现在的市场局面已经和10年前差别很大，由于外资购房主要集中在一线城市和几个热点二线城市，而现在这类城市的房价已经很高，短期内升值空间小，投资回报率在降低，即使‘限外令’放开也不会出现大规模外资买房。
国务院总理李克强在今年全国两会上所说的“欢迎外国人来中国买房”，似乎并非只是一句寒暄。被限制多年的外资购房，打破藩篱的日子正渐行渐近。
深圳房地产研究中心负责人近日告诉《华夏时报》记者，目前监管层正考虑取消楼市“限外令”，放开外资购买中国楼市，不过像深圳这样的一线城市，外资只可以购买商铺、写字楼等物业，普通住宅很可能仍将“限购”。
“中央层面对于楼市的调整思路早已确定要去行政化，因此，此前部分‘一刀切’的政策限制逐步放开也是正常的。”接近住建部的一位消息人士称。
不过，对于“限外”取消的实际影响，业内人士接受采访时分析认为，仅凭限外政策放松并不一定能带动海外热钱进入楼市投资，但对于北上广深等一线城市的高端项目而言，或将起到释放购买力的作用。
实际效果不大，但更重要的是由此释放的政策维稳信号，这也让政策调整背后的逻辑愈加清晰。
“限令”正逐渐放开
“现在中央对于楼市政策的调整，仍然处在释放市场需求方面，逐步取消对外资购房的限制，直观意义上来说，就是在释放外资购房需求。”国研中心一位负责人对本报记者表示，随着整体经济层面上对外资限制的放宽，购房需求上的放开是“迟早的事”。
事实上，早在今年3月国家发改委与商务部就公布了《外商投资产业指导目录（2015年修订）》，在“限制外商投资产业目录”中，已经删除了此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。
这些限制类条款包括：土地成片开发（限于合资、合作），高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等，都曾被列在2007年和2011年版的限制外商投资产业目录中。
上述深圳房地产研究中心负责人表示：“外资想要购买商务公寓现在仍受到政策限制，其实外资投资是好事，可以拉动需求增加销售收入。”
“是否全面放开限外政策，目前决策层仍未确定，最快也要7月份前后。”上述接近住建部的消息人士指出，“由于这一政策主要针对的是一二线城市，而目前一二线城市正处于逐步回暖的市场行情下，一旦放开可能会带来部分城市的楼市过热，这也不是中央希望看到的。”
北京一位高端楼盘的营销总监告诉记者，今年以来，北京高端楼盘扎堆开盘，不少高端项目的营销都瞄上了外资购房者这一客群，除了给予部分优惠，在购买限制上也尽量帮助简化手续、解决一部分受限条件。
“现在对于外资购房来说，虽然没有在政策上明确放松，但在不少地方，外资购房可以享受一定的优惠，同时购买以及贷款流程会给予不少方便。”招商银行北京分行一位负责人向《华夏时报》记者表示。
上海易居研究院副院长杨红旭告诉记者，政府在逐渐放开一些行政干预政策，“限购”、“限贷”、“限价”都在退出，只有“限外”没有明确发文取消，预计也会逐渐放松，但这个政策不一定是外汇管理局公开发文取消，有可能是各地城市出台政策或者是暗地里放松。
5月6日，广东省江门市住建局召开新闻发布会宣布，取消实施了3年多的购房“限外”政策，以加快消化当地楼市库存。
同时，深圳从5月份开始，已经悄然放松对外资购房的限制，过去港澳台和华侨于内地置业若想取得1%的契税优惠必须提供结婚证明或单身证明，内地政府以家庭为单位限制境外人士置业，但目前不再需要提供证明，只需购房者在深圳无房则可，无需再证明配偶是否有房。
外资买房不会大爆发
住建部联合外汇管理局曾在2006年和2010年两次出台过“限外”政策。按照规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
“2006年出台‘限外令’是有原因的，当时人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期，因此当时有大量外资通过投资中国房地产进入中国市场。”当年在北京东直门附近开发过住宅项目的一位开发商对记者表示，由于位于使馆区附近，该项目在当年热销，而购房者中超过50%的是外籍购房人及长期在海外工作的中国人。
据这位开发商回忆，当时不少外资购房者都一次性购买两到三套，最多的曾一次购买了7套房。他表示，北京楼市在2007年前后迅速升温，与当时大批外资涌入不无关系。
“在过去的10年中，中国房地产被境外投资者视作保值、升值的投资目标而被炒作，同时，国际市场看好人民币持续升值，大量热钱不断涌入，这造成了我国房价多年持续性暴涨；因此，对于外资进入相关房地产市场进行投资在过去一个阶段时间内的限制一直较为严格。”北京房协秘书长陈志称。
“现在的市场局面已经和10年前差别很大，由于外资购房主要集中在一线城市和几个热点二线城市，而现在这类城市的房价已经很高，短期内升值空间小，投资回报率在降低，即使‘限外令’放开也不会出现大规模外资买房。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
杨红旭则认为，“限外令”取消与否涉及面并不大，因为外资买房考虑因素很多，比如人民币是否升值可以套取汇差，现在人民币是双向波动，美元在升值走强，所以外资不是很愿意来中国购买资产。
亦有业内人士担忧，中国放开外资进来炒房后，是否会引发类似日本上世纪80年代末90年代初的问题，当时日元升值，外资进场炒高房价后撤出，很快又随着日元的贬值，引发日本楼市雪崩。
不过杨红旭认为，中日情况有所不同，日本是在1985年后日元汇率快速升值，而中国对美元的汇率近年来已在缓慢升值，而且目前人民币对美元保持浮动汇率，并没有快速升值，所以不用担心中国重蹈日本覆辙。
政策的维稳逻辑
虽然“限外”政策看上去影响不大，但政策一旦出台，改变的不仅是少数购房需求，还有对未来的政策预期。
“整体来看，‘3·30新政’后，只有一线城市和部分二线城市楼市迎来红五月，楼市整体回暖的趋势并不明朗；其中，还有部分城市在需求释放后，6月成交重新恢复平淡，楼市表现并不稳定。”同策研究中心总监张宏伟称。
“从各地楼市的成交走势来看，市场的需求仍需利好政策来拉动。”经济学家陈剑波表示，每当有救市政策出台，楼市的成交就会出现放量，但成交上涨只能保持一两个月，就又会回归平淡。去年的“9·30”政策如此，今年的“3·30”政策也是如此。
陈剑波分析认为，限外政策放松与否，主要仍是为了引导预期。
从成交量上来看，“限外”放松后，江门市住建局统计的蓬江、江海区新建商品住房单月网签数据创历史记录，中心城区二手楼市成交也比上月增加了近1/5。
而从深圳“限外令”在近几年的变化来看，这一政策确实能起到“转向”的目的。2008年楼市跌入谷底后，深圳在2009年曾将“限外令”取消过一段时间，即取消港澳台居民在深圳只能购买一套用于自住的商品住宅的限制，不过仍然限制港澳台居民个人购买包括商铺、写字楼等在内的商业地产。此后楼市整体又出现过快上涨，随后这一政策在2010年后再度收紧。
“如果不断有利好政策出台，则意味着楼市在今年的宽松环境不会变，这对今年下半年的房地产走势有利。”上述国研中心负责人称。
近期，各地方政府纷纷开始调整公积金额度。在公积金政策的拉动下，部分地方楼市也出现了一波放量。
6月11日，广州市公积金中心提出的试行开展个人住房公积金贴息贷款业务获批，广州公积金中心还将试点开展个人住房抵押贷款证券化业务。据坐标地产研究部数据显示，在此之前的6月1日-7日，广州全市一手房网签量环比下跌11%。
政策调整正在形成合力，目标就是维稳楼市。