国家统计局近日发布了最新的国内70个大中城市房价数据。5月份，70个大中城市新建商品住宅价格，平均涨幅比上个月扩大了0.7个百分点；其中20个城市的新房价格，环比出现了上涨。这其中领涨的主要是一线城市，据测算，5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市，新房和二手房的价格环比都在上涨，平均分别上涨了3％和3.8％，最高涨幅分别达到了6.7％和6.3％。飘红的数据和近期火爆的楼市，难免会让人产生疑问，楼市又要开始涨起来了吗？

 

你家的房价涨了吗？

 

“当前房价很难再现2009年时的暴涨”，6月15日、6月17日”，三天内，人民日报连续两次喊话，对当前楼市现状作出了这样的回答。文章指出，房价暴涨暴跌的基础已不复存在。 从数据上看，2003年到2013年，中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元，商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速降低是必然。

 

在市场整体从高速增长进入中高速增长区间的同时，分化也更加明显。国家统计局近日发布的5月70个大中城市房价数据显示，5月份，新建商品住宅价格环比下降的城市有43个，二手住宅价格环比下降的城市有28个。同比来看，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格下降的则有69和67个。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据时表示，5月份一线城市涨幅明显，二线城市房价整体较为稳定；大部分三线城市房价仍然下降。 从成交量上看，一线楼市成交量激增，而三四线城市则依然交易冷清。

 

根据中原地产研究中心最新数据，今年前5月，一线城市签约17.11万套，同比涨幅达到41％；二线城市签约70.66万套，同比涨幅为13.4％；三线城市签约16.9万套，基本持平；四线城市成交量有轻微下调。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远快于需求时，很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市，也有限购政策在控制需求规模，从而有利于抑制楼市过快上涨。

 

一线房价反弹不会继续下去

 

曹建海：现在是一线城市出现了一个较快的环比上涨，二线城市相对基本稳定，三四线城市其实还在回落，如果把它当成股市的话，那么这个大盘上其实有少量的飘红，大部分还是绿的。现在这个房地产它不再像过去一样一片飘红，如果是一片飘红那叫暴涨。一线城市相对来讲，由于它的人口聚集，产业聚集，政策资源多，所以短期出现了供求就是相对偏紧，因为过去累计了很多需求，现在出现房价反弹之后，他们就觉得应该进入股市了。总体来看，无论是一线城市，还是其他城市，其实房地产总的都有一个就是供应，供给，总体是供给过剩的一个局面，所以说一线城市的这种反弹，很难就是长期，长期这么持续下去。

 

刘戈：即使在一线城市里面也是有区别的，而且区别很大。整个70个大中城市的5月份，4月份所有这些指标，其实就是一个深圳，深圳环比的话上涨了6％多，同比上涨7％点多，其他所谓一线城市的话，它的环比有所上涨，但是同比基本上没有上涨。所以深圳反过来你要分析它的特殊性，首先它是人口构成最年轻的城市，另外它限购时间最长的城市，还有一个它限购条件最容易，最简单的城市，因为它只要一年的纳税，或者一年的社保，连续一年的社保，这两个条件满足一个，就可以买房。

 

刘戈：所以在这样一个情况下，过去一段时间里头，可能很多人会把这个购买的需求，囤积了一段时间，那么现在很多人觉得，那我可能需要，那么这个时候就来进入到这个买房市场，而在这个同时，又有一些房地产开发商会利用这样一种心里，还有一些人说，那比如限购会取消，等等这样一些可能刺激房价这样的因素，所以让深圳的话它的房价感觉就是一枝独秀。同时深圳的这种情况，也会影响其他的一线城市大家的心理。

 

楼市有巨大存量

 

曹建海：有个数字，我简单统计了一下，从1990年到2014年25年的我们房屋竣工数量，这其实都是城市房屋竣工数量，我们假定这个房子现在基本上保存下来了，我们现在假定我们现在城市以这些房为基础的话，那么这个数量大概是333亿平方米。这就意味着就是现在这个城市常住人口如果都住进去的话，那么人均面积是44.5。如果把农村的居民也都让他住进来之后，平均是22.4平方米。实际上随着城镇化行政区域的扩大，很多集体用地，集体住房都纳入到城市住房当中，实际上还有90年之前很多住房，现在还在保留着，所以说实际上住房面积是多于这个333平方米的。在三四线城市因为人口流出的比较多，净流出，他的户籍人口大于常住人口，相对来讲，像北上广深这样的城市，由于人口流动幅度确实大，深圳应该是70％是外来人口，所以它的产业发展，就业机会，收入机会也非常多，所以很多人希望在这儿定居，加上这个地方，权利和政策资源是最集中的，所以它的基础设施各个方面的服务也是最好的，这个地方的城市，在我们房地产刺激政策下，就出现了一个反弹。相反就是三四线城市，在同样的政策刺激下，由于它人口流出的比较多，所以就没有出现反弹，总的来讲这是回暖的趋势，因为成交量可以看出来。

 

曹建海：短期来讲一手房因为它购置的便利性，比购买二手房需要的款项更多，而且税费比较多，很多人愿意从开发商手里去买新房，一手房，所以一手房房价在一定程度上好像是个风向标，从北京、上海这些情况来看，不具有持久性，因为大量的二手房将来一旦入市，现在入市的其实很多的，因为现在这个理财产品，股市，这种收益率的比较，使得住房就是这个收益已经下降了，所以房价就是永涨不落的这个逻辑确实也被打破了。

 

房价永涨不落的逻辑已经被打破 楼市整体有涨有跌

 

刘戈：首先难以说暴涨，现在有一些城市，尤其是一线城市，它的环比有所上涨，而且交易量增长的比较大，但是价格真的还是有一些个别的楼盘，包括深圳也是在某几个区域里面，它的房价涨的很快，那么在另外一些区域里面，它的房价涨的并不快，甚至还在下降，在北京也是，在有些地方，以二手房市场来讲，你像北京CBD这个地方它的房价远远没有大家想像的那么高，那么反倒在一些海淀，在一些所谓的学区房那些地方，房价会标的很高，尤其80年代的房子都可以卖到7、8万块钱，这样一个，就是在郊区也是，那么在某一些地方，如果要有概念，或者有一个什么新的配套设施的这样一种建设，或者是高档楼盘，设计的有特色这样的一些楼盘，价格就上来了，比较普通的楼盘，价格其实有下降的趋势。

 

为了刺激 楼市大招也是蛮拼的！

 

今年以来，楼市政策大招不断。3月30日，楼市新政出台，二套房贷最低首付比例降至四成。同一天，财政部发布通知，明确两年普通住房售出免征营业税。

 

与此同时，各地陆续响应中央落实公积金新政，6月11日，广州市出台住房公积金贴息贷款的政策，公积金中心将牵手银行，由银行提供贷款，而商贷与公积金贷款之间的差额利息由官方补贴。

 

以个人贷款上限50万元计，贷款30年计算，贴利差总额为15.6万元，从购房者的角度，避开了公积金贷款难，也能享受低利息。

 

过去，如果买下了商办用地就得用来建相应的楼房，但现在可以改建住宅楼了。根据福建省近期下发的一份通知，从本月起，福建将允许楼房商办改住宅。

 

在今年全国两会上，李克强总理所说的“欢迎外国人来中国买房”，似乎并非只是一句寒暄。在国内部分地区，外资购房的藩篱正在被打破。

 

5月6日，广东省江门市住建局召开新闻发布会宣布，取消实施了3年多的购房“限外”政策，以加快消化当地楼市库存。同时，深圳从5月份开始，已经悄然放松对外资购房的限制，过去港澳台和华侨于内地置业若想取得1％的契税优惠必须提供结婚证明或单身证明，内地政府以家庭为单位限制境外人士置业，但目前不再需要提供证明，只需购房者在深圳无房则可，无需再证明配偶是否有房。

 

消息人士称，目前监管层正考虑取消楼市“限外令”，放开外资购买中国楼市，不过像深圳这样的一线城市，外资只可以购买商铺、写字楼等物业，普通住宅很可能仍将“限购”。

 

楼市有待回暖

 

曹建海：大的趋势，就是供求格局发生改变，房价上涨的这种神话其实被打破了，所以说现在更多的资金流向楼市之外，现在其实除了一线城市现在有点稍微有点发烧之外，多数可能还是过于寒冷，所以这些政策，可以说什么政策都出来了，都出来之后，它维持房地产投资增速回落的趋势下让它增速滑坡慢一下，就是根据国务院发展中心有一个研究，今年的房地产投资增速，大概只有8％的增长，基本上快开始扯后腿了。那么进入到2020年像房地产投资，特别是住宅投资，基本上不再增长了，可能这个时候就完全扯后腿的了。

 

政策鼓励合理住房需求

 

刘戈：现在所有的政策，包括中央的政策，包括地方的政策，它都有一个出发点，就是说如果你这个房子准备买上是自住的，是结婚用，还是改善一下家里孩子增加了，然后改善一下，那么这样我把你以前可能有一些障碍，你比如说手续上的障碍，公积金上面的障碍，首付款上面的障碍，让你消除一些，让你能够尽快去买，而现在我没看到一条措施是说，如果你其实房子已经够住了，然后鼓励再买一套房子囤起来，等着它上涨，这个基础不存在了。所以总体来说，它是正常住宅市场的一个推动这样一种鼓励，而不是说对于房地产投资的一个鼓励，所以在这样一个背景下面，所以我不太相信，尤其像特大城市，现在人口限制政策，和这个住房限购的政策，也看不到会取消，所以在整体这个情况下，我觉得楼市它还会相对平稳地能够一点一点回暖，达到这一点就已经很好。

 

楼市投机需求已被抑制

 

曹建海：现在的政策可能还是一种刺激吧。原来那些政策，确实有些不利于市场交易的因素，现在出台这些政策，降低税费，减少这种交易的这种摩擦，推动市场的这种交易，这可能本身是对市场的一种刺激。总体来看，现在这个投资需求，已经渐渐消失，因为现在大家这个格局非常清晰，所以说理财产品曾经对房地产形成很强的一个资金吸引，现在又股市的话，已经被刺激起来了，所以说这个资金流向更多流向股市。

 

曹建海：股市分流楼市这是个渐进的过程，楼市资金应该是慢慢向股市流动，这是个趋势，但是我没有确切的数据。由于这种情况，实际上我们现在住房需求基本上就是一个居住需求，有人说叫刚需，现在就是居住需求和改善型需求，这种需求很大程度上依赖于人口和这个收入，所以这个时候，如果我们清除掉，市场交易中那些障碍的话，有利于房地产市场适度回暖。

 

曹建海：如果说要完全稳住，这个确实很难了，过去房价应该是03年以来连续上涨，房价在国际上比较也是，一线城市房价偏高，所以它适度回落，这可能是长期的趋势，但是回落速度不能过快，过快的话就是影响了就业，影响了经济增长，不仅影响了政府的收入，它影响了很多方面，所以过快的回落，也是我们决策者所不能接受的，事实上现在这些刺激政策，也是为了防止冷过头。

 

楼市正在步入正轨

 

刘戈：楼市还需要稳定，在过去一些时候，由于住房市场剧烈变化，出台了一些措施，这个措施现在经过一段时间，现在实际上已经很长时间没有大的对住房市场影响的这样一个政策，稳定这样一个政策预期，然后让市场自己去调节，我觉得现在已经渐渐地进入到这样一个轨道里面，也就是市场自动会调节一些人的需求，因为人的需求也发生了变化，从人均面积的角度来说，其实这个上涨的幅度已经非常小了。那么很多人的话，这个时候他是做一种选择，你比如说我可能去选择条件更好的小区，更好的房子，或者对孩子上学更有利的地方，或者是跟我的单位更近的地方，那么这样一种区域性的内部的选择，我觉得市场自然就会调节，那么在这样一个过程当中，可能在某一个城市的某一个局部，房价会有比较大的波动，但是那就由它去波动吧，市场我觉得自动会调节。