概述：10月第二周（10.06-10.12），义乌市二手住宅成交1054套，环比减少3.6%。成交均价为27362元/平米，环比上涨0.8%。坐标总结10月第周二手住宅市场特点如下：
一、成交量：10月第二周二手房成交1054套，环比减少3.6%

成交量分析：

根据坐标不动产市场研究部统计，10月第二周义乌市二手住宅共成交1054套，与上周相比减少3.6%。10月第二周受国庆假期影响和网签滞后性，成交量明显低于实际水平。

从新增房客源情况来看，本周日均新增房源量较上周增加75.4%，日均新增客源量较上周增加54.2%，9月30日信贷新政和普宅认定标准新政相继出台，给市场带来不小的利好，购房客户入市信心增强，市场成交量回升明显。与此同时，业主售房信心也有所增强，所以新增房源量较上周出现较为显著的增长。10月第二周新增需求与供应比例为7.55，较上周下降1.03，但依然保持在相对较高水平。

二、成交均价：10月第二周成交均价27362元/平方米，较上周上涨0.8%

成交均价分析：

根据坐标不动产市场研究部统计，10月第二周，义乌市二手住宅成交价格为27362元/平方米，较上周上涨0.8%。本周成交结构总体比较稳定，中心城区（东城、西城）成交量占比下降1%，而外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）成交量占比上升1%。

本周成交房源议价空间为2.8%，较上周下降0.5个百分点，议价幅度进一步收窄。新增房源挂牌价较上周上涨1.3%。近期业主让价意愿降低，部分地区个别业主甚至有涨价意向，最重要的一个原因还是政策条件和市场条件转好，成交量增加，部分业主对于房价的预期又有所回升。从库存房源调价数据来看，下调报价的库存房源比例从上周的87.4%下降到本周的72.36%，降幅达15个百分点，这也从侧面反映出业主心理的变化。

三、市场分析：新增房客源量激增，10月成交量将破万

根据坐标不动产市场研究部统计，截至目前（10.1-10.12），10月义乌市二手住宅网签量为1085套。但由于网签数据具有一定的滞后效应，不能完整地表现最新的市场情况。坐标不动产内部数据显示，10月第二周成交量较上周增长44%。数据表明，近期出台的信贷政策和普宅政策无疑给10月份的市场打了一针强心剂，市场回暖的态势已初步显现。

从图3可以看出，进入10月份以后，新增房源量和新增客源量都出现较大幅度的提升，坐标不动产市场研究部分析认为，新增房客源量的提升是市场回暖的重要表征，也是市场后续发展的重要条件。本轮政策调整撬动了一大批有意向购房的客户，以目前的新增客户量水平，预计10月份成交量突破10000套已不成问题。

而在新增房源方面，业主出售房屋的信心也有一定程度的增强，成交量的持续回升让一部分此前保持观望的业主重新考虑出售房屋的事情。近期新增房源量增加明显，挂牌单价也出现了小幅度的上涨。而从成交数据看，成交房源单价有小幅回升，议价难度也有所增长，部分区域甚至出现个别业主涨价的情况。

坐标不动产市场研究部分析认为，目前成交量上涨很大一部分原因是因为新政出台撬动了一批购房客户，而政策只是相对表层的原因，能打消部分客户的观望情绪，真正能让客户出手购买的核心原因还是房屋的价格。由于8、9月份的房屋价格一直保持在相对平稳的低位水平，利好政策才会吸引大批客户入市购房。

从需求特点看，当前新增的购房人群仍以刚需为主，从目前掌握的交易数据看，成交的房屋中，价位在300万以内的房屋占到总成交量的65%；从面积看，90平米以下的房屋成交占比为67%，较9月上升2个百分点。虽然信贷新政促使部分购买二套房的客户可按照首套贷款，但目前并未导致改善需求集中入市。

另外，成交客户中真正受新政影响的只占其中一部分，由于银行利率政策没有实质性变化，大部分客户从中获得的优惠幅度非常有限。因此目前市场的回暖过程中，市场预期形成的带动作用小于政策的实质性影响。未来市场能否持续性的回暖，还要取决于政策的执行力度