贷款买房,你知多少?

发布时间:2016/1/27 10:16:08 来源:坐标

文章摘要:1.确定房子性质 确定房子的性质,是商品房、已购公房(包括央产房,成本价公房,标准价公房,优惠价公房)还是经济适用房(一类经济适用房(必须满五年才能上市交易),二类经济适

        1.确定房子性质
        确定房子的性质,是商品房、已购公房(包括央产房,成本价公房,标准价公房,优惠价公房)还是经济适用房(一类经济适用房(必须满五年才能上市交易),二类经济适用房);
        是满五年或者满二年,满五年的情况下这套房子是不是业主名下唯一住房(满五年唯一的房子税费最少),还是不满五或者不满二。
        贷款的话,贷款数不一样,税费也不一样,贷款越多,税费越多。一定要根据自己的实际情况,确定好贷款数额。
        例:以商品房为例,客户吴先生看中某小区(普通住宅)一套建筑面积100平米,报价400万的一套二手房(此房业主以100万够得),客户吴先生首付有200万,其余房款通过贷款来解决,情况有三种:第一,此房满五年唯一,税费只有契税1.5%,4.29万;第二,满五年,不唯一(满两年 同满五年不唯一),税费有契税1.5%和差额个税20%,35万左右。可以看出,房子唯一还是不唯一税费差出30万。
        2.核算好自己的首付
        一定要确定首付款,首付款是您买房的硬性条件(月供允许的情况下,可通过个人信用贷款或者抵押消费贷款来解决部分首付问题),所有的费用都包含在首付当中,包括税费、中介费、贷款评估费(商业贷款600元,公积金贷款评估值的0.3%,1500元封顶)和部分房款(总房款减去贷款数)。
        二手房买卖中的首付三成不同于新房,二手房的三成不是总房价的三成,而是网签价的三成(网签价最高为房价的90%,最低不得低于房管局要求的区域最低过户指导价)。
        例:客户吴先生看中某小区王女士的一套房本建筑面积为100平米报价400万的一套二手房,此房满五年而且是业主家庭名下唯一住房,那么吴先生购买此房的最低首付是:最高贷款数为,400<em>90%</em>(1-30%)=252万,税费,400<em>90%</em>1.5%=5.4万,中介服务费,400*2.7%=10.8万,商业贷款评估费600元。吴先生的最低首付为,(400-252)+5.4万+10.8万+0.06万=164.26万
        3.确定月供
       根据具体房子的价格,税费,首付和贷款数来决定您的月供,确保月供您可以接受。一定要问清楚这套房子的贷款年限,是不是能贷款30年(商业贷款,公积金贷款还是商业、公积金组合贷款),分别算一下等额本息,等额本金两种还款情况哪一种更适合自己(等额本息每个月还款一样,前期压力小,但是总的利息较高;等额本金前期还款多,以后每个月递减,前期压力较大,但是总的利息比等额本息要低)。
        例:以商业贷款100万为例,贷款30年,基准利率4.9%
        等额本息还款,30年每月还款5307.27元,总还款数1910616.19元,支付利息910616.19元
        等额额本金还款,30年首月还款6861.11元,之后每月递减,总还款数1737041.67元,支付利息737041.67元
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