概述：7月第五周（7.28-8.3）新建商品住宅成交3050套，较上周大幅增加315%。扣除保障房后成交2780套（包含自住房1935套），环比大涨351.3%，成交均价21916元/平方米，结构性大降21.9%。

一、成交量：新建商品住宅成交3050套，自住房占比近7成
根据坐标不动产市场研究部统计，7月第五周，新建商品住宅（含保障房）成交3050套，环比上涨315%。扣除保障房后成交量为2780套，环比上涨351.3%。扣除自住房后成交845套，环比上涨37.2%。

坐标分析：在自住房成交的拉动下，7月第五周的新房成交创今年以来新高。根据统计，本周进入网签的两个自住房项目为金隅?汇星苑与首创?悦都汇，共成交1935套，占总成交的69.6%。扣除自住房后，纯商品住宅网签量800余套，虽然仍未摆脱千套以下的低位，但成交有所上涨。

从近期入市的项目来看，成交周期有所加快，市场表现有所好转。比如海悦嘉园，万悦家园入市一周，约有一半房源已进入资格核验阶段，去化率约为5成；高端项目华润九里的去化率已接近6成，未来市场成交或将有一定程度的增加。

二、供应量：本周新增2个期房项目，供应221套住宅
根据坐标不动产市场研究部统计，7月第五周，新建商品住宅有2个期房项目入市，比上周减少3个，供应量为221套，环比下降59.7%。

新增的2个期房项目分别为房山的领峰四季园与顺义的香堤清庭花园，其中领峰四季园的套均面积为126平米，套均总价约为350万元；香堤清庭花园的套均面积为263平米，套均总价约为650万元，均属于中大户型项目。此外，两项目均位于五环外，均为老项目后期。

坐标分析：本周供应持续低位，且户型偏大，属于改善型产品。自6月第三周至今，供应已经连续7周在600套以下，虽然近期供应回落，但是由于上半年供应集中放量，而消化不足，已经形成较大的库存压力。加上近期楼市依然不振，预期也未有大的改观，未来房企的销售压力依然不减。

另，7月份处于低供应期，主要以中高端大户型以及别墅为主，由于中高端需求基本不受自住房的牵制，预计在供应的拉动下，中高端需求将会有一定程度的释放。

三、成交均价：纯商品住宅成交均价为21916元/平米，结构性大降21.9%
根据坐标不动产市场研究部统计，7月第五周，纯商品住宅（包含自住房）成交均价为21916元/平方米，环比大降21.9%。

坐标分析：7月第五周纯商品住宅成交均价大幅下降主要是自住房集中网签的结构新拉低所致。本周集中网签的两个自住房项目金隅?汇星苑与首创?悦都汇，成交均价分别为2.2万元/平米与1.3万元/平米。另外，本周热销的纯商品住宅，均价低于2万元/平米。

本周新房的价格仍无明显波动，多数热销项目价格走势平稳，近两月的成交均价变化幅度不足2%。从新供应项目的拟售均价看，项目的入市价格保持平稳，比如香堤清庭花园的你拟售均价仅比上期（1月份）入市价格微涨1%。

四、市场分析： 扣除自住房后成交依然低迷，三季度开发商降价推盘力度或将加大
根据坐标不动产市场研究部统计，扣除保障房与自住型商品房后，7月第五周纯商品住宅成交845套，高于前三周的成交，但是大幅低于去年同期周均1500套以上的水平。

本周成交量的走高主要是自住房的拉动，扣除自住房后成交仍有小幅上扬，但仍在千套以下，大幅低于去年同期水平。而价格方面，同样受到自住房的结构性拉低作用大幅回落，而实际价格仍然保持平稳，开发商降价推盘力度未有明显的加大，优惠策略仍是以推出特价房，优惠折扣以及调低首付门槛为主，此外，预计随着自住房的入市，未来成交均价将会被结构性拉低，新房均价将会保持回落态势。

从年初至今延续的观望情绪也未有明显的缓和，短期内市场自行复苏的可能性非常有限，多数城市大范围放松限购，而义乌放松限购基本无可能，日前市长已明确表态不会轻易放松限购。市场僵持将会持续，房企的销售压力仍然较大。“降价促销”仍将是开发商推动市场复苏，有力撬动需求重要筹码，预计三季度开发商降价幅度或将会有一定程度地扩大。

7月份二手房市场已经表现出明显的升温迹象，回流需求明显增多，这或将对刚需的预期产生一定的影响，需求观望或将有所松动，未来一段时间或将是刚需入市的好时机。