2014年以来，义乌市住房市场由自住房注入供给，信贷政策趋紧等多种因素引发进入自主性调整，刚性需求观望情绪浓厚。市场整体表现为，成交量明显下降，成交均价止涨且微降，成交难度上升。在市场进入阶段性调整周期下，全市各区域表现各异。
刚需持续观望，降价范围自郊区向中心城区蔓延
根据坐标地产市场研究部统计，截止5月21日，二手房住宅成交4269套，环比下跌9.5%，成交均价29182元/平米，环比下调2.8%。预计5月全月市场成交难以突破8000套，而4月全月的成交也只有7616套，按照一般的规律，义乌市二手住宅月度成交量下降到8000套以下的水平，说明市场已经表现的较为低迷，而价格也在一定程度上具备了下行的条件。
从区域市场成交情况看，近郊区二手住宅成交占比不断下降，5月近郊成交占比有25.9%，与去年全年的3成水平相比，下降幅度比较明显。从今年2月以后，近郊区成交量占比连续三个月环比下降。
自住型商品住房入市和信贷持续收紧，影响最大的就是首套刚性需求以及刚性置换需求。因此，需求观望浓厚时，郊区成交回落下降更为明显。从3月开始，近郊中通州和昌平最先下滑，随后近郊区价格开始微跌。
各区域成交及价格走势请见下表。
本轮降价依旧是由外及内，到目前为止，郊区降幅逐渐收窄，城区特别是中心城区价格下调幅度增加。由此可见，持续低迷的市场形势下，从今年3月份开始，义乌二手房市场已进入房价实降的过程。
郊区价格降幅收窄，本轮价格调整或已过半
目前全市区域走势有所不同。从业主降价幅度看，5月中心城区的价格下调幅度超过了近郊，达到3.7%。如果按当前中心城区套均总价350万计算，单套调价平均金额约有13万元，比4月增加了近两万。与此同时，中心城区和外城四区二手住宅的议价空间分别达到3.4%和4.3%，也明显高于郊区的2.3%。
而从业主出售意愿看，由于市场整体低迷，出售难度增大，从4月份开始，全市新增房源量开始下降，5月份郊区继续延续了这种趋势，而中心城区和城四区依然有不同程度的增长，增幅分别为9.9%和5%。
在当前价格的调整过程中，最先出现价格下降的郊区当前反而降幅收窄。房屋的报价相对合理，议价空间较窄，在房价下降一段时间后，新增房源也出现回落。这表明，业主的心理价位依然坚挺，虽然市场低迷，但业主并不会突破心理底线一味降价，反而会出现择机再售的心态。因此无论从出售价格、以及供需关系来看，都不会出现持续的价格下滑。
而城区房价本身存在一定幅度虚高，加之从客户群角度看，需求量更小，业主急售套现降价的情况可能更加明显。挂牌价下调幅度与议价空间扩大，新增房源量增加。
从价格调整的规律看，降价蔓延至城区，而郊区降价幅度正在减弱。预计本轮价格调整进程已经过半。而未来房价持续下降的可能性不大。