概述

2013年6月，受银行系统流动性紧张，贷款额度限制等因素影响，房贷放款速度减慢，引发市场普遍关注。但是从成交量，价格，以及成交结构等综合来看，义乌二手房市场并未受到明显影响，依然处在调控后的缓慢恢复过程中。从上半年整个市场看，国五条的出台成为了市场明显的分水岭，一季度延续了2012年末的火热，二季度则受政策冲击，市场跌入低谷。

一. 数据概览

1、成交情况

6月全市二手住宅网签9232套 环比增长25.8%

6月，义乌市二手住宅网签9232套，环比增长25.8%，同比下降32.2%，同比降幅有所回落。上半年，义乌市二手住宅网签95244套，较2012年同期上涨70.6%，达到了2012年全年成交的66.3%。.

.图表1：2012年至今义乌市各月二手住宅成交量及同比变化走势图

来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.

.90平米以下小户型成交占比达63.4%  套均面积88.3平米

6月，90平米以下的小户型成交占比达到63.5%，与5月基本持平，与2012年6月水平接近；同时，6月二手住宅网签平均面积为88.3平米。一季度各月，90-120平米之间的大户型成交占比均超过30%，改善型需求较2012年明显增加。国五条落地后，不论是限购政策，税收政策，以及信贷政策均对改善型需求产生较大影响，90-120平米之间的大户型成交占比降至30%以下。.

.图表2：2012年至今义乌市各月二手住宅成交面积档位占比走势图
 
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.

.小户型走俏 中心城区成交占比增至10.1%

6月，二手住宅成交中中心城区占比10.1%，较5月增长1.8个百分点；城四区成交占比为49.2%，较5月相比下降0.2个百分点；近郊区成交占比35.4%，较5月下降2.6个百分点。

中心城区90平米以下的小户型走俏，在全市成交中，占比由5月的6.8%上涨至6月的8.5%。.

.图表3：2012年至今义乌市各月二手住宅成交区域占比走势图

来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部
注：欧景：西城广场，万商华府，总部经济公馆，东方之星，中央公馆，荷塘月色，荷塘雅居

.6月本地购房居民占比80%  环比基本持平

6月，购房者中本地居民占比为80%，与5月基本持平。一季度，二手住宅交易中，本地居民占比都在80%以上，二季度受国五条影响，本地居民的观望较外地居民更为浓厚一些，4月，5月成交占比都低于80%，6月回升至80%。.

.图表4：2012年至今义乌市各月二手住宅成交购房者类型占比走势图
 
来源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.

.商贷占比增加 贷款购房占比升至59.2%

6月，购房者中贷款占比为59.2%，较4月上涨1.5个百分点，较2012年6月低3.5个百分点。从坐标的成交数据来看，贷款中商贷占比与5月基本持平。受国五条信贷政策收紧的影响，3月及二季度贷款占比明显回落。.

.图表5：2012年至今义乌市各月二手住宅成交付款方式占比走势图
 
源：义乌市住房和城乡建设委员会 坐标地产市场研究部.

.2、价格走势

6月全市二手住宅成交均价27759元/平米 环比涨1.7%

6月，义乌二手住宅成交均价27759元/平米，环比上涨1.65%；同比上涨25.4%，同比涨幅有所扩大。上半年（1—6月）二手房住宅成交均价为27089元/平方米，同比上涨24.7%。一季度价格涨幅较快，受国五条影响，二季度价格涨幅有所回落，但是价格上涨压力依然存在。.

.图表6：2012年至今义乌市各月二手住宅成交均价及同比变化走势图
 
来源：坐标地产市场研究部.

.各面积档位价格均现上涨 郊区县涨幅居前

6月，各面积档位的成交均价都出现上涨。其中，90平米以下户型成交均价涨幅较低，仅为1.38%。90-140平米以及140平米以上的大户型成交均价涨幅在4%以上。

6月，中心城区、城四区和郊区县的涨幅分别为-1.33%，2.33%，3.45%。从2013年以来的数据看，郊区县的累计涨幅明显高过中心城区和城四区。.

.图表7：2013年6月各面积档位成交均价及环比变化  图表8：2013年6月各区域成交均价及环比变化
  
来源：坐标地产市场研究部 
注：欧景：西城广场，万商华府，总部经济公馆，东方之星，中央公馆，荷塘月色，荷塘雅居.

.3、供需关系

6月新增房源环比涨8.6%  供需矛盾依然紧张

6月新增房源量环比上涨8.6%，新增客源量环比下降10.3%。新增房客源比为1：8.6，虽然较5月有所降低，但是依然明显高于2012年下半年，供需矛盾依然紧张。.

.图表9：2012年至今坐标地产新增房源量和新增客源量走势图
 
来源：坐标地产市场研究部.

.6月新增挂牌价环比涨3.8%  业主信心有所恢复

6月新增挂牌价环比上涨3.8%，成交案例中的议价空间为2.52%，与上周基本持平。另外，从业主对挂牌价的调整情况来看，6月的业主让利微降，但是仍然明显高于调控前。.

.图表10：2011年10月至今义乌市二手住宅成交房源议价情况

来源：坐标地产市场研究部.

.二. 市场综述

1、6月房贷有所收紧 二手房市场影响有限

6月义乌市二手房市场最为明显的变化出现在房贷市场。具体表现在以下两个方面：

首先，6月，数家银行首套房贷利率调整，从八五折上调至九折甚至基准利率。作为房贷市场风向标的首套房贷优惠调整，对二手房市场买卖双方心理都有影响。

其次，受房贷额度限制以及6月下旬的银行系统流动性紧张影响，银行的房贷放款速度明显放缓，甚至有银行停止了房贷放款。
但是整体来看，6月房贷市场的变化对二手房市场并未产生实质性的影响，成交结构与5月比也没有出现明显变化。一方面，虽然有银行上调首套房贷优惠利率，但是依然有5家左右的银行一直保持首套房贷八五折的优惠政策，首套房购房者依然有选择空间，且房贷的审批状况正常。另一方面，6月的房贷放款放缓只是受到季节性及突发状况的影响，难以持续，预计7月放款速度将会恢复正常。

2、国五条影响 上半年市场冰火两重天

整个上半年，受国五条的影响，市场可分成三个阶段：

1-2月需求持续释放期。市场延续了2012年开始的回暖势头，业主的惜售和购房者的恐慌性购房交织在一起，不仅成交量持续走高，集中释放，也推动了价格节节攀升。

3月需求透支时期。为了赶搭政策末班车，躲避高额个税，供需双方交易热情空间高涨，新增房客源量以及成交都出现暴涨。
4-6月需求观望期。随着新政落地，市场重回观望，再加上一季度的成交透支，二手房交易转向低迷，价格涨势也有所放缓。虽然二季度以来成交量由低谷持续走高，但依然处在政策冲击下的缓慢恢复期中。从需求结构来看，近郊成交占比明显上升，城区占比减小。表明市场改善性需求受到一定抑制，刚需成交占比上升。

从国五条的影响来看，信贷方面，二套首付上调，贷款资格审核从严。税收方面，从严征收个税。从目前的交易来看，约有两成左右的交易是按照个人所得20%的比例缴纳个税。

在信贷和税收政策的综合影响下，成交量大幅萎缩，改善性需求受抑制最为明显，但房源供应量也出现更为明显的萎缩，减弱调控效果。另外，信贷及税费的变动，短期内影响市场预期，议价空间出现小幅扩大。但由于整体市场潜在需求规模不变、且只有部分房源才会受到税收政策的影响。因此价格未有明显回落，部分房源仍有小幅上涨。

3、买卖双方预期博弈 三季度成关键期

政策出台后三个月中，成交量持续上涨，目前未达万套，处于不温不火的状态。从新增房客源走势来看，三季度二手房成交量难以出现明显起色。

从议价空间，新增挂牌价以及挂牌价调整等指标来看，受国五条重创的业主预期在二季度慢慢恢复。但是购房者的观望依然比较明显，在价格温和上涨的刺激下，三季度购房者若能积极入市，将有望带动市场回暖。另外，三季度不排除会出现银行跟风上调房贷利率，舆论导向转变等外部环境的变化，这些变化都会显著影响到买卖双方的预期。三季度将会成为买卖双方预期博弈，市场走势逐渐明朗的关键期。

（编辑：坐标市场研究部）.