概述：8月第四周（8.25-8.31）新建商品住宅网签量为3503套，较上周大幅上涨119.9%。扣除保障房和自住商品房后为1087套，较上周上涨53.5%。本周成交均价为23705元/平米。坐标不动产市场研究部总结8月第四周新建商品住宅市场表现如下：

一、成交量：新建商品住宅网签量为3503套，环比大涨119.9%
根据坐标不动产市场研究部统计，8月第四周，新建商品住宅（含保障房）网签量为3503套，环比上涨119.9%。扣除保障房与自住房后成交1087套，环比上涨53.5%。

坐标分析：本周自住房成交量为1611套，合计共占本周成交量的46%。若扣除保障房与自住房后，本周的纯商品住宅成交1087套，较上周大幅上涨。

8月第四周纯商品住宅的成交重回千套以上，市场成交有所起色。本周成交与6、7月份的周均成交相比分别上升46.9%、44%。这主要是由于近期的热销项目中，有部分进入网签所致。比如本周成交最高的两个项目（不包含自住房和安置房）龙湖•長城源著本周成交152套，瀛嘉汇成交46套，占总成交近两成。此外，大部分近期的热销项目尚处于资格核验或预订阶段，随着这些项目陆续进入网签，预计9月份成交或将有所提升。

二、供应量：本周新增3个期房项目，供应住宅577套
根据坐标不动产市场研究部统计，8月第四周，新建商品住宅有3个期房项目入市，与上周持平，供应量为577套，环比下降45.5%。

新增的3个项目分别为密云华润橡树湾、门头沟的西山艺境嘉园以及朝阳的臻园，全部位于五环以外。其中，西山艺境嘉园与臻园为别墅项目，套均总价均在千万以上，分别约为1600万与1100万。而华润橡树湾为低价刚需项目，售价仅为1.588万元/平米。

入市的这3个项目均为老项目后期，由于结构变化，西山艺境嘉园与臻园项目拟售均价出现一定幅度上涨，而华润橡树湾的定价与前一期基本持平。

坐标分析：从8月份的供应特点来看，8月份供应又开始放量，加紧出货意愿明显。在经历了7月份的低谷供应后，8月份房企为备战“金九银十”开始发力。从公布的中报数据来看，仅有少数房企年中完成了年中目标，而目前新房住宅的库存量接近8.35万套，比年初时增加了约2.9万套，房企的库存压力较大。

三、成交均价：新建商品住宅（不含保障房）成交均价为23705元/平米，环比下降15.4%
根据坐标不动产市场研究部统计，8月第四周，新建商品住宅（不含保障房）成交均价为23705元/平方米，环比下降15.4%。

坐标分析：8月第四周成交均价的下降主要是受到自住房的拉低作用。从占比来看，第四周自住房占比为46%，远高于上周8.2%的占比，结构性拉低了成交均价。从具体项目来看，近期成交均价基本保持平稳。热销项目的均价变化幅度不大。但房企的打折促销在逐渐增多。

四、市场分析：纯商品住宅成交上涨，市场或有好转
8月第四周，纯商品住宅成交重回千套以上，由于部分热销项目进入集中网签，成交量保持了较高的增长水平，而成交均价在自住房成交占比加大的作用下，结构性下调一成多。

8月份前三周市场成交与上月相比变化不大，而自第四周开始，在个别热销项目集中网签的拉动下，成交明显上升，从而带动8月成交好转。根据统计，扣除保障房、自住房以及恒大城的定向安置房后，8月份纯商品住宅成交3205套，较7月上涨12.3%。

从市场热销的项目来看，8月份成交量在百套以上（不含自住房与定向安置房）的3个期房项目，成交均价均低于2.5万元/平米，热销项目依然以低端刚需项目为主。张旭认为，当前的市场仍然以刚需为主，改善与高端项目中也不乏有热销项目出现，如学府树家园等，但总体来看，热销项目仍然是少数，大部分项目的销售量与去化率仍然偏低。进入8月以后，市场的观望情绪依然较浓，成交虽然出现上涨，但是依然处于低位。

从近期入市项目的认购来看，市场出现好转迹象，多个项目获得了较高的认购率。预计未来市场的成交或将有所好转，加上“金九银十”到来，多数未达成年中目标的房企将抓紧时机，加大促销力度，以价换量或将真正到来。