一、前三季度房地产开发投资61120亿元 同比增长19.7%
2013年1-9月，房地产开发投资同比上涨19.7%，增幅比1-8月上升0.4百分点，比2012年同期增加4.3个百分点。从住宅投资看，前三季度累计投资41979亿元，同比增长19.5%，增幅较1-8月上涨0.3个百分点。

1-9月，房地产开发投资及住宅投资同比涨幅都较1-8月出现不同程度反弹，但是较2013年上半年增幅分别下降0.6及1.3个百分点，增速略有放缓。同时，房地产开发投资在全国固定资产投资中的比重也由上半年的20.3%下降到前三季度的19.8%。

房地产开发投资以及住宅投资增速小幅扩大，今年以来持续在小范围波动，明显低于前两年。在销售向好的情况下，目前主要是受到之前拿地的约束，随着今年土地供应及成交规模的扩大，预计明年下半年开始房地产开发投资增速或逐渐提高。

图表1：全国固定资产、房地产、和住宅开发投资情况                            单位：亿元
 
                                                       
图表2： 房地产和商品住宅开发投资额及同比变化（累计月）
 
数据来源：国家统计局                                       统计范围：2011年1月-2013年9月

二、1-9月新开工面积同比涨幅扩大明显 前三季度房企拿地积极
前三季度，住宅施工面积同比涨幅较1-8月有所扩大，但是低于上半年水平。住宅竣工面积同比涨幅与1-8月持平，较上半年低1.3个百分点。新开工面积同比增幅较1-8月上涨3.1个百分点，较上半年上涨3.5个百分点，涨幅明显扩大。

前三季度，企业购置土地2.52亿平米，同比下降3.3%，降幅较1-8月收缩5.8个百分点，较上半年收缩7.1个百分点。土地成交价款6082亿元，同比上涨14.6%。

2013年以来，地方政府推地积极，尤其是一二线城市土地，供应量更是出现明显增长。同时，房企销售向好，资金实力增加，拿地比较积极。同时受到新房市场去化率的提高，新开工面积同比增速扩大，单9月的新开工面积也环比上涨。

图表3：商品住宅施工、新开工、竣工和企业土地购置情况                       单位：万平方米
                                                           

图表4：住宅施工、新开工、住宅竣工面积同比变化（累计月）
 
数据来源：国家统计局                                         统计范围：2011年1月-2013年9月

图表5：住宅新开工面积及环比走势（单月） 

数据来源：国家统计局                                          统计范围：2012年1月-2013年9月

图表6：企业土地购置面积及同比变化（累计月、单月）
 
数据来源：国家统计局                                          统计范围：2012年1月-2013年9月

三、前三季度商品住宅销售45437亿元 同比涨34.5%

前三季度，商品住宅销售7.54亿平米，同比增加23.9%，较1-8月下降0.5个百分点。商品住宅销售45437亿元，同比增长34.5%，较8月下降1.2个百分点。单月来看，9月销售面积及销售金额都出现了30%左右的涨幅。

9月是传统的销售旺季，需求明显释放，销量增长约为三成左右。受2012年先冷后热的市场对基数的影响，2013年以来的房地产销售金额和销售面积的累计涨幅持续下滑。9月，受销售情况季节性好转的影响，这种下滑趋势开始放缓。从10月黄金周期间的认购情况看，10月的销售量或会持续保持比较高的水平，同比下滑的势头或会进一步放缓。

9月底，商品住宅待售面积为2.93亿平米，同比上涨40.5%，涨幅较1-8月下降2.6个百分点。虽然商品住宅待售面积依然处于较高水平，但是各个城市之间分化明显。部分城市库存去化周期有所下降，尤其是义乌和上海为代表的一二线城市，库存量都降低到近年来低位，价格上涨压力较大。而在一些供应量较大的城市，去库存的压力依然啊较大。

图表7：商品住宅销售及待售情况                                 单位：万平方米     亿元


图表8：住宅销售面积及同比变化（累计月）

数据来源：国家统计局                                          统计范围：2011年1月-2013年9月

图表9：住宅销售额及同比变化（累计月）

数据来源：国家统计局                                           统计范围：2011年1月-2013年9月

图表10：各月商品住宅待售面积及同比变化（单月）

数据来源：国家统计局                                           统计范围：2012年1月-2013年9月

四、9月房地产到位资金8.8万亿元 同比上涨28.7%
前三季度，房地产到位资金87828亿元，同比上涨28.7%，较1-8月减少0.2个百分点。其中国内贷款同比上涨32.3%，利用外资同比上涨23.4%，企业自筹资金同比上涨18.4%，而房企销售所得的定金和预售款，个人按揭贷款分别同比上涨36.1%和45.8%。

从占比上看，今年前三季度，国内贷款在房地产到位资金中占比16.6%，企业自筹资金占比18.4%，定金和预收款占比27.6%，个人按揭贷款占比11.7%。

与2012年相比，国内贷款和利用外地的比例持平，但是其他资金的占比由2012年的41%提高到2013年的44.6%。销售好转带来的定金及预收款项，以及相关的个人按揭贷款是房地产到位资金增长的重要推动因素。

图表11：房地产资金来源情况                                                     单位：亿元 

数据来源：国家统计局                                   统计范围：2012年1月-2013年9月

图表12：房地产到位资金及同比变化（累计月）

数据来源：国家统计局                                       统计范围：2011年1月-2013年9月

图表13：国内贷款、企业自筹资金、其他资金同比变化变化（累计月）

数据来源：国家统计局                      统计范围：2011年1月-2013年9月
备注：其他资金为定金和预售款、个人按揭

图表14：近三年前三季度各类资金来源占比变化（累计月）
 
数据来源：国家统计局                                             统计范围：2011年-2013年9月
五 9月房地产开发景气指数微降0.04 连续8月基本平稳
2013年9月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.25，比8月小幅回落0.04个点，连续8个月保持在97-98之间。

2013年以来，房地产政策相对比较平稳，房企销售好转，销售回款的增加也导致了房企的投资实力增加。但是同时，目前依然处在调控周期之中，限购限贷等政策依然处在严格的执行当中。另外，地方政府虽然积极加大土地供应，但是一方面，地价出现上涨，另一方面，在土地需求最为强烈的部分城市，土地出让时的限制条款比如配建保障房，公租房，或限房价等要求也隐形的加大了房企的拿地成本。整体房企的投资意愿依然比较谨慎。综合来看，房地产开发景气指数并未出现明显的走势，2013年内一直比较平稳。

图表15：房地产开发景气指数（单月） 

数据来源：国家统计局                                          统计范围：2011年1月-2013年9月

综述：
与2012年相比，2013年房地产市场整体向好，不论是销售数据，新开工面积，以及房地产投资的增幅都比较明显。年内来看，并没有出现明显影响市场走势的因素，房地产市场运行比较平稳。

近几个月以来，一线城市以及重要的二线城市房地产价格出现了明显的上涨，再加上一些重点城市的土地市场开始活跃，个别核心地块甚至拍出了历史高价，引发了市场对调控升级的预期。同时，近期个别城市个别银行停止房贷，房贷利率全面上行，也引发了市场对房地产销售前景的再一次担忧。但是从目前的政策表态和市场看，在新的调控基调确立之前，房地产市场将会保持平稳发展。

首先，近日，央行表态持续满足首套住房需求群体的信贷需求，国土部也通报了各城市的供地情况，并且将继续引导各个城市尤其是需求较为集中的一线城市，积极供地，以期早日形成有效供应。不论是信贷政策还是土地政策，引导市场良性发展。

其次，从10月黄金周期间部分房企认购，以及部分城市的销售情况看，10月上半月的销售状况维持了9月的热度。如果10月全月销售能够保持9月的水平，土地购置以及新开工面积等指标会保持比较稳定的涨幅。另外，从宏观经济看，基本面有所改善，经济企稳也有利于需求的稳定释放。

政策因素将是决定房地产市场走势的重要原因。短期来看，房地产运行将会保持比较平稳的局面。而11月份的三中全会对经济形势的判断，以及对经济调控的定调，将会是影响后市房地产市场运行的主要因素。