.概述：2013年9月第二周（9.09-9.15），新建商品住宅成交2966套，环比上涨41.4%，新增商品住宅期房项目3个，总供应1079套。成交均价比为22051元/平方米，比上周环比降5.3%。坐标不动产市场研究部总结9月第二周新建商品住宅市场表现如下：

一、成交量：纯商品住宅成交2103套，环比上涨19.4%
据统计，9月第二周，新建商品住宅（含保障房）成交2966套，环比上涨41.1%。扣除保障房后，纯商品住宅成交2103套，环比上涨19.4%。

坐标分析：9月第二周，纯商品住宅成交量大幅上涨近2成，在近期，仅次于8月第二周2575套的成交。由于当前市场新增供应短期消化快速，成交受供应节奏的影响形成明显的波峰与波谷。9月第二周，成交量大幅上涨是由于迎来了又一波新盘的集中网签，比如义乌明发广场、龙湖时代天街、义乌城建•上河湾、中国铁建•义乌山语城、蜂巢（新悦家园）等5个新项目在9月第二周的网签量都超过百套。

截至目前，9月份入市的项目虽然还未显示网签，但处在资格核验状态房源已达47.4%。其中9月12日入市的住总万科•金域华府408套房源目前只剩下7套处在可售状态。这些房源有望在9月底进入集中网签期。

二、供应量：本周新增3个项目，总供应1079套
根据统计，9月第二周，新建商品住宅市场共有3个期房项目入市，与上周持平，总供应1079套，环比上涨43.5%。

三个项目分别是位于昌平的住总万科•金域华府、顺义的金宝城和门头沟的V7•西园。除金域华府处在五-六环之间外，其他两个项目都位于六环外。金域华府和金宝城两居和三居各占半数，V7•西园的主力户型则是三居和四居。

三个项目都是老项目后期，其中金域华府拟售均价比前一期（2012年9月15日）下降6.7%，金宝城比前一期（2011年6月18日）上涨了12.8%，V7•西园比与上一期相比（2013年8月13日）基本持平。

坐标分析：9月份以来，新建商品住宅市场新增供应处在低量释放状态，相对于持续释放的需求来说明显不足。快销局面已经持续较长时间，开发商入市信心较强，在开盘定价上虽然不能出现明显涨幅，但在供不应求的市场环境下基本也不存在库存再明显累积的压力。

三、成交均价：成交均价为22051元/平方米，环比下降5.3%
根据统计，9月第二周，纯商品住宅成交均价22051元/平方米，环比下降5.3%。

坐标分析：9月第二周，纯商品住宅成交均价继续环比下调，与上周相比，降幅为5.3%。成交均价达到2.2万元/平方米水平。无论从宏观层面还是供需层面，当前都不会产生价格下调因素。近两周纯商品住宅成交均价的下调与新入市成交的项目有关，即刚需低价盘入市热销，在结构上拉低了全市纯商品住宅成交均价。

根据统计，9月第二周，六环外的成交量占比达到62.2%，比上周增加19个百分点，受此影响，均价在2万元/平方米以下的成交占比达到71.6%，比上周增加了15个百分点。

四、市场分析：9月上半月纯商品住宅量价回落，供应低迷
9月上半月，纯商品住宅成交量、成交均价和供应量都有一定幅度下调，如下表：

根据统计，今年二季度以来，期房入市项目数量52个（按预售证号统计），比去年同期少7个，总供应量为16023套，同比减少22.2%。

今年尽管政策收紧，但新建商品住宅市场需求释放依然旺盛，不仅频繁出现“日光盘”，整体去化率的提高对于房企而言是重要的利好趋势。但是，供应市场的开盘频率和入市量却与去年同期相比有明显差距。一方面是由于政策层面的制约，另一方面是2011年和2012年住宅类土地成交大幅减少，使得住宅供应市场规模缩小。截至目前，今年期房市场的供销比是1:1.3，如果排除一季度低供应高成交的影响，从4月份以来，期房供销比依然非常接近1:1，而考虑现在新盘排号量非常大，这表明，市场的实际需求远大于此。供应市场其实存在较明显的压力，房企定价权力增强，高价拿地的热情上涨，从而可以预见市场层面价格依然具备较为明显的上涨动力。

今年二季度以后的市场，受供应相低落的影响，成交量增长受限，按照目前的供应水平，“金九银十”期间以及年末两月的成交量不出现，成交量不太可能出现较大的突破，预计会维持在8000~10000套左右水平。

（编辑：市场研究部）.