0浏览：.2013年3月30日，义乌市人民政府办公厅印发《义乌市人民政府办公厅贯彻落实》，标志着此前热议的“国五条”北京细则正式出台。除了“20%差额个税”无悬念落地外，限购政策再次升级。这两条核心的严厉条款将对北京住宅市场引发明显波动。

“国五条”在去年市场持续回暖，量价上行的背景下出台，延续了以往调控思路，通过收紧个税、限制本地单身购房、提高二套首付比例来限制投资性需求入市，或能改变投资性购房者的长期预期。其中，个税及单身限购的新政策将会明显影响未来的市场需求。预计新政执行后，成交量会明显回落。

个税从执行层面收紧，需求影响范围或超6成

通知提出，从3月31日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统，能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税。为支持和保护自主、改善型需求，对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，继续执行免征个人所得税的优惠政策。

1）对比历次个税调整，本次个税征收方式得到统一。

“国五条”细则落地前，个税按差额20%，或是1%的核定税率征收。实际交易中基本按照全额的1%征收个税。新政执行后，确定房屋原值的方式由原来的业主提供凭证变为主管部门依据网签系统核查。且明确了按1%征收的标准。使得个税的征收标准更加明确，得到统一，执行程度更为严格。

2）约六成购房需求将受到影响。

根据统计，2012年以来，改善性需求占比约为45%。其中至少八成为买一卖一的置换需求，也就是说有36%为业主的唯一住房，再除去少部分不满5年的房源，预计二手住宅市场中将有60%左右的需求受到税费调整影响。

3）不同类型房屋税费差距扩大。

由于个税改按差额的20%征收，不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如，未满五年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%，这一比值，是税费最低的满五年且业主唯一的普通住宅的18倍。具体数据见下表：

其中，均以2013年二手住宅成交均价为当前出售的价格水平，满五年房源的购买价格以2008年水平计算，则其差额相当于当前价格55%，未满五年按2009年购买计算，差额为当前价格的48%。

4）个税新政抑制需求幅度较大，政策减免措施不足。

个税调整无疑是“国五条”中对市场打击最为大的一项，或能改变投资性购房者的长期预期。但从历次税费的调整来看，抑制需求幅度有余，而政策减免措施不足。

由于市场回暖使房产增值幅度提高，税费增加的幅度比以往政策都大。但从优惠政策上看，2010年开始就取消了1年购房退税的政策，一直并未恢复。但当前以自住需求为主的市场背景与当年投资需求较多有了很大不同。而且存在税费转嫁的情况，因此个税的调整更多的会作用到购房者的层面，刚需及改善需求也会受到较大影响。

此外，税费政策实行后，区域市场的走势也会出现分化的情况。如5年内的次新房集中的区域，将大范围的受到高营业税和高个税的影响。例如银河湾、欧景名城、新科花园等一些五环外的近郊区域。坐标地产副总裁林倩表示，新政出台后这些高税房集中的区域，出售难度大，可能业主出售意愿很低，房源比较稀缺，业主也会把税费转嫁的给购房者。另一种可能，就是业主会选择降价出售。但这也取决于买卖双方的博弈，短期内很难判断后市的走势。

限购、限贷升级，购房成本再次高企

《通知》要求坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。自3月31日起，本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购一套住房；对已经拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

《通知》还提出，要严格购房资格审核，对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购房，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

伴随市场的持续回暖，2012年四季度以来，购房热情持续高涨。在以刚需和改善为主情况下，基于房价上涨预期所投射出的投资意愿也有所增强。单身人士限购一套住房，能够很好的避免投资性需求入市。

但对于大部分改善性需求来说，二套房首付提高，换房成本再度高企，需求难免被抑制。 根据统计，目前二手住宅成交中商贷的比重为23.5%，其中约两成为二套房贷款。同时，由于近期公积金政策调整，“认房又认贷”的标准与商贷基本一致，大部分换房的购房者都只能按照二套房标准来申请贷款。

商品房市场加强管控，稳定未来房价预期

2013年本市房价控制目标为：全市新建商品住宅价格与2012年相比价格稳定，进一步降低自住型和改善型的商品住宅的价格，逐步将其纳入到限价房序列管理。并且也提出通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型和改善型住房的土地供应。

此外，对于商品房市场的管控力度明显加强，例如提高商品房预售许可门槛，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂时不核发预售许可证书，或暂不办理现房销售备案。

本次出台背景与2010年、2011年的两轮调控完全不同。2010年调控前市场的投资比重大约在30%左右，但两轮调控后目前不足10%，自住性需求占到九成以上。目前调控延续了通过抑制需求来以控制房价上涨的思路，但同时对于刚需和改善需求的疏导也十分必要。从目前对新房市场的调控来看，中小户型的住宅供应将明显加强，并且逐步加入限价房序列管理，从土地供应上开始，也能够稳定未来的房价预期。同时，对价格管制也比较严厉。对于价格的稳定将起到比较明显的效果。

2010年调控以来，二手住宅成交大户型占比由45%下降到37%，外地人占比由34.7%下降到16%。成交结构发生明显变化。投资性需求收到明显抑制。

4月二手住宅将不足万套，但短期内房价调控效果难以显现

根据统计，3月1-29日，二手住宅网签43278套，环比上涨3.3倍，较1月全月也增长了1.2倍。政策末班车效应显著，但第四周开始工作日日均签约1843套，环比上周下降1.4%，较第二周的高峰期下降22%。三月下半月以来的新增客源量也较上半月下降35.3%。

3月份的供需爆发，只是对后市成交的提前透支，并且透支程度超过历次调控。月末的成交量及新增客源量也都出现明显的回落。预计4月份成交量或不足万套。但是新政策落地后对价格的影响短期很难见效，买卖双方会较快进入观望期，博弈程度也会逐渐加深。新政对市场的调控效果预计会在3季度之后开始显现。

新政对市场的影响在一段时间内比较见效，但长期看仍需要从供需上根本解决房价上涨。目前的调控环境下，一是保障房的制度要尽快完善，分流市场需求。二是盘活存量房市场，增加供给，尽快建立起调控的长效机制。.

.表1：义乌市二手房转让所得征税历史

 
（编辑：坐标市场研究部）.