概述：8月第三周（8.18-8.24），新建商品住宅成交1593套，环比减少29.7%。扣除保障房和自住商品房后为708套，较上周下降9.9%。本周成交均价为28005元/平米。坐标不动产市场研究部总结8月第三周新建商品住宅市场表现如下：

一、成交量：新建商品住宅成交达1593套，环比下降29.7%
根据坐标不动产市场研究部统计，8月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交1593套，环比下降29.7%。扣除保障房与自住房后成交708套，环比下降9.9%。

坐标分析：本周自住房成交量为130套，包括当代采育满庭春MOMA成交84套，首创•悦都汇25套以及金隅•汇星苑21套，合计共占本周成交量的8.16%。若扣除保障房与自住房后，本周的纯商品住宅成交708套，与6、7月份的周均成交相比有小幅下滑。

当前纯商品住宅成交依然处于千套以下的低位，但近期市场多个项目出现热销，截止24日，8月份入市的项目中，海淀的京投银泰琨御府去化85.8%，密云华润橡树湾去化率79.6%。此外，中粮万科长阳半岛的1号楼与9号楼去化55.9%，韩建•青春誌与永丰嘉园的去化也在3成左右。8月份项目的去化率明显增加，预计9月份成交将有所提升。

二、供应量：本周新增3个期房项目，供应1059套
根据坐标不动产市场研究部统计，8月第三周，新建商品住宅市场有3个期房项目入市，供应量为1059套，比上周减少2291套。

本后新增的3个期房项目，分别为朝阳的利锦新苑，房山的蓝城家园以及通州的金帅府家园，均位于5环以外。从户型来看，本周新增的3个项目的户型偏大，套均面积均在100平米以上，其中利锦新苑套均总价在550万左右，偏改善性。

另外，本周入市的期房项目中仅有利锦新苑为纯新项目。从老项目后期的定价来看，波动不大，蓝城家园与年内上次开盘相比（2014年4月24日）上涨3.5%。

坐标分析：本周供应较上周大幅回落，但明显高于6、7月份的周均水平（扣除自住房供应后）。在经历了6、7月份的低供应后，进入8月份，房企的推盘积极性出现明显的上升，供应量较前两月明显上涨，多数房企开始备战“金九银十”。

三、成交均价：纯商品住宅成交均价为28005元/平米，结构性大涨31.3%
根据坐标不动产市场研究部统计，8月第三周，包含自住房在内，纯商品住宅成交均价为28005元/平方米，环比结构性大涨31.3%，与7月第四周基本持平。

坐标分析：自7月第五周开始，受自住房集中网签拉低的影响，纯商品住宅的成交均价一直维持在2.1万元/平米左右的低位。而本周成交均价超过2.8万元/平米，主要是由于以下几点：一是自住房网签量的下降，本周自住房成交占比仅为8.16%，明显低于上周的25.3%，对均价的拉低作用减小。二是中高端项目成交占比明显提升，单价在3万/平米以上的成交占比较上周增加6.5个百分点。

从较为热销的项目来看，别墅项目北美佳苑与高端住宅学府树家园，两个项目的成交金额本周最高，成交单价均在4万/平米以上，结构性拉升了成交均价。另外，从各项目的价格来看，价格还未出现明显松动，依然保持平稳走势。

四、市场分析：8月新房成交未见明显起色，房企开始备战金九银十
根据坐标不动产市场研究部统计，截至24日，8月新建商品住宅成交6627套，比7月同期上涨87.2%。如果扣除保障房和自住房以及恒大城的976套定向“安置房”，纯商品住宅的成交量仅为2221套，比上月同期上涨3.7%。期房供应量为5826套，比7月下降8.3%，不考虑自住房供应，供应为7月的5.7倍。

8月份成交未见明显起色，与7月基本相当。但是近期市场出现明显好转迹象，预计未来9月份成交将出现明显上升，这主要是由于以下几点：

一是，近期供应量较6、7月份明显增加，房企的推盘积极性明显增加，历年“金九银十”为房企的推盘高峰，加上今年房企的业绩压力普遍较大，为冲业绩推盘将较为密集。

二是，多数新增供应项目开盘激活的较好去化，如海淀的京投银泰琨御府，密云华润橡树湾等，市场较前两个月出现明显升温。据不完全统计，近期入市项目的认购量已达千余套，这些认购量将在9月份形成网签，带动成交上涨。

三是，政策层面，信贷利率出现有条件的松动，比如中信银行针对坐标客户推出9折优惠，或招商银行的客户储蓄额（或称贷款保证金）达到贷款额的15%即可享受9折优惠等，都给当前的楼市带来积极的影响。

今年“金九银十”成色与往年相比将差很多，但是市场还是会出现一定的升温，近期日光盘的出现，也在一定层面反映了市场中有部分客户开始考虑入市，加上二手房市场成交连续回升，也对新房市场客户的入市起到一定的推动与刺激作用。随着信贷政策的松动，楼市底部或将形成，未来一段时间或将是购房者入市的有利时机。