综述：.
.双井商圈在楼市极具代表性，一是紧邻CBD，配套齐全，是典型的成熟商圈。二是大部分楼盘的开盘时间建成在2000-2007年间，户型产品普遍偏大，共享商圈各类资源，经历过几轮房价的上涨，价格普遍在4-5万，是典型的改善型需求的聚集地，也十分能够体现中高端楼盘在保值增值方面的购买价值。.
.从当前的市场来看，2013年10月双井商圈的成交案例的成交均价为4.4万元/平米，是2009年1月成交均价的2.8倍。今年国五条出台后，区域成交量及价格也持续复苏，但由于个税政策的影响范围大，房价上行的速度明显减缓。但未来预计开通的7号线及14号线，会给区域带来再次的升值。.

.目前双井商圈内包括35个楼盘，根据换手率及挂牌量，成交活跃的楼盘共21个。其中富力城、乐成国际、乐成公馆、首城国际属于区域高端楼盘，综合品质最高，但在户型及绿化方面也各具特色。苹果社区、天之骄子、石韵浩庭等7个楼盘为主要的中端楼盘，双花园、九龙花园、华腾园、百环家园为主要的低端楼盘。在同类楼盘中，也各具特色，拥有不同的卖点，满足不同的购房需求。.

.一、双井商圈概述：.

.1、地理位置.
.双井商圈位于东二环和东四环之间，距CBD的地标建筑国贸大厦仅有一公里。西北均为通惠河所环绕，东至西大望路，南至劲松路，南磨房路。由于紧邻中央商务区，建国路等高端商务区域，双井商圈已经成为了功能完整，配套齐全的高端居住区。.
.2、历史变迁.
.建国以后，由于地处东南下风口，双井区域迅速建立起了大量以机械、化工为生产主体的工业企业，商圈开始成型。到90年代末，这里聚集着有名的广渠门东五厂：义乌齿轮总厂、义乌重型汽车制造厂、义乌建筑机械厂、义乌重型机械厂、义乌光华木材厂，以及义乌内燃机总厂和义乌吉普厂等以机械制造业为主的工业企业，双井区域成为义乌名副其实的机械工业中心。.
.随着城市规模的扩张，尤其是CBD区域的定位明晰，双井商圈开始转型。1997年九龙花园的建设拉开了工业区向居住区转型的序幕，2002年，广州房企富力地产以31.6亿元的总价拿下了原广渠门外五厂的地块，打造大型居住社区富力城，标志着双井商圈大规模的建设开始。.

.3、交通及配套情况.
.双井商圈西侧紧邻二环路，北侧靠近通惠北路高速，南侧和北侧的劲松路、南磨房路，以及大望路都是城市主干道，三环路和广渠门外大街分别从南北和东西方向穿过商圈，开车出行较为便捷。公共交通方面，地铁10号线从商圈经过，在商圈内有双井，劲松两个站点，超过30条公交线路经过双井商圈。同时，正在建设中的地铁7号线，地铁14号线也会穿过、经过双井商圈，未来轨道交通出行将会更加便利。综合来看，无论是开车出行还是搭乘公共交通出行，双井商圈的交通条件都比较便利。.
.由于双井商圈是工业区转型而来，作为居住小区的历史较短，所以在医疗，教育等方面的配套在三环周边区域来看，并无明显的优势。目前区域内的大型商业配套如富力广场等都是由住宅小区开发商配套建设的，虽然近年来有各种高档百货、精品超市、大卖场、家电连锁的入住，但是随着轨道交通的开通，商圈辐射范围的增加，商圈的整体商业配套尚有提升空间。同时，不同楼盘之间也有一定明显差距，三环内区域的商业配套要略好于三环外区域。.

.4、区域主要楼盘.
.目前双井商圈有35个主要的居住小区，除了极个别的公房外，这些居住小区都是房改以后建设的商品房，设计先进，居住舒适，物业整体水平较高，与南侧劲松商圈的公房形成了鲜明的对比。随着商圈开始逐步走向成熟，双井已经成为了CBD商圈高收入群体置业以及租住的重要选择。.

.商圈内楼盘差异较大，经适房小区百环家园和一些建筑年代较早的小区如九龙花园等，价格在3-4万元/平米之间，总价较低，适合首次置业者选择。富力城，苹果社区等小区在物业，设计等方面具有优势，价格在4-5万元/平米之间，适合改善型购房者置业。同时商圈内还有富顿，乐城豪丽等酒店式公寓，比较受投资者欢迎。由于双井商圈的居住小区都是商品房小区，在2013年国五条落地后，除个别房源外，大部分二手房交易都要缴纳20%的差额个税，购房者整体税负较重。

二、商圈价值分析

1、成交量走势

从2009年至今各月的成交情况看，双井商圈的成交量走势与全市水平基本一致，占比保持在1%-1.5%之间。波动较大的月份出现在2011年12月，受义乌市二手住宅交易最低计税价格调整的影响，经适房小区百环家园出现了集中的“经转商”浪潮，单月网签近180套，约为正常市场水平的10倍左右，拉动了区域的成交占比增长近一倍。

2、成交均价走势

2013年10月，双井商圈的成交案例的成交均价为4.4万元/平米，为2009年1月成交均价的2.8倍。2011年从严的限购政策对双井商圈的价格产生了较大冲击，价格出现连续数月震荡下行，2011年12月受百环家园集中过户的影响，成交均价甚至创下22个月新低。双井商圈内各楼盘价格档次差距较大，结构性拉动成交均价大幅波动，但是从历史趋势看，价格依然保持上行的态势。

从各年度的成交均价累计涨幅看，2009年和2010年，双井商圈的成交均价涨幅都超过了朝阳区以及义乌市的平均水平，表现出良好的保值增值能力。2011年以来，限购政策从严实施，由于双井商圈的需求大多以改善性需求，及外地购房需求占比居多，政策影响也较一般商圈为广，2011年和2012年成交均价的累计涨幅都低于朝阳以及义乌市平均水平。2013年以来，从4月国五条落地后的市场反应看，双井商圈由于商品住宅占比较大，受到的冲击也显著高于周边商圈，年内的价格累计涨幅延续了2011年以来的趋势，低于朝阳区及全市水平。

3、区域购房人群

对2013年双井商圈的购房者的调查显示，置业原因中首次置业，改善型置业和投资性置业的占比约为3：6：1。从付款方式看，2013年至今的购房者中，全款和贷款占比基本持平，公积金贷款占比较低。从年龄档位看，30-50岁之间的人群是购房的主力人群，这部分购房者一般都是改善型购房者。值得指出的是，由于总价的增长，首次置业者的占比有下降的趋势。

4、供需关系

3月，受国五条落地的影响，双井商圈的新增房源量出现了井喷，超过正常水平的两倍，客/房源比明显得到缓和。与新增房源的波动相比，各月的新增客源量则比较稳定。2013年至今，双井商圈的客/房源比一直低于全市，目前双井商圈的新增客源与房源的比例约为4.4：1，低于全市5.7：1的平均水平，供需矛盾相对缓和。

三、双井商圈楼盘综合分析

1、各楼盘成交活跃程度

在双井商圈中共有35个楼盘，分别为百环家园，非常生活，东环18公寓，CBD总部公寓，时代国际，黄木庄，苹果社区，乐成国际，乐成豪丽，下甸，石韵浩庭，富顿，九龙花园，顺迈金钻，禧福汇，华腾园，乐成公馆，富力城，首城国际，合生国际花，乐澜宝邸，双花园，双井北里，A派公寓，天之骄子，双井东院，外企公寓，世桥国贸，垂杨柳，忠实里，东三环南路，北人泽洋大厦，华腾北塘商务中心，北人集团宿舍楼，东环国际大厦。

在这35个楼盘中，各楼盘的交易活跃度不同。高的换手率与挂牌量既是购房交易成功的基础，也是未来套现机会大小的体现。对于购房者来说，换手率越高，所购买的房屋未来套现的机会越多；挂牌量越大，购房的可选择房源就越多，成交机率越大。通过分析这两个指标，可以更准确地了解各楼盘交易的活跃程度。

从换手率来看，2011-2012年义乌市所有楼盘的平均换手率约为2.6%，双井商圈的换手率为3.0%。双井商圈中各楼盘的换手率与挂牌量见下图：

在双井商圈的35个楼盘中，其中有14个为不活跃楼盘，换手率与挂牌量都很低，供需均不旺盛，也无代表意义。另外的，21个楼盘为较为活跃楼盘（即换手率>2%,当前挂牌量>8套），是我们主要分析、也是对客户最有价值的关注对象。分别为：苹果社区，百环家园，首城国际，富力城，九龙花园，华腾园，合生国际花，双花园，天之骄子，时代国际，富顿，禧福汇，乐成国际，石韵浩庭，乐成豪丽，乐澜宝邸，非常生活，乐成公馆，A派公寓，世桥国贸，东环18公寓。

2、各活跃楼盘的主要属性对比与分类

在本商圈中，由于楼盘建成年代与定位的差异，各楼盘的价位、户型、小区环境等属性相差较大，具体情况见下表：

表1：各楼盘的主要属性|
通过对比各楼盘的主要属性，可以看出，双井商圈中的楼盘档次层次不齐，高、中、低端楼盘都有。综合考虑楼盘的居住人群、小区价位、户型面积、居住品质以及租金收益率与换手率等主要属性，楼盘可以分为4类，即高端楼盘（价位高，大户型，品质好），中端楼盘（中等价位，中大户型，品质较好），低端楼盘（价位较低，中小户型，品质一般）与投资性楼盘（换手率高）

四、各类楼盘差异性分析

1、高端楼盘

从购房者的支付成本、需求层次，以及楼盘本身的建筑品质、人文环境等方面综合考量，乐成公馆（二期）、乐成国际（一期）、富力城和首城国际四个楼盘都能算是双井商圈内的高端项目。

1）各楼盘宜居指标

  交通状况：
双井商圈是与最为繁华的CBD商务中心隔河相望的住宅区。配套完善，交通便利。乐成公馆、乐成国际、富力城和首城国际位于双井商圈腹地，有二环路、三环路、西大望路、广渠路等几条主干路和地铁10号线、规划建设的7号线和14号线，交通便利。

分别来看，乐成公馆东临西大望路，北至百子湾南二路，西临九龙山路——交通繁忙的主干路只有西大望路；

乐成国际东临九龙山路与乐成公馆相接，北接百子湾南二路——不与主干路相接，但通过百子湾南二路向东可达大望路，向西可达东三环路；

富力城A-D区，每个园区至少紧邻两条较为拥堵缓行的市政路——位于东三环和广渠门外大街两主干路交汇处；

首城国际位于东三环路和西大望路之间，向北是广渠路—— 距离主干路较远，且连接不便;

从交通便利的角度看，富力城位置最为优越，但临主干路较多、较近的原因，也使其周边环境较为噪杂，不及乐成公馆和乐成国际与繁华道路保持适当距离，“闹中取静”。而首城国际位置和交通相对差一些，但对于绝大部分开车出行的人来说，也并非缺点。

绿化及社区环境：

乐成公馆、乐成国际、富力城和首城国际基本都是在近10年内由大型开发商或建筑商制造，在社区规划、园林设计方面都有独特之处。比如在园区景致方面，乐成国际拥有由美国易道公司担纲设计的3万多平园林景观，富力城的水系设计在双井附近整个东三环至四环也绝无仅有。

表：各楼盘社区绿化率、容积率等对比
 从园区环境看，富力城各个园区都更加低密度、高绿化，尤其是D区环绕整个园区的丰富水系使其从大量高端社区中脱颖而出。乐成公馆和乐成国际的园林特点仍以林木为主，与富力城相比缺少灵动的魅力，然而，由于这两个园区都是小型社区，乐成公馆不设底商，整个居住环境是四个高端楼盘中最为私密和安静的。

 物业管理：

高水平的物业管理也是高端社区必备的条件。这四个社区在物业管理方面拥有高端社区的共同之处，如封闭式社区、人车分流、临街入库、24小时安保、大范围园区监控和自动报警系统等。社区配套和物业公司管理水平的高低会使业主所享受到的服务大有不同。这四个社区中，乐成公馆和乐成国际的物业公司是全国三甲的金地物业，所有房源都使用中央空调，物业服务规范，责任心强，细节服务比较到位，是四个社区中最好的物业服务。尤其乐成公馆是小社区公寓式管理，每个单元大堂都设有楼管，这是其他社区没有的。富力城的恒富物业，A-C区是第一管理处，D区单独拥有第二管理处，在物业管理方面，D区相对而言更加严格和规范，但整体而言，富力城的物业服务水平不能与乐成相比。而首城国际，一方面有首城双景这一商住项目，A区、B区小户型为主的户型结构使一部分住宅成为办公租用，住户较杂，物业在车辆、出入管理方面存在问题。

表：各楼盘物业管理服务对比

 学区资源

这四个社区入住的人群，有大部分是高端改善的，年龄层大体在30~40岁左右。社区拥有优质的教育资源，一方面是为子女提供便利的入学机会，另一方面也会成为住宅资产升值的动力。

乐成公馆和乐成国际没有学区房名额，然而毗邻的乐成国际学校是义乌最大也是最好的国际学校。采用的是西式教学，纯英语教学环境。学校采用全球通用的IB课程，高中则是DP的课程，这一个课程被知名国际大学认可，对子女将来出国申请优质大学非常有利。目前，学校中国学生的招收比例大概在20%以内，但是学校择生也十分严格，基本都是在面试父母（英语表达流畅，年收入等要求）通过以后，才进行学生面试。

富力城拥有芳草地国际学校的入学名额（该校区只有富力城各区和双花园一期、二期、三期的部分楼栋有入学名额），属于义乌市重点小学，中西式教育，师资较为雄厚，相比其他小学，外事活动更多一些。不足的是该学校的课业较为繁重。外事活动更多一些。不足的是该学校的课业较为繁重。

首城国际拥有北工大附小、附中入学名额（该校区只有首城国际和和谐雅园有入学名额），虽然该校不算是义乌市重点小学，但软硬件很先进，学校文娱活动和社会实践丰富，教学质量很高，学生成绩也很出色。

 居住人群

乐成公馆、乐成国际、富力城和首城国际的社区综合品质都非常高。从业主人群看，大多数是国内外成功人士，年龄层在30岁~50岁左右。租住人群也是素质较高的高级白领。同时，由于社区位于市中心，交通便利，配套完善，加上绿化面积大，社区“闹中取静”的优势对老年人也很有吸引力。

乐成公馆、乐成国际、富力城和首城国际的居住人群虽然同为高端，但也有所区别。其中，乐成公馆大部分业主为事业成功的商人、机关干部、外企高管、外籍高端教育人士等，乐成国际居住人群与乐成公馆相似，但自主率略高一些，乐成公馆的自住率大概在40%左右，业主名下都有多套房产，有部分业主已在国外定居；富力城由于户型多样，小户型、低总价的房源也吸引了一些资本实力不是特别雄厚的购房群体，加上其大社区的特点，居住人群相对杂一些。富力城C区、D区中有不少明星置业，而B区是整个富力城项目中最安静的园区，最受老年人青睐，也有一些富力城其他园区的业主换房到B区，而A区由于紧邻地铁，并以中小户型为主，租户较多，不乏有小型公司作为办公租用，是居住人群最为杂乱的园区。首城国际A区、B区与富力城A区情况相似，C区、D区自住率相对高一些。

2）楼盘户型特点

表：各楼盘户型面积分布

在四个社区中，乐成公馆各户型的面积是最大也是最好的，5栋板楼公寓，484套房源所有户型的客厅、卧室都朝南，其中两居还带弧形观景阳台。

乐成国际主打的是100~150平的两居和三居，套均面积要比乐城公馆低很多，打造的是高实用和高品质的公寓产品，该园区早期的入住业主很多都是在CBD办公的外企高管、乐成国际学校的外籍教师等，随着其区位、教育资源优势的突出，成为更多高端人士自住或为子女就读国际学校的购房选择。乐成国际拥有3栋板楼、4栋塔楼，住朝向都向南，采光很好，得房率超过80%。

富力城A、B区户型面积比C、D区较小，其中A区以中小户型为主，因此投资和租住的情况比较多，若是改善自住的需求,根据需求和支付能力的不同可在B、C、D区中选择，但总体上而言，富力城是大型住宅区，户型多样、落地窗设计，得房率也较高。但由于基本都是塔楼或板塔结合的构造，纯南向户型的并不多，小面积三居户型大多不通透。

首城国际另外三个社区户型很有大区别，主打小户型，全部房源中有70%在90平以下。首城国际共16栋楼，为板塔结合构造，分为A（3栋）、B（4栋）、C（5栋）、D（4栋）区，其中A区大多是开间和一居，B区基本都是南向两居，C、D区以大户型三居为主，两居和小三居户型综合性价比较高。这一社区属于“经济适用型”的高端产品。

3）市场行情

从购房成本方面来看，乐成公馆、乐成国际、富力城、首城国际四个社区由于单价、户型面积（包括位置、朝向）的不同，在总价方面有较为明显的差距。

  单价对比
 
乐成公馆、乐成国际、富力城（A-D区）和首城国际9月份单价水平如上表所示，9月份单价最高的是富力城D区，其中一部分原因是由于与单价水平相当的乐成公馆相比，其活跃度明显更高。从年内累计涨幅来看，乐成国际和富力城各园区价格年内涨幅都基本处于25%左右，而乐成公馆和首城国际涨势更加明显。从市场层面看，乐成公馆涨价的原因主要在于其稀缺性，首城国际的涨价原因多归于其“满五年唯一”房源的拉动。

总价分布

图：各楼盘当前挂牌户型及总价范围
 

由于单价、户型面积、位置朝向以及装修程度的差异，四个社区的各户型总价也有很大差异。按当前挂牌房源的总价高低来看，乐成公馆的各户型总价水平都排在首位，其次是富力城D区、C区、乐成国际（除三居）、富力城A区，最后是社区性质不同的首城国际。

如果按购房者支付能力看，在一定总价档位内可以买到的房源：

议价空间

高端项目受购房人群性质的影响，议价情况较为特殊。一般看来，可以分为两种情况：

非常诚意出售或急售、委托出售等情况下，购房者能够用较低的价格购得房产；但通常而言，高端楼盘的议价空间非常小，甚至在交易过程中出现报价上调现象。主要原因，一方面是高端楼盘的业主几乎名下都有多套房产，资金实力较强，极少出现急售套现的情况，因此出售诚意度较中低端项目更低，另一方面，高端房产的业主和购买人群多为成功人士，很少会在议价方面花费较多时间。

根据统计，正常情况下，乐成公馆以及乐成国际房源交易几乎没有议价空间，甚至由于出房量较少，业主报价出现上调的现象。而富力城尚有“谈判”空间，大概平均溢价率在1%~3%左右。首城国际平均溢价率在1%~4%左右。

按照正常的成交流程，进入售/购房三方流程后，如果全款购房，整个交易时间可能在20天左右，贷款购房将使交易时间延长到2个月左右。而高端楼盘的购房者，如果包含看房、比较、选房等环节，整个周期可能会达到 3~5个月时间。

挂牌房源

图：各楼盘不同户型的挂牌套数
 

截至目前，挂牌量最高的是首城国际，下面依次为富力城D区，富力城A区、富力城C区、乐成国际、富力城B区和乐成公馆。挂牌房源中，富力城A区和首城国际明显以小户型为主，其一居和两居的房源占比分别达到了74%和80%。富力城C区、D区的三居房源较为充分。

另外，目前，四个社区挂牌房源中都有“满五年唯一”免税房，最多的是富力城。

小结：

乐成公馆、乐成国际、富力城和首城国际在双井商圈内都是各有优势、品质最好的高端社区。它们所能够满足购房者的需求以及要求购房者能够承担的成本都有较大差距。

从购房者角度看，四个高端社区所能够满足的不同人群：

第一种，是购房资本雄厚，对房屋、社区软硬件水平要求较高、倾向静谧宅邸的购房者，首选应当是乐成公馆，不足的地方是乐成公馆挂牌房源较少，可选择空间较窄；如果更倾向园林环境，富力城当属首选，C区和D区都有充足的房源可以满足购房者的需求。

第二种，子女教育问题为重要购房因素的需求，如果是子女有出国读书的计划，乐成配套的国际学校是非常不错的选择，而如果购房者子女没有出国打算，可以考虑富力城和首城国际，富力城的学区房芳草地小学比首城国际的北工大附小更为优质，但是首城国际所对应的购房人群要比富力城低端一些。

第三种，偏向高端的经济型改善或首套需求，乐成国际和富力城B区从价位和综合品质方面性价比都比较高。另外，首城国际因其小户型为主、总价低的特点，也使得在高端社区中能够吸引一部分特定人群，比如为年轻子女（单身或已婚）购置首套房产的客户群，以及投资性客户。同时，由于首城国际建成年代较晚，C区建成时间在2012年，房屋交易差额较低，个税政策对其影响非常微小。

2、中端类楼盘

双井区域的中端楼盘在整个商圈中的比重最大，代表性的楼盘包括CBD总部国际公寓、合生国际花园、苹果社区、时代国际等共7个，这些楼盘大部分都是在2003年以后建成的商品住宅，主力户型普遍偏大，单价都处于同一档位区间，是中端改善性需求普遍挑选的范围，但在户型特点、社区品质、绿化环境等方面又各有特色。

1）楼盘宜居指标

小区内绿化：

各楼盘小区绿化都在30%以上，其中苹果花园绿化率最高，达到41%，位于南区的小区绿化面积达到4万平方米，各楼盘中以面积最大而取胜。但若看小区内绿化景观设计来看，则是A派公寓及天之骄子最佳，景观精致，环境幽静。尤其是天之骄子由南方系开发商建设，在绿化上秉承了南方园林的特点，规划有水系、凉亭等景观。

居住人群：

A派公寓、CBD总部公寓一期都可算是纯自住的楼盘，出租率非常低，因此社区环境幽静，出入往来的也都是小区内的住户，业主的素质也较高，同时很适合养老。而其他的几个楼盘，如时代国际，CBD总部公寓的二期出租率较高；天之骄子和苹果社区也都有小企业办公的人员经常出入，因此整体的居住环境相对要差一些，但小区内环境也都干净整洁。

物业管理：

A派公寓和CBD总部公寓一期的物业管理相对较好，封闭式管理且管理严格，保安及保洁也较到位。较差的为时代国际，物业公司责任心不强，例如楼道内的卫生有时较乱，但9月份即将更换新物业，将有所改善。石韵浩庭为开放式小区，且有部分单元为写字楼，因此小区在管理方面会很难顾及到人员进出的管理，安全保证相对要低。

停车状况：

各楼盘中除了石韵浩庭和总部公寓二期以外，其他楼盘社区内均有地下车库，人车分流。但其中A派公寓南区只售不租、北区只租不售，对业主会产生一定影响，若不愿购买车位的业主，可能只能听到小区外的道路两旁，约300-400百/月。大部分楼盘都是可售可租，难停车的状况并不存在。此外，CBD总部公寓二期采取既有地下车库，也可地上停车；石韵浩庭均为地上停车，在早晚高峰期时间，可能会有碍出行。

交通及配套设施:

交通：中端楼盘的周边道路状况良好，都不临主干道，基本不会发生堵车现象。若天之骄子和时代国际距离双井地铁站最近，步行2-3分钟即可到达，其他项目大致要需要10-15分钟。另外，合生国际花园距离国贸最近，在国贸上班的业主通常步行即可。

学校：合生国际花园及CBD总部公寓（一、二期）是芳草地国际双语小学（双花园校区）的划片小区，只要购房即可入学，但未来可能会在生源户籍方面增加限制。其他楼盘均为非学区房。此外，A派国际公寓配建幼儿园，附近的儿童均可入园。

在生活配套方面，由于商圈本身配套已相对完善，各楼盘之间均可共享。但相对来说石韵浩庭离商圈内主要的大型超市双井家乐福最近，购物最为便利。

表：各楼盘小区基础信息

注：绿色及红色字体分别代表小区的优势和劣势

2）楼盘户型特点

首先，各个楼盘的主力户型各有不同。

CBD总部公寓一期、合生国际花园、苹果社区南区、是以两居室为绝对主力的小区；CBD总部公寓二期、天之骄子以三居为主力户型，其中天之骄子的三居户型面积虽然略显单一，占比达到70%以上，是同类楼盘里的经典三居小区。

时代国际则以开间为主，占比达到55%，是唯一一个以小户型为主的楼盘。

此外，A派公寓的两居及三居均为主力户型，苹果社区北区的户型则更为多样，不仅包括平层的各类户型，还包括loft及大复式等，加上楼盘体量大，可满足不同类型的客户需求。

表：各楼盘主力户型对比

 
其次，结合各户型的特点看

一居及开间小户型：各楼盘中的户型结构中，苹果社区北区的小户型面积种类最丰富，且包括面积稍大、可改为小两居的一居室户型。并且由于体量较大，挂牌房源占到所有一居室房源的一半左右，可选择性最强，投资和自住均可。时代国际的小户型挂牌房源也较多，但户型面积偏小，以开间为主，适合投资，也适合拥有一定购房实力的单身高级白领居住。

其他几个项目中小户型并非主力户型，而通常在户型规划中的安排也居于次位，例如A派公寓中一居室均朝北。若考虑优质朝向以及可选择性来说，客户关注度也不如以上两个项目。

综合来看，一居及开间的总价基本都在400万以下，对于购买力有限，又希望购买成熟商圈及配套的购房者可关注苹果社区、CBD国际公寓、时代国际三个项目，适合有一定购房能力的单身人士居住，以及首次置业的小两口。

图：各楼盘一居及开间面积范围

两居室：各楼盘两居室的面积差距并不大，既包含紧凑的小两居户型，也包括90平方米以上的大两居。其中CBD总部国际公寓二期的二居是项目主力户型，全部为朝南，或者南北通透户型，整体的朝向最佳，但挂牌量并不算多。目前挂牌量最多的苹果社区和合生世界花园。但在户型上南北通透的房源较少。

综合来看，中端楼盘的两居总价基本在400-600万之间，重点可关注合生国际花园和苹果社区。此外，苹果社区、天之骄子、时代国际三个项目有些户型面积略小，总价低于400万，可用购买一居的资金购买两居。适合资金实力不强的改善性客户。

图：各楼盘两居面积范围
 

三居室：从各楼盘情况看，苹果社区南区三居室户型最为丰富，面积涵盖105-171平米，天之骄子虽然户型种类较少，但是经典的三居楼盘，占比达到七成以上，且户型普遍优质，户型主要以南北通透、东西通透为主。从挂牌情况看，苹果社区、合生国际花园、CBD总部公寓挂牌量相对较多。

综合来看，合生国际花园、苹果社区、天之骄子三个楼盘挂牌量较大，出售总价基本都在500-800万之间。但不同楼盘，不同户型之间的总价差别较大。

图：各楼盘三居面积范围
 
对于四居大户型，复式及Loft户型来说，占比较少，很多只是在顶层规划少数几套复式，或者大面积的特殊户型。如天之骄子、石韵浩庭等。当前主要的挂牌和成交主要以苹果社区为主。

图：各楼盘四居面积范围

 注：总部国际公寓二期、合生国际花园、A派公寓、时代国际无此类户型

3）市场行情

各楼盘价格走势

2013年9月，各楼盘成交均价见下图，其中苹果社区平均成交均价为46760元/平方米，因南区、北区品质上的差异，价格水平大约相差1万左右，但价格走势上基本一致。

各楼盘今年以来的房价涨幅基本都在25%左右，其中天之骄子涨幅略低，主要原因免个税房源占比较少，且当前出售的房源基本都是首批业主，个税非常高，导致房价涨幅相对较低。A派公寓价格涨幅最高，达到30.2%，虽然当前出售房源无一为免税房，但其综合品质最高，升值较快。

图：各楼盘成交价格及年内累计涨幅对比

各楼盘房源缴纳税费情况

从当前挂牌房源情况看，其中时代国际由于小户型房源较多，置换型的业主较多，免个税的房源占比最高，是双井中端楼盘中最典型的低个税小区。而A派公寓的所有出售房源均不满5年，税费较高。各项目出售房源中不同类型的房源占比情况如下表：

从出售难度的角度看，天之骄子的出售难度相对较大，一是在品质上并不突出，二是税费较高，对于看房的客户来说，在同等购房成本下，更容易选择品质相对高一些的低税房。

表：各楼盘当前出售房源结构特征

表：各楼盘目前在售房源的户型及总价

注：四居户型挂牌均不超过5套，橘色表示该项目挂牌量在同类户型中较多

小结

综合从以上各因素来看，双井商圈的7个典型楼盘各具特色：

最适合家庭自住的安静小区——A派公寓、CBD总部公寓一期；

最适合偏低端需求购买的中小户型楼盘——时代国际；

户型最实用楼盘——石韵浩庭

最易选购及绿化最佳楼盘：苹果社区

3、低端楼盘

代表性楼盘：华腾园，九龙花园，双花园，百环家园。“低端楼盘”主要是指在双井商圈中，建筑年代较早，户型适中或偏小，总价偏低，社区环境一般的小区。但特点各有不同：

1）各楼盘宜居指标

环境与配套

小区环境与配套方面：华腾园与百环家园的社区环境相对九龙花园和双花园来说较好，华腾园的小区中间是一个中心花园，有喷水池，棒球场，网球场，老年人健身场所以及小孩娱乐场所等配套。百环家园的小区东西边有两个花园，健身器材，菜市场，以及图书馆等配套设施。而九龙花园与双花园小区的娱乐休闲设施相对较少。整体来看，华腾园的娱乐健身休闲设施更为齐全，社区更为高端一些，百环家园，九龙花园与双花园小区相对要弱一些。

从小区的物业管理来看：华腾园的物业公司为华腾园世纪物业管理有限公司，为义乌十佳物业管理公司，小区管理较为严格，且7-13号楼24小时供热水，封闭式门禁卡管理，安全性高。而九龙花园，双花园以及百环家园为开放式物业管理，物业管理较为松散，安全性不及华腾园，但在这三个小区中，百环家园由于小区内有派出所与居委会，治安管理相对较好。从物业管理来看，华腾园最好，其次是百环家园，最后是九龙花园与双花园小区。

居住密度方面：由于塔楼建筑结构的原因，华腾园，九龙花园与百环家园的居住密度都比较高。每层的住户多为7户以上，最多甚至达到13户。总体而言，这四个小区，九龙花园的居住密度最大，其次为华腾园与百环家园，而双花园小区中的板楼居住密度最小。

表：楼盘环境与配套

2）各楼盘户型特点：

从主力户型上看，华腾园，九龙花园与百环家园这三个楼盘的主力户型均为2-3居，其中九龙花园的主力户型偏大，约为120-180平米，而华腾园与百环家园的户型适中。双花园的主力户型为2居室，面积在86-122平米之间。

从朝向来看，华腾园，九龙花园与百环家园均为塔楼，由于建筑结构的原因，这三个小区的户型朝向都不算好，东西南北各个朝向都有，朝向较乱，且采光不好，相比而言，百环家园的三居室户型相对较好，均以南向为主，采光较好，也比较适宜居住，受到消费者的普遍欢迎。而双花园小区是塔楼与板楼混合的小区，其中，双花园一区中1,2,7号楼与双花园二区中1,2,3号楼为塔楼外，其余均为板楼，相对塔楼而言，朝向正南正北，通风采光都较好。

从总价档位看，1居室中，华腾园的面积最小，套均总价相应也较低；在双花园小区中，双花园西里的1居室户型也较小，适合低端刚需单身居住。2-3居室中，双花园与百环家园的户型面积偏小，价位偏低，适合首套刚需与小改善人群。而九龙花园与双花园西里有4居室户型，双花园西里由于其建筑年代较早，面积较小，套均面积只有111或112平米，九龙花园的四居室面积较大，在221-277平米之间。

表：户型与价格方面

表：各楼盘主力户型及特点

3）市场行情

成交均价

2013年9月份各楼盘成交均价见下图，从2013年1-9月累计涨幅来看，各楼盘的累计涨幅均在20%以上，且价格均远远超过了2011年调控前。其中，双花园南里一区与二区的累计涨幅最低，其次是百环家园与九龙花园，最后是双花园西里与华腾园。双花园西里涨幅高主要得益于其南北通透的板楼户型及其较小的户型面积，而华腾园主要是得益于其好的社区环境与物业管理。

综合来看，由于需求旺盛，本商圈中低端楼盘的价格都比较坚挺。而百环家园价格作为双井区域的洼地，适合刚需及低端改善需求者购房。

图:各楼盘价格及累计涨幅
 

议价空间与成交周期

10月双井商圈的议价空间约为2.28%，而低端楼盘为2.11%，在本商圈中，低端楼盘的议价空间相对较小。其中，百环家园的议价空间较小，约为2.0%，按照当前百环家园的套均成交总价305万元/套计算，约能议价6.1万元左右。这主要是由于其当前的价格低，户型好，免税房占比高优势，业主的抗价意愿较强。

双井商圈业主与客户的成交周期分别约为57天与30天，而低端楼盘业主与客户的成交周期分别约为38天与21天，成交周期低于商圈平均水平。房屋的成交周期主要与房屋的不同属性有关，一般来说，朝向好，满五唯一的房源成交周期相对较短。例如，在百环家园中，满五唯一的2-3居室免税房源，成交周期约为15天至1个月；而非免税房中，南向房源成交周期约为2个月左右，西，北朝向的成交周期相对较慢，约为2.5个月左右。

挂牌量与税费

图：各楼盘不同户型当前挂牌套数：
 

从挂牌量来看，百环家园的挂牌量最多，双花园最少。九龙花园，百环家园与华腾园主要以2-3居室为主。其中，一居室中，华腾园的套均面积最小59-60平米，报价也最低，约为260-280万元；二居室中，百环家园的报价最低，面积在90-117平米之间，总价265-420万元；三居室中，以百环家园的报价最低，面积126-140平米，总价380-500万元；四居室中只有九龙花园与双花园西里有房源，九龙花园面积221-277平米之间，总价650-908万元，而双花园西里面积在111-112平米之间，总价仅450-465万。

从税费与免税房占比来看，在购房过程中，除了缴纳个税，契税，营业税外，由于小区的特殊属性也会产生其他成本。如百环家园是经济适用房小区，约有60-70%还未转为商品房，在出让时需要交纳10%的综合地价款，增加购房成本。双花园是已购公房，需要交纳1000元左右的土地出让金，一般不会对购房者的选择产生影响。另，在挂牌房源中，百环家园的满五唯一免税房占比最高约为24.1%，其次是双花园，这批房源将为购房者节省不少税费。因此，购房者在购房过程中应该充分了解房源是否“满五唯一”和是否已办理“经转商”，从而将购房成本降到最低。

表：其他税费与挂牌房源中满五唯一占比

 
综合分析：

小结：

综合从以上各因素来看，低端楼盘的各小区各具特色：

社区环境较好，户型面积较小的楼盘——华腾园

户型面积偏大，套均总价偏高的楼盘——九龙花园

拥有重点学区名额，学区购房首选——双花园南里一区与二区

最易选购，户型朝向好，价位最低，最适合低端需求的楼盘——百环家园

4、投资性楼盘

今年2季度央行储户问卷调查显示，住宅投资在居民投资中的比重处于上升趋势，而且对于近期房价上涨的预期占比超过34%，比去年同期上涨约14个百分点。与其他投资方式相比，住宅投资保值、增值的稳定性较强。从投资收益的角度看，住宅投资所能够产生的主要收益方式有两张：一是出租收益，二是出售转让获取差价利润。目前，存量房市场买卖和租赁都处在供小于求的局面，房价和租金在短期内不会进入下降通道。

为保证住宅投资的收益性，在选择投资产品时需要考虑一些综合“地”、“房”的因素，“地”指的是区位、环境、交通、配套、产权年限等，优越地段以及具备较好规划前景位置的房屋都具备较强的升值动力；“房”指建筑质量、社区服务配套、户型价位等，二手房投资也需考虑税费的影响。

综合以上，双井商圈内，相对来说更适合投资的楼盘可以考虑富顿、非常生活、以及乐成豪丽。其中前两个是商圈内相对低端的楼盘，适用于普通投资者，乐成豪丽社区品质和价位都无疑是高端类别的投资选择。

楼盘满足投资性的因素：

表：楼盘基本信息、户型及当前挂牌情况如下

 
从以上信息看，富顿、非常生活和乐成豪丽都可以成为住宅投资的选择，它们之间的主要差异在于地段和楼盘的档次。其中，富顿和非常生活像个档次相当的楼盘相比，富顿临主干路和贴近地铁站口的特点更具优势，虽然只有开间户型，但面积有38平、48平、51平、68平、79平多种，挂牌量房源量也最多，而非常生活的开间只有41平一种户型面积；非常生活的主力户型是一居，东西朝向，占比为50%，两居占比也达到40%，基本都是东向和东南向。

乐成豪丽是两栋实际楼层为12层、15层的高端酒店式公寓，80%左右的户型都是70平方米左右的一居室，房源挂牌量仅次于富顿，而不足的是，乐成豪丽是酒店式公寓管理，不设燃气，生活便利方面不如民宅。

投资收益情况：

富顿、非常生活、乐成豪丽三个楼盘的年度价格累计涨幅基本都达到25%以上，如果按套总价300万计算，相当于一年升值75万。双井商圈的核心位置和完善配套保障了楼盘相对较高的升值空间。

除了差价收益，三个楼盘的位置、交通优势，使其与其他楼盘相比，具备明显的出租收益。其中，富顿的出租收益率最高，达到了3.2%，同样以套总价300万计算，年租金收益达到9.6万元。

而非常生活的优势在于较低的税费，这使得购房者税费成本较少，不足之处是出租收益相对较弱，房源量较少。

乐成豪丽由于是区别于民宅的酒店式公寓，出租的人群也有所不同，除一些办公需求外，租住的群体既有CBD上班的高级白领，也有在乐成国际上学的学生、教师等。

综合来看，在双井商圈内，富顿是更为理想的成本较小、收益较高的投资性楼盘。