9月，义乌市二手住宅市场成交量继续缓慢回升。与二季度时市场下行，成交量跌价缩的情况不同，进入三季度以后市场情况有所好转，成交量连续三个月保持8000套以上水平，成交均价由实质性下降转变为结构性下降。随着市场出现好转迹象，业主预期也发生转变，降价意愿和入市积极性都有所下降。

一、三季度二手住宅市场成交缓慢回升，成交均价结构性下降

根据坐标不动产市场研究部统计， 9月义乌市二手住宅共成交9109套，环比上升8.4%，同比下降29.1%，9月成交量年内首次突破9000套。2014年三季度，义乌市二手住宅共成交25573套，与二季度相比上升21.7%，与去年同期相比下降25.6%。市场成交情况出现一定好转。

成交均价方面，9月义乌市二手住宅成交均价为26450元/平方米，环比下降2.4%。同比去年同期下降7.6%，成交均价年内（1-9月）累计降幅为10%。从季度房价水平来看，今年三季度义乌市二手住宅成交均价为27307元/平方米，环比上季度下降5.7%。对比2013年以来各季度价格的环比涨幅情况，今年一季度价格环比涨幅明显放缓，仅为1.3%，二、三季度价格环比均出现下降。

坐标不动产市场研究部分析认为，虽然二、三季度二手住宅成交均价均有下降，但导致均价下降的原因则并不相同。二季度受需求深度观望影响，市场成交低迷，导致房价出现实降。而三季度成交均价出现下降则受成交结构因素影响更多，刨除结构因素影响，则价格实降幅度不大。从各区域今年以来各月成交均价及价格环比变化情况也可以看出，与二季度价格普遍呈快速下降趋势的局面不同，各区域成交均价在三季度均出现小幅波动，但整体仍保持了较为稳定的状态。
 

二、近期市场特点

1、三季度成交量缓慢回升，9月成交周期明显缩短

进入三季度以后，市场成交情况与二季度低谷时期相比缓慢回升，有两点较为明显的变化，且成交周期缩短。根据坐标不动产市场研究部统计，9月业主平均成交周期为60天，较二季度缩短4天。

分析认为，近期客源量的上升是带动成交量回升、成交周期缩短的直接原因。但从三季度各月的成交量变化情况来看，继7月成交量较6月出现大幅上升后，8、9两月成交量回升幅度明显放缓，增幅均在10%以下。虽然此前自住房的入市促使部分需求回流二手房市场，房价的大幅下降也增加了部分购房者的入市意愿。但目前需求整体仍呈观望态势，伴随着急售业主的减少以及市场成交的回升，业主方面继续降价的动力也明显下降，若市场及政策方面无实质性利好继续出现，预计未来一段时间内市场成交量回升仍将保持较为缓慢的步伐，迅速回暖的可能性较小。

2、三季度议价空间首次回落，业主观望程度上升

根据坐标不动产市场研究部统计，2014年三季度义乌市二手住宅市场议价空间为3.6%，较二季度下降0.3个百分点，为自去年四季度以来首次出现下降。从新增房客源数据来看，与上半年情况不同的是，进入三季度以后，日均新增客源量呈稳步上升入市，与此同时，日均新增房源量却逐月下降，9月新增客源房源比为6.1：1，较8月上升0.9点，达到今年以来最高水平。在客户观望水平下降的同时，业主观望心理却逐渐上升。
 

坐标不动产市场研究部分析认为，在当前的市场情况下，房价水平和市场预期分别成为影响客户和业主入市心理的主要因素。从客户方面来看，二季度以来房价的实质性下降使得当前房价水平符合了部分购房者的承受能力和心理预期，促使其入市意愿增加。而从业主方面来看，三季度成交量的稳步回升、二三线城市限购松绑、以及信贷政策的松动都使得业主对于整体房地产市场以及未来义乌市二手住宅市场的预期向好，造成不急售业主在当前价格低谷的入市意愿有所降低。

3、三季度外城四区成交占比上升，房价下降致使需求内移

根据坐标不动产市场研究部统计，2014年三季度义乌市中心城区（东城、西城）、外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）及近郊区（通州、大兴、顺义、昌平）二手住宅成交占比分别为11.5%，61.5%和27.4%，中心城区成交占比环比上季度下降2.6个百分点，而外城四区和近郊区成交占比与上季度相比则分别上升2.7和0.1个百分点。
 

坐标不动产市场研究部分析认为，从三季度各区域成交占比情况来看，外城四区成交占比上升明显，尤其是其中朝阳区和丰台区，进入三季度以后成交量大幅增加。这主要是由于二季度全市房价出现明显下降，使得一些购房者在有限的资金条件下，能够选择的区域范围更大，外城四区相对于近郊区而言无论是交通还是周边配套都更加便捷，而朝阳区和丰台区也存在一些价格洼地，房价下降后，其价格与近郊区相差不大，因此吸引了不少需求。

4、三季度以前信贷微刺激效果甚微，若限贷放松市场回暖速度或加快

根据坐标不动产市场研究部统计，三季度坐标成交的二手住宅中商业贷款占比为32.36%，较一季度和二季度分别下降6.05和2.41个百分点。而三季度首套房平均商贷利率为6.33%，较一、二季度分别上涨0.19和0.03个百分点。

分析认为，在房地产市场出现明显下行趋势后，二季度末，央行及银监局虽先后两次针对首套房贷发表鼓励性质的表态，从三季度首套房贷利率水平和商贷占比情况来看，效果却并未达到预期。而近期有传闻央行开会要求鼓励首套房贷并要求放开限贷，信贷政策再次传出放松信号，首先对于市场预期势必将产生一定影响。从目前信贷市场情况来看，个别城市限贷政策已有松动迹象，而义乌各银行尚未有明确表态。若传闻属实，限贷放松，首次置业者以及“卖一换一”的改善人群入市积极性将明显提高，对于整体市场回暖将产生十分积极的作用。
 

三、小结及预期：

进入三季度以后，义乌市二手住宅市场整体情况较二季度有所好转。政策走向及业主心理预期或将成为影响四季度市场走势的主要因素，一方面，近期关于限贷放松及房贷利率下降的传闻四起，个别城市限贷也已有松动，若义乌市场信贷政策确实出现进一步放松，则对于市场预期及撬动需求入市都降产生较大的影响。另一方面，进入三季度以后业主方面入市及降价意愿都开始出现下降迹象，但低房价却是当前促使需求入市的主要原因，若业主抗价程度进一步加深，则不排除买卖双方进入新一轮博弈状态的可能性。