一、1-11月房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%
2013年1-11月，房地产开发投资同比增长19.5%，增速比前十月上涨0.3个百分点，比2012年同期增加2.8个百分点。其中，1-11月住宅累计投资达到53112亿元，同比增长19.1%，增幅较今年前十月上涨0.2个百分点，比2012年同期增加7.2个百分点。

11月份，住宅投资总额环比上涨超过1成，1-11月住宅投资同比增幅再次上升至19%以上，与行业投资增速几乎持平。2013年以来，住宅市场持续回暖，刺激投资回流，住宅投资对于整个房地产行业投资的恢复性增长具有明显的带动作用。年底，稳定的需求释放和较好的企业状财务况会使行业投资增速依然保持在20%左右的平稳状态。然而明年，由于对比基数上浮，再加上政策收紧预期以及经济结构性调整的影响，房地产行业包括住宅投资增幅或出现小幅回落。

图表1：全国固定资产、房地产、和住宅开发投资情况 

图表2：房地产和商品住宅开发投资额及同比变化（累计月）

数据来源：国家统计局                                         统计范围：2011年1月-2013年11月

二、1-11月各开发指标增速回升，土地购置同比两年来首次由负转正
1-11月，房地产行业各开发指标增幅均明显回升，其中，住宅新开工面积同比增速达到除今年1-2月以外的最高值。住宅施工和竣工量同比增速也有小幅上涨。

值得注意的是，1-11月，全国土地购置面积同比累计增幅，在2011年以后，首次由负转正。这主要是由于11月份大量土地成交的拉动。根据统计，11月份，单月新增土地购置面积达到8115万平方米，环比上涨4.44倍，同比上涨1.04倍。

临近年底，受土地供应节奏影响，土地交易量出现大幅上涨。以义乌为例，11月份成交土地建筑面积211.19万平方米，比10月上涨114.7%。年底出现的一波推地高峰，成为土地购置面积大幅上涨的决定因素。同时，大型房企较为雄厚的现金实力，以及当前对于后市仍处于乐观区间的预期，也对土地市场的活跃起着重要的作用。由此可预见，在不出现重大的利空政策的环境下，明年土地开发增速会有较为明显的增长，对于新房供应环节的紧张状态或有所缓解。

图表3：商品住宅施工、新开工、竣工和企业土地购置情况单位：万平方米  

图表4：住宅施工、新开工、住宅竣工面积同比变化（累计月）

数据来源：国家统计局                                   统计范围：2011年1月-2013年11月

图表5：企业土地购置面积及同比变化（累计月、单月）

数据来源：国家统计局                                   统计范围：2012年1月-2013年11月

三、1-11月商品住宅销售58689亿元，同比涨31.1%
1-11月，商品住宅销售98871万平方米，同比增加21.3%，较前十月增速下降1个百分点。商品住宅销售额为58689亿元，同比增长31.1%，较前十月增速回落1.5个百分点。

四季度前后，十八届三中全会对于房地产市场环境的间接阐述、各城市相继出台收紧性调控手段，从客观和主观两个层面，将使持续释放的购房需求受到抑制。比如继续严格执行的新房限涨政策、限购（购房资格年限）延期，都使得当前部分人群购房难度上涨，而义乌在年底推出“自住型商品住宅”计划，由于规模较大，也会吸引一部分刚需群体出现观望情绪。但多数需求仍会正常释放，短期内，正常市场环境下的商品住宅成交量不会出现明显下滑。

另外，从商品住宅待售面积看，库存依然处在累积状态，压力在部分三四线城市较为明显，而一线城市，市场中可售存量偏低，会比较难以抑制价格上涨的压力。

图表6：商品住宅销售及待售情况   

图表7：住宅销售面积及同比变化（累计月）

数据来源：国家统计局                                     统计范围：2011年1月-2013年11月

图表8：住宅销售额及同比变化（累计月）

数据来源：国家统计局                                     统计范围：2011年1月-2013年11月

图表9：各月商品住宅待售面积及同比变化（单月）  

数据来源：国家统计局                                   统计范围：2012年1月-2013年11月

四、1-11月房地产到位资金10.9万亿元，同比上涨27.6%
1-11月，房地产到位资金109475亿元，同比上涨27.6%，较前十月增幅上涨0.4个百分点。其中国内贷款同比上涨33.8%，利用外资同比上涨28%，企业自筹资金同比上涨20.8%，涨幅都较前十月有所增加。而与销售相关的定金和预售款，个人按揭贷款分别同比上涨32.1%和36.5%，涨幅有所回落。

11月，房企的土地购置面积规模增长，再加上2013年以来土地价格温和上涨，带动了房企在土地方面的开支增长明显，资金需求在年末比较旺盛。虽然年末销售回款有所回落，但是从银行贷款等其他渠道看，房企的资金需求得到了有效支持，资金面依然比较宽松。虽然个别城市调控收紧，但是政策大环境基本保持稳定，随着需求的稳定释放，房企的资金面宽松局面还将持续。

图表10：房地产资金来源情况                                                 单位：亿元 

图表11：房地产到位资金及同比变化（累计月）

数据来源：国家统计局                                 统计范围：2011年1月-2013年11月

图表12：国内贷款、企业自筹资金、其他资金同比变化变化（累计月）

数据来源：国家统计局                                   统计范围：2011年1月-2013年11月
备注：其他资金为定金和预售款、个人按揭

图表13：近三年1-11月各类资金来源占比变化（累计月）

数据来源：国家统计局                                         统计范围：2011年-2013年11月

五、11月房地产开发景气指数继续下滑，短期内或持续低位徘徊
2013年11月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.38，比10月份回落0.5个点，连续4个月环比下滑，达到了年初以来的最低水平。

从各指标表现看，行业依然表现出较为稳定的回升趋势。其中，土地、开工等先行指标的回升或对后市注入一道积极的“暖流”。然而，考量当前行业敏感动态的重要指标——销售及相关数据的同比增速则出现连续下滑现象，如果排除数据的滞后性影响，行业以及市场或出现短期小幅下行的趋势。

近期以来，收紧性政策的出台，使之前市场回暖带来的行业提振效果有所削弱，并对行业预期产生一定影响。预计短期内，国房景气指数或维持在97左右的低位徘徊。

图表14：房地产开发景气指数（单月）

数据来源：国家统计局                                  统计范围：2011年1月-2013年11月

综述：
2013年末，受房贷额度的影响，全国范围内出现了贷款利率缓慢上行的态势，放款周期也有所拉长，制约了部分需求的正常释放。另外，四季度以来，多城市出台调控收紧政策，限购以及限贷政策有所升级，部分城市购房者预期转变，销售转淡的迹象开始出现。但是由于政策只限定在一线城市及个别热点的二线城市，并未扩散，所以目前来看，对整体房地产市场影响有限，随着2014年初房贷市场恢复，需求的市场或继续正常释放。

从最新的政策表态看，房地产行业持续调控方向已经达成共识。对于房价上涨较快的部分城市，不排除还将有新的相关政策推出。但是一方面，四季度新一轮的政策效果目前尚未完全体现，再加上年末以及年初都是传统淡季，房价走势也会比较稳定，所以2013年末到2014年初的市场政策预期将会比较稳定，房地产市场的也会比较平稳。从新开工面积，土地购置面积等指标看，房企信心尚未收到明显的打击，投资热情依然比较积极，房地产投资增幅等指标将会在短期内保持平稳。