概述：7月第二周（7.07-7.13），新建商品住宅成交1255套（含保障房），较上周下跌7.4%。剔除保障房后纯商品住宅成交540套，环比大幅下降46.7%。成交均价受结构性因素影响，环比上涨3.3%。坐标不动产市场研究部总结7月第二周新建商品住宅市场表现如下：

一、成交量：纯商品住宅成交540套，环比跌幅46.7%
根据坐标地产市场研究部统计，7月第二周，新建商品住宅（含保障房）成交1255套，环比下滑7.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交540套，环比大幅下滑46.7%。

坐标分析：纯商品住宅成交在7月第一周稍有好转后重回千套以下，成交量仅500余套，为3月以来仅高于6月第一周（节假日除外）的次低成交。上周成交的上扬主要是受到热销项目集中网签的影响，如滟澜小区，梦想家园及熙兆嘉园等。而当前市场成交冷淡，热销项目较少，周均千套的成交水平难以维持。成交量的波动基本与当周是否有热销项目进入集中网签有关，这是近两周成交量落差较大的直接原因。

从项目的成交来看，本周各项目的成交均在30套以下。近期入市的项目去化稍有改善，6月份以来入市的25个项目的平均去化为20.3%。其中熙兆嘉园项目去化最高，总体去化达到91.5%，主要是在其推出的特价房源的带动下，获得较好去化，这也在一定程度上说明如果价格达到客户预期，去化将不成问题。另有4个项目的去化在5成以上，其余项目去化均在3成以下。另外，自住房项目金隅嘉秀苑的大部分房源已经进入资格核验和预订阶段，1800余套房源将进入网签阶段，这也会对近期成交量走高产生明显影响。

二、供应量：本周新增3个期房项目，供应3856套
根据坐标不动产市场研究部统计，7月第二周，新建商品住宅市场有3个期房项目入市，供应量为3856套，较上周大幅增加4.2倍。剔除自住房后的纯商品住宅供应556套，较上周增加了355套。

坐标分析：自6月第三周以来，纯商品住宅的供应就开始出现急剧下滑。剔除自住房后，已经连续四周周均供应在600套以下，且以别墅和中高端大户型为主。一方面是由于上半年供应集中释放，开发商存货有限；另一方面是由于库存大幅上涨，去化压力增加。

三、成交均价：纯商品住宅成交均价为26665元/平米，环比上涨3.3%
根据坐标地产市场研究部统计，7月第二周，纯商品住宅成交均价为26665元/平方米，环比上涨3.3%。

坐标分析：7月第二周，纯商品住宅成交均价有所上涨主要是由于结构性变化，中高端项目成交占比的上升。

根据坐标不动产市场研究部统计，7月第二周，成交均价在3.5万元/平方米以上的成交占比达到17.59%，比上周增加了4.1个百分点。另外，从近期在售的大部分期房项目来看，价格基本保持平稳，无明显波动。比如本周成交量较高的熙兆嘉园与上兴佳园，成交价格与上月相比，变化幅度均在2%以内。随着市场的持续低迷以及二手住宅价格已经出现下降的情绪蔓延影响，新房价格或将迎来实降。

四、市场分析： 当前新房项目整体去化率偏低，下半年或开启“以价换量”
根据坐标不动产市场研究部统计，截止7月13日，7月份纯商品住宅成交量为1082套，较6月同期上涨6.2%，较去年同期下降59.3%。另外，库存近十天来始终在8万套以上。

张旭认为，目前来看，市场成交持续低落，7月与6月相比成交未出现明显改观，部分原因与近期纯商品住宅供应急速下滑，自住房供应陆续入市有关。2014年上半年各种营销策略上演，包括“零首付”，“分期首付”、“团购”及“特价房等”等，虽然都引起了市场关注，但是由于其优惠力度和规模未能达到预期，对于整体市场影响微弱。而上半年房企业绩现分化，多数中小型房企目标完成率低，提前以平价抢跑的万科，业绩较好。预计在业绩目标，库存及资金链的压力下，将会更多项目采取大幅优惠，市场胶着有待打破，需求在价格刺激下入市积极性或有增加。

从成交的微观层面来看，7月份以来市场呈现出了好转的迹象。一是，项目的去化速度有所加快，去化周期有所缩短；二是热销项目数量有所增加。其中原因之一，是由于自住房项目虽然价格便宜但是位置偏远交通不便，配套不完善，且户型不佳，而大部分自住房项目均面临此问题，这将削弱先前刚需对自住房项目的高预期，或会有越来越多的刚需客户会回流至商品房或二手房市场。

（编辑：市场研究部）