中国房地产业正在发生深刻的变化，不同规模和发展水平的城市间分化越来越明显，地产商的格局中强者恒强、中小开发商被洗牌出局也正在上演，相关的话题长盛不衰，我们该怎么看这背后的推手及发展走向？
近日在亚布力2017年中国企业家论坛上，建业地产股份有限公司董事会主席胡葆森透露了自己的解读和判断。他认为上述局面是规律使然。
早在2005年3月，胡葆森在杭州的一次房地产与金融的论坛上就发表过这样的看法：随着2004年的“8·31大限”这样一个标志性的事件发生之后，整个房地产业以资本为推手的一个洗牌的过程开始了。
这个判断到现在为止已经12年了，这轮洗牌实际上已经接近尾声。
这段过程跟胡葆森12年前预见的情况基本上是吻合的：一个是几乎一线、二线、甚至三线城市前20大地产商控制了城市60%以上的份额。第二是一线、二线，包括三线城市前20大地产商有一半以上不是本地的。胡葆森表示，这是一个趋势，也是发达国家已经走过的一条道路，在2010年左右，房地产业最火爆的时候，中国大约号称有8万家地产商，今天再看，百强企业在全国的份额已经超过了一半。
他预计三年之后，2020年前后百强企业占比会达到70%左右，而且前20大地产商市场占比可能会接近一半，这就是强者恒强，实际上是规律使然，发达国家也是这么走过来的。
以中国香港为例，目前前十大地产商控制了香港市场85%以上的份额，在这个过程中，中小地产商的转型、出局将是一个必然。
在这个过程中，国家对于楼市的调控也一直都没有停止过，现在国家非常明确提出，房子就是用来住的，不是用来炒的。
但从历次调控过程中能看到房价越来越高，且有声音认为每次调控的周期是18个月，18个月之后房价必然会迎来报复性增长。
胡葆森认为，18个月周期论未必准确，但是政府的调控也是必要的。2011年那一轮的调控是双限（限购、限贷），现在不仅是双限，甚至四限、五限，连限售、限价都已经开始了。在这种时候，能感觉到政府前些年很多时候是被迫的一种选择，而现在实际上是在主动调控，主要还是抑制非正常的、非理性的消费。
那这次调控对市场能产生多大作用？
多管齐下的背景下，胡葆森认为不光是一个限购限贷限售的问题，包括最近出的租售同权这种政策也是配套政策，都会从根本上让这个市场趋于理性，让阶段性的对人口净流入比较多的城市和区域房价上升的幅度趋于理性，不再出现某一年房价突然上涨20%、30%这样的情况。
但租售并举、租售同权的推进，对于整个房地产市场，对于买房人（已买和待买）、对于开发商，必然会产生较大的影响。
对此，胡葆森表示，实际上现在租的房子主要是两个来源：一个是盘活存量房产，过去的20多年中国一共开发了大约200亿平方米的商品房，一线、四线城市的空置率是不一样的，个人观察觉得越是大城市空置率越高，越是小城市空置率越低。也就是说三四线城市甚至四五线城市买来自住的房子比较多，反而在一线和二线城市，过去十几年由于房价一直上升，有很多人买来是投资的，这样一来一是促使了房价大幅度上升，第二也让空置率不断上升。
他的判断是，目前一二三线包括四线城市，空置率平均在20%左右，如果这一判断基本准确的话，200亿平方米中有将近40亿平方米的空置。把这40亿平方米的存量房产进行盘活，让它有效地解决进城务工、创业的人员，包括刚毕业的大学生等这种过渡性的需求，是一个非常有效的方式。同时，这些房源来自于新增的专门用来出租的公寓，这种增量也会在今后的三五年形成一个规模，现在有效地解决了资金成本，有效地控制了资本成本的大地产商，也不断增加自己持有物业的面积，包括公寓。
政策在向租赁市场倾斜，开发商也会越来越重视开发租赁市场。
在胡葆森看来，政府就是盘活存量资产，一方面是减少浪费，大量的房子在那儿空着没人住，又经常讲要守住18亿亩耕地的红线，土地供应量越来越少了，在这种情况下盘活存量资产也是正确的选择。另一方面，政府在新增的土地供应里面，要求开发商加大自持的公寓面积，也是一个举措。