摘要：宣武南华里（畅柳园）一室一厅54平，上陶然亭小学。不满五不唯一，
买方所有费用223万，卖方净得201万左右。中介费2.7%，剩下 都是税。流程复杂，有抵押，市管公积金，放款走了2遍，从6月7日签合同到9月 7日交房刚好三个月。
体会：买房就是家庭约束条件下最优解，三方博弈。功课做得再好，也可能 会遇到别人遇不到的问题。

一、准备阶段
这么多年一直没有下定决心买房，今年初儿子出生，是龙宝宝，房价又涨起 来了。5月的时候又被住了三年半的房东赶走。找租的房忙乎了很久，儿子还被折 腾生病了。找的新房子的房主也是2月那波抢房潮买下给孩子读书用的，她问我们 为什么不买房？刺激太大了，和老婆商量一定要买房子了，老婆建议买房要解决 孩子读书的问题，看着儿子的脸买房决心就下了。

5月15日开始在网上狂看学区房的信息，包括水木各大房版研究和学习。和老婆反复商量，盘算家里的钱和能借的钱加上贷款，病急乱投医连同学的电话都打， 好几个都是去年买的房没钱，越来越感觉自己傻了吧唧的。我家借了20万，老婆 家借了60万，首付出来了。定好目标只能250万之下搞定能上普小50平左右二室一厅的房子。

水木只推荐海西东，最后圈定老宣武地区，因为只有这里的普小单价能满足 要求。在西六和西七片区犹豫了几天，西六小区少房源少单价高，西七小区多可 选择面大一些。5月底决定只看西六片区的房子，再加上新信息161中学也划入西 六片区招生。初选目标就定好了，开始给坐标上面目标房源的中介打电话，但不知道什么原因没人理我，难道是我250万之下想买房中介都看不上？
最后是和坐标天桥店一个小姑娘联系上，她说我是联系她第一个客户。我看 她是A0估计是刚毕业的学生，果然学生刚毕业还是有一定热情，马上约6月1日去看房。 

二、看房阶段
6月1日周六，和中介约好在陶然亭地铁B口见面。呼啦啦来了三辆电动车， 原来是店长亲自来了。一上午看了三套房。第一套永定内西街北里6/6的80年的老 房子，210万50平2居，孤零零的一栋楼无院子。第二套是姚家井二巷92年的250万 50平2居，有绿化院子。第三套是天桥北里02年的54平一居230万。然后在中介店 里，看他们系统里面还有什么可看房源，感觉实际看房和在网上看的有一定落差， 网上很多单价低的都是不诚心买的或有大硬伤。然后中介突然说南华里04年的54平 一居从220万降到210万有一套。单价便宜就去看了一下，朝西，户型不方正，当时 没在意，感觉有硬伤，离开中介店以后中午随便吃了点，准备下午把整个西六片区自己转一下。

西六片区北到前门西大街，西到宣武门外大街（4号线），东到永定门内大街 （天坛公园），南到南二环。区域不大，还有一个陶然亭公园，北边还大片平房区。所以小区还是比较少的。一下午就可以全部转完，把已经在卫星地图看的很熟悉的落到实地勘察上面。

西六片区基本分两大类，本人买不起的首先排除。1、05年以后，单价过高比如中信城、一品兰亭、陶然北岸、锄天下、朱雀门、富力信然庭等。2.学区房，育才、实验一小等。剩下可能买得起房子我粗分了三类，第一类00年以后的房子，南华里和天坛北里为代表。第二类90年代的姚家井二巷、里仁街为代表， 有点小区环境。第三类就是90年以前的老房子，大部分没有小区环境。下午1点转到5点基本每个小区都拍了照片。

回家和老婆把看房情报汇报了一下，最后老婆决定只买第一类00年以后的房子，而且放弃2居的幻想，看一居。那就只有2个小区南华里和天坛北里。和中介电话沟通了这两个小区还有什么可看的房子，6月2日下午再杀回去，目标范围又缩小了。两个小区都看了2-3套一居。然后回中介店歇着的时候，中介说昨天看的第三套就在小屋里面签约(签约价223万)，这真心很震撼。中介说昨天看的第四套房是急卖的，价格还可以再低一些，可以马上约房主来看。同意了半个小时房主就来了。
 
三、谈判签约
房主果然是急卖，和老婆带着房本来的。由于不满五不唯一，在房主没来的时候算了半天税费，店长和小中介感觉我已经算的很明白，都是在本版研究和学习的结果。我的目标价200万，因为房主是刚降10万，所以根本谈不下来。中间差点205万就准备同意了。但自己感觉这两天看房太累，必须冷静谈不下来就出门要回去，中间店长和小中介一直陪着走去地铁站，不停忽悠说交定金可以保证谈到205万。但我坚 持什么钱都不给就走了，快到地铁站的时候，中介说降到206.5万了问还来谈吗？不谈了回家。

回去一查这房子的资料，这房子卖了3个月了（中介说新出的），不满五不唯一所以被国五条给拦住了，税费还是较高的，就一直卖不出去。回家一商量还是要咬定200万底线。跟中介交了底，谈得下来就谈，谈不下来下周末看别的房子，因为现在二居目标变一居，可选房源又有了一些。6月3日晚上我还抽空找了一个小中介去南纬路二号院看了一套房，80年前的小区，房子老但环境倒是非常不错。但本小区满五唯一的房子在抢房潮被抢光了，剩下都是有税费的。

6月2日-4日中介在买方和卖方之间打了无数电话，我坚持底线不加钱，卖方最后同意200万了，看样子真是急卖呀，提了一个条件，解抵押款必须我们出，80万。这又冒出了一个新名词：解抵押。马上上网查这是什么玩意。这流程一看还挺复杂的，为后来多交税费埋下了伏笔。开始中介给了一个方案走坐标垫资，就是我们把钱打给坐标，坐标再放款给卖方，一个过桥贷款的模式，就这样手续费还要2%。开始我提出手续费一人一半，卖方坚持房价已经降了不少要求买方承担，1.6万呢。僵持了2天，我老婆想了一个方案，直接给卖方50万，卖方自己解决30万。这个方案确实有些冒险，有很多因为提前付款导致纠纷的案例，但也没办法。终于两边都同意了。

6月7日20:00双方都坐下来准备签约了。我带了一个律师朋友帮我看合同和补充协议。每个细节都要协商着走，补充协议就7条。一直签到凌晨1点。现在我才意识到买二手房真不容易呀，一个靠谱的卖方有多么重要。合同主要内容：房价130万，装修款70万，即卖方实得200万。付款方式先给40万定金和10万协助解抵押款，本日先给5万，剩余45万在解抵押日6月21日前给。市管公积金希望贷款104万，尾款2万，剩余44万做资金监管。

签约时候本区域经理（基本就是西六片区这个区域，管五个坐标店）亲自到场，解答了身份证和户口地址不一样（但都是海淀区内）可以过户。我后面还是不放心,反正要解抵押有时间,按挂失办了一个新二代证，但事实区域经理是对的，旧二代证可以办一切手续，根本没人问，这也是二代身份证的漏洞，挂失身份证还可以用。

1、屋内设备，我出2000元保地板、墙壁、洗手间、厨房的设施不动，其他家电家具卖方全搬走。
2、税费：不满五不唯一这是大头，原值100万，把网签价做低到130万，当时中介说本地区指导价2.2万，为了贷款104万，130万单价还放宽了限制。（但事实7月一调指导价就到2.7万多了），卖方态度就是税费一点不承担,最后只能约定遇到新出现的税费三方协商解决，可以三方免责。为了鼓励卖方协助避税，约定能减免税费双方共享一人一半。
3、各种时限：户口迁出时限，我买这房就是为了落户，这是我的重点，卖方没纠缠这事。解抵押时限（不超过60天）、过户时限（不超过90天）、贷款责任全都约定了。
因为卖方坚持要走中介，他感觉流程会复杂反正买方掏钱。坐标中介费2.7%。
 
四、走流程
6月18日直接银行转账给45万，中介在场，卖方给收条。
6月21日卖方的预约还款日，1个月就这么1天，非常不巧是月底所以怎么做就不能6月网签,导致后面税费很高。去方庄打了加盖业务章的公积金还贷利息清单。
6月22日-7月10日：买方做资格审查，7月5日告之过了。卖方解完抵押做房源核验，具体时间不详，7月10日网签。

插曲1：中间看到指导价上调的消息，问那个店长，店长说没问题不影响，我们网签价留个10%的上涨空间。但事后发现本地区指导价涨了25%。税多交了6万。问中介都是满口没问题跑火车，但事实情况就是出现问题都得买方抗。
7月12日做资金监管，26万即网签价-贷款价做建委资金监管，在工商银行18万即剩余首付款做坐标的四方资金监管，光大银行做。刷卡收了80元。
7月15日-7月19日房屋评估。

7月22日做市管公积金面签、初审。开始坐标没征得我同意就选工商银行，我还款只有建设银行方便，工行还的转账很麻烦。这是中介的问题还想说服我用工行，说工行贷款面签初审只跑一次建行要跑二次，我没被说服，事实后面建行流程也很方便一次过面签初审没有多余流程，要维护自己的利益后面还是改成建设银行。也买方、卖方、中介三方去做公积金贷款面签（建行东四支行二层有坐标面签专员）、初审（歌华大厦B座418有公积金专员），下午2小时左右。卖方带身份证、房产证、建行卡。买方面签要夫妻双方身份证、户口本（集体户口要盖红章首页）、结婚证、学历学位证、职称证。经纪人带网签合同U盘。做初审遇到了点问题，本人由于1年内换过工作有补缴只能贷77万，当时公积金专员问了公积金的人之后给了2个选择，一个回单位开补缴证明重新来初审，一个 就是换我老婆做主贷人。我当时为了省事选择换我老婆做主贷人就绕过公积金那个系统了。他们连我老婆学历学位职称都没看就放行了。

插曲2：就是别的中介在这个时候突然集中给我打电话推荐房源，基本3天10几个电话，都是不同的中介，1个半月前留电话也没人问突然特别关心我了。我说我都买房了，要他们别打电话给我但没用，看清楚中介的本质，答应我会在他们系统消除我的电话的事情根本没人去做这事。骚扰电话还在继续，最后我打投诉电话才在他们系统里面把我电话信息消除，才没人给我打了。

7月26日：7月25日下午有短信通知去签贷款合同。上午9点我和老婆去签贷款合同， 有公积金专员辅助，一堆签字半小时搞定。当场给批贷函，市管公积金现在都是自由还款，还挺方便的。看批贷函两人都是AAA。104万30年，以家庭为单位应该是缴存总额减去生活费了，否则我们最低还款额都已经低于夫妻双方缴存了。通知卖方约好时间过户。

7月30日：下午买方、卖方、中介先去缴税（西城第二税务所在南菜园国泰大厦），缴税因为准备用贷款利息抵个税，但卖方没带贷款合同，叫他老婆开车来送。个税抵税原则就是抵税的东西必须带地址证明是给这套房交的税，贷款合同上面有地址。3点送 来，然后开缴税发票，才知道指导价已经涨到2.7万了，也就是白做低网签价了，最低也要150万的缴税额。税一下多了6万多，傻了眼但已经到这种程度只有硬着头皮交了，开好票把房本放在那里然后去边上建行刷卡缴税。缴完税马上走路去过户地方（南边500米西城区政务大厅）。人挺多的，拿了号前面还有6个人，等了半小时排到过户大约就20分钟成功，结婚证要记得复印三页（首页有章、照片页，尾页有个编号）。

7月31日：中午收到短信可以去取房本。下午赶快去拿了房本，房本80元，印花税5元。然后去陶然亭派出所落户，派出所人告之需要去西城户籍大厅落户（虎坊桥这里，宣武这边是集中办理的，走路路过粉房琉璃街，在大规模拆迁），带身份证、户口页（收走）、房本，3分钟办好。

8月1日：把房本和契税发票交给中介去办抵押。
8月12日：下午3点半突然接到建行电话找卖方，说今天放款，当时还挺高兴的正好8个工作日。结果悲剧了，卖方账户睡眠没法放款，他还没时间去解开。建行告之由于放款失败贷款合同作废。钱又要返回给公积金中心。

8月13日-8月18日：三方扯皮。卖方说中介的责任没告诉他银行卡不能睡眠。买方说我是无辜的，卖方原因导致推迟交房应该赔偿损失。这样电话吵了一个星期。8月18日三方见面谈判，卖方油盐不进，各种威胁要拆房子里面的设施，但由于他自己被动，包括还有2万尾款，他再怎么拆2万尾款可以装修的很好。所以卖方坚持了4个小时最后妥协再签了一个补充协议，按第一个放款日到第二放款日按120元/天赔偿。如果有新增费用和第二次贷款贷不出104万的风险都由中介个人承担。哈哈，奇葩。那个店长反复 问他们的公积金专员感觉没风险才签字，因为卖方不愿意承担这个意外。

8月19日-8月27日：签完补充协议，之后只有等钱回到公积金中心，然后买方老婆因为不可抗力还不在义乌，等待回义乌才启动第二次贷款流程。
8月28日：第二次贷款流程。只需要卖方、买方夫妻三方到场。先卖方确认收款建行卡，签字，10分钟他就可以走了。然后买方夫妻双方再次签一堆字，连公积金办理人员都在反复核对银行卡号，说希望这次不要再出问题了。
插曲3：坐标店长告之我那个经纪人辞职了，我那个经纪人刚毕业的大专生，三个月就卖了我这套房，已经升到A2级别了。但这个房办理手续如此复杂把小姑娘吓到了，小姑娘辞职去读书去了。跟店长聊天他说买方已经比一般中介都熟悉二手房交易流程了。这都是被社会逼的。

9月4日晚上接到短信通知9月3日放款成功。
9月7日收房：收房那天卖方突然变得特别配合了。买方夫妻双方都去了，这是我老婆第一次去看房，她表现比较淡定，没有常见的失落型和狂喜型。先过户歌华有线，然后物业费、取暖费都检查一遍，发现中水费没交，卖方也马上交清。然后回房子，卖方已经把家具家电全部搬空。卖方给了一个单子，把水电、煤气剩余字数都数清楚，还有22天赔偿金，最后给了1.91万尾款。
身心憔悴的二手房买卖终于结束了，签合同到交房刚好三个月。

五、后记  
买二手房真是非常个性化的一件事情。三方博弈，靠谱的卖方、买方、中介可遇而不可求。所以只能坚持自己原则，该灵活灵活该坚持原则也得坚持，才能保障自己的最大利益，寄希望别人是没用的，还的自己明白清楚，别被人忽悠。
现在在捣鼓房子准备出租，已经粉刷墙壁了，厨房也要整体翻新。希望能租一个好价格。