案例等数据来看，显示业主的出售诚意有所下降。一方面，新政虽然落地近两月，但是市场走势并未明朗，中长期预期也普遍被看好，因此目前观望情绪依旧，售房诚意下降。另一方面，市场的变化导致置换型业主购房计划暂停，也导致了这部分出售诚意高的房源释放受到影响。
第三，贷款占比回升。5月贷款占比反弹，主要受到商贷占比增加的拉动，公积金贷款占比反而出现下降。本次新政中贷款收紧主要影响到公积金贷款的改善型购房者，从目前的市场看，这种影响正在深化。贷款占比虽然出现反弹，但是仍然低于2012年下半年的市场正常水平。
从成交价格来看，虽然上涨走势已经得到遏制，但是价格上行的风险依然存在。由于市场仍处在政策消化期，业主观望升级导致诚意出售的房源减少，供需矛盾依旧，再加上免税房源的优势凸显，这类业主的预期增长，存在调高挂牌价的情况。
综合来看，价格的上涨空间依然存在，但是由于目前成交量低位运行，使得价格走势并不明朗。局部的涨价或降价很难影响整体走势。加上业主观望的心态，使得二季度市场低位运行已成定局，短期内成交量的复苏无望。
值得关注的是，4月以来，虽然成交均价稳定震荡，但是购房成本持续上涨。免税房源存在涨价空间，非税房源存在缴税压力，对于购房者来说，不论何种房源，购房成本都会增加。购房门槛的提高，在一定程度上加速了需求向交通等基础设施良好的郊区转移。
（编辑：坐标市场研究部）.