概述：8月第二周（8.11-8.17），新建商品住宅成交2267套，环比上涨11.8%。扣除保障房和自住商品房后为786套，较上周下降38.8%。本周成交均价基本平稳。坐标地产市场研究部总结8月第二周新建商品住宅市场表现如下：

一、成交量：自住房集中成交，带动新建商品住宅成交达2267套
根据坐标地产市场研究部统计，8月第二周，新建商品住宅（含保障房）成交2267套，环比上涨11.8%。扣除保障房与自住房后成交786套，环比下降38.8%。

坐标分析：7月19日入市的当代采育满庭春MOMA(自住房)在本周集中网签，成交量为523套，再加上另外两个自住房项目，合计贡献成交570套，占本周总成交量的25%。如果扣除自住房和保障房，这一周纯商品住宅的成交量不到800套。与前两个月相比，没有明显增长。

纯商品住宅成交持续处于低位，一方面与7月供应减弱有关，另一方面，除去部分热销项目外，新增项目的整体去化情况并不乐观。近期多个项目开盘认购量较大，比如海淀的京投银泰琨御府、密云的龙湖长城源著等，但这种性价比高的刚需项目以及热捧豪宅依然仍为少数。

二、供应量：本周新增8个期房项目，供应3350套
根据坐标地产市场研究部统计，8月第二周，新建商品住宅市场有8个期房项目入市，供应量为3350套，比上周增加2154套。

新增的8个项目，除定价7.3万元/平方米的昆玉嘉园位于海淀三环-四环外，其余都在五环以外。春熙雅园、橡树苑、水镇家园、首开缇香家园、鑫苑嘉园位于六环外。昆玉嘉园为城区高端项目，套总价在千万以上。

天同华苑和昆玉嘉园是大户型项目，其余项目户型都偏小。另外，本周入市期房项目有一半为老项目后期。其中，春熙雅园在今年三批开盘定价中，本次为最低价位。

坐标分析：本周供应量继上周以后继续大幅上涨。8个项目中有6个是今年首次入市的纯新楼盘。大部分都位于五环或六环以外。从入市价格上看，多数未发生明显变化。

三、成交均价：纯商品住宅成交均价为21334元/平米，环比微涨0.8%
根据坐标不动产市场研究部统计，8月第二周，包含自住房在内，纯商品住宅成交均价为21334元/平方米，环比微涨0.8%。

坐标分析：8月第二周，受自住房集中成交影响，纯商品住宅成交均价依然保持在2.1万元/平方米低位。与上周相比几乎持平。另外，本周成交量较高的项目，除了当代采育满庭春MOMA(自住房)外，恒大城、首开•熙悦山、保利春天里等也是低价刚需项目。

从具体项目的价格变化看，在售项目价格平稳。去化率高的项目降价可能性低，而今年入市以来始终销售滞缓的项目，则可能面临较大的降价压力。

四、市场分析：8月新房成交未见明显起色，三季度后库存有望突破9万套
根据坐标不动产市场研究部统计，截至17日，8月新建商品住宅成交5067套，比7月同期上涨90.6%。如果扣除保障房和自住房以及恒大城的906套定向“安置房”，纯商品住宅的成交量只有1585套，比上月同期上涨11.5%。

8月份成交量的上涨与一些楼盘的集中成交有关。自住房和定向“安置房”的成交占比就已经达到37.65%。其他普通商品住宅成交量基本都在百套以下。

虽然从三季度开始，开发商为促进成交采取了多种优惠措施，但是大幅让利的项目仍为少数。大部分入市项目难以撬动需求，项目去化率普遍较低。但是，与此同时，也有一些项目在入市短期内就取得较高的去化率。这其中有性价比较高的刚需楼盘，也有位置优越的豪宅项目。这说明当前市场存在三种情况：第一，浓厚观望情绪和信贷收紧环境，难以使市场趋势性升温；第二，新房市场并非全然是“有价无市”，市场中需求分化，对于购房者认可的项目和价格，并不存在绝对的“淡市”；第三，高地价项目降价难度大，价格博弈持续存在。

近期，通州东亚•印象台湖项目大幅降价，但是类似降价项目未必会有增加。主要原因是近几年地价攀高，尤其是去年高价拿地的项目，或者大量配建自住房和保障房的项目，利润空间相对较小，难有大幅的降价空间。

虽然开发商有意快速回笼资金，但当前大部分依然处于价格僵持阶段。然而近期项目供应量再次回升。库存压力在下半年会表现的更为明显。根据坐标不动产市场研究部统计，截至8月17日，新建商品住宅库存量为85939套，比一季度末增加了2.33万套。受前一轮拿地高峰期影响，今年新建商品住宅供应量将较往年有大幅增长，而市场去化缓慢，整体库存进入持续攀高的趋势，预计三季度后，义乌新建商品住宅库存有可能突破9万套。