概述：2013年10月第四周（10.21-10.27），新建商品住宅成交2221套，环比前一周下降13.4%。新增期房项目3个，供应住宅量1014套，环比大涨194.8%。成交均价为24772元/平方米，结构性上涨15.0%。坐标不动产总结10月第四周新建商品住宅市场主要表现如下：
一 成交量 纯商品住宅成交1328套 环比下降26.0%
据坐标不动产市场研究部统计，10月第四周，新建商品住宅（含保障房）成交2221套，环比上周下降13.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1328套，环比上周下降26.0%。
图1-1：2013年10月第四周新建商品住宅（含保障房）成交情况
数据来源：坐标不动产市场研究部
坐标分析：10月第四周，新建商品住宅成交依然保持在2000套以上的水平，扣除保障房后的纯商品住宅成交却回落到1500套以下，是8月以来首次回落到1500套以下（除去传统节假日外）。属于10月以来供应低位带动的自然回落。尤其是上旬仅有2个项目500余套房源入市，且9月热销项目大部分已完成网签，致使网签出现明显下滑。
二 供应量 本周新增3个期房项目 总供应量1014套
据坐标不动产市场研究部统计，10月第四周，新建商品住宅市场有3个期房项目入市，供应量为1014套，环比上一周大涨194.8%。入市的项目分别为，昌平的花雨汀、金科廊桥水岸与大兴的兴创屹墅，其中，除了金科廊桥水岸为老项目后期外，其余两项目均为纯新项目。
本周的新增供应项目均位于5环外，从户型面积来看，套均面积在120平米以上的占比达到68.8%，供应以中大户型为主。从拟售均价来看，老项目金科廊桥水岸的拟售均价与上期（2013年5月29日）基本持平。
表2-1：近几周商品住宅入市项目情况
数据来源：坐标不动产市场研究部
坐标分析：10月第四周，新建商品住宅期房供应较上周明显增多，周供应在本月首次达到千套。开发商的推盘量有所上升，但近期单个项目推盘量都较少，库存的减少、对后市预期的乐观以及今年销售目标的高达成率使房企推盘的积极性大为减弱。
三 成交均价 纯商品住宅成交均价为24772元/平米 环比上涨15.0%
据坐标不动产市场研究部统计，10月第四周，纯商品住宅成交均价为24772元/平方米，环比上涨15.0%，与8月第五周相比基本持平。
图:3-1：2013年10月第四周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况
数据来源：坐标不动产市场研究部
坐标分析：10月第四周，纯商品住宅成交均价与上周相比上涨15.0%。从结构上看，六环以外成交占比下降10.1个百分点，成交均价在2万/平米以下的成交占比下降10.0个百分点，结构性拉升了成交均价。
从目前项目推盘来看，10月份入市的老项目后期的拟售均价与年内上期相比均持平。从市场成交来看，10月第三周热销项目的成交均价并没有出现明显的价格波动。随着上周新七条的出台，主管部门加强对于新房入市价格的管控，价格或将长期保持平稳走势。
四 市场分析 10月供应达新政以来新低 新政带动下未来低端供应将有所补充
据坐标不动产市场研究部统计，截止27日，10月供应量2772套，环比上月同期减少33.4%，同比去年同期减少35.2%。
10月份供应大幅下滑，且达到今年4月新政以来新低，供需压力十分突出。但是随着“京七条”的颁布，其中提出2013年底前完成不低于2万套及明年完成5万套自住型商品住房供地等七条政策措施，一方面，将会对中低端商品房市场的供应起到明显的补充作用，有利于缓解当前的供需压力。另一方面，由于自住型商品房销售均价低于市场价30%，具有竞争力的售价将会对同地段的商品房销售产生一定压力。或改变潜在入市项目的推盘节奏。
自住型商品房的推出将会对未来商品房成交均价起到平抑作用。就目前来说，可能会有部分刚性需求出现观望以等待自住型商品房的入市，但是，相对于目前大量的符合购买政策的购房者来说，可能还存在较大缺口，对市场的实际影响还有待进一步观察。